Введение
Ранее в [1], [2] и в ряде более ранних статей (ссылки на которые содержатся в цитированных статьях), мы рассмотрели применение сравнительного подхода в виде корреляционно – кластерного анализа затрат на строительство объектов коммерческой недвижимости разного назначения и классов на основе данных, публикуемых в прессе – метод конъюнктурного анализа.
Однако, возможности сравнительного подхода в анализе затрат этим не исчерпываются. Существует и более традиционный источник затрат замещения объектов капитального строительства в виде сборников укрупнённых показателей.
В последнее время всё большую популярность среди них набирают сборники укрупнённых нормативов цены строительства (НЦС), уже ежегодно публикуемые Минстроем РФ. Причём количество тематических сборников постоянно растёт.
Особо надо отметить, что несмотря на свою изначально нормативную природу, НЦСы следует рассматривать, как полностью рыночный источник, поскольку большая часть рынка подрядных работ реально функционирует на их основе.
Помимо этого, данные, публикуемые в НЦСах, проходят государственную экспертизу.
При этом в целом ряде случае анализ НЦСов позволяет не ограничиваться выбором одного единственного аналога для объекта оценки, как это делается традиционно, а проводить реальный анализ затрат на строительство с выделением ценообразующих факторов.
Далее, на основе [3], мы приводим образец такого анализа для многоквартирных домов массового жилья разной площади и этажности, что актуально, в частности, при оценке земельных участков под многоэтажную массовую застройку методом остатка.
Группы многоквартирных зданий в НЦС – 2024 по конструктиву
Наш предварительный анализ позволил сгруппировать данные, представленные в НЦС – 2024, в три группы по конструктиву и значениям удельных нормативов цены строительства.
- «Каменные»
- из кирпича
- из керамических блоков
- из бетонных камней
- из легкобетонных блоков
- монолитные
При этом интервал удельного норматива цены строительства кирпичных зданий включает в себя единичные (1 – 2 шт.) значения всех остальных удельных нормативов.
- Каркасные
- с заполнением легкобетонными блоками
- с заполнением кирпичом
При этом интервалы удельных нормативов цены строительства для двух видов заполнения практически одинаковы, что полностью согласуется с результатами, полученными для первой группы.
- Панельные
- панельные
- со сборно — монолитным каркасом
……..
[1] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2024), Затраты на строительство производственно – складских объектов в конце 2023 года (Сравнительный подход к затратному подходу), Теория, методология и практика оценки, 07.02.2024, https://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-zatraty-na-stroitelstvo-proizvodstvenno-skladskix-obektov-v-konce-2023-goda-sravnitelnyj-podxod-k-zatratnomu-podxodu/
[2] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2024), Затраты на строительство бизнес – центров в конце 2023 года (Сравнительный подход к затратному подходу), Теория, методология и практика оценки, 19.02.2024, https://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-zatraty-na-stroitelstvo-biznes-centrov-v-konce-2023-goda-sravnitelnyj-podxod-k-zatratnomu-podxodu/
[3] Минстрой РФ (2024), Укрупненные нормативы цены строительства. НЦС 81 – 02 – 01 — 2024. Сборник № 01. Жилые здания., https://www.minstroyrf.gov.ru/trades/tsenoobrazovanie/ukrupnennye-normativy-tseny-stroitelstva/