Оценщиков иногда просят оценить рыночную стоимость объекта недвижимости с уникальным физическим дизайном, особыми строительными материалами или планировкой, предназначенной для конкретного использования или конкретного пользователя.

Этот тип недвижимости обычно называют объектом недвижимости с особым дизайном, специализированным активом или недвижимость специального назначения. Часто наличие реального рынка для такой недвижимости крайне ограничено или вообще отсутствует.

Если рынок не может быть определен или данные отсутствуют, оценщик может прийти к выводу, что рыночная стоимость не может быть оценена. Однако инструкции клиента могут потребовать проведения оценки рыночной стоимости. Это затруднительное положение может возникнуть в самых разных ситуациях, таких как судебные разбирательства, оценка залогового обеспечения для целей финансирования или учет покупок при приобретении бизнеса, и это лишь некоторые из них, но чаще всего оно возникает при проведении оценки, связанной с адвалорным налогообложением [1].

 

***

 

В недавней литературе сообщается, что существование специализированных активов является довольно распространенным явлением и что проблемы их оценки заслуживают большего внимания. [2]

Общепризнано, что традиционные методы оценки, основанные на подходах сравнении продаж и дохода, обычно неприменимы в таких случаях из-за ограниченности сопоставимых данных. При наличии данных физические различия часто являются существенными и требуют корректировок такого масштаба, что стоимостные показатели становятся бессмысленными.

Следовательно, затратный подход обычно считается единственно правильным подходом к оценке стоимости. Несмотря на то, что затратный подход может обеспечить возможность получения оценки стоимости в таких случаях, по-прежнему отсутствуют рыночные данные, которые могли бы помочь оценщику в вынесении суждения при анализе особенностей конструкции, даже до фактического применения какого-либо метода оценки. Предположение о том, что некоторые особенности дизайна могут быть суперадекватными, которые не влияют на рыночную стоимость недвижимости, является известной концепцией, которая рассматривалась в литературе по оценке. Однако, к сожалению, методологии и аналитические инструменты, выходящие за рамки элементарного уровня, слишком часто передаются на откуп воображению и изобретательности оценщика. Это привело не только к расхождениям во мнениях о стоимости, но и к противоречивым интерпретациям принципов оценки среди специалистов отрасли.

Эта статья не является исчерпывающим описанием того, как решить каждую проблему оценки стоимости специального проекта, но в ней предпринята попытка заполнить некоторые пробелы, отметив несколько соображений, которые оценщик должен учесть, прежде чем открывать руководство по стоимости. В этой статье также исследуются и критикуются некоторые противоречивые аргументы, которые были представлены на арене, где этот вопрос чаще всего обсуждается: в суде по налогам на имущество.

 

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА

 

Оцениваемые права могут оказать существенное влияние на применимость затратного подхода.

Рынок прав на доход, получаемый от сдачи в аренду улучшений, выполненных по специальному проекту (право арендодателя), может быть довольно обширным, в отличие от прав на использование улучшений или сдачу их в аренду (полное право собственности).

Если цель клиента состоит в том, чтобы возместить свои капитальные затраты, как это может быть в случае использования специализированного актива в качестве обеспечения для финансирования, клиенту может быть рекомендовано реструктурировать право собственности на актив, чтобы получить право арендодателя.

Например, инвестиционный банкир может выступать гарантом облигационного займа для финансирования муниципальных работ по благоустройству, в качестве залога по которому предлагаются определенные объекты гражданского назначения.

Многие правительственные здания отличаются чрезмерной сложностью и, вероятно, будут иметь ограниченную стоимость на рынке, даже если их возведение потребует значительных затрат.

Залоговая стоимость может быть увеличена путем создания отдельного, но связанного с собственником предприятия, которое сдаст актив в аренду муниципалитету на длительный срок, аналогично соглашению о продаже с обратной арендой.

Будет создано право арендодателя, рыночная стоимость которого может превысить стоимость тех же улучшений, принадлежащих компании полного права собственности. В этом случае акцент в оценке сместится с более сомнительного затратного подхода на более рыночную оценку потока доходов. Однако в других случаях получение права арендодателя не является необходимым или целесообразным шагом. Например, в некоторых штатах налогооблагаемые стоимости основаны на рыночной стоимости полного права собственности, даже если существует право арендодателя.

 

НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

 

Ключевым вопросом при оценке любого объекта недвижимости является определение наиболее эффективного использования в качестве улучшенного.

В случае объектов специального дизайна анализ максимального и наилучшего использования может быть еще более критичным. Согласно The Appraisal of Real Estate,

 

Наиболее эффективным использованием объекта специального назначения, вероятно, является продолжение его текущего использования, если это использование остается жизнеспособным. [3]

 

Хотя это утверждение может предложить простой выход, его не следует рассматривать как замену анализа.

Безусловно, наличие улучшений или компонентов в нем является достаточным доказательством того, что это физически возможно и юридически допустимо, или было таковым на момент девелопмента, и, возможно, даже финансово осуществимо. Но важным фактором, хотя и менее очевидным, является то, соответствует ли существующее здание критерию максимальной прибыльности. В этом случае клише «затраты не равны стоимости» может иметь реальные последствия. Тот факт, что элемент дизайна или конструкции существует и удовлетворяет потребности одного пользователя, не означает, что такой элемент максимально выгоден или что он востребован на рынке.

Анализ особенностей специального дизайна требует оценки полезности компонента.

Поскольку тонкости полезности не всегда осознаются в полной мере, полезно ознакомиться с определением функциональной полезности и связанными с ней понятиями:

• Функциональная полезность.

 

… способность объекта недвижимости или здания быть полезным и выполнять функции, для которых оно предназначено, в соответствии с текущими рыночными вкусами и стандартами; эффективность использования здания с точки зрения архитектурного стиля, дизайна и планировки, схемы движения транспорта, а также размера и типа помещений. [4]

 

• Оптимальная функциональная полезность.

 

Дизайн и инженерное обеспечение здания считаются наилучшими с точки зрения предполагаемых потребностей в данный момент времени.[5]

 

• Функциональная бесполезность.

 

… ухудшение функциональных возможностей объекта недвижимости или здания в соответствии со вкусами и стандартами рынка; эквивалентно функциональному устареванию, поскольку постоянные изменения приводят к устареванию планировок и функций. [6]

 

• Суперадекватность.

 

… превышение мощности или качества конструкции или структурного компонента; определяется рыночными стандартами. [7]

 

Общим знаменателем для всех определений, относящихся к полезности, является «рыночный стандарт». Из этого следует, что первым шагом в оценке полезности является определение подходящего рынка.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНКА

 

Под дезагрегированием рынка понимается процесс разделения рынка на более мелкие и однородные субрынки [8].

Родственная концепция, сегментация рынка, относится к процессу разделения потребителей на более мелкие группы в соответствии с определенными потребительскими характеристиками.

Дезагрегирование и сегментация — это основные методы, которые помогают оценщику сосредоточиться на задачах анализа рынка, тем самым избегая использования посторонних данных, которые не являются необходимыми для исследования.

Если рынок дезагрегирован или сегментирован до такой степени, что существует только один возможный пользователь, то можно ли его больше рассматривать как рынок?

Методы будут доведены до нелогичной и обреченной на провал крайности. Анализ был бы слишком сфокусированным, если бы единственным потенциальным покупателем был существующий пользователь или гипотетический пользователь, идентичный существующему пользователю.

Многие специалисты-практики рассматривают успешное текущее функционирование конкретного вида использования как очевидное доказательство наиболее эффективного использования. Хотя это может показаться правдоподобным, если рассматривать его изолированно, суть этой статьи заключается в том, что такая концепция нежизнеспособна, если рассматривать ее в свете других принципов оценки.

Термин «рынок» подразумевает множественность и определяется как

 

… совокупность договоренностей, в рамках которых покупатели и продавцы объединяются посредством механизма ценообразования [9].

 

Кроме того, определение рыночной стоимости подразумевает цену, которую недвижимость могла бы получить на конкурентном и открытом рынке. Рынок, на котором есть только один (потенциальный) покупатель, не предполагает конкуренции и не соответствует открытому рынку.

В то время как монополия — это соглашение, при котором один человек или группа контролирует предложение товаров, ситуация, когда только один человек или группа контролирует спрос, называется «монопсонией».

Монопсония аналогична монополии «в том смысле, что она означает исключение конкурентов, с той разницей, что при монопсонии исключаются другие покупатели, а не другие продавцы» [10].

Если один покупатель не является рынком, то сколько участников на самом деле необходимо для создания легитимного рынка?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Одним из основных принципов, лежащих в основе концепции рынка, является принцип конкуренции. Это может иметь место, когда всего две стороны действуют независимо друг от друга для обеспечения сохранности одного и того же товара или ресурса. Однако большее число участников, как покупателей, так и продавцов, обеспечивает большую предсказуемость, надежность и эффективность как поведения на рынке, так и его анализа.

Определение параметров потенциального рынка может быть осуществлено путем сегментации или дезагрегирования рынка. Однако в случае объектов специального назначения может потребоваться обратный процесс, который можно назвать «агрегированием рынка». Это относится к процессу определения группы потребителей, достаточно многочисленной, чтобы образовать конкурентный рынок, если улучшения станут приемлемыми благодаря физическим изменениям или ценовому стимулированию.

Тем не менее, даже после того, как потенциальный рынок был идентифицирован с помощью агрегации рынков, на определенном рынке может отсутствовать рыночная активность. В таких случаях может быть полезно разработать маркетинговый сценарий. На этом этапе оценщик может разработать исследовательскую программу для оценки полезности и востребованности улучшений на рынке.

 

ОЦЕНКА ПОЛЕЗНОСТИ

 

Если здание спроектировано и построено для конкретного пользователя, то возможно, что конкретные компоненты здания могут иметь ограниченную полезность для других пользователей или вообще не иметь ее. Из этого следует, что некоторое изменение или приспособление для этого компонента сделает здание приемлемым, адекватным или функциональным для альтернативных пользователей.

Например, если предприятие используется для производства определенного вида продукции, скажем, имитации свиных грудинок, то указание наиболее эффективного использования в качестве «постоянного использования для производства имитации свиных грудинок» может быть слишком узким, чтобы считаться практичным с точки зрения маркетинга здания и, следовательно, он непрактичен для целей оценки. Если бы существующий пользователь покинул объект, каков был бы наиболее вероятный маркетинговый сценарий? Агрегированный анализ рынка может привести к пересмотру определения наиболее эффективного использования как простого предприятия по производству продуктов питания, где может быть больше альтернативных потребителей.

В этом случае оценщику, возможно, потребуется определить компоненты здания, которые были спроектированы специально для использования в специальных целях, и сравнить их с более универсальными компонентами.

Данный компонент может потребоваться для изготовления имитации свиной грудинки, но не только для производства продуктов питания более широкого профиля.

Например, система кондиционирования воздуха может выполнять две функции. Основной функцией может быть поддержание комфортной температуры и общего движения воздуха. Вспомогательной функцией может быть обработка тепла и выхлопных газов, создаваемых специально изготовленными машинами и технологическим оборудованием, используемыми при изготовлении имитаций свиных желудков.

Это те вспомогательные компоненты или емкости, которые могут иметь ценность только для конкретного пользователя и, следовательно, считаются сверхэффективными с точки зрения их функциональной полезности для рынка производителей пищевых продуктов в целом. Анализ и разделение затрат на эти компоненты могут потребовать опыта архитектора, инженера или специалиста по оценке затрат, специализирующегося в этой области.

Несколько возможных путей исследования позволяют выявить особые компоненты и определить, имеют ли эти компоненты ценность для рынка. Оценщик мог бы:

• Изучить литературу по оценке, относящуюся к объектам данной категории продукции
• Провести поиск рыночных данных по аналогичным или смежным объектам
• Опросить нынешнего или недавнего арендатора и других операторов в данной конкретной области (т.е. альтернативных пользователей)
• Опросить брокеров или других оценщиков, специализирующихся на данном продукте или имеющих опыт работы в данном сегменте рынка
• Провести собеседование с архитекторами и инженерами проекта
• Ознакомиться с планами строительства вместе с оценщиком затрат или архитекторами / инженерами, имеющими опыт работы с данным типом продукции
• Изучить примеры налогообложения на предмет прецедентов, связанных с оценкой недвижимости специального назначения

Обзоры литературы иногда могут дать представление о процедурных прецедентах, относящихся к той или иной категории продукции, или затронуть вопросы, связанные с различными аспектами проблемы оценки в целом. Литература также может быть использована для выявления лиц, осведомленных о продукте или нерешенных проблемах, будь то авторы или участники рынка, с которыми можно напрямую связаться для проведения углубленных интервью и получения дополнительной информации.

Несмотря на то, что сопоставимые продажи могут отсутствовать, могут существовать сделки, объявления о продаже или другие рыночные данные, непосредственно не сопоставимые с объектом, которые, тем не менее, могли бы пролить некоторый свет на проблему оценки.

Выводы могут быть сделаны из сделок, связанных с улучшениями, непосредственно не сопоставимыми с объектом недвижимости, но с параллельными осложнениями ограниченной полезности или суперадекватностью.

История, связанная с выставлением объекта на продажу, даже если он, возможно, никогда не продавался и не привлекал никаких предложений, может свидетельствовать о реакции рынка на проблему специального дизайна.

Интервью с операторами в данной отрасли, потенциальными альтернативными пользователями или брокерами, имеющими опыт работы в этой отрасли, могут предоставить доказательства или некоторую форму поддержки рынка. Могут быть обнаружены тематические исследования, некоторые из которых могут не относиться к продажам или объявлениям о продаже, но которые включали альтернативные внутренние решения, такие как преобразование всего или части существующего объекта для нового использования вместо продажи. Отношение потенциальных участников рынка является обоснованным соображением, которое может дать направление анализу и подкрепить выводы. Многие национальные фирмы в рамках данной отрасли имеют отделы недвижимости, которые могут иметь стратегии приобретения/отчуждения, руководящие принципы, процедуры или политику, которые являются показательными и законно поддерживаемыми, а также опросы доходности инвесторов, которые оценщики обычно используют для обоснования ставок дисконтирования.

 

ГИПОТЕТИЧЕСКАЯ ПРОДАЖА: РЕАЛЬНАЯ ИЛИ НАДУМАННАЯ?

 

Когда цель оценки связана с установлением адвалорного налога, вопрос о полезности, возможно, уже решен в постановлениях местного суда. Изучение налоговых прецедентов часто выявляет юридическую преимущественную силу. Местные суды могут расходиться во мнениях относительно принципов или интерпретаций оценки и вступать в противоречие друг с другом, а также могут поддерживать или противоречить мнениям оценщика.

Два примера, один из которых был приведен в налоговом суде Восточного побережья, а другой — в суде Западного побережья, иллюстрируют различия, которые можно обнаружить в местных юрисдикциях, и демонстрируют отсутствие единообразия во мнениях среди специалистов по оценке.

В одном из дел в Нью-Джерси суд отклонил иск о функциональном устаревании, касающийся улучшений, направленных на повышение престижа штаб-квартиры, но не приводящих к увеличению стоимости недвижимости при перепродаже. Признавая, что улучшения не приведут к увеличению стоимости при перепродаже, суд, тем не менее, утверждал, что такие заявления об устаревании не учитывают два принципа при оценке недвижимости для целей местного налога на имущество:

 

Во-первых, продажа, рассматриваемая в качестве критерия рыночной стоимости, является «гипотетической продажей; следовательно, потенциальные покупатели являются гипотетическими, а не реальными и существующими покупателями». Исходя из контекста, в котором это было сделано, мы можем понять, что эта ссылка на гипотетического покупателя означает только то, что он рассматривает того, чьи требования в разумных пределах удовлетворяются рассматриваемым имуществом. …

Второе руководящее положение касается намерений и цели налогоплательщика. Суть его заключается в том, что никакое уменьшение налогооблагаемой стоимости не допускается для характеристик специального назначения, если они были заложены в структуру налогоплательщиком без учета возможности возмещения их затрат, и вопрос об их рыночной стоимости не возникает из-за какого-либо реалистичного предположения о том, что имущество вот-вот будет выставлено на продажу. [11]

 

 

В аналогичном деле в Калифорнии суд постановил, что оценщик рассматривал только конкретное использование рассматриваемого здания в качестве штаб-квартиры корпорации и ошибочно не учел стоимость имущества с учетом всех целей, для которых оно было естественным образом приспособлено.

Суд постановил, что использование метода оценки, предназначенного исключительно для определения конкретной полезности для конкретного владельца, противоречит закону и что наиболее выгодным использованием здания на рынке было использование в качестве офисного помещения.

Суд пришел к выводу, что рыночная стоимость здания — это его стоимость для потенциальных покупателей в целом, и необходимо учитывать обычное использование, для которого потенциальные покупатели могли бы его использовать. [12]

В другом калифорнийском деле суд постановил, что прибыльность или неприбыльность имущества для конкретного пользователя не определяет его стоимость. [13]

Калифорнийские кейсы показывают, что функциональная полезность объекта недвижимости не может основываться ни на том, является ли он функциональным для конкретного пользователя, ни на том, является ли этот конкретный пользователь прибыльным предприятием.

Другими словами, было бы неуместно делать вывод о том, что если бы рассматриваемый объект был выставлен на открытый рынок, он был бы приобретен идентичным юридическим лицом с требованиями, идентичными нынешнему арендатору, если бы не было заметного рынка таких покупателей. Скорее, оценка функциональной полезности объекта должна основываться на том, как оценивают объект потенциальные покупатели на общем рынке.

В исследовании, проведенном в Нью-Джерси, приводится прямо противоположное мнение.

Заключение, подготовленное в Нью-Джерси, учитывает требования к конкурентному и открытому рынку, предлагая аналитику выйти за рамки гипотезы о продаже и выдвинуть гипотезу о рынке. В этой ситуации нет никакой суперадекватности, если усовершенствования соответствуют потребностям или желаниям стороны, которая их создала или установила. Другими словами, затраты равны стоимости для того, кто их сконструировал и заплатил за них. В таких обстоятельствах задача оценщика довольно проста: суперадекватность не принимается во внимание.

В первом случае оценщик сталкивается с более сложной задачей.

Исследование может показать, что нет альтернативных пользователей, которые приобрели бы недвижимость по цене, равной ее стоимости для текущего пользователя.

С практической точки зрения, если бы объект был выставлен на продажу, стал бы благоразумный продавец ждать идеального покупателя, отклоняя предложения от альтернативных пользователей? Вероятно, нет. Альтернативным пользователям, вероятно, потребовалась бы существенная модернизация объекта.

Принцип замещения диктует, что покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем затраты строительства аналогичной по полезности замены. В практических целях продавцу объекта недвижимости было бы разумно серьезно рассмотреть предложения потенциальных покупателей, которые не готовы оплачивать расходы по замене строительных компонентов, которые им не нужны.

Противоречивые мнения в Нью-Джерси и Калифорнии возникли в результате споров между налогоплательщиками и сборщиками налогов.

Независимо от того, связано ли назначение налогов с налоговыми целями или с другими целями, более глубокое понимание проблемы можно получить, если вынести аргументацию за рамки налогообложения и рассмотреть ее в различных условиях. В большинстве (если не во всех) ситуаций, особенно в тех, к которым привыкли оценщики, требования и ожидания оценщика заключаются в предположении о гипотетической продаже, которая является скорее реалистичной, чем воображаемой.

Захочет ли кредитор финансировать проект, исходя из рыночной стоимости, предполагая «гипотетических покупателей, а не реальных и уже существующих», как это было предложено судом Нью-Джерси? Вероятно, нет.

Кредитор не принял бы предложение из Нью-Джерси, поскольку оно выходит за рамки разумного предположения о гипотетической продаже (которая является событием, которое может быть вызвано заемщиком или кредитором); оно предполагает рыночные условия — нечто, находящееся вне контроля заемщика или кредитора. В этом отношении это выходит за рамки предположения и превращается в изобретение.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Особые конструктивные особенности не влияют на рыночную стоимость недвижимости, если на такие компоненты нет конкурентного спроса. Многие предприятия принимают решения о строительстве объектов, основываясь на собственном бизнес-плане, предполагаемых потребностях и личных предпочтениях. Они часто строят объекты без учета рыночной стоимости или принципов, связанных с рыночной стоимостью. В этом смысле стоимость, полученная с помощью затратного подхода, может быть приравнена к стоимости пользования, инвестиционной стоимости или стоимости действующего предприятия, но не к рыночной стоимости.

Однако следует также признать, что последнее слово в том, как принципы оценки будут интерпретироваться в их юрисдикции, может остаться за судами. В любом случае споры, вероятно, будут продолжаться бесконечно, пока налоговые органы не будут основывать свою оценку особенностей специального дизайна на стоимости пользования, а не на рыночной стоимости.

 

 

 

[1] Rothermich D.P. (1998), Special-design properties: identifying the «market» in market value, Appraisal Journal, Oct 1, https://www.thefreelibrary.com/Special-design+properties%3a+identifying+the+%22market%22+in+market+value.-a021276612 , Дэвид Пул Ротермич (David Pool Rothermich), MAI, является руководителем Keane Rothermich Group, Сан-Франциско, Калифорния. Его консалтинговая практика в сфере недвижимости включает оценку объектов недвижимости со специальным дизайном и ограниченной доступностью на рынке. Он получил степень бакалавра антропологии в Калифорнийском университете в Беркли. Контактное лицо: Keane Rothermich Group; 475 Gate Five Road, офис 218; Саусалито, Калифорния, 94965. (415) 332-6778. Факс 332-6962. DPR-KRGroup@MSN.com.

[2] Robert G. Crawford and Gary C. Cornia, «The Problem of Appraising Specialized Assets,» The Appraisal Journal (January 1994): 75-85.

[3] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 11th ed. (Chicago, Illinois: Appraisal Institute, 1996), 316.

[4] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal 3d ed. (Chicago, Illinois: Appraisal Institute, 1993), 155.

[5] Ibid., 257.

[6] Ibid., 154.

[7] Ibid., 357.

[8] Neil Carn, Joseph Rabianski, Ronald Racester, and Maury Seldin, Real Estate Market Analysis (Englewood Cliffs, New Jersey: Prentice-Hall, 1988): 3, 66-67.

[9] The Appraisal of Real Estate, 19.

[10] Armen A. Alchain and William R. Allen, Exchange and Production: Competition, Coordination, and Control, 3d ed. (Belmont, California: Wadsworth Publishing Co., 1983), 337.

[11] Pacific Mutual Life Insurance Co. v. County of Orange, 187 Cal. App. 3d 1141, 232 Cal. Rptr. 233 (1985).

[12] Pacific Mutual Life Insurance Co. v. County of Orange, 187 Cal. App. 3d 1141, 232 Cal. Rptr. 233 (1985).

[13] Bank of America v. County of Fresno, 127 Cal. App. 3d 295, 179 Cal. Rptr. 497 (1981); County of Los Angeles v. McDonnell Douglas Corp., 219 Cal. App. 3d 715, 268 Cal. Rptr. 294 (1990).