Никогда еще оценщикам не было так важно готовить отчеты таким образом, чтобы они выдерживали тщательную проверку.

 

Поскольку рыночные условия продолжают ухудшаться, оценка становится все более сложной и потенциально опасной. Следовательно, для оценщиков как никогда важно готовить отчеты таким образом, чтобы они выдерживали тщательную проверку. Недвижимость, которая продается или рефинансируется сейчас, вполне может оказаться в бедственном положении в ближайшие несколько лет или даже месяцев. Это может привести к увеличению числа судебных разбирательств против оценщиков, поскольку кредиторы стремятся найти способы возместить свои убытки. Если недвижимость забирается кредитором или продается посредством короткой продажи и оценка оказывается ошибочной, против оценщика и/или страховой компании оценщика может быть подан иск. В этой статье [1] предлагаются стратегии, которые могут помочь оградить вас от ответственности

 

Понимание нового рынка

 

Прежде чем анализировать, как оценщики могут проводить защитимую оценку в, важно понимать, что мышление многих оценщиков нуждается в изменении.

Из-за резкого роста активности в сфере недвижимости в последние годы многие новые оценщики никогда не оценивали недвижимость на падающем рынке. Некоторые не осознают рисков, связанных с оценкой в текущих рыночных условиях, и не осознают того факта, что на падающем рынке есть вещи, которые следует учитывать, но которые не особенно важны на растущем рынке.

Также важно понимать, что завышенные оценки на растущем рынке могут не всплывать до тех пор, пока рынок продолжает расти — у кредиторов нет причин анализировать их, если нет убытков. Однако на падающем рынке завышенные стоимости более очевидны — другими словами, на падающем рынке меньше возможностей для ошибок.

В январе 2006 года опрос, проведенный Национальной ассоциацией риэлторов, показал, что более 40 процентов новых владельцев, ответивших на этот вопрос, купили дома без первоначального взноса (Down Payments’ Downward Trend, Washington Post, 21.01.2006 года). Столетие назад банки требовали от покупателей внесения первоначального взноса в размере не менее 20 — 25 процентов, а десятилетия назад для большинства кредитов требовалось не менее 10 процентов, за исключением кредитов VA и FHA.

Дело в том, что многие покупатели не имеют личной финансовой заинтересованности в сохранении своих домов, поскольку стоимость снижается, и они не могут производить свои платежи (хотя существуют сложности с кредитованием). Выражаясь более общепринятым языком, многие из них “не участвуют в игре”. Оценщики должны понимать, что по этой и многим другим причинам это фиаско закончится нескоро. И чем дольше сохраняются эти неблагоприятные условия, тем важнее для оценщиков адаптироваться к новым рыночным реалиям – от этого зависит их профессиональное будущее.

 

Проверка “Падающего рынка”

 

Многие оценщики не хотят ставить галочку в поле ”снижающийся рынок» по целому ряду причин.

Если они это сделают, многие кредиторы потребуют дополнительной работы по оценке без дополнительной компенсации. Кредиторам может потребоваться больше сопоставимых или более новых объектов в дополнение к активным листингам и привязке к сетке, и их корректировка требует значительного объема работы.

Кроме того, кредиторы часто хотят получить подробные доказательства того, что рынок снижается, и некоторые оценщики не уверены в том, как подготовить отчет, подтверждающий это.

Кроме того, поскольку некоторые кредиторы не будут выдавать кредиты на падающем рынке, кредитные инспекторы и другие лица могут попытаться оказать давление на оценщика, чтобы он указал рынок как “стабильный”.

Тем не менее, если оценщик выберет “стабильный” вместо “снижающийся”, а рынок снижается, возможно, открылась дверь для значительного судебного иска, если в будущем кредитор перепродаст дом себе в убыток. Даже если стоимость является точной, кредитор может заявить, что он полагался на эту информацию при выдаче кредита. И если представлено достаточно доказательств того, что оценщик должен был знать о снижении цены, это может представлять собой случай prima facie, который означает, что “на первый взгляд” или “на первый взгляд” в оценке допущена серьезная ошибка.

Оценщики могут документировать снижение рынка, используя различные методы.

Можно выполнить поиск объектов недвижимости, которые были проданы дважды за последний год или около того, причем вторая продажа была проведена по более низкой цене. Это будет особенно распространено при краткосрочных продажах недвижимости. Большинство служб листинга содержат эту историческую информацию.

Статьи в местной газете из авторитетных источников также могут быть использованы в качестве подкрепляющих доказательств.

Службы листинга часто предлагают аналитическую информацию, но оценщикам следует быть осторожными при ее использовании, поскольку иногда используются статистические манипуляции, чтобы рынок выглядел лучше, чем он есть на самом деле. Например, использование только средней цены продажи может не соответствовать действительности, поскольку средняя цена может увеличиваться при снижении стоимости недвижимости, особенно в определенных ценовых диапазонах или районах.

История цен на сопоставимые объекты продажи также может служить дополнительным доказательством, хотя и не может быть окончательной, поскольку цена на недвижимость, возможно, была завышена с самого начала. Например, сопоставимый объект, возможно, был выставлен на продажу по цене 400 000 долларов в декабре, которая была снижена до 380 000 долларов в феврале, затем до 350 000 долларов в марте и, наконец, продана за 320 000 долларов в апреле.

Одна продажа сама по себе не может считаться хорошим доказательством, но если все три сопоставимых объекта демонстрируют схожую историю снижения цен предложения, а также представлены объявления, которые были снижены в течение длительного периода времени, эта информация подкрепит утверждение оценщика.

Как правило, после подготовки приложения с информацией такого типа его можно использовать для одних и тех же общих географических местоположений, и его необходимо обновлять только время от времени

 

Своевременность продаж

 

Выражение “время имеет решающее значение” имеет первостепенное значение в отношении сопоставимых продаж на современном рынке.

Оценщики приходят к выводу, что рынок находится в постоянном движении и что продажи, которые были проданы шесть месяцев назад, могут не отражать текущую стоимость. По этой причине многие кредиторы в настоящее время требуют проведения одной или двух сопоставимых продаж, которые были завершены в течение трех месяцев. Однако во многих обстоятельствах даже трехмесячный срок может оказаться слишком большим.

Например, на одном рынке оценщик обнаружил недавние продажи, которые показали, что стоимость конкретного дома составляет 380 000 долларов. Однако после того, как он проверил текущие объявления, он нашел несколько домов в том же районе с той же планировкой и запрашиваемыми ценами около 360 000 долларов.

Ему пришлось пересмотреть свою оценку, принимая это во внимание, и использовать временные корректировки в соответствии с процентом снижения продаж.

Помните, что большинство предложений поступает по крайней мере за месяц до даты закрытия, поэтому этот период времени также следует учитывать при корректировке. Часто MLS показывает, когда недвижимость стала выставленной на продажу, что помогает точно определить период времени.

Оценщики, которые используют старые продажи при наличии новых, проводят оценку неэтично и должны также учитывать юридические последствия, если имущество окажется в плохом состоянии. Другому оценщику или исследователю относительно легко вернуться назад и исследовать продажи, и если существуют более эффективные методы, оценщику будет трудно объяснить, почему они не были использованы.

Использование более старых продаж, когда существует больше актуальных, аналогично увеличению расстояния для сопоставимых продаж, когда существуют более близкие – для рецензента это “красный флаг”, указывающий на то, что значение, возможно, было завышено.

Как упоминалось ранее, важно изучать предложения на падающем рынке. Самые низкие цены, указанные в объявлении, представляют собой максимальную стоимость, за которую объект может быть продан, и если будут внесены коррективы, корректировка цены объявления к цене продажи должна оцениваться на основе соотношения аналогичных продаж.

Другими словами, если недвижимость, как правило, продается за 95 процентов от продажной цены, оценщик должен соответствующим образом скорректировать объявления. Однако помните, что у многих продавцов все еще есть нереалистичные ожидания, поэтому многие объявления могут быть довольно высокими по сравнению с фактической стоимостью, и ни одно из них не может соответствовать истинной рыночной стоимости.

Тем не менее, игнорирование предложений на падающем рынке может быть истолковано как некомпетентность и использовано против оценщика в случае судебного разбирательства.

 

Использование коротких продаж

 

Короткие продажи — это не продажи с правом выкупа, но это продажи, связанные с некоторым принуждением. При коротких продажах владелец часто должен за дом больше, чем он того стоит, и, как правило, задерживает платежи. (Это также часто упоминается как “перевернутое положение” в недвижимости.)

Кредитор, надеясь избежать расходов и времени, связанных с обращением взыскания, позволяет владельцу выставить недвижимость на продажу при условии, что кредитор может утвердить цену продажи.

Соглашение может освобождать владельца от обязательства возместить ущерб, или оно может оставить владельца открытым для вынесения решения о недостатках, в зависимости от соглашения.

Напротив, настоящая продажа с правом выкупа — это та, которая обычно выставляется на аукцион у ступеней здания суда, и покупатель должен предъявить кассовый чек на полную сумму, чтобы приобрести ее.

Поскольку короткие продажи рекламируются в MLS так же, как и любая другая распродажа, они влияют на рынок гораздо сильнее, чем продажи с правом выкупа, которые доступны только тем, у кого есть наличные и время для изучения недвижимости, которую они хотят купить. Исследование важно, потому что покупатели могут приобрести второй трастовый акт вместо первого трастового акта по ошибке, если они не знают историю залога.

Однако для покупки на короткой продаже не требуется никаких дополнительных усилий, и любой агент по недвижимости может показать недвижимость на короткой продаже вместе с обычными объявлениями.

Итак, должен ли оценщик использовать короткие продажи в качестве сопоставимых показателей при оценке?

Если они распространены, многие считают, что их следует включить, потому что они стали рынком сбыта. Некоторые утверждают, что они могут находиться в некачественном состоянии, но если это так, то можно внести коррективы точно так же, как это было бы при любой другой продаже.

Если оценщик решит не включать короткие продажи, настоятельно рекомендуется отметить их в оценке с объяснением того, почему они не были использованы. В противном случае оценщик может быть обвинен в халатности за то, что не сообщил кредитору об их существовании. Короткие продажи также могут быть предиктором того, куда движется рынок, поскольку, как только покупатели видят последние цены коротких продаж, они часто не хотят платить больше.

 

Уступки

 

Уступки (концессии), по сути, увеличивают стоимость недвижимости “на пустом месте”. Как правило, они завышают цены в среднем на два-три процента. Тем не менее, многие агенты по недвижимости по-прежнему пишут предложения с уступками и ожидают, что оценщик их “внесет в стоимость” независимо от новых рыночных реалий.

Недавно оценщик сказал агенту, что цена продажи определенного объекта недвижимости, которая включала в себя уступки в размере 10 000 долларов, также представляла собой рыночное доказательство против продажи – другими словами, истинная рыночная стоимость была за вычетом уступок.

Агент спросил, почему, и оценщик сказал, что ни у одного продавца не было бы причин продавать на 10 000 долларов ниже рыночной цены при сделке «на расстоянии вытянутой руки».

Агент не согласился и сказал, что причин может быть много, но не смог назвать ни одной.

Оценщики должны также понимать, что многие сопоставимые продажи могут сопровождаться уступками, которые приведут к завышению стоимости оцениваемого имущества. Часто стоит позвонить агентам, чтобы спросить, были ли уступки, но не все агенты идут навстречу, и часто оценщики получают два разных ответа после обращения к агентам по покупке и продаже.

 

Заключение

 

Оценка на падающем рынке требует большей глубины понимания и внимания к рыночным изменениям, чем то, которое приходилось проявлять оценщикам при оценке рынков. Объявления приобретают гораздо большее значение, как и своевременность сопоставимых продаж. Оценщикам необходимо пересмотреть свое мышление при анализе рыночных данных, поскольку на этом рынке возрастает опасность судебных разбирательств. Если есть какие-либо показатели, которые могли бы доказать более низкую стоимость, какими бы незначительными они ни были, они должны быть раскрыты с подробным объяснением того, почему они не были использованы. Не стоит рисковать своей лицензией и средствами к существованию из-за одной оценки, равно как и не стоит рисковать судебным разбирательством, которое может затянуться и вызвать стресс и несчастье. Помните, что все, что требуется, — это одна завышенная оценка или предполагаемая переоценка, чтобы вызвать проблемы

 

Джон Лиффландер (John Lifflander), ASA, является сертифицированным генеральным оценщиком в Вашингтоне и Орегоне и президентом Covenant Consultants, Inc., консалтинговой фирмы по оценке и налогу на имущество. Он преподает курсы оценки и неоднократно публиковался, а также является автором книги «Основы промышленной оценки» (Fundamentals of Industrial Valuation), учебника для промышленных оценщиков, изданного IAAO (Международной ассоциацией специалистов по оценке). Он бывший судья по административному праву по апелляциям по налогу на имущество Налогового департамента штата Орегон и специализируется на предоставлении свидетельских показаний экспертов и консультаций в сложных судебных процессах по оценке.

 

[1] Lifflander J. (2008), Defensive Appraising in a Declining Market, Working RE, Summer, https://www.workingre.com/defensive-appraising-declining-market/