В течение некоторого времени в оценочной индустрии и за ее пределами бушевали споры о том, как оценивать землю, пригодную для сохранения окружающей среды [1]. Несмотря на внутренние расхождения во мнениях, этот спор поставил правительственные учреждения и оценочную индустрию на одну сторону вопроса против некоторых оценщиков недвижимости, экономистов-экологов и защитников окружающей среды, которые выступают за признание оценочной индустрией за недвижимостью особой стоимости сохранения. Оценочная индустрия и государственные учреждения, как правило, выступают против признания стоимости сохранения на том основании, что она представляет собой неэкономичный способ наиболее эффективного использования имущества.

Некоторые утверждают, что охрана окружающей среды отражает уникальную, незаменимую стоимость, не признаваемую традиционными концепциями и методами в оценочной индустрии.

Другие утверждают, что охрана окружающей среды представляет собой сегмент свободного рынка, который может быть оценен с помощью традиционных методов и концепций оценки. В основе этих представлений лежит предположение о том, что экономическая стоимость экологических ресурсов поддерживается законодательством, государственной политикой, наукой и общественным мнением.

Такие предположения подвергаются все более пристальному изучению. Законы, регулирующие оценку недвижимости при приобретении земли для общественных целей, таких как охрана природы, никогда не допускали рассмотрения вопроса об использовании, для которого имущество должно быть приобретено, за исключением особых обстоятельств.

Наука и общественное мнение ставят под сомнение легитимность программ по сохранению окружающей среды, а недавние изменения в экологической политике и программах практически ликвидируют частный рынок для сохранения или смягчения последствий использования земли.

Позиции, занимаемые сторонниками экологической стоимости, разнообразны, и их не всегда можно четко классифицировать. В основном они делятся на три лагеря: сторонники стоимости в общественных интересах, экономисты-экологи и сторонники прав собственности.

 

СТОРОННИКИ СТОИМОСТИ ОБЩЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ

 

Это наиболее откровенный лагерь сторонников стоимости окружающей среды. Эти сторонники выступают за использование продаж земельных участков государственным органам по охране окружающей среды в качестве рыночного доказательства при оценке недвижимости. [2]

Они считают, что более высокие цены, часто уплачиваемые за охраняемые земли, отражают общественную стоимость экологических ресурсов объекта недвижимости. Хотя те, кто выступал за использование этой концепции, уклонились от точного определения, предполагается, что под этим термином подразумевается надбавка к цене продажи или расчетная цена выше оценочной справедливой рыночной стоимости, часто выплачиваемой государственными учреждениями за сохранение земель.

Утверждается, что эта бонусная стоимость, превышающая оценочную справедливую рыночную стоимость, отражает внутреннюю биотическую стоимость или стоимость дикой природы (intrinsic biotic или wildlife value). Однако ни законы о принудительном выкупе, ни кодексы доказательств не предусматривают признания юридических расчетных цен в качестве действительных рыночных доказательств для включения в оценку недвижимости.

Другая проблема с позицией этой группы заключается в том, что она выступает за использование сопоставимых цен продажи земли, приобретенной для сохранения, но оплаченной исходя из наиболее эффективного использования, чем сохранение, в качестве сопоставимых продаж для сохранения земли, имеющей не наиболее эффективное использование, чем в качестве открытого пространства или собственности для спекулятивного удорожания.

Замена цены, уплаченной за собственность с экономическим использованием, на другую собственность с неэкономическим наиболее эффективным использованием — вот что лежит в основе споров по поводу оценки земель, пригодных для сохранения. [3]

Эта обманчивая практика была запрещена отраслью оценки и государственными учреждениями.

Очевидными недостатками позиции стоимости в общественных интересах является то, что она

• нарушает законодательно определенные критерии рыночной стоимости;
• нарушает запреты прецедентного права на кумулятивные оценки, при которых к стоимости земли произвольно добавляется дополнительная стоимость экологических ресурсов;
• нарушает стандарты профессиональной оценки, запрещающие вводящие в заблуждение оценки; и
• политизирует процесс оценки.

Основная проблема с теми, кто выступает за стоимость в общественных интересах или использует сопоставимые данные государственных агентств о покупках при оценке недвижимости, заключается в том, что концепция стоимости в общественных интересах является маскировкой стоимости в особых интересах.

 

ЭКОНОМИСТЫ-ЭКОЛОГИ

 

Другой сегмент сторонников экологических стоимостей представлен академическими экономистами-экологами. Хотя их позиции различны, в основном они придерживаются мнения, что устойчивому развитию угрожает деятельность человека, истощающая природные ресурсы.

Экономисты-экологи обычно придерживаются системного или экологического (холистического) взгляда, согласно которому необходимо поддерживать равновесие и биоразнообразие природы. Экономисты-экологи часто используют неопределенные термины и туманные концепции, такие как биофильная стоимость, экологическая стоимость и преобразующая стоимость. [4]

Они верят во внутреннюю стоимость экологических активов, основанную на предпочтениях участников рынка, не связанных с недвижимостью, и академических экспертов.

Основными методами оценки экологических ресурсов, используемыми экономистами-экологами, являются контингентная оценка, методы затрат на проезд и методика Delphi. [5]

Контингентная оценка основана на опросах общественного мнения, чтобы определить, сколько, по заявлениям людей, они готовы платить за посещение, поездку в заповедники или парки дикой природы или их содержание.

Методика Delphi использует опросы экспертов-экологов для определения субъективной стоимости дикой природы или других ресурсов окружающей среды.

Проблема с такими методами оценки заключается в том, что они являются нерыночными, гипотетическими и недопустимыми доказательствами рыночной стоимости в наших правовых системах.

Ни гражданское законодательство, ни кодексы доказательств в области принудительных выкупов, ни стандарты оценки не предусматривают признания таких субъективных и нерыночных концепций экономической стоимости.

Еще одна проблема, связанная с позициями многих экономистов-экологов, заключается в том, что для обоснования своих утверждений они опираются на «мусорную науку».

 

СТОРОННИКИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

 

Третья фракция, выступающая за признание стоимости сохранения, состоит из оценщиков недвижимости, ориентированных на права собственности. Они полагают, что запрет оценочной индустрии на стоимость сохранения может помешать землевладельцу получить самую высокую цену за свою собственность, предполагая, что нет покупателей, готовых платить больше за ту же собственность для использования без сохранения. [6]

По сути, эта позиция утверждает, что оценочная индустрия и правительство вмешиваются в работу свободного рынка. Эта точка зрения звучит разумно, но не соответствует закону.  

Прецедентное право и стандарты оценки земель при государственных приобретениях явно исключают такое использование, как консервация, для которого правительство и некоммерческие организации покупают недвижимость. Единственным исключением из этого правила является необычное обстоятельство, заключающееся в том, что у третьей стороны одновременно может возникнуть спрос на то же самое использование для сохранения, для которого оно приобретается государственным учреждением. Этот сценарий называется тестом спроса третьей стороны.

Те, кто выступает за свободный рыночный подход, могут не знать о юридических ограничениях на оценку недвижимости, ограничениях, которые, как правило, не позволяют рассматривать использование недвижимости для достижения общественных целей, таких как сохранение окружающей среды.

Отсутствует понимание того, что четыре общепринятых критерия для определения наиболее эффективного использования земли на рынке частной недвижимости в упрощенном виде не применимы к оценке для общественных целей, таких как охрана окружающей среды. Те, кто выступает за признание стоимости сохранения с точки зрения чистых прав собственности, не понимают, что охрана окружающей среды — это в основном регулируемый рынок, на котором доминируют государственные и некоммерческие организации, и что существует лишь небольшой, разрозненный рынок охраны в частном секторе.

Каждая из групп, выступающих за признание стоимости сохранения, упускает из виду серьезные юридические, экономические, терминологические и методологические недостатки. Их главным недостатком является склонность к нерыночным концепциям стоимости.

На рынке охраняемых земель преобладают сделки, которые не отражают законодательно определенных условий рыночной стоимости. Многие сделки купли-продажи на рынке сохранения и смягчения последствий отражают удерживаемые цены, продажи по схеме финансовой пирамиды, принудительные продажи по смягчению последствий, продажи под угрозой осуждения, цены юридического урегулирования, продажи зазывалам, продажи, основанные на ошибочных оценках, или продажи, подпорченные истерическим давлением экологических лоббистских групп.

Все эти позиции свидетельствуют в пользу того, что использования данных о продажах по нерыночной стоимости при оценке недвижимости — спорный вопрос.

Закон не только не подтверждает позиции тех, кто выступает за признание стоимости сохранения, но и все больше и больше внимания уделяется сохранению окружающей среды со стороны научного и общественного мнения. Понятие стоимости сохранения имеет лишь ограниченную юридическую основу, не получило признания в оценочной индустрии и может исчезнуть из-за новых тенденций на регулируемом рынке сохранения и смягчения последствий.

 

МОДЕЛЬ СОХРАНЕНИЯ ВИДОВ, НАХОДЯЩИХСЯ ПОД УГРОЗОЙ ИСЧЕЗНОВЕНИЯ

 

Некоторые защитники окружающей среды и многие ученые заявляют, что политика сохранения окружающей среды в основном основана на политике, а не обязательно на науке. [7]

Несмотря на тот факт, что площадь земель в рамках Национальной системы охраны дикой природы выросла в десять раз с 1964 по 1993 год, а федеральные земли, на которые распространяются природоохранные ограничения, выросли с 51 миллиона до 271 миллиона акров, растения и дикая природа, находящиеся под угрозой исчезновения, по-прежнему быстро терялись, и список видов, находящихся под угрозой исчезновения, рос экспоненциально в тот же временной интервал. [8]

Закон об исчезающих видах привел к тому, что за 20 с лишним лет его существования были спасены только четыре вида и одна популяция. [9]

Закон об исчезающих видах включил в закон термины, которые в науке и в природе не поддаются определению.

Например, ученые-экологи до сих пор не могут точно определить водно-болотные угодья. Определения водно-болотных угодий намеренно оставлены открытыми и, по сути, являются политическими, а не научными.

Внесение растений или диких животных в список исчезающих видов очень субъективно.

Вопрос о том, составляют ли 100 видов белок один вид или их много, является спорным.

Зарегистрированы случаи, когда насекомых классифицировали как разные виды, хотя на самом деле это просто разные подвиды, вызванные инбридингом.

Более того, виды часто занесены в список находящихся под угрозой исчезновения, даже несмотря на то, что не проводилось всесторонних популяционных обследований, чтобы определить, насколько они многочисленны или широко распространены.

Например, все имеющиеся данные указывают на то, что северная пятнистая сова не является вымирающим видом. Тем не менее, меры по её защите стоили 103 000 рабочих мест в лесной промышленности, закрыли 75 заводов, привели к недополучению налоговых поступлений в местные школы на сумму 46,7 миллиона долларов только за 1989 год, обошлись налогоплательщикам в неисчислимые деньги, чтобы купить 11,6 миллиона акров земли для обитания сов, добавили, по оценкам, 5 000 долларов к затратам на строительство из дома с тремя спальнями, что означало потерю доходов от продажи древесины в размере 96 миллионов долларов в расчете на пару сов. [10]

Было доказано, что сохранение среды обитания этой совы на западе Соединенных Штатов неоправданно с научной точки зрения.

Стив Селф, биолог дикой природы, сообщил, что практика сплошных рубок леса в лесной промышленности не исключает единственных мест гнездования этих сов. [11]

Наблюдатели показали, что прекращение производства древесины для сохранения окружающей среды было беспроигрышным предложением для обоих.

Ученые указывают на то, что вымирание часто не имеет ничего общего с вмешательством человека или разрушениями. Вымирание белой сосны приводит в качестве примера выдающийся генетик и зоолог Р. К. Левонтин:

 

Следствием универсальности изменений окружающей среды, вызванных жизнедеятельностью организмов, является то, что каждый организм одновременно создает и разрушает условия своего существования. Существует много разговоров о том, как мы, люди, разрушаем нашу окружающую среду. Но мы не уникальны в том факте, что наши жизненные процессы воссоздают мир таким образом, который отчасти враждебен продолжению нашей собственной жизни … Организмы разрушают мир не только ради своей собственной жизни, но и ради своих детей.

Белые сосны могут образовывать почти чистый древостой на старом поле, и много таких чистых сосновых насаждений можно было увидеть в Новой Англии в начале этого столетия. Однако они недолговечны. Сосны создают густую тень, которая неблагоприятна для роста их собственных саженцев, и поэтому они не могут заменить друг друга … По мере отмирания сосен … на смену приходят лиственные породы. Белые сосны исчезают навсегда, за исключением редких старых деревьев … так что мы должны убрать понятие о том, что имеется постоянный и фиксированный мир, что люди только мешают и разрушают. [12]

 

МОДЕЛЬ СОХРАНЕНИЯ БИОРАЗНООБРАЗИЯ

 

Из-за сомнительной научной основы модели «исчезающих видов» (т.е. парадигмы) сохранения окружающей среды защитники окружающей среды постепенно переходят к модели биоразнообразия и экосистем.

Генетик утверждает, что биологическое «разнообразие скорее похоже на оптическую иллюзию». [13]

Как утверждает ученый-естествоиспытатель, утверждение о том, что биоразнообразие имеет экономическую стоимость, основано на философских, культурных и социальных представлениях, а не на надежной науке.

Хотя концепции экосистемы и биоразнообразия часто воспринимаются как нечто само собой разумеющееся, было показано, что они основаны на основополагающих понятиях холизма, гармонии и баланса и предлагают сомнительную научную основу для сохранения. [14]

Левонтин утверждает:

 

Совершенно правильно, что люди должны хотеть создать мир, в котором они могли бы прожить счастливую, здоровую и достаточно долгую жизнь. Но мы не можем делать это под лозунгом «Спасем окружающую среду», потому что этот лозунг предполагает, что существует окружающая среда, которая была создана природой и которую мы по своей глупости разрушаем. Это также предполагает, что существует такая вещь, как равновесие природы, что все находится в равновесии и гармонии, которые разрушаются только глупостью и жадностью людей … Физический и биологический миры с момента возникновения Земли находились в состоянии постоянного движения и изменений, многие из которых были гораздо более радикальными, чем кто-либо может себе представить. Действительно, многое из того, что мы понимаем как окружающую среду, было создано живыми организмами. 99,999 процента всех когда-либо существовавших видов уже полностью вымерли … Таким образом, любое рациональное экологическое движение должно отказаться от романтической и совершенно необоснованной идеологической приверженности гармоничному и сбалансированному миру, в котором сохраняется окружающая среда. [15]

 

По словам физика Пера Бака, природа — это не то, что находится в равновесии и подлежит сохранению, как утверждают экологи и защитники природы. [16]

Скорее, природа характеризуется периодами относительной стабильности, перемежаемыми кризисами, такими как массовое вымирание, вспышки на солнце, землетрясения, 500-летние наводнения, засухи и оползни, во многом подобными человеческим крахам фондового рынка, революциям, колеблющимся бизнес-циклам и так далее.

Было доказано, что такие представления о том, что леса должны оставаться нетронутыми для сохранения их биологического разнообразия, и что леса сокращаются, являются экологическими научными мифами.

По словам химиков Артура и Закари Робинсонов, леса Северной Америки расширяются, а не сокращаются, и большая часть этого роста объясняется увеличением содержания углекислого газа в атмосфере. [17]

 

НЕПРЕДНАМЕРЕННЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СОХРАНЕНИЯ

 

Поскольку политика сохранения окружающей среды основывалась скорее на эмоциональном призыве сохранить окружающую среду, чем на фактах, последствия природоохранных мероприятий часто были противоположны тому, что первоначально предполагалось. Сохранение многих лесов стало формулой их гибели.

Политика сохранения лесов фактически привела к непреднамеренному уничтожению лесов в результате разрушительных пожаров, таких как тот, который уничтожил большую часть Йеллоустонского национального парка [18], и лесных пожаров, которые уничтожили часть застроенной территории в округе Риверсайд, Калифорния, потому что растительность нельзя было потревожить. [19]

Несмотря на то, что разлив нефти Exxon Valdez в 1989 году имел кратковременные токсические последствия, усилия по очистке, вероятно, увековечили больший ущерб, чем нанесла нефть. [20]

Было сказано, что, оставшись в покое, пролив Принца Уильяма быстро восстановился бы и стоил бы в геометрической прогрессии дешевле. Более того, защитники окружающей среды признают, что проекты по восстановлению среды обитания и предпринимательские банки по смягчению последствий часто терпели неудачу. [21]

Непризнанная неопределенность и непреднамеренные последствия характерны для сохранения и восстановления окружающей среды.

Защитники природы с болью осознают, что они не всегда могут узаконить свою деятельность на том основании, что наука всегда на их стороне. Биологи осознают, что простая политика сохранения по принципу «один размер подходит всем» не является гарантией выживания исчезающих видов. Никто не знает, какие природоохранные мероприятия являются правильными.

Специалисты в области недвижимости и общественность должны осознать, что существует разрыв между тем, что называется наукой регулирования (или наукой адвокации), и реальной наукой. Оценщики должны понимать, что по мере того, как маятник общественного мнения и науки об окружающей среде отклоняется от политизированных и субсидируемых природоохранных программ к более совместной, рациональной и частной природоохранной политике, рынок и стоимость охраняемых земель, вероятно, изменятся.

 

УРАВНОВЕШИВАНИЕ МАЯТНИКА

 

Природоохранная политика по спасению исчезающих видов, хотя и неэффективная, тем не менее принесла бюрократическим бюджетам миллиарды долларов прибыли. Более того, поскольку не существует системы контроля и сбалансированности в отношении правил, регулирующих виды, находящиеся под угрозой исчезновения, и законов о воздействии на окружающую среду, налогоплательщики не имеют контроля над программами сохранения и не могут помочь в установлении приоритетов.

Природоохранные нормы позволяют бюрократам свободно вводить налоги с целью сохранения окружающей среды. И хотя Закон об исчезающих видах 1973 года включал положение, позволяющее любому лицу подавать иск по экологическому вопросу, доступ к судам был предоставлен только защитникам окружающей среды. [22]

Фермерам, застройщикам, сельским домовладельцам, а также бизнесу и промышленности было отказано в возможности подать иск по поводу экологических и экономических последствий экологического регулирования.

Почувствовав изменение общественного мнения, Верховный суд США недавно рассмотрел вопрос о разрешении сторонникам защиты окружающей среды подавать иски против Закона об исчезающих видах.

Общественность начинает осознавать, что сохранение окружающей среды иногда является «игрой с отрицательной суммой», в которой требования об охране окружающей среды могут быть надуманными, и любое увеличение стоимости, созданное для использования в целях сохранения какого-либо конкретного объекта недвижимости, может быть с лихвой компенсировано затратами для экономики в целом и другими стоимостями недвижимости.

 

НА ПУТИ К ПРИВАТИЗАЦИИ

 

Частичное приобретение прав собственности в частном порядке для защиты окружающей среды и сосуществования рекреационного, промышленного и природоохранного землепользования может быть более эффективным с точки зрения затрат, чем программы сохранения.

Один зоолог приводит доводы в пользу прав частной собственности как более эффективного метода сохранения по сравнению с государственными программами, утверждая, что сохранение может быть достигнуто путем раздела собственности. [23]

Скотоводы и рыбаки будут беречь ресурсы суши или океана, если у них будет собственное пространство внутри него и им будет позволено пожинать некоторые из его плодов. [24]

Экономист по сельскому хозяйству и математик призывают к использованию рыночных стимулов для сохранения природы, включая использование доходных трастовых земель, акционирование государственных земель, благотворительные советы, плату за пользование и аренду. [25]

Государственное сохранение не менее несовершенно, чем рынки. Охрана окружающей среды — это одно из прав частной собственности, которое может обеспечить сохранение без ущерба для правительства, связанного с необходимостью платить премию за сохранность или наносить ущерб экономике.

 

В СТОРОНУ ЧАСТИЧНЫХ ПРИОБРЕТЕНИЙ

 

По мере реализации более сбалансированной экологической политики и принятия местными сообществами планов сохранения среды обитания гиперинфляция охраняемых земель в результате государственного регулирования и субсидирования, вероятно, уменьшится.

В книге «О разнообразии: американский рынок охраны природы» [26] указывается, что частное обеспечение охраны природы часто имеет большие преимущества по соотношению затрат и выгод по сравнению с программами, финансируемыми правительством или спонсируемыми государством спонсорами.

В книге пропагандируется снижение транзакционных издержек за счет приобретения частичных прав собственности, таких как природоохранные сервитуты, соглашения об ограничении использования животных, договоры аренды, соглашения об управлении, реестры природных территорий и структуры стимулирования.

В Калифорнии новые поправки к Закону о карте территориальных подразделений [27] разрешают создание экологического поселения площадью 20 акров или более при условии проведения биологического обследования, плана сохранения и благотворительного фонда для сохранения среды обитания.

 

ПЛАНЫ СОХРАНЕНИЯ МЕСТООБИТАНИЙ

 

Создание планов сохранения местообитаний (HCP) и агентств по сохранению местообитаний (HCAS) является еще одной важнейшей тенденцией, влияющей на рынок природоохранных услуг. [28]

Хотя конституционность таких планов кажется сомнительной, планы сохранения среды обитания обеспечивают преимущества по сравнению с индивидуальным подходом к охране земель.

HCP — это не просто регулирование землепользования (т.е. зонирование). Это принятый общественный проект, который предусматривает сохранение окружающей среды в определенных природоохранных зонах, приобретаемых за счет платы за воздействие или смягчение последствий новой застройки в районах обитания или вблизи них. Девелоперы или государственные учреждения могут платить плату за смягчение последствий за акр предположительно по цене, существенно более низкой, чем при частном решении.

Целью HCP является устранение конкуренции за землю, пригодную для сохранения среды обитания, и удержание цен на покупку охраняемых земель. Решающий фактор задержки и неопределенности для проекта девелопмента значительно снижается, поскольку агентство по сохранению среды обитания назначается единственным монопольным покупателем земли в пределах заранее определенных охраняемых территорий.

Наиболее важное влияние, которое планы сохранения среды обитания оказывают на оценочную индустрию, заключается в том, что они практически исключают любое заключение о наиболее эффективном использовании для сохранения при оценке земель в пределах определенных заповедных зон.

HCP служат общественным целям. Следовательно, оценка использования для сохранения, для которого государственное учреждение приобретает собственность, строго запрещена в соответствии с прецедентным правом и правовыми нормами государственной оценки земель. Другими словами, как только создается HCP, частный рынок для сохранения земли в пределах определенных охраняемых территорий ликвидируется. Этот факт упускается из виду сторонниками сохранения рынков и ценностей.

У HCP также есть серьезные непризнанные недостатки.

Владельцы недвижимости в специально отведенных заповедных зонах часто не продают свою недвижимость по справедливой рыночной стоимости. Скорее, она выкупается по премиальным ценам, потому что HCA неохотно проверяют свои полномочия по юридическому изъятию собственности в заповедниках и боятся судебных исков об обратном изъятии. Таким образом, в эти сделки закрадывается проблема сохранности, несмотря на намерение программы предотвратить искусственное повышение стоимости земли. Многие сторонники экологической стоимости указывают на эти сделки как на доказательство более высокой стоимости природных заповедников. [29]

Тот факт, что ни одна из этих сделок не соответствует критерию справедливой рыночной стоимости, часто удобно игнорируется.

 

ФОРМИРОВАНИЕ БАНКОВ ПО СМЯГЧЕНИЮ ПОСЛЕДСТВИЙ

 

Другой тенденцией, влияющей на природоохранный рынок, является развитие банков по смягчению последствий, в основном государственными учреждениями. Многие государственные учреждения создают банки по смягчению последствий на избыточных землях, которыми они уже владеют, чтобы избежать высоких цен, которые часто приходится платить за выполнение требований по смягчению последствий для окружающей среды в рамках государственных проектов.

Эта тенденция может снизить спрос на землю, пригодную для природоохранных целей, и приведет к снижению цен на сделки по сохранению. Хотя недавно также были созданы некоторые предпринимательские банки по смягчению последствий, они имеют высокие первоначальные затраты и высокий процент финансовых неудач. Они также в основном подходят для небольших компаний, которым требуется несколько акров земли для компенсации неблагоприятного воздействия на окружающую среду. [30]

Некоторые оценщики утверждают, что банки по смягчению последствий — это приносящие доход объекты недвижимости, которые продают кредиты на смягчение последствий и могут быть оценены с помощью методов дисконтирования денежных потоков. [31]

Оценщики, выступающие за использование таких методов, часто ссылаются на источники, написанные защитниками окружающей среды с разрешения Аргоннской национальной лаборатории или Инженерного корпуса армии США, а не на закон или стандарты профессиональной оценки. [32]

Обращение к таким источникам часто вызывает самый очевидный вопрос: как можно считать, что принудительная покупка кредитов на смягчение последствий соответствует критерию рыночной стоимости для желающего покупателя? Более того, так называемые варианты, доступные для смягчителя, такие как смягчение последствий на месте или за его пределами, улучшение, восстановление или создание среды обитания, являются навязанными, а не дискреционными.

 

ОТ ОБМЕНА ПРИРОДООХРАННЫМИ МАТЕРИАЛАМИ ДО КОНКУРСНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

 

Федеральное бюро землеустройства (BLM) уполномочено осуществлять обмен на свои избыточные земли, для которых разница в стоимости между объектами недвижимости не превышает 25%. Часто девелопер приобретает частную собственность с чувствительными экологическими ресурсами для федерального агентства природных ресурсов в обмен на избыточную землю у BLM.

Проблема с такими обменами заключается в том, что, учитывая 25%-ное ограничение на сумму денег, которая может быть задействована в таких транзакциях, оценочная стоимость сохраненного участка часто приближается к той же стоимости избыточного участка или наоборот. Причины этого сложны, но вращаются вокруг некачественных оценок и проблем, присущих валютной политике правительства.

Фактором, способствующим многим из этих несправедливых обменов, является то, что природоохранные агентства, заинтересованные в приобретении недвижимости с находящимися на ней чувствительными ресурсами, предварительно выбирают участок для обмена на сохранение.

Владельцы такой недвижимости часто не желают продавать добровольно, если только для стимулирования продажи не используется премия.

Это создает порочную систему стимулирования, при которой чем выше оценочная стоимость охраняемого участка, тем большее количество избыточной земли BLM может быть приобретено.

Управление Генерального инспектора США Министерства внутренних дел задокументировали, что в результате федеральных обменов землей в Лас-Вегасе и его окрестностях, штат Невада, правительство не получило справедливой рыночной стоимости обмениваемой земли. [33]

Это еще один случай, когда в сделках купли-продажи земли присутствует скрытая природоохранная стоимость. Чтобы преодолеть несправедливый обмен государственными землями с целью сохранения окружающей среды, недавно предложенная политика предусматривает продажу недвижимости, принадлежащей BLM, посредством открытого и конкурентного процесса торгов, особенно в урбанизирующихся районах, где, вероятно, будет два или более участников торгов.

Видоизмененное понятие стоимости сохранения было обнародовано оценщиками недвижимости, защитниками окружающей среды и группами с особыми интересами. Эта концепция — нечто большее, чем какое-то абстрактное понятие, поскольку ее неправильное использование при оценке недвижимости наносит ущерб рынкам земли, государственным приобретениям и налогоплательщикам. Предложение о принятии концепции оценочной отраслью является ошибочной попыткой добиться признания того, что земля, пригодная для охраны окружающей среды, может быть оценена по ее рыночной стоимости на основе данных о продажах, которые не соответствуют юридическим критериям сделок по рыночной стоимости. Изменения в экологической политике и на рынках полностью отменяют концепцию. Несмотря на неоспоримый общественный рынок охраняемых земель, те, кто выступает за особую природоохранную стоимость, не смогли привести убедительных доводов в пользу сохранения концепции.

 

[1] Lusvardi W.C. (1998), Is the notion of preservation value extinct? Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/is+the+notion+of+preservation+value+extinct%3f-a020421525

[2] 1. Donald C. Wilson and Craig D. Hungerford, «Public Interest Value: Toward an Analytic Understanding of the Appraisal Institute’s Proposed Definition of Value for Environmentally Significant Real Estate,» Right-of-Way (February-March 1995): 21-31.

[3] Woodward S. Hanson, «Public Interest Value and Noneconomic Highest and Best Use: The Appraisal Institute’s Position,» Valuation Insights and Perspectives (Spring 1996): 28.

[4] David Takacs, The Idea of Biodiversity: Philosophies of Paradise (Baltimore, Maryland: The Johns Hopkins University Press, 1996), 194-287.

[5] Mark A. White, «Valuing Unique Natural Resources: Endangered Species,» The Appraisal Journal (July 1996): 295-303.

[6] «Taking Issue with Public Interest Value Article,» (Letter to the Editor by 31 signatories) Valuation Insights and Perspectives (Fall 1996): 41-43.

[7] Wallace Kaufman, No Turning Back: Dismantling the Fantasies of Environmental Thinking (New York, New York: Basic Books, 1994), 71-91.

[8] U.S. General Accounting Office, Federal Lands: Information on Land Owned and on Acreage with Conservation Restrictions (Washington, D.C.: U.S. Government Printing Office, January 1995). See also U.S. Department of Agriculture, Forest Service, Land Areas of the National Forest System as of September 1993, no. FS-383 (Washington, D.C.: U.S. Government Printing Office, 1994).

[9] General Accounting Office, Endangered Species: Management Improvement Could Enhance Recovery Program, GAO/RCED-89-5 (Washington, D.C.: U.S. Government Printing Office, December 1988). See also U.S. Department of the Interior, U.S. Fish and Wildlife Service, The Endangered Species Program, Audit Report no. 90-98 (U.S. Government Printing Office, September 1990).

[10] American Loggers Solidarity, The Spotted Owl Controversy (Forks, Washington: American Loggers Solidarity, 1991), 2.

[11] James Owen Rice, «Where Many an Owl Is Spotted,» National Review (March 2,1992): 41-43.

[12] R.C. Lewontin, Biology As Ideology (New York, New York: Perennial Books, 1991), 115.

[13] Ann E. Magurran, Ecological Diversity and Its Measurement (Princeton, New Jersey: Princeton University Press, 1988), 1.

[14] Lewontin, 15; Takacs, 41-99; and Per Bak, How Nature Works (New York, New York: Springer-Verlag, 1996), 28-29.

[15] Lewontin, 118-119.

[16] Bak, 1-31.

[17] Arthur B. Robinson and Zachary W. Robinson, «Science Has Spoken: Global Warming Is a Myth,» The Wall Street Journal (December 4, 1997): A22.

[18] Alston Chase, Playing God in Yellowstone (New York, New York: Houghton Mifflin, 1993), 363-375.

[19] James V. DeLong, Property Matters: How Property Rights Are Under Assault — And Why You Should Care (New York, New York: Free Press, 1997), 13.

[20] Jeff Wheelwright, Degrees of Disaster: How Nature Reels and Rebounds — The 1989 Exxon Valdez Oil Spill in Prince William Sound (New Haven, Connecticut: Yale University Press, 1994), 311-312.

[21] Jan Goldman-Carter and Grady McCallie, «An Environmentalist’s Perspective — Time for a Reality Check,» Mitigation Banking: Theory and Practice, edited by Lindell L. Marsh, Douglas R. Porter, and David A. Salvesen (Washington, D.C.: Island Press, 1996), 88-108.

[22] David G. Savage, «Supreme Court Lets Species Act Foes File Suit,» Los Angeles Times (March 20, 1997): A1, A16.

[23] Mark Ridley, The Origins of Virtue: Human Instincts and the Evolution of Cooperation (New York, New York: Viking, 1996), 229-246.

[24] N. Gregory Mankin, «Case Study: Why the Cow Is Not Extinct,» Principles of Economics (New York, New York: The Dryden Press, 1998), 232-233.

[25] Terry L. Anderson and Donald R. Leal, «Rekindling the Privatization Fires: Political Lands Revisited,» Breaking The Environmental Policy Gridlock, edited by T. L. Anderson (Stanford, California: Stanford University, 1997), 53-81.

[26] Victoria Edwards, Dealing with Diversity: America’s Market for Nature Conservation (New York, New York: Cambridge University Press, 1995), 1-9, 155-166.

[27] California Land Surveyors Association, «Environmental Subdivisions: Creation,» Subdivision Map Act (Santa Rosa, California: California Land Surveyors Association, as amended January 1, 1997), sec. 66418.2.

[28] Timothy Beatley, Habitat Conservation Planning: Endangered Species and Urban Growth (Austin, Texas: University of Texas Press, 1994), 23-29.

[29] Jerry D. Roberson, «Tradition or Stagnation: In Defense of Noneconomic Highest and Best Use,» The Appraisal Journal (April 1997): 113. Роберсон утверждает, что он собрал обширные данные о продажах, относящиеся к природным угодьям, и разработал новые методологии для их оценки. Не упоминается, отражает ли какая-либо из этих рыночных данных юридическое определение рыночной стоимости или методологии соответствуют прецедентному праву и профессиональным стандартам.

[30] Lindell L. Marsh, Douglas R. Porter, and David A. Salvesen, ed., Mitigation Banking: Theory and Practice (Washington, D.C.: Island Press, 1996).

[31] David Michael Keating et al., «A Conceptual Framework for Appraising Wetland Mitigation Banks,» The Appraisal Journal (April 1997): 165-170.

[32] David Michael Keating, «Authors’ response» (Letters to the Editor), The Appraisal Journal (October 1997): 428-430.

[33] Office of Inspector General, U.S. Department of Interior, Bureau of Land Management, Audit Report: Nevada Land Exchange Activities, no. 96-1025 (Washington, D.C.: Government Printing Office, July 1996).