Что такое чрезвычайно большое здание? Ответ варьируется от рынка к рынку. Вообще говоря, здание площадью около 1 миллиона квадратных футов или более является чрезвычайно большим объектом недвижимости, который не поддерживается местным или региональным рынком [1].

Крупные населенные пункты или мегаполисы могут поддерживать умеренно активный рынок недвижимости площадью от 250 000 до 500 000 квадратных футов в качестве местного рынка для крупных складских объектов.

Небольшие населенные пункты не могут поддерживать здания такого масштаба.

Здания категории площадью более 1 миллиона квадратных футов находятся почти исключительно на рынке владельцев недвижимости национального масштаба, продавцов и покупателей.

Даже в ситуациях, когда покупателем или продавцом этих объектов недвижимости является компания с местной штаб-квартирой, фирма, как правило, осуществляет операции национального масштаба и, следовательно, будет торговать правами собственности на национальном рынке.

Предполагаемое использование крупных объектов недвижимости также разделено между владельцем/пользователями и редевелоперами/инвесторами.

Разделение между типом покупателя и использованием в значительной степени продиктовано формой здания.

Рыночные и оценочные соображения, которые будут обсуждаться, — это функциональные влияния, вопросы наиболее эффективного использования, а также проблемы оценки подходов сравнения продаж и затрат.

 

Структурные/функциональные проблемы

 

Здания такого масштаба (площадью более 1 миллиона квадратных футов) имеют очень высокие расходы на налоги на недвижимость, коммунальные услуги, охрану и техническое обслуживание — причина, по которой они в первую очередь находятся в ведении владельцев национального масштаба.

Требования к замене этих зданий несколько отличаются от требований к традиционным зданиям, особенно в отношении их крыш.

Одноуровневое здание площадью 1 миллион квадратных футов имеет более 20 акров земли под крышей.

Поверхность такого размера подвержена значительному расширению и усадке при перепадах температур. Такие крыши, как правило, очень быстро изнашиваются, часто их срок службы составляет от 10 до 15 лет, что значительно меньше 20 лет, типичных для промышленных зданий.

Если крыша не будет заменена в качестве капитального объекта, она будет подлежать капитальному ремонту и частичной замене, что увеличит текущие эксплуатационные расходы объекта.

Другой компонент недвижимости, подверженный более быстрому износу или связанным с ним расходам — это парковка и проезжие части.

Другой проблемой является функциональность.

Здания распределения и хранения для одного пользователя такого масштаба эксплуатируются строго для повышения эффективности бизнеса владельца. Они, как правило, квадратные и будут иметь разную высоту этажей, в настоящее время стандарт составляет от 28 до 34 футов.

Некоторые операторы встраивают в здание высокий отсек для долговременного хранения, высота которого достигает 60 футов.

При проектировании здания владельцы этих зданий учитывают определенные схемы выполнения работ или перемещения материалов.

Другой подобный пользователь, скорее всего, не будет располагать здание точно таким же образом.

Распределительные предприятия такого масштаба похожи на производственные предприятия в том смысле, что рабочие процессы варьируются от пользователя к пользователю, даже в пределах одной отрасли. В результате может наблюдаться значительный уровень функционального устаревания, присущий даже недавно построенному объекту недвижимости. Эта характеристика становится очевидной, когда новый пользователь приобретает недвижимость и выборочно сносит компоненты здания.

Можно проиллюстрировать чрезвычайно большой размер объекта и ограниченный рынок, используя данные о местном промышленном рынке, если они доступны. Сравнение площади объекта с поглощением промышленных площадей за несколько лет или с текущим количеством свободных площадей на рынке демонстрирует масштаб объекта.

 

НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

 

Наиболее эффективное использование — еще одна область, вызывающая озабоченность при оценке крупных распределительных зданий.

Эти объекты требуют доступа к основным транспортным сетям и предпочтительно расположены в районах с отличной транспортной доступностью в непосредственной близости и пропускной способностью автострад в четырех направлениях в этом районе.

Кроме того, желателен также расположенный в центре населенный пункт, предлагающий однодневный или двухдневный доступ к основной части населения страны.

Поскольку общая площадь участка для чрезвычайно большого здания превышает 100 акров земли, трудно найти свободные участки для продажи в полностью застроенных районах.

Поскольку эти объекты, как правило, будут по-прежнему наиболее эффективно использоваться в качестве действующего распределительного центра, стоимость земли для рассматриваемого объекта недвижимости должна основываться на оценке стоимости заменяющего участка земли, подходящего для крупного распределительного центра.

Однако эта концепция иногда противоречит тому, что может предполагать фактическое местоположение объекта недвижимости.

Некоторые из этих складов расположены на крупных перекрестках автострад между штатами, которые на момент строительства были полусельскими районами, но сейчас находятся в полностью развитых периферийных районах столичных округов. Таким образом, земля, если она свободна, может иметь более интенсивное, наиболее эффективное использование, например, для коммерческой/розничной торговли или разделения на более мелкие промышленные объекты.

Концепция последовательного использования гласит, что земля и здание должны оцениваться для одного и того же использования.

В процессе оценки, если земля имеет более интенсивное, наиболее эффективное использование (следовательно, стоимость) как свободная, чем как улучшенная с помощью распределительного здания, такого как объект, земля может быть оценена на основе свободного участка.

Однако затем это здание страдает от дополнительного устаревания, поскольку становится недостаточным улучшением объекта.

Это внешнее устаревание следует оценивать как фактор снижения арендной платы в связи с улучшениями, что трудно обосновать для объекта недвижимости, такого как объект площадью 1 миллион квадратных футов, который не имеет четко определенного рыночного уровня арендной платы.

Альтернативно, стоимость здания может быть оценена обычными методами обесценения, а стоимость земли может быть оценена путем сравнения с другими сделками с промышленными объектами, предназначенными для аналогичного использования в крупных масштабах.

В большинстве ситуаций последний метод проще и позволяет получить более точные оценки обесценения.

В крайних случаях стоимость незанятого земельного участка может превышать стоимость земли и здания вместе взятых, и стоимость недвижимости может быть соответствующим образом оценена как стоимость незанятого участка за вычетом затрат на снос здания.

Некоторые здания, предназначенные для одного пользователя, имеют длинную, узкую прямоугольную форму для быстрой загрузки товаров в доках. Форма такого объекта поддается преобразованию для использования с несколькими арендаторами, и пользователь-инвестор может представлять собой наиболее эффективное использование для конкретной формы здания.

 

ПОДХОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

 

Этот подход обсуждается в первую очередь, поскольку он играет определенную роль в подходе к оценке затрат, который будет рассмотрен далее.

Сопоставимые рыночные данные для зданий чрезвычайно большой площади, как правило, недоступны на местном рынке.

В населенном пункте могут быть два или три других существующих здания такого масштаба, но объект может быть самым большим зданием в этом районе.

Кроме того, на местном рынке редко имеются достаточные текущие данные о сопоставимых продажах. Следовательно, оценщику необходимо расширить поиск на региональный и, как правило, национальный рынок, чтобы найти действительно сопоставимые объекты недвижимости.

Использование продаж недвижимости площадью от 100 000 до 200 000 квадратных футов для оценки здания площадью от 1 до 2 миллионов квадратных футов совершенно неуместно, поскольку влияние рынка на небольшие здания просто не такое, как на чрезвычайно большие здания.

Никто не стал бы использовать здание площадью от 8 000 до 10 000 квадратных футов для оценки здания площадью 100 000 или 125 000 квадратных футов, и не следует использовать здание площадью 125 000 квадратных футов для оценки здания площадью 1,5 миллиона квадратных футов.

Еще одним элементом, общепризнанным в надлежащей практике оценки, который следует упомянуть, является использование чистых сделок с недвижимостью в качестве сопоставимых рыночных показателей.

Здание, которое является частью продажи бизнеса и цена которого определяется как часть общей текущей деятельности, на самом деле не может использоваться в качестве объекта данных о рынке недвижимости.

Аналогично, сделка купли-продажи с обратной арендой не может использоваться для оценки права собственности. Эти операции, как правило, представляют собой финансовые соглашения, используемые для снятия активов и долговых обязательств с баланса корпорации.

На большинстве крупных рынков страны с отличными скоростными магистралями в четырех направлениях есть несколько крупных дистрибьюторских предприятий. Обзор этих рынков показывает, что чрезвычайно крупные объекты недвижимости имеют относительно одинаковую стоимость земли и относительно одинаковую совокупную стоимость земли и здания за квадратный фут.

Географические исключения из этого правила включают Калифорнию и северо-восточный коридор, где стоимость земли настолько высока, что искажает информацию о продажах.

Правильно расположенные сопоставимые объекты из крупных мегаполисов в остальной части страны обладают определенной однородностью и фактически могут представлять собой хорошее сравнение, даже несмотря на то, что они расположены в географически разных местах.

Как только сопоставимые объекты будут найдены, подтверждены, проверены и отобраны, можно будет внести корректировки для учета общих различий в характеристиках земли, времени нахождения на рынке, возраста и качества. Следует отметить, что цены на эти здания не меняются в зависимости от цен на общих рынках недвижимости, и корректировка по времени может не соответствовать корректировкам, используемым для других типов недвижимости.

Другим соображением является техническое обслуживание этих объектов.

Оценщики сообщают, что эти объекты находятся на чрезвычайно высоком уровне технического обслуживания из-за их внешнего вида. Это не обязательно является предметом корректировки или показателем более высокой стоимости объекта по сравнению с другими видами продажи недвижимости. Большинство из этих объектов имеют чрезвычайно высокие сроки технического обслуживания, что соответствует типичной практике национальной компании поддерживать безупречный внешний вид в сообществе.

Другие факторы включают количество офисных помещений и, возможно, компьютерных залов, кафетериев и антресолей.

В большинстве предприятий такого размера будут собственные кафетерии и компьютерные залы определенного масштаба. Распределительные помещения также могут иметь большую составляющую офисного пространства, чем чисто складские или сборочные помещения. Антресоли трудно настроить и присвоить им стоимость, поскольку они зависят от конкретного пользователя, в зависимости от спроектированного пользователем потока материалов через помещение. Часто антресоли являются неструктурными в том смысле, что они представляют собой металлические каркасные блоки болтового типа, которые можно перемещать.

На одном предприятии во Флориде был большой офис по надзору за распределением бетонных блоков, построенный на столбах в качестве мезонина в зоне отгрузки. Покупатель этого предприятия потребовал от продавца демонтировать мезонин. Таким образом, мезонинное пространство не повлияло на стоимость недвижимости и фактически отразило уменьшение стоимости продавца, который оплатил расходы по демонтажу и вывозу.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

 

Проблемы затратного подхода затрагивают все три аспекта затратного подхода: стоимость земли, затраты замены нового и обесценения.

Стоимость земли, как упоминалось ранее, должна основываться на продаже земли одинакового объема и согласованном использовании с распределением/хранением имущества.

Затраты замены новых для зданий такого размера часто получить трудно.

Справочники по оценке затрат обычно предусматривают корректировку размеров только до 400 000 или 500 000 квадратных футов и требуют некоторого вида линейного моделирования, чтобы точно отразить размеры объекта более 1 миллиона квадратных футов. Фактические затраты объекта недвижимости или фактические затраты аналогичных объектов недвижимости являются отличными показателями затрат воспроизводства нового объекта и должны быть получены всякий раз, когда это возможно.

Оценщики, которые действительно используют справочники определения стоимости, компьютеризированные или печатные, должны изучить особенности справочников, чтобы определить, является ли это моделью или услугой определения фактических затрат строительства, и определить, что входит в корректировку размера и сроков для чрезвычайно крупных проектов.

На завершение строительства этих зданий уходит два-три года, и, если речь идет о фактическом строительстве по контракту, корректировка сроков может быть фактически включена в представление подрядчиком расчета затрат.

Во-вторых, эти объекты настолько масштабны, что стандартные коэффициенты для архитектурных сборов, накладных расходов и непредвиденных расходов не применяются.

Также не следует учитывать прибыль девелопера, поскольку эти здания просто не построены на спекуляциях. Они возводятся владельцами/операторами, которые, как правило, дают важные указания инженерам или архитекторам. Эти здания также представляют собой необходимый распределительный компонент гораздо более крупного коммерческого предприятия, компонент, не предназначенный для инвестиций в недвижимость.

Обесценение этих объектов оценить очень трудно. Одним из известных аспектов обесценения является то, что оно всегда будет больше, чем у типичной промышленной недвижимости на местном рынке.

Эти объекты настолько велики, что в день открытия они уже подвержены значительному рыночному или внешнему устареванию.

Эти объекты недвижимости также могут значительно устареть функционально, если их конструкция уникальна или дизайн может использоваться только текущим владельцем и неприемлем для других крупных участников дистрибуции.

Обычные коэффициенты срока службы или физического износа не являются хорошими показателями обесценения для этих объектов недвижимости. Это тип недвижимости, для которого наиболее точной формой обесценения будет рыночное или внешнее обесценение.

Следует проанализировать сопоставимые продажи, обсуждавшиеся ранее, оценить стоимость земли на каждом из местных рынков, а затем определить уровень обесценения.

Если следовать этой процедуре для четырех, пяти или шести сопоставимых объектов, можно отметить очень высокий уровень обесценения.

Исследования выбытия показали, что рыночные уровни обесценения по сравнению с нормальными возрастными коэффициентами указывают на то, что совершенно новое, удачно расположенное крупное здание будет иметь уровень обесценения выше среднего из-за внешнего обесценения.

Оценщики должны проявлять осторожность при стабилизации обесценения крупных зданий способом, аналогичным методам, используемым для других типов недвижимости, размеров, качества или местоположения.

Пример фактической продажи лучше всего демонстрирует взаимосвязь обесценения.

В 1980 году в городе на среднем западе было построено крупное распределительное предприятие, документально подтвержденные затраты которого, без учета земли, составили 23,2 миллиона долларов.

Было объявлено о закрытии склада, и остановка началась в 1985 году, а в конце 1987 года имущество было продано за 14,0 миллионов долларов.

Стоимость земли была оценена местным оценщиком в 1,9 миллиона долларов, а затраты замены нового — в 27,2 миллиона долларов с помощью процесса определения затрат и индексации первоначальных затрат.

Обесценение рассчитывается как:

 

• Цена покупки: $14 000 000
• За вычетом оценочной стоимости земли: — ($1 900 000)
• Остаточная стоимость здания: $12 100 000
• Затраты замены нового: $27 200 000
• Минус остаточная стоимость здания: — ($12 100 000)
• Обесценение: $15 100 000
• Процент обесценения:
• Обесценение / RCN = $15 100 000/$27 200 000 = 0,555 или 55,5%
• Нормальный возраст / Срок жизни = 7 лет / 40 лет = 0,175 или 17,5%
• Дополнительное устаревание: 0,380 или 38,0%

 

НЕТ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

В этих объектах недвижимости отсутствует четко определенная рыночная арендная плата, поскольку нет договоров аренды на расстоянии вытянутой руки для целых объектов. Договоры аренды можно найти в рамках соглашений о продаже с обратной арендой, разработанных для возврата капитала, потраченного пользователем, но это не обязательно рыночная арендная плата. Скорее всего, это арендная плата, обусловленная затратами, подкрепленная финансовой гарантией, добросовестностью и кредитоспособностью пользователя.

Таким образом, рыночные уровни арендной платы, вакантных площадей и расходов, как правило, недоступны для разработки доходного подхода к оценке стоимости.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Чрезвычайно большие распределительные здания заметно отличаются от большинства других типов недвижимости, которые обычно оцениваются практикующими оценщиками. Из-за их размера эти здания покупаются; но они не продаются. Рыночные данные показывают, что существует лишь несколько объектов недвижимости такого масштаба, чрезвычайно небольшая группа участников рынка и значительное функциональное и экономическое устаревание.

 

 

 

 

[1] Battuello G.A. (1996), Appraisal issues in the valuation of extremely large buildings, Appraisal Journal, Oct 1, https://www.thefreelibrary.com/Appraisal+issues+in+the+valuation+of+extremely+large+buildings.-a018954749 , Гэри А. Баттуэлло (Gary A. Battuello), MAI, является партнером фирмы Ramsland & Vigen, Дулут, Миннесота. Он получил степень бакалавра делового администрирования в Университете Висконсина, Супериор, и степень MBA в Университете Миннесоты, Миннеаполис.