Введение
Крытые спортивные сооружения – редкий объект оценки. Очень вероятно, что за всю профессиональную карьеру оценщик может и не встретиться с оценкой такого объекта.
Оборотной стороной этой медали является то, что в тот момент, когда такой объект внезапно требуется оценить, в арсенале оценщика не оказывается никаких «домашних заготовок» и «накатанных путей».
При этом никаких статей и методических разработок на эту тему в России попросту не существует. Более того, проведя короткий неофициальный опрос уважаемых и авторитетных коллег, автору данного материала не удалось получить у них более или менее внятных комментариев по данному вопросу Причина этого – отсутствие сформированного практикой мнения по причине отсутствия опыта.
В результате задача оценки для оценщика может оказаться не понятной, оперативные консультации получить не у кого, а стремление исполнить заказ любой ценой легко может превратиться в отчёт с необоснованным процедурой и результатом оценки.
В частности, высоким является соблазн использовать положения п.24, в) ФСО №7 «Оценка недвижимости», объявить рынок таких объектов «рынком с низкой активностью», что соответствует действительности, сам объект «специализированной недвижимостью», что формально так и есть, и применить в оценке один – единственный затратный подход. Однако результат такой оценки очень вероятно может оказаться ничего не имеющим общего с действительностью, поскольку легко может быть опровергнут корректной оценкой доходным подходом на основании фактических результатов функционирования объекта (прежде всего, средних ставок почасовой аренды льда и заполняемости в течение года).
С другой стороны и оценка одним доходным подходом так же может «завести в дебри» по причине использования не обоснованных расчётных параметров.
Как следствие указанных обстоятельств представляется интерес рассмотреть вопрос оценки крытых спортивных сооружений подробно и обстоятельно дабы сформировать некий методологический резерв для использования в ситуации внезапного появления соответствующего заказа.
Ниже мы рассматриваем пример оценки крытого ледового дворца в Московской области.
Спецификой представленного материала является то, что в нём рассматривается объект, фактически выставленный на продажу, цена предложения на продажу которого априори известна и проигнорировать её нельзя. В этом смысле данный материал можно рассматривать, как оценку со стороны покупателя для принятия им решения, либо как анализ адекватности имеющейся цены предложения на продажу с использованием инструментов оценки рыночной стоимости.
Как представляется данный материал содержит всё (или очень многое) для того, чтобы квалифицированный оценщик смог оперативно разобраться в вопросе самостоятельно, реализовав описанный алгоритм по аналогии и применив его к конкретному объекту оценки.
- Анализ рынка крытых ледовых сооружений Московского региона
Как и в любой иной оценке анализ рынка в сегменте объекта оценки призван обеспечить фундамент для собственно процесса оценки.
Ниже представлен такой анализ для сегмента ледовых арен Московского региона, по нашему мнению, полностью соответствующий требованиям ФСО №7 «Оценка недвижимости». Представленный анализ является полностью оригинальным, поскольку никаких готовых исследований в открытом доступе найти не удалось.
При этом представленный анализ рынка содержит практически всю информацию, которая в дальнейшем используется непосредственно в процессе оценки.