Как правило, мы понимаем под «рыночной стоимостью» цену, согласованную добровольным продавцом и добровольным покупателем, которые должным образом проинформированы и не действуют по принуждению, и что цена фиксирована на указанную дату.
Приверженность такому пониманию «рыночной стоимости» в условиях депрессии в экономике может привести к тяжелым последствиям. В экономически неблагополучные времена суды и другие трибуналы, которым поручено устанавливать стоимость недвижимости, искали способы смягчить эти последствия. По мере того, как наши общества преодолевают пандемию Covid-19 и ее последствия, мы можем снова увидеть попытки изменить определение «рыночной стоимости» или интерпретировать его таким образом, чтобы смягчить результаты оценки в тех случаях, когда судьи считают, что смягчение последствий оправдано.
Во время экономической депрессии конца 1920-х и 1930-х годов (депрессия) суды, административные трибуналы, оценщики и владельцы имущества, подлежащего экспроприации, были открыты для применения определения «рыночной стоимости» в более широких терминах, чем указано в предыдущем параграфе. В частности, некоторые пытались доказать, что термин «рыночная стоимость» следует изменить, чтобы он означал «рыночную стоимость в обычное время’.
The contest between ‘market value’ adherents and those advocating for ‘market value in normal times’ is explored by James C. Bonbright in The Valuation of Property – A Treatise on the Appraisal of Property for Different Legal Purposes 1 published toward the latter part of the Depression.
Соперничество между сторонниками ‘рыночной стоимости’ и теми, кто выступает за «рыночную стоимость в обычные времена», исследуется Джеймсом К. Бонбрайтом (Bonbright, James C.) в монографии «Оценка недвижимости – Трактат об оценке недвижимости для различных юридических целей», опубликованной ближе к концу Великой депрессии.
- Bonbright, James C., The Valuation of Property – A Treatise on the Appraisal of Property for Different Legal Purposes (New York: McGraw-Hill Book Company Inc., 1937)
Бонбрайт ссылается на оценку для налога на недвижимость и принудительных выкупов (экспроприации), чтобы проиллюстрировать противоположные позиции. Возможно, он предвосхищает события, которые произойдут во время нынешней пандемии и в течение некоторого времени после нее, когда экономика стабилизируется:
The pending business depression has raised the question of deflated prices in a critical form, both with respect to tax assessments, where the property owners desire a low valuation, and with respect to eminent domain, where they desire a high valuation.
Во время депрессии оценщики и налоговые органы пытались интерпретировать законодательство об оценке недвижимости таким образом, чтобы сохранить оценочную стоимость недвижимости для сохранения налоговой базы.
Бонбрайт отметил, что во многих американских юрисдикциях установленные законом максимальные налоговые ставки не позволяли компенсировать снижение стоимости недвижимости путем повышения налоговых ставок, чтобы покрыть падение доходов. Финансовое бремя для местных органов власти усугублялось ограничениями на заимствования.
Что касается экспроприаций, Бонбрайт отметил, что, если компенсация получена, когда рынок все еще находится в депрессии, возможно, будет доступна замена имущества по цене того же уровня депрессии, так что экспроприируемая сторона не окажется в невыгодном положении. Но он также признал, что, если спор по поводу оплаты затянется до восстановления рынка, компенсация будет основываться на стоимости до восстановления, и владелец недвижимости понесет убытки в соответствии со стандартом «рыночной стоимости».
В таких случаях Бонбрайт мог бы понять желание изменить подход к стандарту «рыночной стоимости».
Во время депрессии были партии, утверждавшие, что преобладающие низкие рыночные цены не должны быть основой для оценки или компенсации, выплачиваемой при экспроприации. Утверждалось, что низкие рыночные цены были ненормальными и что они снова вырастут, как только депрессия пройдет. Некоторые суды согласились и нашли способы смягчить требования к оценке.
С другой стороны, другие суды твердо придерживались рыночной стоимости. Бонбрайт сослался на два судебных дела, чтобы проиллюстрировать противоположные позиции.
В одном деле, касающемся экспроприации, суд счел, что было бы “явно необоснованным” согласиться с доводом о том, что справедливая рыночная стоимость земли не может быть определена в период временной экономической депрессии и что размер компенсации должны определять условия, существовавшие до депрессии.
В другом случае суд обошел то, что многие из нас понимали бы под «рыночной стоимостью», написав следующее:
… фактическая стоимость земли означает справедливую рыночную стоимость земли на справедливом рынке, при честной рекламе и честной продаже в обычное время. Это не означает никакой стоимости во времена сильной инфляции валюты, равно как и не означает стоимости во времена великой депрессии. Фактическая стоимость земли означает справедливую рыночную стоимость, справедливый рынок в обычное время.
Хотя это решение, поддерживающее рыночную стоимость в «нормальные времена», было подтверждено апелляцией, многие заметили бы, как это сделал Бонбрайт, что «долгосрочная» или «нормальная» стоимость не может быть оценена разумно.
Тем не менее, Бонбрайт допустил возможность того, что в широком толковании «справедливая рыночная стоимость» может означать гипотетическую стоимость, которая может быть реализована на ‘нормальном’ рынке.
Он предположил, что при широком толковании, например, эксперт по оценке
“… может игнорировать даже принудительные продажи в ненормальное время в пользу таких цен, которые, как предполагается, преобладают в обычное время”.
Бонбрайт проанализировал доступные ему случаи депрессии, а затем написал: 8
.. рассмотренные выше дела, вероятно, отражают общее отношение судов … Следует отметить почти повсеместный отказ судов настаивать на тех резких снижениях оценки, которых потребовал бы анализ текущих рыночных цен. И следует также отметить, что этот отказ основан на одном или обоих из двух оснований: (а) что текущие рыночные цены слишком ненормальны, чтобы отражать «реальную стоимость» или «справедливую рыночную стоимость», и (б) что у налогоплательщика нет претензий, если только его имущество не переоценено относительно сильно, поэтому как возложить на него неоправданную долю налогового бремени сообщества.
Прежде чем сделать поспешный вывод о том, что подходу «нормальной стоимости» нет места в современной практике оценки, основанной на «рыночной стоимости», следует сослаться на следующее заявление Апелляционного суда Британской Колумбии по основополагающему делу о долевом участии Vancouver Assessor, Area № 9 против Bramalea Ltd. 9, цитируемому множество судов по всей Канаде:
- .. Суды постановили, что «фактическая стоимость» означает цену, по которой имущество было бы продано на рынке на установленную законом дату оценки в результате сделки за наличные между информированными сторонами, свободной от принуждения и не подверженной влиянию ни спекулятивных соображений, ни какой-либо «особой стоимости», которую имущество могло бы иметь для конкретного покупателя, которого в противном случае у него не было бы. «Фактическая стоимость» находится где-то посередине диапазона, в пределах которого такие стороны договорились бы, ни «чрезмерно высокая», ни «чрезмерно низкая»: Sun Life Assur. Co. of Can. v. Montreal, [1950] S.C.R. 220, [1950] 2 D.L.R. 785; Stock Exchange Bldg. Corp. v. Vancouver, 61 B.C.R. 205, [1945] 2 W.W.R. 248, [1945] 2 D.L.R. 663 (C.A.).
Есть несколько моментов, на которые следует обратить внимание в отношении дела Bramalea Ltd. 9.
Во-первых, это было в то время, когда Закон об оценке RSBC 1996, с. 20, конкретно не определял «фактическую стоимость» как рыночную стоимость fee simple interest к землям и улучшениям. Однако преобладающее в то время прецедентное право действительно приравнивало «фактическую стоимость» к «рыночной стоимости».
Во-вторых, дело касалось позиции фактической стоимости по отношению к справедливой оценке, причем последняя превалировала над первой, если справедливая стоимость была меньше фактической.
Тем не менее, есть ли потенциальная лазейка в словах ”фактическая стоимость», которая лежит где-то посередине диапазона, в пределах которого такие стороны договорились бы, ни «чрезмерно высокая», ни «чрезмерно низкая»?
Может ли это послужить основанием для того, чтобы трибунал согласился с подходом «нормальной стоимости» или, по крайней мере, частично исключил то, что, как утверждается, является крайне низкой стоимостью в условиях сильной депрессии в экономике?
Является ли такая возможность тем более реальной в условиях отсутствия продаж, что требует оценки с использованием менее прямых методов?
Дорога впереди
В марте 2020 года Международный совет по стандартам оценки (IVSC) опубликовал рекомендательное письмо, озаглавленное «Преодоление неопределенности в оценке во времена рыночных волнений», в ответ на проблемы, связанные с пандемией Covid-19.
Определяя текущую волатильность рынка, авторы письма написали, что
“Нынешние времена стали еще более интересными с точки зрения оценки, поскольку оценщикам приходится оценивать активы, где нет сопоставимых доказательств и все рынки сталкиваются с неопределенным будущим”.
Можно сделать замечание, что это не первый случай, когда оценщикам, включая специалистов по оценке недвижимости, приходится иметь дело со скудостью рыночных данных, а будущее всегда неопределенно, но сейчас исключительные времена.
Проблема, возможно, усугубится, если оценщики примут близко к сердцу последний абзац письма IVSC. В этом пункте говорится:
Оценщикам не следует применять докризисные критерии к своим оценкам, поскольку этот подход основан на потенциально ошибочном предположении о том, что стоимость вернется к докризисному уровню, и нет никакого способа предсказать, действительно ли это предположение верно.
Является ли данное руководство аргументом в пользу «рыночной стоимости» или «рыночной стоимости в обычное время»?
Справедливо предположить, что пандемия привела к снижению стоимости недвижимости, которое будет продолжаться. Что IVSC определил, так это ‘неопределенность оценки’ для оценщиков при вынесении суждений о стоимости.
Кто-то может спросить, как оценщики теперь будут оценивать недвижимость, не имея рыночных данных и запрета на применение докризисных критериев.
Какими будут новые критерии и из каких источников оценщики будут черпать информацию о стоимости?
Как будет проверяться общий стандарт «рыночной стоимости»?
Будут ли суды и трибуналы работать над тем, чтобы обойти требования и последствия оценки, основанной на рыночной стоимости?
Впереди нас ждут интересные времена.
Оригинал: JOHN SHEVCHUK ‘Market value’ versus ‘normal value’ in economically depressed times, Canadian Property Valuation, Volume 64 | Book 2 / Tome 2 | 2020, https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/CPV_Book2_2020-rich.pdf