1. Общие определение

 

• Под объектом, не завершённым строительством, далее понимается объект недвижимости, оценка которого производится до момента государственной регистрации прав собственности на него и постановки его на кадастровый учёт в степени готовности 100% (без указания степени строительной готовности).
• Объект недвижимости, строительство которого приостановлена по разным причинам, является частным случаем объекта, не завершённого строительством.
• В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты, не завершённые строительством, являются объектами капитального строительства.
• В соответствии с п. 10 Статьи 40. «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства» Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» « … Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости». Таким образом, объект, не завершённый строительством, считается таковым с момента получения разрешения на строительство, обязательным условием чего является получение прав на земельный участок.

 

2. Общие рекомендации по оценке

 

• В большинстве случаев оценка рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, представляет собой частный случай оценки единых объектов недвижимости, состоящих из земельного участка и улучшений, расположенных на нём.
• В оценке объектов, не завершённых строительством, применимы все три подхода к оценке.
• Базой для оценки рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, является рыночная стоимость нового (не имеющего физического и, как правило, функционального, износа) объекта — аналога со 100%-ной степенью готовности.
• Определение рыночной стоимости нового объекта — аналога со 100%-ной степенью готовности, может осуществляться ^[1]
  • сравнительным подходом через определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением рыночной стоимости земли [2];
  • доходным подходом через определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением рыночной стоимости земли;
  • затратным подходом на основе стоимости замещения (или воспроизводства) с учётом прибыли предпринимателя или внешнего обесценения.
• В случае, если с помощью сравнительного подхода невозможно определить рыночную стоимость нового объекта — аналога со 100%-ной степенью готовности непосредственно, определяется рыночная стоимость объекта – аналога со 100%-ной степенью готовности в состоянии, отличном от нового, которая затем корректируется в большую сторону с помощью корректировки на физическое состояние (см., например, [3])
• При отсутствии у объекта, не завершённого строительством, разрешения на строительство оценка может производиться на основании данных надлежащим образом разработанного и утверждённого проекта строительства, в котором приведены характеристики объекта, критически важные для оценки (например, площадь, строительный объём и т.д.), с использованием допущения о наличии разрешения на строительство с корректировкой результата оценки в меньшую сторону на величину расходов, связанных с выполнением всех необходимых действий по получению разрешения на строительство.
• Не допускается производить определение характеристик объекта, критически важных для оценки (например, площадь, строительный объём и т.д.), силами, не уполномоченных на это лиц, в частности, оценщику самостоятельно.
• При оценке объектов, не завершённых строительством, не имеющих действующего на дату оценки разрешения на строительство, следует учитывать возможность признания объекта, не завершённого строительством, самовольной постройкой судом (Гражданский Кодекс РФ Статья 222. Самовольная постройка), а именно

• если в отношении земельного участка его владелец не имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если объект не соответствует установленным требованиям;
• если сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
  • Специфической особенностью оценки рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, являются
    • учёт степени строительной готовности объекта, не завершённого строительством, относительно 100%-ной готовности;
    • учёт повышенного физического износа объекта, не завершённого строительством, после остановки строительства (если таковое имело место).
  • Необходимо помнить, что объект, не завершённый строительством, является только частью единого объекта недвижимости, в силу чего выделение стоимости земельного участка при оценке объекта, не завершённого строительством, из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого он входит, при оценке является строго обязательным.

 

3. Учёт степени строительной готовности в оценке объектов, не завершённых строительством

 

• Для любых объектов – на основании степени строительной готовности

 

В данном случае рыночная стоимость объекта, не завершённого строительством, определяется по следующей формуле

[1] См. Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2018), Критический обзор методов оценки единых объектов недвижимости, Бюллетень RWAY, №277 (апрель), http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-kriticheskij-obzor-metodov-ocenki-edinyx-obektov-nedvizhimosti/

[2] Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости, не завершённого строительством, через подбор продаваемых или проданных объектов, не завершённых строительством, хотя и является возможной в принципе, но не является принятой практикой оценки.

[3] Слуцкий А.А. (2021), Аналитический метод определения корректировки удельных цен и ставок аренды зданий – аналогов на различие в физическом состоянии с объектом оценки, Теория, методология и практика оценки, 23.02.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-analiticheskij-metod-opredeleniya-korrektirovki-udelnyx-cen-i-stavok-arendy-zdanij-analogov-na-razlichie-v-fizicheskom-sostoyanii-s-obektom-ocenki/

скачать полностью МР ОЦЕНКА ОНС