В сфере оценки недвижимости развернулись серьезные дебаты по поводу соответствующих определений и применения концепций наиболее эффективного использования и рыночной стоимости [1]. Эти дебаты были сосредоточены на оценке земли, в основном в тех случаях, когда она не застроена и может использоваться для целей охраны или рационального использования. Также включены объекты, на которых обнаружены важные археологические и палеонтологические находки, места обитания диких животных и уязвимые экосистемы.
Термин «стоимость в общественных интересах» (public interest value) вытекает из федерального законодательства, принятого в 1970-х годах и касающегося приобретения федеральных земель и федеральных подоходных налогов. Хотя «стоимость в общественных интересах», конкретно не определена ни в The Appraisal of Real Estate, ни в The Dictionary of Real Estate Appraisal, в учебнике отмечается, что
… вопрос о стоимости в общественных интересах, возник при определении справедливой компенсации, требуемой при приобретении земли федеральными агентствами [2].
Это первое упоминание о нем в основных публикациях Appraisal Institute.
Вудворд Хэнсон, председатель Совета по стандартам оценки Института оценки в 1996 году, написал:
В результате продолжительных дискуссий позиция Appraisal Institute в отношении PIV (стоимости в общественных интересах) и связанного с ней семейства концепций кратко излагается следующим образом:
- Если целью задания по оценке является определение рыночной стоимости, то наиболее эффективным использованием оцениваемого имущества должно быть экономическое использование.
- Сохранение и консервация не рассматриваются в качестве экономических альтернатив, которые следует учитывать при анализе наиболее эффективного использования.
- Сделки с участием покупателей, целью которых является сохранение находящихся в частной собственности природных земель, не должны рассматриваться в качестве надежного доказательства, подтверждающего оценку рыночной стоимости.
До тех пор, пока не будут изменены определения рыночной стоимости и наиболее эффективного использования, а также до тех пор, пока не будут внедрены новые системы, которые заменят существующие правовые и рыночные системы нашей страны, вышеуказанная политика будет четко регламентировать деятельность членов Appraisal Institute. Она также должна служить руководством для специалистов, правительств и других пользователей оценочных услуг, а также для общественности в целом. [3]
Эти же положения содержатся в The Appraisal of Real Estate, в которой говорится:
На карту поставлены огромные суммы государственных средств, что стало весьма спорным вопросом. Сторонники концепции стоимости в общественных интересах рекомендуют пересмотреть определение наиболее эффективного использования и рыночной стоимости (признать сохранение или консервацию как наиболее эффективное использование), распространить рыночную концепцию на государственные учреждения и природоохранные группы и принять альтернативные методы оценки. [4]
ХАРАКТЕР ДИСКУССИИ
Таким образом, новая, нетрадиционная позиция заключается в том, что рыночная стоимость и наиболее эффективное использование должны отражать экономическое использование. Более того, консервация не является экономической альтернативой, которую можно использовать при анализе наиболее эффективного использования. Однако «экономическое использование» остается неопределенным.
Самуэльсон определяет экономическое благо как
… товар, который является дефицитным по сравнению с общим желаемым количеством. Поэтому его необходимо нормировать, обычно устанавливая положительную цену. [5]
Если у такого товара могут быть альтернативные виды использования, является ли какое-либо из этих альтернативных видов использования неэкономичным? Землепользование, такое как жилое, пастбищное, религиозное, лесное хозяйство, археологические раскопки и места обитания диких животных, представляет собой дефицитные, нормированные и оцененные товары.
Однако, поскольку некоторые из этих видов использования были определены как «неэкономические», некоторые оценщики утверждают, что их продажа не отражает рыночного поведения или рыночной стоимости.
Деятельность по оценке недвижимости регулируется, по крайней мере, для тех оценщиков, которые имеют лицензию (в большинстве штатов) или являются членами большинства профессиональных оценочных ассоциаций, Фондом оценки в Вашингтоне, округ Колумбия. Его Единые стандарты профессиональной оценочной практики (USPAP) не проводят различия между экономическим и неэкономическим использованием и не указывают как некоторые виды собственности могут быть оценены в соответствии с определением рыночной стоимости, в то время как другие оцениваются в соответствии с определением стоимости в общественных интересах (которое не включено в глоссарий USPAP).
Наибольшие разногласия вызвало использование земель в целях охраны природы. У него есть признаки, которые позволяют его точно определить. Вот некоторые из этих признаков:
- Наличие или отсутствие культурных ресурсов
- Лесистый характер местности
- Наличие или отсутствие товарной древесины
- Находится ли объект в пустыне, на заболоченной местности или на побережье
- Наличие или разнообразие геоморфологических особенностей
- Размер объекта
- Размер ближайших населенных пунктов
Эти особенности могут быть использованы для того, чтобы отличать земли за пределами населенных пунктов друг от друга. После дифференциации категории демонстрируют уникальную структуру цен в рамках отдельных субрынков. Таким образом, цена становится еще одной отличительной переменной. [6]
Одна из сторон разногласий связана с тем, является ли продажа объектов охраны различным федеральным учреждениям и учреждениям штата сделками на расстоянии вытянутой руки. Однако продажа такого имущества также происходит между частными лицами. За исключением оценки недвижимости, ни один орган власти официально не ставил под сомнение целесообразность использования частных сделок, в отличие от федеральных сделок и сделок на уровне штатов. Таким образом, часть «неэкономических» дебатов сосредоточена на том, являются ли государственные агентства по продаже законным доказательством рыночной стоимости.
Рыночная стоимость определяется на основе рыночных цен. Цена определяется на основе данных о сделке. До тех пор, пока покупка или продажа является простой сделкой, независимо от того, кто является покупателем или продавцом, или с какой целью приобретается имущество, это свидетельство о сделке является законным рыночным показателем цены и, следовательно, стоимости.
Основываясь на наших исследованиях, мы пришли к выводу, что нет надежной теоретической базы или обоснования для внедрения разрушительных концепций стоимости в интересах общества и неэкономичного землепользования. [7]
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ И НЕЭКОНОМИЧЕСКАЯ ДИЛЕММА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Неясно, что подразумевается под выражением «наиболее эффективное использование»… это должно быть экономическое использование. Если это относится к использованию, для которого используется конкретный участок, является ли это проверкой того, приносит ли участок денежный доход (в отличие от дохода от бытовых услуг)?
Например, предположим, что участок земли за пределами города расположен в сельскохозяйственном районе (люцерна и пастбища, которые приносят низкий доход с акра), но могут использоваться как питомник. Питомник приносит больший денежный поток с акра. К нему примыкает участок земли, который находится под паром. Он принадлежит девелоперу, ожидающему поддержки рынка, чтобы перейти от сельскохозяйственного использования к городскому девелопменту. Эта земля используется в инвестиционных целях. Анализ данных о сделках на рынке показывает, что другие земли в окрестностях продаются по цене, превышающей стоимость сельскохозяйственных угодий, стоимость которых должна поддерживаться доходом, который они приносят.
Является ли использование под питомник единственным «экономическим использованием»?
Является ли использование пастбищ под люцерну «экономически выгодным»?
Является ли земля, используемая для инвестиций, в настоящее время «экономически выгодным» использованием?
Предположим, что участки под питомники продаются по цене 5 000 долларов за акр, сельскохозяйственные угодья — по 2 500 долларов за акр, а инвестиционные/спекулятивные земли — по 7 000 долларов за акр.
Можно ли оценить рыночную стоимость только для питомника и сельскохозяйственных целей? Какую стоимость представляет инвестиционная земля? Если недвижимость может быть использована для любого из этих трех видов использования, то какое из них является наиболее эффективным? Чтобы еще больше усложнить ситуацию, предположим, что на участке есть водно-болотные угодья, которые являются популярным местом обитания водоплавающих птиц, и что природоохранная организация (государственная или частная), заинтересованная в сохранении всего участка, заплатит 8 000 долларов за акр. Что тогда?
Наиболее эффективное использование как экономическое использование может быть истолковано другим (и предпочтительным) образом.
Использование создает определенный уровень полезности, который позволяет собственности достигать определенной цены на рынке. Здесь термин «экономическое использование» используется в контексте рыночной сделки, рыночного ценообразования и относительной полезности.
Уровень экономической выгоды (цены), получаемой от продажи любого конкретного объекта недвижимости, зависит от полезности, которую этот объект может принести. Другими словами, существует взаимосвязь между интенсивностью использования объекта недвижимости и его полезностью, так что с увеличением интенсивности использования увеличивается и его полезность. С увеличением полезности увеличивается и его стоимость, или цена, по которой он будет продаваться на рынке. [8]
В сценариях с водно-болотными угодьями и инвестициями экономическое использование основывается на схеме сделки/цены/полезности.
В сделках с питомниками и сельским хозяйством экономическое использование определяется исходя из денежной продуктивности объекта недвижимости. Денежная продуктивность рассматривается в очень краткосрочном контексте. В контексте долгосрочного сохранения недвижимость (или любой товар или услуга, обладающие полезностью и дефицитом), имеющая рынок, имеет экономическое применение, которое может быть измерено ценами сделок, которые, в свою очередь, могут быть использованы для определения стоимости.
На рынке цены и стоимость устанавливаются в процессе торгов. Часто предложения поступают от потенциальных покупателей (пользователей), которые намерены использовать недвижимость для различных целей. Это особенно актуально для свободных, незастроенных земельных участков.
В случае с объектами, чувствительными к воздействию окружающей среды, двумя участниками торгов могут быть: (а) тот, кто желает добывать ископаемые на территории объекта, и (б) организация, занимающаяся охраной окружающей среды/природоохранной деятельностью, которая намерена сохранить ископаемые.
Обе стороны в равной степени осведомлены о природе и количестве ископаемых на объекте. Торги будут проводиться до тех пор, пока один из них не достигнет ценового порога. Для старателя, занимающегося поиском полезных ископаемых, это будет зависеть от уровня и характера ожидаемого потока чистого дохода, а также от ожидаемой нормы прибыли, которую он получит от операции по добыче полезных ископаемых. Для другого участника торгов ценовым порогом были бы ресурсы, доступные для этой покупки.
В зависимости от предполагаемой полезности и имеющихся ресурсов, один из участников торгов одержит победу. Предлагаемая нетрадиционная позиция предполагает, что добытчик предлагает экономичное использование, в то время как защитник природы предлагает неэкономичное использование. Более того, цена, уплаченная добытчиком, предположительно будет использована для оценки рыночной стоимости, в то время как цена, уплаченная защитником природы, может быть использована для оценки рыночной стоимости.
Предположим, что защитники природы одержат верх, и несколько других аналогичных объектов недвижимости в этом районе также будут приобретены защитниками природы.
Во всех случаях защитники природы перекупают альтернативных пользователей (майнеров) недвижимости.
Если владелец объекта недвижимости с расположенными на нем аналогичными ископаемыми ресурсами просит оценщика недвижимости определить рыночную стоимость объекта, то заявленная новая позиция заключается в том, что оценщик не может оценить рыночную стоимость объекта недвижимости потенциального владельца в целях сохранения. Скорее всего, оценщик должен оценить стоимость, основываясь на заявках горняков на недвижимость или на каком-либо менее интенсивном или продуктивном использовании, таком как выпас скота.
Новая позиция также указывает на то, что оценка стоимости объекта недвижимости с использованием в качестве рыночного доказательства приобретений в целях сохранения требует, чтобы к оценке стоимости применялся какой-либо термин, отличный от рыночной стоимости (т.е. от стоимости в общественных интересах).
Важно понимать разницу между рыночной стоимостью и стоимостью, представляющей общественный интерес. Практически во всех судебных процессах от оценщика требуется оценить рыночную стоимость. Когда к оценщику обращаются с просьбой предоставить кредитору оценку стоимости имущества для целей андеррайтинга, эта оценка должна быть рыночной. Суть нового положения об оценке недвижимости заключается в том, что любые свидетельства сделок купли-продажи между государственными структурами, природоохранными организациями и частными лицами не могут быть использованы для оценки рыночной стоимости, если они предназначены для сохранения или консервации.
В учебнике Appraisal Institute очень ясно сказано, что наиболее эффективное использование:
Экономическое исследование рыночных сил … Наиболее эффективное использование определяется конкурентными силами на рынке, на котором расположена недвижимость. Таким образом, анализ и интерпретация наиболее эффективного использования является экономическим исследованием рыночных сил. [9]
Это утверждение не относится к финансовому использованию земли, такому как выпас скота, которое может приносить доход. В тексте говорится, что наиболее выгодное использование — это рыночная концепция, при которой для определения наиболее эффективного использования оцениваемой земли используются данные о сделках:
Понимание поведения рынка необходимо для реализации концепции наиболее эффективного использования. Рыночные силы создают рыночную стоимость, поэтому взаимодействие между рыночными силами и наиболее эффективным использованием имеет решающее значение. Когда целью оценки является определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее выгодное конкурентное применение, для которого может быть использована недвижимость. Таким образом, концепция наиболее эффективного использования определяется рынком. [10]
Наиболее эффективное использование обязательно основывается на данных о транзакциях (ценах).
КЛАССИЧЕСКАЯ ЭКОНОМИКА
Оценка недвижимости создает общую теоретическую базу для определения стоимости. Глава, озаглавленная «История теории стоимости», включает обсуждение классической школы экономики.
В ней отмечается, что Адам Смит, один из первых авторов, разработал понятия полезности, дефицита и стоимости в обмене.
Шотландский мыслитель-экономист Адам Смит (1721-1790) предположил, что капитал, наряду с землей и рабочей силой, или производительностью, является основным фактором производства. Смит признавал роль координации в производстве, но не изучал ее функцию в качестве основного фактора. Он считал, что стоимость создается тогда, когда агенты производства объединяются для производства полезного товара.
В «Богатстве народов» (1776), первом систематическом труде по экономике, Адам Смит рассматривал стоимость как объективное явление. Предполагалось, что в силу своего существования предмет обладает полезностью. Дефицит также придает товарам меновую стоимость. [11]
Работа Смита получила дальнейшее развитие в работах Томаса Роберта Мальтуса и Жана Батиста Сэя. Их мысли и труды были схожи с идеями Смита в отношении полезности и цены как меры ценности в обмене:
Томас Мальтус (1776-1834) развил теорию ренты Рикардо и в ходе этого процесса выделил стоимость в использовании, стоимость в обмене (цену) и внутреннюю стоимость …
Джон Батист Сэй (1767-1832) отвергал взаимосвязь между трудом и стоимостью, сосредоточившись вместо этого на полезности как определяющем факторе стоимости. [12]
В The Appraisal of Real Estate обсуждаются различные вызовы классической теории. Однако концепции полезности, спроса и стоимости были экономическими принципами, которые оставались неизменными в мышлении экономистов. Например:
Другая проблема была поставлена австрийской школой предельной полезности … Стоимость рассматривается как функция спроса, а полезность — как его фундаментальный принцип …
Ойген фон Бем-Баверк (1835-1882) [еще один представитель австрийской школы] определял стоимость как «значимость, которую приобретает товар в плане полезности для благополучия отдельного человека» [13].
Далее в учебнике говорится, что
… стоимость создают четыре взаимозависимых фактора: полезность, дефицит, желание и эффективная покупательная способность. [14]
Таким образом, Appraisal Institute, по-видимому, принял теоретические принципы, сформулированные классической (и неоклассической) микроэкономикой, согласно которым существует взаимосвязь между полезностью, дефицитом и стоимостью (ценой), выраженной через систему рыночного обмена.
В экономической литературе много написано об полезности, дефиците, рынках и цене, но это не входит ни в курс оценки недвижимости, ни в учебную программу Appraisal Institute, ни во многие другие курсы по недвижимости на уровне колледжей.
Хотя Адам Смит цитируется кратко, некоторые из его наиболее значительных работ в области рыночной цены не обсуждаются. Смит рассуждал так:
На каждом уровне экономического развития цены на товары отражают среднюю стоимость рабочей силы, средний уровень прибыли и среднюю арендную плату за землю [15].
Он назвал это «естественной» ценой, самой низкой ценой, по которой данный товар может быть произведен без потерь, и, следовательно, самой низкой ценой, по которой он может быть доступен в течение длительного периода времени. Согласно Смиту, фактическая цена, по которой продается товар, является рыночной ценой. Он заявил:
Эта цена определяется соотношением между количеством, предлагаемым производителями, и количеством, желаемым теми, кто в состоянии за это заплатить. [16]
Смит осознал разницу между естественной ценой (то, что экономисты называют ценой, а оценщики — стоимостью, основанной на затратах на производство «нового» товара или пространственного продукта) и рыночной ценой (то, что потребитель готов заплатить за этот продукт, основываясь на сравнении рыночных продаж). В случае с рыночной ценой Смит подчеркивает важность транзакций.
НЕОКЛАССИЧЕСКАЯ ЭКОНОМИКА
В более современных условиях нобелевский лауреат Пол А. Самуэльсон продолжает цитировать парадокс ценности Смита:
Нет ничего полезнее воды, но на нее вряд ли можно что-то купить. Бриллиант, напротив, практически не имеет стоимости в использовании, но в обмен на него часто можно получить очень большое количество других товаров … Экономика опирается на фундаментальную предпосылку, что люди склонны выбирать те товары и услуги, которые они ценят наиболее высоко. [17]
This choosing of goods and services is what establishes price. For the producer, to maximize price and, therefore, profit means that the benefit to the consumer must be maximized. Nothing in the literature of economics suggests that goods and services consumers demand are separated into «economic» or «noneconomic» categories, for all are «economic.»
Применение к анализу землепользования
Согласно Харви Барлоу, потенциал землепользования — это «относительная способность данной единицы земельных ресурсов приносить прибыль и/или удовлетворение, превышающие затраты на использование» [18].
Потенциал использования состоит из двух основных компонентов: доступности и качества ресурсов. [19]
Качество ресурсов включает в себя
… относительную способность земельных ресурсов производить желаемые продукты, приносить прибыль или удовлетворение потребностей … Это также включает в себя эстетические аспекты, такие как пейзаж, деревья, водные аттракционы, близость к паркам или открытым пространствам, доступ к школам и культурные возможности. [20]
Землепользование отражает различные качества ресурсов, что является одним из двух компонентов потенциала использования.
Концепция потенциала использования часто используется в экономике земельных ресурсов для проведения различия между сравнительными возможностями различных единиц земельных ресурсов обеспечивать своим владельцам чистую прибыль и другие виды удовлетворения. [21]
Следовательно, разные типы земель имеют разные возможности использования. Эти различные возможности использования обеспечивают различную отдачу от удовлетворения потребностей владельца/пользователя (полезность). Поскольку они имеют разную отдачу, они имеют разную структуру цен.
Существует взаимосвязь между способностью земли к использованию и интенсивностью ее использования. Например, земля, которая имеет более выгодные географические характеристики (полезную способность), скорее всего, будет использоваться более интенсивно. Зонирование влияет на полезную способность земли. Земля, предназначенная для жилого использования, обычно используется менее интенсивно, чем земля, предназначенная для коммерческого использования.
Наиболее эффективное использование земли зависит от возможностей альтернативных видов землепользования. Это связано с качеством ресурсов (земли) и доступом к ним. При использовании в контексте рентной способности земли (например, для коммерческих, жилых, фермерских и лесных хозяйств) арендная плата используется в качестве показателя интенсивности землепользования. Интенсивность землепользования, в свою очередь, является функцией спроса и предложения на ресурс. Чем больше спрос и чем меньше предложение, тем выше интенсивность землепользования. Чем больше интенсивность, тем выше арендная плата за землю или ее стоимость.
Применение для наиболее эффективного использования
По словам Барлоу,
… концепции земельной ренты и наиболее эффективного использования могут быть использованы для объяснения как конкуренции между видами землепользования, так и возникающего в результате распределения земельных ресурсов между видами использования [22].
Таким образом, наиболее эффективное с экономической точки зрения использование напрямую связано с полезностью и дефицитом земли, а также с интенсивностью ее использования. Эта интенсивность использования может быть измерена ценой (капитализированной арендной платой за землю) и не имеет ничего общего с тем, может ли земля на самом деле приносить ренту в виде денежного дохода. Интенсивность использования не может использоваться для проведения различия между экономическим и неэкономическим использованием.
Наиболее эффективное использование может иметь как экономический, так и социальный контекст:
Сталкиваясь с конфликтами, которые иногда возникают между частными и общественными приоритетами в освоении земельных ресурсов, важно понимать причину различий. Преемственность, которая имеет место в частном землепользовании, часто отражает торги и встречные предложения, которые проводятся на относительно свободном, конкурентном рынке. Никаких проблем не возникает до тех пор, пока владелец или тот, кто больше заплатит, использует недвижимость в каких-либо социально приемлемых целях. Однако могут возникнуть реальные конфликты, если оператор решит максимизировать прибыль или другие виды удовлетворения прав собственности, перейдя к использованию, которое наносит ущерб или ущемляет интересы соседей или общества в целом. [23]
Барлоу имеет в виду, что наиболее эффективное с экономической точки зрения использование может иметь стоимость (цену), которая включает определенные социальные издержки (внешние эффекты), такие как блокирование обзора или разрушение среды обитания исчезающих видов. Таким образом, учет этих социальных издержек снижает общую полезность, связанную с конкретным объектом недвижимости. Это приводит к снижению производительности и интенсивности использования и, следовательно, к снижению цены.
Зонирование, особенно ограничения по высоте, например, в Вашингтоне, округ Колумбия, и Закон о национальной экологической политике 1969 года [24] являются примерами социальных ограничений, налагаемых на беспрепятственное экономическое использование земли.
Например, предположим, что промышленная площадка, значительная часть территории которой находится под воздействием водно-болотных угодий, считается важным местом обитания диких животных. Для девелопера промышленного парка стоимость этого участка или цена, которую он может заплатить, может составлять 1 миллион долларов. Однако для специалиста по охране природы, который может использовать участок в промышленных целях, сохраняя при этом среду обитания диких животных, или использовать весь участок в качестве среды обитания диких животных, стоимость может составить 1,25 миллиона долларов.
Таким образом, охрана природы представляет собой наиболее эффективное использование как с экономической, так и с социальной точек зрения. Это означает различную емкость и интенсивность использования, а также ценовую надбавку в размере 250 000 долларов США. Это социальная составляющая, которую рынок готов оплачивать. В целом, это означает различную емкость, интенсивность использования и рыночную цену. Это не имеет никакого отношения к «экономическому» или «неэкономическому» наиболее эффективному использованию.
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ИЛИ НЕЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ТОВАРА ИЛИ УСЛУГИ
Согласно The Appraisal of Real Estate,
Стоимость рассматривается как функция спроса, а полезность является ее фундаментальным принципом — концепция, заимствованная из теории предельной полезности. [25]
Если товар (предметы искусства или недвижимость) или услуга (рабочий или профессионал) имеют полезность и являются дефицитными (ограниченное предложение), то спрос на этот товар или услугу приведет к определенной цене, по которой товар или услуга будут продаваться (очистит рынок). Совокупный уровень цен является подходящим показателем стоимости. Товар или услуга не обязательно должны быть «экономичными» (т.е. приносить денежный доход), чтобы иметь полезность. Они должны удовлетворять человеческие потребности, чаяния или хотелки. Уровень полезности и уровень дефицита могут быть определены количественно. Показателем полезности или дефицита является цена. Цена, по которой продается товар или услуга, не имеет никакого отношения к тому, является ли она «экономической» или «неэкономической» (т.е. приносит ли она денежный доход).
Различные товары и услуги продаются по рыночным ценам, независимо от того, приносят ли они денежный доход.
Например, недавно 15-квартирный жилой дом в Сиэтле был продан за 1 миллион долларов. Это товар, приносящий доход.
С другой стороны, предметы из поместья Жаклин Кеннеди Онассис, которые в общей сложности были проданы за 1,282 миллиона долларов (например, дубовое кресло-качалка, портреты бывшей первой леди и четырехдверный седан BMW 325I 1992 года выпуска), не приносят дохода. Возможным исключением является BMW, который можно взять в аренду.
Эти «неэкономичные» товары были явно более ценными на рынке, чем «экономический» товар — 15-квартирный жилой дом. Тем не менее, сторонники «экономического использования» хотят заставить нас поверить, что с одним набором товаров (многоквартирный дом) связана рыночная стоимость, а с другими (памятные вещи Кеннеди Онассиса) рыночная стоимость отсутствует.
ПРАВОВАЯ ОСНОВА
Налоговое управление США признает природоохранные сервитуты как вид землепользования, признает права, связанные с таким использованием, и присваивает им полную рыночную стоимость. Фактически, природоохранный сервитут квалифицируется как «аналогичная собственность» в соответствии с разделом 1031 об обмене другой недвижимостью. В этом случае место обитания водоплавающих птиц может быть обменено на сельскохозяйственные угодья, ранчо или коммерческую недвижимость. [26]
В ноябре 1996 года избиратели в Колорадо одобрили закон о защите 300 000 акров государственных земель и закреплении принципа сохранения земель в качестве законного вида использования. [27]
Документ с изложением позиции по этому вопросу, сформулированный Межведомственной конференцией по приобретению земли и принятый 14 апреля 1995 года, дает важное представление о том, может ли неэкономическое использование с наибольшей эффективностью служить надлежащей основой для оценки рыночной стоимости:
Справедливая рыночная стоимость должна определяться с учетом «наиболее эффективного использования» объекта недвижимости, то есть наилучшего и наиболее прибыльного использования, для которого объект может быть адаптирован и который необходим или, вероятно, будет необходим в ближайшем будущем. [28]
Оценщики используют несколько методов для определения стоимости. Как правило, это методы сравнения продаж, затрат и доходов.
Целью каждого подхода является оценка рыночной стоимости или цены, которую продавец готов принять, а покупатель готов заплатить за конкретный товар (например, недвижимость). По словам Джеймса Итона,
… суды, по-видимому, в подавляющем большинстве случаев предпочитают подход, основанный на сравнении продаж, а не на оценке стоимости [29].
Это равносильно утверждению, что сделки являются наилучшим показателем стоимости. В предлагаемом новом словаре одни сделки считаются «экономическими», а другие — «неэкономическими», в зависимости от того, ожидается ли, что задействованная недвижимость принесет денежный доход?
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рыночные сделки купли-продажи основаны на относительной полезности и дефиците различных товаров и услуг. Когда товары и услуги обмениваются, как правило, на деньги, происходит транзакция, и цена сделки легко поддается количественной оценке.
Недвижимость может использоваться по-разному. Из-за изменчивых характеристик недвижимости ее можно использовать с разной степенью интенсивности. Эти различные уровни интенсивности использования отражаются на рынке через цены сделок. Максимальная интенсивность использования для различных категорий землепользования отражает их наиболее эффективное использование.
Таким образом, то, используется ли недвижимость в экономических целях, не имеет абсолютно никакого отношения к ее полезности, редкости, обменной цене, наиболее продуктивному использованию или рыночной стоимости. Поскольку рыночная стоимость основана на фактических данных о сделке, сохранение/консервация как категория землепользования соответствует определению наиболее эффективного использования, когда оно представляет собой самую высокую цену, которую может получить объект недвижимости при сделке на открытом рынке на расстоянии вытянутой руки. Таким образом, цены на сделки, которые предполагают сохранение/консервацию в качестве наиболее выгодного использования, являются рыночными показателями рыночной стоимости.
[1] Mundy B., Kinnard W.N., Jr. (1998), The new noneconomics: public interest value, market value, and economic use, Appraisal Journal, Apr 1, https://www.thefreelibrary.com/The+new+noneconomics%3A+public+interest+value%2C+market+value%2C+and…-a020929733 . Билл Манди (Bill Mundy), MAI, PhD, является президентом компании Mundy & Associates, Сиэтл, штат Вашингтон. Он специализируется на оценке природоохранных, консервационных и загрязненных объектов и опубликовал множество статей в различных профессиональных и академических журналах. Уильям Х. Киннард-младший (William H. Kinnard, Jr.), MAI, PhD, является президентом Группы консультантов по недвижимости в Коннектикуте и почетным профессором Университета Коннектикута в Сторрсе. Он регулярно консультирует и дает показания по надлежащей методологии оценки недвижимости на ограниченном рынке и по результатам исследований влияния близости. В дополнение к своим трем основным текстам, он широко публиковался как в академических, так и в профессиональных журналах, включая The Appraisal Journal, по всей Северной Америке и за рубежом.
[2] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago, Illinois: Appraisal Institute, 1996), 27.
[3] Woodward S. Hanson, «Public Interest Value and Noneconomic Highest and Best Use: The Appraisal Institute’s Position,» Valuation Insights and Perspectives (Spring 1996): 48.
[4] The Appraisal of Real Estate, 11th ed., 27.
[5] Paul A. Samuelson and William D. Nordhaus, Economics, 15th ed. (New York, New York: McGraw-Hill, Inc., 1995), 4-5, 750.
[6] См., например, Victoria Adams and Bill Mundy, «The Valuation of High-Amenity Natural Land,» The Appraisal Journal (January 1991): 48-53.
[7] В соответствии с Fred N. Kerlinger, Foundation of Behavior Research (New York, New York: Holt, Rinehart & Winston, 1986), 9: Теория — это «набор взаимосвязанных конструкций (концепций), определений и утверждений, которые представляют систематический взгляд на явления путем определения связей между переменными с целью объяснения и прогнозирования явлений».
[8] Подробное обсуждение интенсивности использования и цены см. в Harvey Barlowe, Land Resource Economics (Englewood Cliffs, New Jersey: Prentice Hall, 1986), 154.
[9] The Appraisal of Real Estate, 11th ed., 48, 50, 298.
[10] Ibid., 298.
[11] Ibid., 30.
[12] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 10th ed. (Chicago, Illinois: Appraisal Institute, 1992), 27.
[13] The Appraisal of Real Estate, 11th ed., 30-31.
[14] Ibid., 32.
[15] Jerry Z. Mueller, Adam Smith in His Time and Ours: Designing the Decent Society (Princeton, New Jersey: Princeton University Press, 1993), 74.
[16] Ibid., 74.
[17] Samuelson, 73, 82.
[18] Barlowe, 12.
[19] Ibid., 15.
[20] Ibid.
[21] Ibid.
[22] Ibid., 187.
[23] Ibid., 203.
[24] PL 91-190. Этот закон послужил катализатором для большей части действующего сегодня природоохранного законодательства, включая Закон о чистом воздухе (1970).
[25] The Appraisal of Real Estate, 11th ed., 30-31, и Samuelson, 74-76.
[26] Department of Internal Revenue Service, letter ruling 9601046, Washington, D.C., 1996.
[27] Conservation Fund, Common Ground (July/August 1996): 3.
[28] Interagency Land Acquisition Conference, position paper, Washington, D.C., 1995, cites the following source for this definition: Olson v. United States, 292U.S.246, 266 (1934), A3, 8.
[29] J.D. Eaton, Real Estate Valuation in Litigation, 2nd ed. (Chicago, Illinois: Appraisal Institute, 1995), 198.