Анализ тенденций (трендов) — это количественный метод, который оценщики могут использовать для выявления и измерения тенденций в ценах продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Данные, которые обычно играют вспомогательную роль в отчетах об оценке, где они обычно описывают характеристики рынка, прогнозируют будущие показатели или поддерживают корректировки на рыночные условия.

Анализ тенденций реже применяется к историческим продажам объекта недвижимости, где он может дополнять обычное сравнение продаж, особенно в случаях с ограниченными данными или диапазоном указанных значений. В случаях, связанных с воздействием неблагоприятных условий, данные о тенденциях рынка могут оказаться бесценными при измерении и сравнении показателей рынка в разные моменты времени.

Приведенные здесь три примера иллюстрируют, как я использовал анализ тенденций, чтобы помочь повысить надежность моих оценочных выводов.

 

Стоимость экологических характеристик

 

Расположенный в престижном районе на пляже, этот дом площадью около 4 000 квадратных футов был построен в 2007 году и сертифицирован как LEED [1] Platinum Советом по экологическому строительству США. Это один из первых домов, получивших этот сертификат. Недвижимость была приобретена новой за 2,55 миллиона долларов в середине 2008 года.

Задание включало оценку недвижимости в 2015 году.

Несмотря на недавние продажи новых современных домов по соседству — некоторые со скромными энергетическими и экологическими характеристиками — ни один из них не был сертифицирован LEED.

Разрозненная информация от местных брокеров не привела к четкому консенсусу относительно стоимости обширных экологических возможностей объекта или его платинового сертификата LEED. Кроме того, сопоставимые продажи подтвердили диапазон стоимости — от 3,125 млн до 3,9 млн долларов; затратный подход показал диапазон от 3,3 млн до 3,6 млн долларов.

Изучение данных о тенденциях рынка из различных источников показало, что в период с середины 2008 по середину 2015 года местный рынок вырос на 30-35%, а применительно к первоначальной цене продажи недвижимости текущая скорректированная цена варьируется от 3,315 млн до 3,4425 млн долларов.

Эти цены находились в пределах диапазона, указанного сопоставимыми продажами, и несколько более узкого диапазона, указанного затратным подходом. Анализ тенденций предоставил еще один показатель, который лучше подтверждает окончательный вывод.

 

Дуплекс flip

 

Расположенный в густонаселенном городском сообществе с низким уровнем дохода, этот дуплекс площадью 1 600 квадратных футов был построен в начале 1900-х годов и находился в среднем состоянии, когда был продан за 450 000 долларов в середине 2007 года. В 2013 году инвестор приобрел недвижимость на аукционе потерь выкупа, потратил 75 000 долларов на ремонт и продал ее в середине 2015 года за 460 000 долларов.

Задание включало оценку имущества на момент обращения взыскания в середине 2013 года.

Хотя сопоставимых продаж было много, их характеристики значительно различались, и многие сделки были связаны с обращением взыскания или короткими продажами.

Соответствующие стоимостные показатели (цена за единицу, цена за квадратный фут и коэффициент валовой арендной платы) показали диапазон от 260 000 до 315 000 долларов.

Статистические данные службы множественного листинга были использованы для документирования среднегодовых цен, показав 30-процентное снижение с 2007 по 2013 год, а затем 20-процентный рост с 2013 по 2015 год.

Снижение на 30 процентов по сравнению с ценой приобретения недвижимости в 450 000 долларов в 2007 году предполагает ее стоимость в 315 000 долларов в середине 2013 года.

Анализ сделки стоимостью 460 000 долларов показал, что вычет затрат на реконструкцию (75 000 долларов) и корректировка с учетом 20-процентного повышения с 2013 года указывают на диапазон значений от 308 000 до 321 000 долларов (в зависимости от того, были ли вычтены затраты на реконструкцию до или после корректировки с учетом изменившихся рыночных условий).

В данном случае анализ тенденций подтвердил рыночную стоимость на 2013 год в верхней части ценового диапазона, рассчитанного путем сравнения продаж.

 

Предполагаемые строительные дефекты

 

Несколько единиц домов площадью от 1 800 до 3 700 квадратных футов были построены в соответствующем жилом комплексе в начале 2000-х годов и во многом были похожи на большинство других проектов в этом районе. Поскольку существовало несколько различных участков, продажи застройщиками происходили с перерывами в период с 2001 по 2006 год; первая значительная перепродажа произошла в 2003 году, причем перепродажи включали все сделки после 2006 года. В 2010 году была подана жалоба на некачественное строительство, и хотя фактический ущерб домам был минимальным, застройщика обвинили в нарушении стандартов жилищного строительства, которые кодифицированы в законодательстве Калифорнии.

Задание включало оценку рыночного воздействия неблагоприятного состояния (предполагаемых строительных дефектов). Сравнение ценовых тенденций является одним из нескольких методов измерения возможного снижения стоимости.

Анализ тенденций может быть особенно полезен в случаях, связанных с несколькими объектами недвижимости, поскольку он позволяет критически оценить эффективность с течением времени и сравнить с рыночными ориентирами.

В данном случае данные свидетельствуют о том, что сделки по перепродаже рассматриваемых участков осуществлялись способом, в целом соответствующим общему рынку (без учета утверждений о некачественном строительстве), где цены во время рецессии упали [+ / -] на 60 процентов по всей стране и [+ / -] на 40 процентов по городу. Важно отметить, что дополнительный анализ данных, сравнивающих среднегодовые цены продажи и изменения цен на рассматриваемые участки по отношению к округу и городу, не выявил существенных различий на рынке.

 

Майкл В. Сандерс, MAI, SRA, директор Coastline Realty Advisors в Сил-Бич, Калифорния, специализируется на анализе снижения стоимости и экономики ущерба недвижимости.

 

Sanders M.V. (2016), Trend analysis: how a deeper analysis of market trends can help appraisers better support conclusions, Valuation Magazine, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Trend+analysis%3A+how+a+deeper+analysis+of+market+trends+can+help…-a0465696444

 

[1] Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) — Лидерство в энергетическом и экологическом дизайне. См. LEED, https://en.m.wikipedia.org/wiki/LEED