Стоимость непрерывной деятельности (going-concern value) — это стоимость всей бизнес-операционной единицы. Это стоимость целого, или, концептуально, всего пирога. Среди профессионалов существует общее согласие относительно определения стоимости непрерывной деятельности [1].
Например, The Appraisal of Real Estate определяет стоимость непрерывной деятельности как:
Стоимость проверенной операции с недвижимостью. Она включает в себя добавленную стоимость, связанную с коммерческой деятельностью, которая отличается от стоимости недвижимости. Стоимость непрерывной деятельности включает в себя нематериальное повышение стоимости действующего бизнеса, которое достигается за счет объединения земли, зданий, рабочей силы, оборудования и маркетинговых операций [2].
От профессии оценщика недвижимости отличаются профессионалы, которые оценивают бизнес и могут быть членами Американского общества оценки (ASA). В книге, написанной одним из ученых ASA, стоимость непрерывной деятельности определяется как:
Наиболее вероятная рыночная стоимость, выраженная в денежном выражении, доступная на открытом рынке для проверенного коммерческого предприятия, которое установило покровительство, эксклюзивность или уникальность, что приводит к продемонстрированной прибыли или прибыльности. Она включает в себя стоимость недвижимости, машин и оборудования, оборотного капитала и всех других активов, которые имеются на месте, функционируют в рамках существующего бизнеса и являются его частью. Сюда входит превышение стоимости над затратами, возникающее в результате возможности получения прибыли при полной и хорошо скоординированной работе [3].
В принципе, Appraisal Institute и ASA пришли к согласию в отношении определения стоимости непрерывной деятельности (going concern value), которая может состоять из двух компонентов. Первый — это недвижимость (материальный актив), а второй – бизнес — стоимость (нематериальный актив).
Таким образом, для большинства предприятий весь «пирог» (стоимость непрерывной деятельности) состоит из двух компонентов: стоимости недвижимости (value of real estate, REV) и стоимости коммерческого предприятия (business enterprise value, BV).
Нематериальные активы не являются частью недвижимости и могут быть перенесены с одного объекта на другой [4].
В Единых стандартах практики профессиональной оценки говорится, что:
Оценщик должен определить и рассмотреть влияние на стоимость любого движимого имущества, торговых приспособлений или нематериальных объектов, которые не являются недвижимым имуществом, но включены в оценку [5].
Это заявление четко указывает на то, что стоимость бизнеса (непрерывная деятельность) складывается из различных компонентов, которые включают материальные ценности (недвижимость) и нематериальные активы (стоимость бизнеса). Кроме того, в руководствах по практике профессиональной оценки четко указано, что нематериальные активы должны рассматриваться и оцениваться отдельно от недвижимости.
СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗАВИСЯЩИХ ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
Предприятия, работающие на пространстве, предоставляемом недвижимостью, или внутри него, могут быть как зависимыми от местоположения, так и не зависящими от него. Предприятия, зависящие от местоположения, имеют стоимостные компоненты, которые часто путают и неуместно соотносят с недвижимостью, а не с нематериальным компонентом или стоимостью бизнеса.
Территориально независимый бизнес, такой как юридическая контора, не привязан к недвижимости. Бизнес может быть расположен в любом месте в рамках определенных правовых ограничений, таких как зонирование. Когда оценщик оценивает недвижимость (то есть офисное здание, в котором расположены помещения юридической фирмы), между коммерческим предприятием (юридической фирмой) и бизнесом по продаже недвижимости нет никакой связи. Арендная плата за офис, выплачиваемая юридической фирмой, не зависит от общего объема ее бизнеса.
Для фирмы, зависящей от местоположения, коммерческое предприятие в значительной степени или полностью привязано к недвижимости. Из-за уникальности этого вида бизнеса его перемещение не может не сказаться на стоимости недвижимости. Стоимость недвижимости и бизнеса взаимосвязаны.
Распространенным примером является торговый центр.
Торговые центры «привязаны» к крупным арендаторам, таким как универмаги, и сетевые магазины сильно зависят от них. Если торговый центр будет хорошо управляться, в нем будет создана франшиза торговой зоны, которая позволит арендаторам и арендодателю торгового центра создавать уникальные потоки дохода. Эти потоки доходов включают в себя стоимость недвижимости и бизнеса [6].
Вторым примером бизнеса, зависящего от местоположения, является переработка твердых бытовых отходов на свалке, возможно, в старом карьере. Разрешение привязывает эксплуатацию свалки к определенному местоположению.
Двумя составляющими свалочного бизнеса являются
- недвижимость, на которой складируются отходы, и
- разрешение, которое дает владельцу право складировать отходы в этом помещении.
Места для хранения мусора взаимозаменяемы (т.е. мусор можно складировать в других свободных карьерах по соседству или над землей, как это делается во многих муниципалитетах). Но для хранения мусора необходимо разрешение, что делает хранение твердых бытовых отходов специфичным для конкретного места. Таким образом, в случае хранения твердых бытовых отходов стоимость непрерывной деятельности суммируется из стоимостей недвижимости, разрешения и других нематериальных активов.
До 1993 года инвесторы и коммерческие учреждения оказывали давление на правительство, чтобы оно переписало графики амортизации нематериальных активов. Предприятия предпочитают, чтобы активы амортизировались в течение очень короткого периода времени, но политика Налоговой службы США требовала более длительного периода времени или отсутствия амортизации. Результатом стала ратификация Сводного закона о сверке данных 1993 года и включение раздела 197 в кодекс налоговой службы. В этом разделе определяется несколько классов нематериальных активов, одним из которых являются лицензии, разрешения или права, предоставляемые правительством [7].
Таким образом, с юридической и бухгалтерской точек зрения существует и была разница в том, как рассматриваются разрешения по сравнению с недвижимостью.
БИЗНЕС НА СВАЛКАХ
На свалках часто размещаются многочисленные категории отходов, такие как твердые бытовые отходы (мусор) и инертные твердые отходы (включающие такие предметы, как шины и асбест). В следующем тематическом исследовании, посвященном свалочному бизнесу, выдвигается гипотеза о том, что:
- Нет никакой разницы между эксплуатационными характеристиками свалки и другого объекта недвижимости. Если это так, то свалки не имели бы нематериальной стоимости или могли бы быть классифицированы как недвижимость.
- Нет никакой разницы в стоимости недвижимости свалок и другой недвижимости, зависящей от местоположения. Недвижимость на свалках и другая недвижимость, зависящая от местоположения, являются дефицитными товарами и поэтому имеют относительно высокую и сходную стоимость.
Эксплуатационные характеристики
Если доход от эксплуатации свалки рассматривать как доход от недвижимости, то можно было бы ожидать, что коммерческая деятельность свалки будет аналогична коммерческой деятельности компании, занимающейся недвижимостью.
Были отобраны семь крупнейших публично торгуемых компаний по обработке твердых бытовых отходов (свалок) и 10% крупнейших инвестиционных фондов недвижимости (REIT) в Соединенных Штатах. Публично торгуемые компании были выбраны из-за доступности их финансовой информации и стандартных методов бухгалтерского учета, которые они используют при представлении информации общественности. Опубликованная финансовая информация, главным образом в форме «10-Qs», была получена по этим компаниям (во всех случаях, кроме двух) за отчетный период 30 июня 1996 года.
Финансовые данные по каждой компании приведены в Таблице 1. В этой таблице общие активы этих компаний, представленные в отчетности, разбиты на четыре категории: оборотные активы, основные средства (недвижимость), нематериальные активы и прочее. Кроме того, сообщается о чистых продажах.
Таблица 1.
| Публично торгуемые фонды недвижимости | Публично торгуемые компании по обработке твердых бытовых отходов (свалки) | |
| Доля недвижимости в активах | 90% | 64% |
| Доля нематериальных активов в активах | 2% | 22% |
| Доходность активов | 3,1% | 2,8% |
Из Таблицы 1 видно, что между этими двумя типами компаний существуют четкие различия.
Значительно более высокая доля активов компаний по недвижимости приходится на недвижимость (90%) по сравнению с активами компаний по переработке отходов (64%).
Кроме того, значительно небольшой процент (2%) активов компаний, занимающихся недвижимостью, отражается как нематериальные активы или другие (категория разрешений, франшиз и т.д.).
Для компаний, занимающихся отходами, примерно 22% активов относятся к нематериальным и другим категориям.
Также интересно отметить, что эти два типа компаний имеют разную — но несущественно различающуюся — доходность активов.
Доходность активов компаний, занимающихся недвижимостью, несколько выше — 3,1%, чем активы компаний, занимающихся отходами, — 2,8%.
Эти результаты показывают, что финансовые характеристики компаний, занимающихся недвижимостью, и компаний, занимающихся свалками твердых бытовых отходов, существенно различаются. Принципиальное различие заключается в том, что компании, занимающиеся недвижимостью, имеют почти все свои активы в недвижимости, в то время как компании, занимающиеся свалками, имеют гораздо меньший процент своих активов в недвижимости и гораздо более высокий процент в нематериальных активах, таких как разрешения.
Это различие позволяет предположить, что доход, получаемый компанией по переработке отходов, представляет собой доход от нескольких категорий активов, как материальных, так и нематериальных. Следовательно, при оценке недвижимости компании, занимающейся отходами, было бы необходимо разделить доходы и расходы, относящиеся к недвижимости, и относящиеся к стоимости бизнеса.
ЗАВИСИМОСТЬ ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ
При определении зависимости от местоположения оценщик должен учитывать характер бизнеса по переработке отходов в северо-восточном округе Лос-Анджелес с точки зрения двух уникальных аспектов текущей стоимости: стоимости недвижимости и стоимости коммерческого предприятия (value of the business enterprise). Основное внимание в анализе уделяется различию экономического характера недвижимости и нематериальных активов, главным образом разрешений, с точки зрения местоположения.
Операция по захоронению отходов включают
- места для хранения отходов и инертных материалов,
- контракты на сбор отходов,
- оборудование и материалы для сбора отходов, транспортировки и хранения их на свалке,
- управление для запуска операции,
- различные разрешения.
Эти функции составляют стоимость непрерывной деятельности.
Стоимость недвижимости связана с ее полезностью и дефицитом (т.е., если недвижимость полезна, она будет иметь стоимость, и величина этой стоимости зависит от дефицита недвижимости) [8].
НЕХВАТКА МЕСТА
Места для хранения отходов, помимо прочего, в северо-восточном округе Лос-Анджелес доступны легко. Таким образом, поскольку полезность этих мест не является скудной, их стоимость относительно невелика. Например, арендная плата за землю, предназначенную для открытых складских помещений, составляет примерно 40 центов за квадратный фут, а стоимость — примерно 3 доллара за квадратный фут. Напротив, хорошие угловые помещения для таких зависимых от местоположения предприятий, как рестораны быстрого питания и банки, находятся в дефиците и оцениваются в пределах 15-30 долларов за квадратный фут.
Примерно 12,32 миллиона тонн отходов III класса и инертных материалов для всего округа Лос-Анджелес ежегодно хранятся на различных объектах по утилизации отходов в этом районе [9].
Десять карьеров на северо-востоке Лос-Анджелеса добывают более 7,8 миллионов тонн заполнителя в год [10].
Если бы все отходы, образующиеся в округе Лос-Анджелес, сбрасывались в эти карьеры, возникал бы дефицит. Помните, что отходы собираются со всего округа Лос-Анджелес, а 10 карьеров расположены на северо-востоке округа Лос-Анджелес.
В настоящее время в 10 карьерах имеется приблизительно 456,5 миллионов кубических ярдов свободного пространства для хранения материала, при условии, что доступно только 50% площади карьера, и карьеры будут заполнены только до их первоначального уровня поверхности. Это эквивалентно вместимости в 593,5 млн тонн, что эквивалентно запасу складских площадей на 48 лет при нынешних темпах утилизации (12,3 млн тонн в год). Эта сумма не учитывает площади, добавляемые к карьерам из-за операций по добыче, которые превышают 7,8 миллиона тонн отходов в год.
Этот анализ показывает, что места для хранения отходов не так уж мало, и, следовательно, они будут иметь небольшую ценность. Фактически, место для хранения обычно имеет минимальную стоимость (примерно 3 доллара за квадратный фут), если только с этим пространством не произойдет что-то уникальное. Разрешение на уникальное землепользование, такое как казино или свалка, обеспечит новую и дополнительную полезность этому пространству после выдачи разрешения. Дефицит и, следовательно, стоимость помещения (недвижимости) увеличились бы. Если на это место будет выдано всего несколько разрешений, помещение станет еще более ценным. Аналогичным образом, по мере увеличения количества выданных разрешений стоимость этого помещения будет снижаться.
В заключение следует отметить, что места для хранения отходов не так уж мало и, следовательно, они имеют небольшую стоимость. Разрешение придает значительную стоимость непрерывной деятельности, поскольку оно может увеличить стоимость любого из 10 карьеров. Разрешения обеспечивают зависимость карьеров от местоположения.
Недавнее судебное дело в округе Лос-Анджелес, касающееся разрешения на вывоз твердых бытовых отходов III класса, еще раз иллюстрирует экономические и финансовые аспекты соотношения стоимости недвижимости и стоимости разрешения. Разрешение мусороперерабатывающей компании было недавно отозвано, поскольку, по мнению суда, до выдачи разрешения имелась неадекватная экологическая документация [11].
Потеря разрешения существенно повлияет на денежный поток и, следовательно, на стоимость бизнеса в целом. Денежный поток от операционной деятельности резко сократится, как и стоимость действующего предприятия
Недвижимость не изменилась; она имеет те же топографические особенности, количество складских помещений, доступ, схему движения и видимость, что и до отзыва разрешения. Поскольку никакие физические свойства, влияющие на стоимость недвижимости, не изменились, стоимость недвижимости как хранилища остается неизменной. Но нематериальная стоимость изменилась. Право, предоставленное разрешением на вывоз отходов на площадку для целей хранения, было аннулировано вместе с потоком доходов, связанным с этим правом, что повлияло на стоимость недвижимости по отношению к функционирующему предприятию
Заключение
Исследование показывает, что эксплуатационные характеристики REIT и компаний мусорных свалок сильно различаются и что, вероятно, для обеспечения непрерывности деятельности мусорных свалок существует составляющая стоимости бизнеса.
Во-вторых, стоимость недвижимости, зависящей от местоположения, и площади свалки без разрешения сильно различаются. Тест показал, что места свалок в оссновном, не зависели от местоположения и имели низкую относительную стоимость по сравнению с недвижимостью, зависящей от местоположения.
С экономической точки зрения объекты (недвижимость) для хранения отходов — будь то автомобильные кузова или отбросы — является относительно взаимозаменяемым и легкодоступным продуктом на северо-востоке округа Лос-Анджелес. Но хотя этот тип объектов действительно полезен, он имеется в большом количестве и, следовательно, имеет минимальную стоимость, особенно по сравнению с другими видами недвижимости. Однако, поскольку разрешений на хранение отходов в округе Лос-Анджелес относительно мало, бизнес-составляющая функционирования предприятия имеет большое значение.
[1] Оригинал: Mundy B. (1998), Applying going-concern value to landfills, Appraisal Journal, Apr 1, https://www.thefreelibrary.com/Applying+going-concern+value+to+landfills.-a020929731
[2] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago, Illinois: Appraisal Institute, 1996), 26.
[3] Lloyd R. Manning, Valuing the Small Business (Scottsdale, Arizona: Todd Publishing, Inc., 1993), 6-7.
[4] James D. Brown, «Going-Concern Value in the Congregate Care Industry and R41C,» The Appraisal Journal (April 1987): 287; Joseph Rabianski, «Going-Concern Value, Market Value, and Intangible Value,» The Appraisal Journal (April 1996): 184.
[5] The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (Washington, D.C.: The Appraisal Foundation, 1998), 12.
[6] Jeffrey Fisher and William Kinnard, «The Business Enterprise Value: Component of Operating Properties,» Journal of Property Tax Management, v. 2, no. 1 (1990): 19-27; Jeffrey Fisher and George Lenz, «Business Enterprise Value in Shopping Malls: An Empirical Test,» Journal of Real Estate Research, v. 5, no. 1 (Spring 1990): 167-175; and Jeffrey Fisher and Robert S. Martin, Income Property Valuation (Chicago, Illinois: Real Estate Education Company, 1994), 4-5, 26, 37-39.
[7] Main San Gabriel Basin Water Master v. State Water Resources Control Board, 12 Cal. App. 4th 1371 (1993).
[8] Jerry Z. Mueller, Adam Smith In His Time and Ours: Designing the Decent Society (Princeton, New Jersey: Princeton University Press, 1993), 74; Paul A. Samuelson and William D. Nordhaus, Economics, 15th ed. (Princeton, New Jersey: McGraw Hill, 1995), 82.
[9] Los Angeles County Department of Public Works, Los Angeles County, Countrywide Sitting Element, preliminary draft, (Los Angeles, California: Los Angeles County Department of Public Works, Environmental Programs Division, January 1996), 7.
[10] Reclamation Plans filed with appropriate jurisdictional authority (i.e., City of Irwindale, City of Arcadia, City of Upland, City of Azusa, etc.) in conformance with California’s Surface Mining and Reclamation Act of 1975.
[11] Main San Gabriel Basin Water Master v. State Water Resources Control Board, 12 Cal. App. 4th 1371 (1993).