Слуцкий А.А. УЧЁТ ЗАТРАТ НА РЕКОНСТРУКЦИЮ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ АНАЛИЗЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. КРИТЕРИЙ ФИНАНСОВОЙ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ

Введение

 

На втором этапе анализа наиболее эффективного использования (АНЭИ) объекта оценки – этапе АНЭИ единого объекта недвижимости – анализируется то, насколько объект капитального строительства, фактически присутствующий на земельном участке, соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, как вакантного (не застроенного) [1].

При этом возможны всего три варианта использования существующего объекта капитального строительства:

  1. сохранение (с возможным ремонтом и/или модернизацией);
  2. реконструкция под иное функциональное назначение;
  3. снос с оставлением земельного участка свободным от застройки или с последующим строительством нового объекта капитального строительства – в данном случае комплекса апартаментов элитного класса.

Здесь мы рассматриваем только второй, наиболее сложный, вариант. Тем не менее всё сказанное далее в той или иной мере распространяется и на остальные два варианта.

Практика показала, что чётко сформированный методологический подход к решению рассматриваемого вопроса в практике российской оценки в настоящее время отсутствует. Тем не менее, как будет показано далее, с использованием представлений о процессе реконструкции имеются сосем несложные его решения без привлечения экстраординарных средств вроде составления локальной сметы реконструкции, чего в реальной практике оценки ожидать нереально.

 

Достройка и ремонт (реконструкция) не эквивалентны по затратам при одинаковом износе

 

При анализе процессов капитального ремонта и реконструкции необходимо учитывать то, что затраты, которые необходимо понести для устранения физического и функционального износа и конструктивных элементов здания, и здания целиком, не равны затратам, которые необходимо понести для их создания (строительства).

При строительстве (достройке) нового здания связь между степенью строительной готовности здания (понимаемой как физический износ и функциональное устаревание) и затратами, которые необходимо понести для его достройки строго прямопропорциональна.

[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th Edition, Appraisal Institute, Chicago, Illinois

 

Скачать полностью УЧЁТ ЗАТРАТ НА КПИТЕЛЬНЫЙ РЕМОНТ, МОЖЕРНИЗАЦИЮ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ