Оксиморон, оксиморон.

Мухи отдельно. Котлеты отдельно.

А то получается, что если учтены все три формы обесценения, то это просто рыночная стоимость, а если только бухгалтерская амортизация, то тоже рыночная, но в использовании.

Потому и не прошла такая концепция в практику.

Нет никакой рыночной стоимости недвижимости в предпосылке продолжения её использования, а не продажи в качестве самостоятельного объекта.

********************

Введение [1]

 

Объекты недвижимости специального назначения представляют собой некоторые уникальные проблемы в оценке. При оценке налога на имущество, в судебных процедурах и даже при ипотечном кредитовании часто возникают споры относительно надлежащей основы оценки стоимости. Объектом недвижимости специального назначения является,

 

“Недвижимость с уникальным физическим дизайном, особыми строительными материалами или планировкой, которая особенно адаптирует ее полезность к тому назначению, для которого она была построена”  [2].

 

Школы, церкви и клубы обычно рассматриваются как объекты недвижимости специального назначения, но приведенное выше определение достаточно широко, и потенциально может включать даже объекты розничной торговли, офисные или промышленные объекты, которые имеют особенности дизайна, характерные для конкретного арендатора.

В ходе презентации на Международной конференции по оценке 2017 года Valuation Beyond Borders в Оттаве, Канада, участникам было представлено гипотетическое тематическое исследование относительно недавно построенного дилерского центра Porsche.

Фактическая стоимость земли и улучшений составила 4 000 000 долларов, включая соответствующую оплату девелопера.

Недвижимость хорошо спроектирована, а объемы продаж более чем достаточны, чтобы оправдать цену в 4 000 000 долларов.

Однако, поскольку в здании много фирменных элементов, дилер любого другого бренда заплатил бы за него не более 3 200 000 долларов.

Участникам было предложено предоставить письменные ответы на следующие четыре вопроса:

1. Какова рыночная стоимость для андеррайтинга ипотечного кредита?
2. Какова рыночная стоимость для установления адвалорных налогов?
3. Какова рыночная стоимость для установления справедливой компенсации за принудительный выкуп государством (штатом)?
4. Если дилерский центр продается как функционирующее предприятие, каково соответствующее распределение покупной цены по налогу на недвижимость (IRS)?

На презентации присутствовало более 100 человек, большинство из которых были опытными оценщиками с многолетним опытом работы.

Когда были собраны ответы, около 60% участников группы указали, что рыночная стоимость для андеррайтинга ипотечного кредита и адвалорного налогообложения составляет 3 200 000 долларов США. Остальные 40% считали, что правильной суммой является 4 000 000 долларов.

Для принудительного выкупа пропорции изменились: около 60% указывают на то, что 4 000 000 долларов являются подходящей рыночной стоимостью, а около 40% указывают на 3 200 000 долларов.

Что касается распределения покупной цены, то ответы распределились почти поровну.

Опрос был неофициальным и, конечно же, не научным. Тем не менее, это ясно проиллюстрировало разногласия и путаницу, которые распространены в отношении этого вопроса.

Мало того, что рыночная стоимость означала разные вещи для разных оценщиков, в некоторых случаях интерпретация была ситуативной и зависела от предполагаемого использования задания.

 

Решение – стоимость в использовании

 

В экономике проводится различие между стоимостью в использовании и стоимостью в обмене, причем первая представляет собой стоимость, получаемую в результате использования актива, а вторая — то, на что этот актив можно было бы обменять.

В текстах по оценке недвижимости рыночная стоимость фактически стала синонимом меновой стоимости. Поскольку ипотечное кредитование, адвалорное налогообложение, судебные процессы и большинство других видов оценки, как правило, требуют заключения о рыночной стоимости, иногда считается, что стоимость в использовании имеет мало практического применения.

Однако по мере того, как усиливаются дебаты о “dark stores” и правах собственности, стоимость в использовании стала более важной и применимой концепцией, чем когда-либо.

Распространенное заблуждение заключается в том, что стоимость в использовании субъективна; что рыночная стоимость — это то, за что вещь была бы продана, в то время как стоимость в использовании — это то, чего она стоит для одной конкретной стороны, исходя из её собственных потребностей, вкусов и мнений.

Стоимость в использовании обычно путают с инвестиционной стоимостью, которая

 

“Стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора или класса инвесторов, основанная на конкретных требованиях инвестора” [3].

 

Также необходимо устранить путаницу между терминами «стоимость в использовании» и «стоимость пользования».

Стоимость пользования — это тип стоимости. Стоимость пользования отличается от рыночной стоимости, так же как и стоимость отчуждения, инвестиционная стоимость и страховая стоимость.

С другой стороны, стоимость в использовании — это предпосылка оценки. Существует два распространенных определения стоимости в использовании, одно из которых чаще используется в сфере недвижимости и оценки, а другое более распространено в бухгалтерском учете и финансах.

 

Стоимость в использовании – (1) Стоимость, которую недвижимость вносит в предприятие, частью которого она является. [4]

 

Это первое определение связано с экономическим принципом стоимости в использовании, который представляет собой стоимость, получаемую предприятием от использования актива.

Важным моментом, который следует учитывать здесь, является то, что величина вклада актива в стоимость предприятия не является субъективной и не определяется с точки зрения текущего владельца. Это фактический вклад, который актив вносит в общую стоимость предприятия при рыночной продаже.

Если сумма, за которую было бы продано специализированное производственное предприятие была бы снижена на 5 000 000 долларов, если бы из продажи было бы исключено здание, в котором расположено предприятие, то можно было бы сделать вывод, что стоимость в использовании здания составляет 5 000 000 долларов.

Фактически, в сценарии рыночной стоимости необходимо указать, что гипотетическая продажа действующего предприятия должна соответствовать условиям, подразумеваемым в общепринятых определениях рыночной стоимости (как правило, мотивированные и хорошо осведомленные покупатель и продавец, разумный срок экспозиции и т.д.).

Также логично сделать вывод, что максимальная стоимость в использовании — это затраты замещения за вычетом физического износа. Актив не может принести предприятию большей стоимости, чем предприятие ожидало бы заплатить за замену.

Любая особая выгода, которую предприятие извлекает из владения или контроля над определенным имуществом или определенной группой имущества, должным образом относилась бы к нематериальным активам, а не к стоимости в использовании самого имущества.

 

Стоимость в использовании – (2) Приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые, как ожидается, возникнут в результате продолжающегося использования актива и его выбытия в конце срока его полезного использования. [5]

 

Это второе определение стоимости в использовании используется в бухгалтерском учете и финансах. В финансовой отчетности США стоимость в использовании заменяет балансовую стоимость, когда актив подвергается обесценению.

Хотя акцент здесь делается на денежных потоках, а не на цене продажи, это определение довольно четко согласуется с первым. Если выбранная ставка дисконтирования является подходящей и основана на рынке, результирующий расчет приведенной стоимости должен равняться стоимостному вкладу в предприятие.

Что касается недвижимости, то денежные потоки от актива будут представлять собой чистую сумму арендной платы, которую предприятие экономит, владея недвижимостью.

Для специализированных помещений экономия на арендной плате должна рассчитываться с точки зрения предприятия-арендатора. Это то, сколько арендной платы предприятие ожидало бы заплатить за замену, либо построив замену в соответствии с требованиями заказчика, либо реконструировав существующее имущество для специализированного использования.

Оценщики иногда называют это рыночной арендой первого поколения, которая является подходящей арендной платой для арендатора, для которого было спроектировано помещение, в отличие от рыночной аренды второго поколения, которая является арендной платой, которую можно было бы ожидать от последующих арендаторов.

“The Appraisal of Real Estate, 14^th Edition” включает следующее определение стоимости пользования:

 

Стоимость пользования – при оценке недвижимости стоимость, которую имеет конкретное имущество для конкретного использования; может быть наиболее эффективным использованием имущества или каким-либо другим использованием, указанным в качестве условия оценки.

 

Стоимость пользования предполагает конкретное использование, которое может быть, а может и не быть наиболее эффективным использованием объекта недвижимости. Само собой разумеется, что если наиболее эффективное использование — это использование, которое максимизирует стоимость, то стоимость пользования может быть равна или меньше рыночной стоимости, но никогда не больше.

Распространенным примером является сельскохозяйственная земля на пути роста городов, которая для целей налогообложения имущества должна оцениваться строго по сельскохозяйственному использованию, хотя некоторые другие виды использования на самом деле являются наиболее эффективными. [6]

Это полезная концепция оценки, но она явно отличается от стоимости в процессе использования. Стоимость в использовании часто превышает стоимость в обмене.

К сожалению, обсуждение стоимости пользования в разделе The Appraisal of Real Estate также смешивается с концепцией вклада в стоимость предприятия и никогда напрямую не затрагивает разницу в этих концепциях. Однако в тексте указывается, что может возникнуть путаница, поскольку оценщики часто используют термины “стоимость в использовании” и «стоимость пользования» как синонимы, в то время как Международные стандарты финансовой отчетности определяют стоимость в использовании как «дисконтированную приведенную стоимость предполагаемых будущих денежных потоков…» (второе определение приведенное выше).

Чтобы устранить путаницу и позволить оценщикам понять стоимость в использовании, необходимо провести четкое различие.

Стоимость пользования должна быть определена точно так же, как это указано в “ The Appraisal of Real Estate, 14th Edition”.

С другой стороны, стоимость в использовании должна определяться в терминах первых двух концепций, рассмотренных выше.

 

Понимание стоимости в использовании

 

Чтобы прояснить концепцию стоимости в использовании, полезно обратиться к бухгалтерскому учету, финансовой отчетности и другим профессиям, связанным с оценкой (бизнеса, движимого имущества и финансовых инструментов). Они сталкиваются с этим вопросом чаще и, возможно, имеют более глубокое понимание концепции.

Когда оценщики бизнеса оценивают коммерческое предприятие, они учитывают две предпосылки оценки: предпосылку непрерывности деятельности и предпосылку ликвидации.

В соответствии с принципом непрерывности деятельности бизнес оценивается как единое действующее предприятие, как правило, исходя из суммы дохода, который генерирует бизнес.

В предпосылке ликвидации оценщик бизнеса предполагает, что бизнес закрыт, а активы распроданы в установленном порядке [7].

Та предпосылка оценки, которая приводит к получению наибольщего показателя стоимости, определяет рыночную стоимость бизнеса. Таким образом, такое использование двух предпосылок для оценки аналогично определению оценщиком недвижимости наиболее эффективного использования. Оценщик бизнеса фактически задает вопрос о том, какой вариант является наилучшим для владельца бизнеса: продолжать работать или закрыть бизнес и распродать активы.

Конечно, в некоторых случаях сумма, за которую могут быть проданы активы бизнеса, превышает то, что может быть оправдано продолжением деятельности.

Исходя из предпосылки непрерывности деятельности, правильное распределение рыночной стоимости недвижимости и других активов является стоимостью в использовании.

Для иллюстрации рассмотрим гипотетического франчайзи-оператора единственного ресторана Sonic.

Бизнес владеет недвижимостью и движимым имуществом и был открыт достаточно давно, чтобы четко продемонстрировать, каким, вероятно, будет его стабильный доход. Здание является культовым и легко идентифицируется как принадлежащее к этой сети.

Стоимость недвижимости составила 3 000 000 долларов, включая землю и плату застройщику за строительство здания «под ключ».

Стоимость движимого имущества составила еще 500 000 долларов.

Вероятно, ни один другой пользователь не захочет заплатить 3 000 000 долларов за это специализированное сооружение, но предположим, что оно может быть продано пользователю второго поколения за 2 000 000 долларов; и, далее, предположим, что движимое имущество может быть продана из вторых рук за 300 000 долларов.

Таким образом, стоимость в соответствии с предпосылкой ликвидации составила бы 2 300 000 долл.

Теперь предположим, что оценщик бизнеса приходит к выводу, что бизнес приносит достаточный доход, чтобы поддерживать стоимость предприятия в размере 4 000 000 долларов в качестве действующего предприятия.

Стоимость в соответствии с предпосылкой о непрерывности деятельности превышает стоимость в соответствии с предпосылкой о ликвидации, таким образом, рыночная стоимость предприятия была бы оценена в 4 000 000 долларов США.

Правильное распределение мнения о рыночной стоимости основывается на стоимости в использовании, а именно:

 

Недвижимость	$3,000,000
Движимое имущество	$500,000
Нематериальные активы	$500,000
Рыночная стоимость предприятия	$4,000,000

 

Несмотря на то, что недвижимость была бы продана всего за 2 000 000 долларов США вторичному покупателю, вышеуказанное распределение в размере 3 000 000 долларов США на недвижимость уместно, поскольку недвижимость вносит 3 000 000 долларов США в стоимость предприятия.

Если бы владелец попытался продать бизнес без здания, доступная цена была бы на 3 000 000 долларов меньше, потому что потенциальным покупателям пришлось бы потратить 3 000 000 долларов на замену. Недвижимость в буквальном смысле добавляет 3 000 000 долларов к рыночной стоимости действующего предприятия.

Теперь предположим вместо этого, что оценщик бизнеса пришел к выводу, что бизнес приносит доход, достаточный только для поддержания стоимости в размере 2 000 000 долларов США при условии непрерывности деятельности. В этом случае осведомленный покупатель признал бы, что ликвидация является более выгодной альтернативой, поэтому предприятие оценивается в 2 300 000 долларов США, а оценка рыночной стоимости — это рыночная стоимость в обмене и распределяется следующим образом:

 

Недвижимость	$2,000,000
Движимое имущество	$300,000
Нематериальные активы	$0
Рыночная стоимость предприятия	$2,300,000

 

Эта простая иллюстрация демонстрирует разницу между стоимостью в использовании (суммой, которую имущество вносит в деятельность предприятия) и рыночной стоимостью в обмене (суммой, за которую имущество может быть продано отдельно от предприятия).

Стоимость в использовании недвижимости в этом примере составляет 3 000 000 долларов США, а стоимость в обмене — 2 000 000 долларов США.

 

Резюме

 

Вывод, который можно сделать из этих соображений, состоит в том, что стоимость в использовании и стоимость пользования — это разные понятия, и что необходимо также проводить различие между стоимостью в использовании и стоимостью в обмене.

Ниже приводится предлагаемое определение стоимости в обмене для оценки недвижимости, перефразированное из IFRS и GAAP:

 

Стоимость в обмене – стоимость имущества, определённая на самостоятельной основе, отдельно от других активов или предприятия, частью которого оно является.

 

Новое мышление – Рыночная стоимость в использовании

 

Возвращаясь теперь к гипотетическому дилерскому центру Porsche, обсуждавшемуся в Оттаве, предполагалось, что стоимость недвижимости «под ключ» составит 4 000 000 долларов, что было поддержано коммерческими операциями, но другие дилеры заплатили бы только 3 200 000 долларов, поскольку они не могли воспользоваться преимуществами специализированных функций здания.

Применение приведенных выше определений прояснило бы, что стоимость недвижимости в использовании составляет 4 000 000 долларов США, поскольку недвижимость внесла бы эту сумму в продажу дилерского предприятия как действующего предприятия.

Стоимость недвижимости в обмене составляет всего 3 200 000 долларов, потому что недвижимость принесла бы только эту сумму, если бы была продана отдельно от других активов бизнеса.

Однако вопрос, который вызвал разногласия в отношении различных предполагаемых видов использования, заключался бы в следующем: “Какова подходящая рыночная стоимость?”

Специалисты по оценке недвижимости традиционно придерживаются мнения, что рыночная стоимость — это стоимость в обмене, поэтому вполне разумно, что некоторые оценщики утверждали, что только 3 200 000 долларов могут быть указаны в качестве рыночной стоимости недвижимости дилерского центра.

Аналогичным образом, в качестве рыночной стоимости здания ресторана Sonic в приведенном примере можно было бы указать только 2 000 000 долларов.

Однако такая позиция привела к значительной путанице и противоречиям, а также к некоторым практическим проблемам. Это отличается от позиции бухгалтеров и других специалистов по оценке (бизнеса, движимого имущества и финансовых инструментов). Во многих случаях это также противоречит судебным решениям.

В статье, озаглавленной «Square Pegs, Round Holes, Easy Targets: Valuing Special-Use property in Eminent Domain» [8], авторы отмечают, что справедливая рыночная стоимость является стандартным показателем справедливой компенсации при принудительных выкупах, но что справедливая рыночная стоимость иногда на самом деле не является «справедливой”.

Если рыночную стоимость можно измерить только как стоимость в обмене, то соответствующая компенсация за принудительный выкуп ресторана Sonic, как правило, составит 2 000 000 долларов, хотя владелец только что потратил 3 000 000 долларов на его строительство. Это, по-видимому, вряд ли удовлетворяет требованию о том, чтобы владелец был поставлен в то же положение с точки зрения денег, в котором он находился до выкупа.

Мнение авторов Square Pegs заключается в том, что “стоимость в использовании, а не стоимость в обмене, может предложить более оправданным стандартом для определения справедливой компенсации за объекты специального назначения” [9].

Как законодательные акты, так и прецедентное право иногда допускают альтернативную оценку имущества специального назначения, включая методы капитализации дохода или затрат замещения, но авторы отмечают: “единый метод измерения компенсации при выкупах имущества специального назначения так и не был разработан» [10].

J.D. Eaton в книге “Real Estate Valuation in Litigation” делает тот же комментарий и добавляет: “… таким образом, потенциал для широко расходящихся показаний о стоимости велик” [11].

Суды были столь же непоследовательны в решениях, касающихся оценочной стоимости для целей адвалорного налогообложения.

Оценщики, работающие на асессоров, обычно утверждают, что текущее использование и текущий пользователь должны учитываться среди альтернатив при определении наиболее эффективного использования. В этом случае самым выгодным использованием нового дилерского центра Porsche было бы использование в качестве дилерского центра Porsche, а рыночная стоимость составила бы полные затраты замещения в размере 4 000 000 долларов.

Оценщики, работающие на налогоплательщиков, подчеркивают концепцию «стоимость в обмене» и утверждают, что рыночная стоимость составляет 3 200 000 долларов, потому что ни один последующий покупатель не заплатил бы больше этой суммы.

Полное рассмотрение аргументов обеих сторон или обзор дел выходит за рамки данной статьи, но одно хорошее недавнее резюме с точки зрения налогоплательщиков включено в статью в летнем выпуске журнала “Insights” за 2016 год [12].

Другое, более подходящее с точки зрения оценщиков резюме, содержится в статье, опубликованной в ноябре 2015 года в журнале IAAO “Fair & Equitable.” [13].

Достаточно сказать, что авторы обеих статей, похоже, считают, что суды в целом на их стороне, но оба признают существенную непоследовательность.

Столкнувшись с ситуациями, когда судебные прецеденты или закон указывают на то, что стоимость в использовании является надлежащим показателем рыночной стоимости, некоторые оценщики используют термин «рыночная стоимость в использовании», когда ссылаются на заключение о рыночной стоимости в рамках предпосылки «стоимости в использовании».

По крайней мере, один штат (Индиана) включил этот термин непосредственно в налоговый кодекс на имущество.

Некоторым оценщикам недвижимости этот термин может показаться оксюмороном, поскольку в текстах по оценке недвижимости рыночная стоимость обычно трактуется только как стоимость в обмене.

Однако специалисты по оценке, занимающиеся оценкой бизнеса, финансовых инструментов, личного имущества и финансовой отчетностью, уже используют определения, в которых стоимость в использовании рассматривается как концепция рыночной стоимости.

Для оценки бизнеса необходимо учитывать как предпосылки непрерывности деятельности, так и предпосылки ликвидации, чтобы определить наиболее эффективное использование. Это признание того, что стоимость бизнеса должна основываться на использовании и классе покупателя, что приводит к самой высокой цене.

Обратите внимание, что с точки зрения оценщика бизнеса, стоимость в использовании ресторана Sonic в размере 3 000 000 долларов США и стоимость в обмене в размере 2 000 000 долларов США являются показателями рыночной стоимости недвижимости, но первое основано на предпосылке непрерывности деятельности, в то время как второе основано на предпосылке ликвидации.

Если недвижимость продается вместе с успешным бизнесом, она приносит 3 000 000 долларов, но если ее продавать отдельно от бизнеса, она принесет всего 2 000 000 долларов.

Профессия бухгалтера имеет очень схожую перспективу.

Отличное обсуждение справедливой стоимости в “The Appraisal of Real Estate, 14th Edition” объясняет, что для большинства практических целей определение справедливой стоимости, данное Советом по стандартам финансового учета США, эквивалентно понятию рыночной стоимости. Затем он дает следующее объяснение  [14]:

Оценка справедливой стоимости предполагает наиболее эффективное использование актива участниками рынка, принимая во внимание использование актива, которое физически возможно, юридически допустимо и финансово осуществимо на дату оценки. Наиболее эффективное использование актива определяет предпосылку оценки, используемую для определения справедливой стоимости актива, в частности:

1. В процессе использования. Наиболее эффективное использование используемого актива обеспечило бы максимальную стоимость для участников рынка главным образом за счет его использования в сочетании с другими активами как группы.
2. В обмене. Наиболее эффективное использование актива в обмене, если этот актив обеспечит максимальную стоимость участникам рынка главным образом на автономной основе.

Обратите внимание, что для того, чтобы сделать вывод о наиболее эффективном использовании актива, бухгалтер должен выйти за рамки определения того, что физически возможно, юридически допустимо и финансово осуществимо; он также должен определить, будет ли максимизирована стоимость за счет продажи актива как части группы активов (обычно это непрерывное предприятие) или в качестве отдельного объекта — самостоятельная основа. Это в некоторой степени связано с концепцией наиболее вероятного покупателя, используемой оценщиками недвижимости. Когда недвижимость приносит предприятию большую стоимость, чем она имеет сама по себе, наиболее вероятным покупателем является покупатель всего предприятия.

Оценщики движимого имущества придерживаются аналогичного подхода к этому вопросу. The Machinery & Technical Specialties Committee of the American Society of Appraisers имеет определения для двенадцати различных концепций стоимости и предпосылок оценки, включая базовое определение справедливой рыночной стоимости.

Двумя предпосылками справедливой рыночной стоимости являются:

• Справедливая рыночная стоимость при постоянном использовании — мнение, выраженное в денежном выражении, по которому имущество перешло бы из рук желающего продавца в руки желающего покупателя и, при этом ни один из них не находится под каким-либо принуждением к покупке или продаже и оба обладают достаточной информацией о соответствующих фактах на конкретную дату и подкреплены доходами от бизнеса.
• Справедливая рыночная стоимость – изъято: мнение, выраженное в денежном выражении, по которому имущество перешло бы из рук желающего продавца в руки желающего покупателя и, при этом ни один из них не находится под каким-либо принуждением к покупке или продаже и оба обладают достаточной информацией о соответствующих фактах, рассматривающих возможность перемещения имущества в другое место, по состоянию на конкретную дату.

Здесь снова можно отметить, что специалисты по оценке используют концепцию стоимости в использовании и концепцию стоимости в обмене, но обе они относятся к рыночной стоимости. Стоимость в использовании и стоимость в обмене в этой профессии считаются предпосылками оценки, а не совершенно разными концепциями оценки.

Использование оценочных предпосылок не является чем-то новым для оценщиков недвижимости.

Для крупных земельных участков, подлежащих разделению, оценщики обычно сообщают как оптовую стоимость, так и совокупную розничную стоимость лотов или единиц. И то, и другое считается рыночной стоимостью, но различие проводится в зависимости от того, продаются ли лоты/единицы по отдельности или совместно.

При оценке портфеля инвестиционной недвижимости оценщики должны учитывать потенциальную премию за портфель, поскольку портфель может быть продан за большую сумму вместе, чем если бы отдельные объекты продавались по отдельности.

В том же смысле, определяя, основано ли заключение о рыночной стоимости на предпосылке стоимости в использовании или на предпосылке стоимости в обмене, оценщик разъясняет, предполагается ли продажа актива вместе с другими активами или отдельно.

В качестве дополнений к словарю оценщиков недвижимости предлагается следующее:

Рыночная стоимость в процессе использования – рыночная стоимость в соответствии с предпосылкой «стоимость в процессе использования»; предполагается, что недвижимость продается в сочетании с другими активами как группа.

Рыночная стоимость в обмене – рыночная стоимость в соответствии с предпосылкой «стоимость в обмене»; предполагается, что недвижимость продается отдельно от любого другого актива.

Используя эти определения, оценщики недвижимости могут предоставлять заключения о рыночной стоимости либо в соответствии с конкретной предпосылкой оценки, либо рыночную стоимость и в том, и в другом случае.

В случаях, когда суды пришли к выводу, что рыночная стоимость имущества специального назначения должна учитывать текущего пользователя и текущее использование, наиболее применимым может быть заключение о рыночной стоимости в использовании.

В других юрисдикциях или для ипотечного кредитования и других целей рыночная стоимость в обмене, может быть более подходящей.

Конечно, жизненно важно, чтобы предпосылки оценки были четко определены и объяснены, чтобы пользователь отчета не мог быть введен в заблуждение.

Недвижимость специального назначения принесет свою рыночную стоимость при использовании только в том случае, если она будет продана вместе с другими активами в рамках действующего предприятия. Рыночная стоимость в обмене применяется только в том случае, если недвижимость продается отдельно от любого другого актива.

В следующем резюме кратко обсуждается практическое применение концепции рыночной стоимости при оценке недвижимости:

• Для любого объекта недвижимости с особым дизайном, строительством или местоположением для текущего арендатора в выводах о рыночной стоимости следует проводить различие между рыночной стоимостью в использовании и рыночной стоимостью в обмене. Для объектов общего назначения такое различие неприменимо.
• Используемая рыночная стоимость подразумевает гипотетическую продажу объекта как части предприятия или группы активов на дату оценки со всеми условиями рыночной стоимости (отсутствие нетипичной мотивации, осведомленность покупателя и продавца, разумная экспозиция и т.д.) Это не субъективный показатель стоимости с точки зрения нынешнего владельца.
• Рыночная стоимость в использовании не может превышать затраты замещения за вычетом физического износа, поскольку вклад имущества в стоимость не может быть больше, чем покупатель предприятия ожидал бы потратить на замену.
• Если недвижимость пустует или не используется арендатором или по назначению, для которого она изначально предназначалась, маловероятно, что текущая рыночная стоимость в использовании превышает рыночную стоимость в обмене.
• Во многих случаях затратный подход является основным используемым методом оценки рыночной стоимости. Это имеет смысл при определении рыночной стоимости в обмене только в том случае, если оценка функционального устаревания может быть подтверждена.
• Рыночная стоимость в процессе использования может отражать функциональное и внешнее устаревание, но эти расчеты должны быть сделаны с точки зрения текущего арендатора. Если улучшение больше не является идеальным улучшением для текущего арендатора, функциональное устаревание очевидно даже в условиях полезного использования помещения. Как и в случае с рыночной стоимостью в обмене, неправильно просто предполагать, что текущее использование является наиболее эффективным использованием имущества.
• Показатель рыночной стоимости в использовании при доходном подходе рассчитывается как приведенная стоимость будущих денежных потоков (включая реверсию). Для недвижимости, занимаемой владельцем, периодические денежные потоки представляют собой чистую сумму арендной платы, сэкономленную от владения недвижимостью (так называемая рыночная арендная плата первого поколения), рассчитанную с точки зрения текущего арендатора. С другой стороны, определение рыночной стоимости в обмене доходным подходом основано на рыночной арендной плате второго поколения, рассчитываемой с точки зрения рынка в целом, а не текущего арендатора.
• Подход, основанный на сравнении продаж, является основным методом оценки рыночной стоимости в обмене. Определение рыночной стоимости в использовании с помощью метода сравнения продаж сопряжено с особыми трудностями, но может быть возможным на основе распределения цен продаж действующих предприятий или на основе продаж арендованного имущества, если можно доказать, что договоры аренды были заключены на добровольной основе. Каждый из этих наборов данных должен использоваться с осторожностью. Сделки купли-продажи с обратной арендой часто связаны с нерыночной арендной платой или нетипичной мотивацией и могут не служить надежной основой для сравнения даже рыночной стоимости в использовании.

 

Заключение

 

Цель данной статьи не состоит в том, чтобы предложить, является ли рыночная стоимость в использовании или рыночная стоимость в обмене подходящим показателем рыночной стоимости при какой-либо конкретной оценке налога на имущество, судебном разбирательстве или андеррайтинге ипотечного кредита.

Законодательные органы, суды, регулирующие органы и другие лица должны принимать эти решения. Оценщики должны быть осведомлены о любых конкретных законах, постановлениях или случаях юрисдикции, применимых к каждому заданию, и соблюдать их. Тем не менее, правильное понимание предпосылок оценки позволит уточнить законы и нормативные акты и приведет к более последовательной разработке, пониманию и применению оценок.

[1] Оригинал: Jorgensen K.M. (2018), Market Value in Use is Not an Oxymoron, Real Estate Issues, Vol. 42, № 7, May 15, https://cre.org/real-estate-issues/market-value-in-use-is-not-an-oxymoron/

[2] The Dictionary of Real Estate Appraisal. 6th ed. Chicago: Appraisal Institute, 2015. pg 217.

[3] Ibid., pg 121.

[4] The Appraisal of Real Estate, 14th ed. Chicago: Appraisal Institute, 2013. pg 62.

[5] International Financial Reporting Standards, Appendix A

[6]  “Value in Use.” Accessed February 23, 2017. http://www.accountingtools.com/value-in-use

[7] Предпосылка ликвидации несопоставимо с ликвидационной стоимостью в том виде, в каком ее понимают оценщики недвижимости. Ликвидационная стоимость предполагает нетипичную мотивацию продавца и ограниченное время экспозиции. Это не критерии для упорядоченной ликвидации в том виде, в каком они используются оценщиками бизнеса. Оценщики бизнеса действительно предоставляют оценочные заключения, предполагающие принудительную ликвидацию, но это другая предпосылка оценки

[8] Murphy, John C., JD, and Emily L. Madueno, JD. Square Pegs, Round Holes, Easy Targets: Valuing Special-Use Property in Eminent Domain The Appraisal Journal, Summer 2010.

[9] Ibid., pgs 262-263.

[10] Ibid.

[11] Eaton, J. D., MAI, SRA. Real Estate Valuation in Litigation. Second ed. Chicago, IL: The Appraisal Institute, 1995. pg 228.

[12] Engel, Judy S., Esq, and Lynn S. Linne, Esq. “Dark Store Theory.” Insights, Summer 2016, https://willamette.com/insights_journal/16/summer_2016_7.pdf

[13] Wilmath, Tim, and Pat Alesandrini, CAE. “Thinking Outside the Big Box.” Fair & Equitable, November 2015, https://www.iaao.org/media/Topics/HBU/FE_Nov_Big_Box.pdf

[14] The Appraisal of Real Estate. 14th ed. Chicago, IL: The Appraisal Institute, 2013. pg 61.