Введение

 

Под операционной недвижимостью понимают такую недвижимость, которая является основой, основной частью функционирования некоторого бизнеса или бизнес – операций [1].

Очень характерной чертой такой недвижимости является невозможность её оценки минуя операционные показатели бизнеса или бизнес – операций, которые в/на ней осуществляются.

Зачастую, для оценки такого рода объектов рекомендуется использовать и фактически используется затратный подход. Однако, как известно, достоверная оценка зданий, входящих в состав таких объектов, требует оценки обесценения по всем причинам. При этом более – менее достоверная оценка возможна только применительно к физическому износу. Применительно к функциональному и внешнему устареванию достоверная оценка попросту невозможна.

В данной статье на примере оценки недвижимости парк – отеля описывается методология оценки операционной недвижимости с использованием метода анализа дохода для оценки рыночной стоимости единого объекта недвижимости парк – отеля и метода остатка для распределения рыночной стоимости единого объекта недвижимости на составляющие земли и здания.

 

Объект оценки

 

Объектом оценки являлась недвижимость парк – отеля, построенного в 2021 году и функционирующего 2 года, который располагается на берегу водохранилища в одной из областей, граничащих с Московской.

Отель представляет собой здание площадью 1 800 кв.м. на земельном участке 150 соток, примерно одна треть из которых представляет собой береговую линию, находящуюся в аренде, остальные примерно две трети — земли рекреационного назначения в собственности.

Отель специализируется на предоставлении услуг по рыбалке, для чего там имеется парк катеров (включая катер на воздушной подушке) и лодок, которые предоставляются в почасовую аренду. Предоставляются услуги квалифицированных егерей.

Отель управляется владельцем. Уровень комфорта номеров отеля оценивается не ниже ***. Численность постоянного персонала 13 чел. При необходимости временный персонал принимается дополнительно.

В отеле имеется ресторан площадью более 400 кв.м., который сдан в аренду и управляется отдельным оператором.

На территории отеля имеется выделенное место под кемпинг, на котором гости могут разместиться в собственном передвижном жилье и в автомобилях.

Водоснабжение осуществляется от собственной скважины, стоки фильтруются собственной локальной очистительной установкой. Теплоснабжение осуществляется от собственной газовой блок – котельной, к которой подведён газопровод низкого давления.

Финансовые показатели деятельности отеля в необходимых для оценки пределах обсуждаются далее, но, в целом, находятся на рыночном уровне.

 

Общая схема процесса оценки

 

В соответствии с методологией оценки методом анализа доходов (Parsing Income Method) [2], адаптированной автором к российским особенностям бухгалтерского и налогового учёта, распределение чистых операционных доходов от активов функционирующего предприятия для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из земельного (ых) участка (ов) и здания (ий) применительно к бизнесу парк — отеля осуществляется следующим образом [3].

 

	Выручка, включая арендную плату за помещение ресторана (Форма 2 Бухгалтерской отчётности)
минус	Себестоимость продаж (Форма 2 Бухгалтерской отчётности)
минус	Коммерческие расходы (Форма 2 Бухгалтерской отчётности)
минус	Управленческие расходы (Форма 2 Бухгалтерской отчётности)
плюс	Амортизация (дополнительные данные от владельца)
минус	Плата за управление отелем – в случае, если отель управляется владельцем
равно	Чистый операционный доход от всех активов отеля [4]
минус	Чистый операционный доход от неидентифицированных нематериальных активов отеля – при наличии
минус	Чистый операционный доход от идентифицированных нематериальных активов отеля – при наличии и его не учёте в составе себестоимости
минус	Чистый операционный доход от инвентаря и оборудования
минус	Чистый операционный доход от автотранспорта и плавательных средств
минус	Чистый операционный доход от сооружений, не являющихся недвижимостью
равно	Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости
разделить	Ставка капитализации недвижимости
равно	Рыночная стоимость единого объекта недвижимости в предпосылке продолжения деятельности

 

Однако далее рыночную стоимость единого объекта недвижимости необходимо распределить на составляющие земельного (ых) участка (ов) и здания (ий).

С учётом того, что метод распределения, как правило, не способен привести к достоверному результату оценки в силу влияния большого количества локальных факторов на долю земли в стоимости единого объекта недвижимости, обычно это делается путём оценки рыночной стоимости земли с последующим вычитанием её из рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

 

	Рыночная стоимость недвижимости в предпосылке продолжения деятельности
минус	Рыночная стоимость земельного (ых) участка (ов) – определяется сравнительным подходом (если возможно) или методом остатка (в ином случае)
равно	Рыночная стоимость здания (ий)

 

При этом оценка рыночной стоимости земли сравнительным подходом очень часто не представляется возможной по причине отсутствия предложений на продажу вакантных земельных участков соответствующего назначения (разрешённого использования).

В этих условиях использование метода остатка для земли является вполне разумной, если не единственной, альтернативой.

Обычно метод остатка применяется для оценки «обычной» недвижимости, т.е. недвижимости, не относящейся к операционной – жилой, офисной, торговой, складской и т.п. Однако, как будет показано ниже, метод остатка спокойно применим и для оценки недвижимости, относящейся к операционной.

 

Анализ наиболее эффективного использования

 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории отель расположен в Рекреационной зоне Р2, образованной для сохранения и использования природного ландшафта и земельных участков в интересах здоровья населения, для целей туризма, отдыха, оздоровления, занятий физической культурой и спортом.

Анализ основных и условно разрешённых видов использования в зоне Р2 приведён ниже. Выделены виды использования, фактически имеющие место в рассматриваемом отеле.

 

Потенциал коммерческого использования, определяющий наиболее эффективное использование	Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства (вспомогательные виды разрешенного использования не установлены). Выделены виды использования, фактически имеющие место в рассматриваемом отеле
	Основные	Условно разрешенные
Очевидно имеется	·   гостиничное обслуживание; ·   туристическое обслуживание; ·   причалы для маломерных судов; ·   поля для гольфа или конных прогулок; ·   санаторная деятельность; ·   передвижное жилье; ·   спортивные базы; ·   природно — познавательный туризм.	·   магазины; ·   общественное питание; ·   специальное пользование водными объектами.
Неочевиден или отсутствует	·   предоставление коммунальных услуг; ·   парки культуры и отдыха; ·   цирки и зверинцы; ·   развлекательные мероприятия; ·   обеспечение занятий спортом в помещениях; ·   площадки для занятий спортом; ·   оборудованные площадки для занятий спортом; ·   водный спорт; ·   улично-дорожная сеть; ·   благоустройство территории.	·   общее пользование водными объектами; ·   гидротехнические сооружения.

 

Из представленного анализа, фактическое использование земельного участка и как вакантного, и как застроенного является наиболее эффективным, поскольку перечень разрешённых видов использования не содержит видов альтернативного использования, которые теоретически могут представлять собой более эффективные виды использования.

[1] Наиболее широко в России известны такие примеры операционной недвижимости, как отели и автозаправки. Однако, категория операционной недвижимости гораздо более широка – санатории, курорты, больницы, марины, гольф-клубы, специализированные промышленные, энергетические, перерабатывающие и пр. предприятия, стадионы и т.л. и т.д.

[2] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL, Chapter 37. Valuation of Real Property with Related Nonrealty Items

[3] Необходимо отметить, что такая методология оценки если и известна в России, то довольно поверхностно. Например, намёк на использование такой методологии можно обнаружить в отчётах об оценке рыночной стоимости недвижимости отелей и автозаправок, однако, отелями и автозаправками пределы использования этой методологии явно не ограничиваются.

[4] В зависимости от специфики бизнеса, который осуществляется в/на объекте недвижимости, в расчёт чистого операционного дохода от активов бизнеса должны быть включены дополнительные составляющие, не характерные для бизнеса отелей. Например, при оценке сельхоз. земли – добавлена оценка запасов, произведённой, но не проданной сельхоз. продукции, а при оценке земельных участков с месторождениями полезных ископаемых – вычтены капитальные вложения, требуемые для осуществления добычи.

 

Скачать полностью. МЕТОД ОСТАТКА ПРИ ОЦЕНКЕ ОПЕРАЦИОННОЙ НЕДВИЭИМОСТИ