ВНИМАНИЕ. В ПЕРВОЙ ВЕРСИИ МАТЕРИАЛА БЫЛА ОБНАРУЖЕНА ОШИБКА, НЕ ВЛИЯЮЩАЯ НА ОБЩИЙ СМСЛ И НЕ СУЩЕСТВЕННО ВЛЯЮЩАЯ НА РЕЗУЛЬТАТ. В НАСТОЩЕЕ ВРЕМЯ ОНА ИСПРАВЛЕНА, НЕОБХОДИМЫЕ ПОЯСНЕНИЯ ДАНЫ В ТЕКСТЕ.

При прогнозировании снижения ставок аренды и цен коммерческой недвижимости на рынке, что является очень актуальным в настоящее время, единственным релевантным методом оценки рыночной стоимости становится метод дисконтирования денежных потоков. Это связано с появлением особого вида экономического износа, обусловленного не свершившимися рыночными фактами, а исключительно негативными прогнозами, например, по «образу и подобию» кризисных процессов спада и восстановления, развернувшихся после 3-го квартала 2008 и продолжавшихся следующих пять – шесть лет.
Однако, в случае прогнозирования сильного снижения чистого операционного дохода и стоимости в прогнозном периоде метода ДДП на первом этапе – этапе снижения, может возникнуть методологически очень противоречивый момент – при превышении темпа снижения над ставкой капитализации ставка дисконтирования СД, определяемая по формуле Барр – Уильямса , как сумма ставки капитализации СК и ожидаемого темпа роста стоимости ОТРС (СД = СК + ОТРС) – становится отрицательной, что буквально рушит всю финансовую математику метода ДДП.
Это превращает процесс финансового дисконтирования в качественно иной процесс финансового наращения, что прямо противоречит одному из основных принципов корпоративных финансов, гласящий, что будущие деньги стоят меньше, чем настоящие.
В результате, результат, полученный в процессе такого расчёта оказывается заведомо недостоверным и оспоримым.
Ниже покажем вариант расчёта, позволяющий избежать использования отрицательных ставок дисконтирования за счёт учёта снижения стоимости не неявно в ставке, а непосредственно в виде исходящего (отрицательного) денежного потока, дисконтируемого по положительной ставке дисконтирования.

СКАЧАТЬ 2 РАСЧЁТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА СИЛЬНО СНИЖАЮЩЕМСЯ РЫНКЕ 2