Про оценку инвестиционной стоимости вообще практически ничего не написано. Да и эта заметка многого не объясняет. Скорее запутывает — типа метод остатки инвестиционную стоимость даёт. Да с чего бы это?

……………………………..

 

«… оценщик часто должен находить баланс между рыночной стоимостью и субъективной или индивидуальной инвестиционной стоимостью …»

 

Введение

 

В большинстве случаев поручение оценщику недвижимости подготовить отчет об оценке включает в себя расчет рыночной стоимости в соответствии с EVS 1. Однако при подготовке оценки оценщик часто должен соблюдать баланс между рыночной стоимостью и субъективной или индивидуальной инвестиционной стоимостью. В связи с этим возникают следующие вопросы, которые частично являются решающими для оценки:

Какие данные считаются неподходящими для определения рыночной стоимости из-за их субъективного характера?

Какие исходные данные следует использовать в качестве основы для оценки, чтобы установить рыночную стоимость?

В чем разница между субъективной инвестиционной стоимостью и рыночной стоимостью?

 

EVS 2020

 

EVS 2. 6.1.1. определяет инвестиционную стоимость следующим образом:

 

“Стоимость недвижимости для владельца или потенциального покупателя, рассчитанная на основе их индивидуальных инвестиционных критериев. В то время как каждый потенциальный покупатель будет индивидуально рассчитывать инвестиционную стоимость объекта недвижимости для целей установления цены, по которой можно будет участвовать в торгах за объект, рассчитанная таким образом стоимость может равняться рыночной стоимости объекта, но также может быть выше или ниже рыночной стоимости”.

 

EVS 2. 6.1.2. далее поясняется, что

 

“инвестиционная стоимость чаще всего используется для целей оценки эффективности инвестиций в недвижимость”.

 

 

Инвестиционная стоимость

 

Инвестиционную стоимость недвижимости можно рассматривать как частный случай так называемой субъективной стоимости. В принципе, разъясняется, что при оценке особые предпочтения или другие конкретные оценки отдельных лиц не должны приниматься во внимание, если только они не подкреплены (исключительно) экономическими соображениями и, следовательно, не влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Однако, если ряд участников рынка придерживаются мнения, что недвижимость обладает несущественными характеристиками, которые могут увеличить или уменьшить ее стоимость, они также должны быть учтены при оценке.

Следует отметить, что методы оценки для определения рыночной стоимости могут использовать только те значимые для оценки исходные данные, которые явно не основаны на необычных или личных обстоятельствах.

Таким образом, если особые характеристики объекта недвижимости представляют особую стоимость только для одного конкретного лица, но все остальные считают их выше рыночной стоимости, необходимо исходить из субъективной заинтересованности этого лица в покупке. Субъективная стоимость, безусловно, имеет место, если данный конкретный инвестор оценивает стоимость выше рыночной стоимости недвижимости по личным причинам.

 

Как можно определить субъективные оценки стоимости?

 

В силу их необычных и личных обстоятельств субъективные исходные данные не подходят в качестве основы для определения рыночной стоимости недвижимости. На самом деле они не отражают нормального хода бизнеса или развития рынка. Таким образом, эти значения должны быть исключены из оценки в соответствии с законом.

Затем перед заказчиком оценки возникает вопрос о том, как можно определить предположительно субъективные входные данные и как с ними следует обращаться впоследствии. В принципе, можно предположить влияние необычных или личных обстоятельств, если, например, цены покупки и дополнительные соглашения значительно отличаются от цен покупки и дополнительных соглашений в сопоставимых сделках. Кроме того, потенциально можно предположить, что необычные или личные обстоятельства между сторонами оказали влияние на цену в случае сделок в рамках ассоциации совместного владения, а также при наличии семейных, личных, экономических или иных тесных связей между договаривающимися сторонами.

Тем не менее, следует отметить, что оценщик не обязан автоматически удалять наборы данных по этим транзакциям из-за какой-либо такой презумпции. Напротив, они должны быть рассмотрены и расследованы более подробно и более точно в каждом конкретном случае. Только после того, как детальные исследования предоставят достаточные указания на то, что весьма вероятно наличие необычных или личных обстоятельств и что они также определили цену, эти данные могут быть исключены из рассмотрения при определении рыночной стоимости. Поэтому необходимо точное и детальное исследование входных данных, имеющих отношение к стоимости.

 

Инвестиционная стоимость – субъективная стоимость

 

В особых случаях задачей уполномоченного оценщика является определение инвестиционной стоимости для конкретного инвестора. В международной литературе термин «ценность» также используется для обозначения инвестиционной стоимости и – в дополнение к другим определениям стоимости – четко отличается от рыночной стоимости как «ценность’.

Как правило, инвестиционная стоимость рассчитывается в ходе разработки проекта методом остатка.

Основой для такого инвестиционного расчета всегда являются конкретные соображения отдельного человека, конкретного участника рынка относительно ожидаемых затрат и доходов, затрат на финансирование, продолжительности маркетинга, общих затрат, исключающих затраты на приобретение земли и т.д. Таким образом, расчетная модель и модель доходности с индивидуально предполагаемой процентной ставкой (собственный капитал и заемный капитал) определяются на основе ожидаемой доходности от инвестиций физического лица в недвижимость.

Таким образом, расчет инвестиций зависит от многих индивидуальных предположений клиента, которые не обязательно – и на самом деле часто не соответствуют рынку. По этой причине метод остатка широко рассматривается как метод определения субъективной стоимости в каждом конкретном случае.

Расчет инвестиционной стоимости всегда основан на субъективных соображениях соответствующего или будущего владельца недвижимости, и поэтому ‘нерыночная стоимость” характеризуется и определяется индивидуальными предположениями и оценками владельца.

 

Остаточная инвестиционная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью

 

Определение остаточной инвестиционной стоимости, как правило, следует отличать от определения рыночной стоимости при оценке. Эти два значения могут сильно различаться.

На первый взгляд это ясно и объяснимо, поскольку в случае расчета инвестиций – как уже было подробно объяснено – основой для оценки служит индивидуальное измерение стоимости отдельного участника рынка. Следовательно, остаточная стоимость имущества не приводит к рыночной стоимости, в частности, в том случае, когда остаточная стоимость используется для расчета инвестиций. Это обстоятельство объясняется тем фактом, что стоимость определяется для конкретного инвестора, чьи требования и допущения по проекту, таким образом, учитываются при оценке. Если, например, затраты или доходы, которые не соответствуют рыночным, а вместо этого ориентированы на особые обстоятельства конкретного инвестора, были включены в остаточную оценку имущества, то метод остаточной стоимости может привести только к цене, соответствующей личным обстоятельствам инвестора. специальный инвестор.

В этом контексте следует учитывать, что инструкции клиента, которые не отражают «Подход к наиболее эффективному использованию», приводят не к рыночной стоимости недвижимости, а фактически к «ценности» для соответствующего физического лица, т.е. субъективной инвестиционной стоимости.

Напротив, если эксперт по недвижимости использует метод остаточной стоимости, что в большинстве случаев является нормой, то рыночная стоимость запрашивается в качестве целевого показателя для так называемой «приемлемой стоимости земли’. В случае оценки рыночной стоимости допущения и исходные данные должны быть прозрачно получены с рынка. Для фиктивного дохода в конце разработки проекта всегда следует предполагать наиболее эффективное использование, т.е. стратегию оценки, технически возможного, юридически разрешенного и экономически наиболее целесообразного использования, которое, следовательно, отражает наивысшую стоимость разработанного и завершенного объекта недвижимости

 

 

Оригинал:  Muhr H. (2022), Investment Value vs Market Value, European Valuer, Is. 25, March, https://tegova.org/static/c82142ddd0e8a9325caf214379a85129/EuropeanValuer%20(25)%20March%202022%20(desktop%20version).pdf