Введение
На втором этапе анализа наиболее эффективного использования (АНЭИ) объекта оценки – этапе АНЭИ единого объекта недвижимости – анализируется то, насколько объект капитального строительства, фактически присутствующий на земельном участке, соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, как вакантного (не застроенного) [1].
При этом возможны всего три варианта использования существующего объекта капитального строительства:
- сохранение (с возможным ремонтом и/или модернизацией);
- реконструкция под иное функциональное назначение;
- снос с оставлением земельного участка свободным от застройки или с последующим строительством нового объекта капитального строительства – в данном случае комплекса апартаментов элитного класса.
Здесь мы рассматриваем только второй, наиболее сложный, вариант. Тем не менее всё сказанное далее в той или иной мере распространяется и на остальные два варианта.
Практика показала, что чётко сформированный методологический подход к решению рассматриваемого вопроса в практике российской оценки в настоящее время отсутствует. Тем не менее, как будет показано далее, с использованием представлений о процессе реконструкции имеются сосем несложные его решения без привлечения экстраординарных средств вроде составления локальной сметы реконструкции, чего в реальной практике оценки ожидать нереально.
Достройка и ремонт (реконструкция) не эквивалентны по затратам при одинаковом износе
При анализе процессов капитального ремонта и реконструкции необходимо учитывать то, что затраты, которые необходимо понести для устранения физического и функционального износа и конструктивных элементов здания, и здания целиком, не равны затратам, которые необходимо понести для их создания (строительства).
При строительстве (достройке) нового здания связь между степенью строительной готовности здания (понимаемой как физический износ и функциональное устаревание) и затратами, которые необходимо понести для его достройки строго прямопропорциональна.
[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th Edition, Appraisal Institute, Chicago, Illinois
Скачать полностью УЧЁТ ЗАТРАТ НА КПИТЕЛЬНЫЙ РЕМОНТ, МОЖЕРНИЗАЦИЮ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ