Введение
В соответствии с методологией оценки затратным подходом необходимо различать два понятия, связанных с предпринимателем, осуществившим, осуществляющим или готовящимся осуществить проект строительства здания (сооружения) [1]:
- прибыль предпринимателя как факт, наблюдаемый на рынке для завершённых строительных проектов;
- предпринимательский стимул, как величину прибыли, которую предприниматель рассчитывает (ожидает) получить на выходе, после полного завершения строительного проекта и которая достаточна для того, чтобы побудить его начать реализацию этого проекта.
В то же самое время, в российской методологии оценки разница между этими двумя понятиями стёрта практически не осознаётся. Такое положение дел обусловлено функционированием оценки в условиях многолетнего роста рынка, когда величины фактической предпринимательской прибыли были больше величин предпринимательского стимула, в силу чего понятие предпринимательского стимула фактически не имело никакого практического смысла.
Однако, по мере снижения величин предпринимательской прибыли до минимальных положительных и даже отрицательных величин (условия внешнего обесценения) методологическая разница между прибылью предпринимателя и предпринимательским стимулом становится принципиальной, поскольку при решении разных задач оценки требуется использование строго либо прибыли предпринимателя, либо предпринимательского стимула.
Далее рассматривается разница между двумя указанными понятиями, сферы их применения и осуществляется оценка величины предпринимательского стимула для использования в оценке на территории Российской Федерации.
Особо уточним, что, говоря о предпринимательской прибыли и предпринимательском стимуле, мы говорим о таких объектах недвижимости, которые строятся (создаются) для их последующей продажи на рынке или сдачи в аренду (что, как правило, означает возможность продажи) что позволяет определить их рыночную стоимость сравнительным и/или доходным подходами.
В случае объектов недвижимости «специального назначения», создаваемых не для продажи на рынке, указанные термины не применимы в принципе, поскольку деятельность по их созданию является не предпринимательской, а подрядной [2], осуществляемой не на риск предпринимателя, а в рамках гарантированной оплаты заказчиком.
Прибыль предпринимателя и предпринимательский стимул
Для понимания разницы между предпринимательской прибылью и предпринимательским стимулом обратимся к первоисточнику. В частности [3]:
«Для нового здания, которое является наиболее эффективным использованием участка, разница между рыночной стоимостью и общими затратами на строительство (т.е. суммой стоимости земли, а также прямых и косвенных затрат на строительство здания) представляет собой реализованную прибыль или убыток:
Рыночная стоимость – Общие затраты девелопмента = Прибыль (или Убыток)
В действительности, будет ли получена прибыль, зависит от того, насколько хорошо предприниматель проанализировал рыночный спрос на недвижимость, выбрал участок и построил улучшения».
Обратим внимание на то, что сам термин «прибыль предпринимателя» применим строго к такому новому зданию, которое соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка. В иных случаях, т.е. когда здание не новое и/или не соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка — этот термин не применим даже если альтернативное, но не наиболее эффективное использование является прибыльным само по себе.
Принципиально также, что предпринимательская прибыль ни коим образом не является заранее предопределённой ни по величине, ни даже по знаку, и в процессе реализации строительного проекта фактически может обратиться убытком.
Тем не менее, фактически в оценке используется не прибыль / убыток по конкретному проекту, а некоторая средняя, типичная прибыль «по виду деятельности», которая до неразличимости похожа на «среднюю прибыль капиталиста» в «Капитале» Карла Маркса, носящую систематический характер и отличную от «сверхприбыли», которая по Марксу не может носить систематический характер [4].
Убыток может быть обусловлен систематическими факторами, никак не связанными с конкретным строительным проектом, носящими внешний по отношению к проекту характер. В этих условиях получение предпринимательской прибыли невозможно в принципе, а реализация строительных проектов без специального внешнего стимулирования невозможна. Такая ситуация в оценке именуется «внешнее обесценение».
Каким-то образом аналитически определить величину предпринимательской прибыли или внешнего обесценения, как рыночный факт, невозможно. Её можно
- либо определить методом рыночной экстракции на основании данных по завершённым строительством и продажам новым строительным проектам,
- либо узнать у участников рынка строительства соответствующих объектов в конкретном месте в процессе их опроса.
С другой стороны [5],
«Термин предпринимательский стимул относится к сумме, которую предприниматель ожидает или хочет получить в качестве компенсации за обеспечение координации, экспертные знания и принятие на себя рисков, связанных с девелопментом проекта».
«Короче говоря, стимул ожидается, а прибыль получается. В большинстве случаев, если предприниматель не видит потенциала для получения прибыли (т.е. не видит стимула – прим. А.С.), новое здание не будет построено».
Таким образом, предпринимательский стимул – величина дохода (или в годовом выражении — доходности), которая побудит предпринимателя, обладающего достаточной полнотой информации о состоянии рынка, к реализации нового, начинаемого строительством проекта девелопмента вне зависимости от фактических значений прибыли предпринимателя или даже внешнего обесценения, наблюдаемых на рынке. Таким образом, в отличие от прибыли предпринимателя, которая может быть своей противоположностью — убытком, предпринимательский стимул всегда положителен. Это является правильным всегда и даже для случая, когда фактически на рынке имеет место экономическое обесценение.
В отличие от прибыли предпринимателя, в отношении предпринимательского стимула нельзя категорически утверждать, что он не может быть определён аналитическим путём. Напротив, нам представляется, что это принципиально возможно, а довольно многочисленные работы российских методологов (Е.С. Озеров, М.А. Зельдин, С.В. Грибовский, Ю.В. Козырь и др. [6]), несмотря на то, что в них речь идёт о «прибыли предпринимателя», на самом деле направлены на расчёт величины предпринимательского стимула, поскольку, как было указано выше, ни о каком расчёте прибыли предпринимателя речи вестись принципиально не может. При этом все попытки получения предпринимательского стимула аналитическим путём упираются в необходимость обоснования ставки дисконтирования, т.е. фактически, вопрос о величине предпринимательского стимула превращается в вопрос о ставке дисконтирования, которую необходимо использовать при определении величины предпринимательского стимула.
При этом, как и в случае прибыли предпринимателя, предпринимательский стимул может быть определён
- либо методом рыночной экстракции на основании исторической динамики реализации строительных проектов,
- либо опросом участников рынка строительства соответствующих объектов в конкретном месте в процессе их опроса.
Однако, такие исследования в российской практике оценки нам не известны, а к результатам опросов оценщиков на эту или иные цели мы всерьёз не относимся в силу очевидно профанационного характера таких опросов.
Кроме того, обоснование величины предпринимательского стимула возможно на основании объективно наблюдаемой на рынке альтернативной доходности. В частности, такая возможность предусмотрена в одном из руководств Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) [7]. Строго говоря, в этом документе используется термин «прибыль предпринимателя», однако, исходя из смысла рекомендуемых методов, более правильно было бы употреблять термин «предпринимательский стимул».
Соотношение прибыли предпринимателя и предпринимательского стимула
Из сказанного выше можно сделать вывод, что две величины, о которых идёт речь, – прибыль предпринимателя и предпринимательский стимул — могут
- совпадать в случаях, когда размер фактической прибыли предпринимателя больше величины предпринимательского стимула и, соответственно, сам по себе достаточен для побуждения предпринимателей для реализации новых строительных проектов,
- различаться, причём значительно, когда размеры фактической прибыли предпринимателя меньше величины предпринимательского стимула (или вообще отричцательны) и, соответственно, недостаточны для побуждения предпринимателей для реализации строительных проектов или на рынке имеет место внешнее обесценение.
При этом разница между этими величинами наиболее ярко проявляется при сравнении методологии оценки рыночной стоимости зданий (сооружений) затратным подходом (собственно затратный подход к оценке), а также оценки рыночной стоимости зданий затратным подходом в методе выделения при оценке земельных участков с одной стороны, и оценке рыночной стоимости земельных участков методами остатка и предполагаемого использования с другой стороны.
Эта разница продемонстрирована для трёх возможных вариантов соотношения прибыли предпринимателя и предпринимательского стимула, которые показаны в Табл. 1 ниже.
Таблица 1. Три возможных вариантов соотношения прибыли предпринимателя и предпринимательского стимула
| Оценка рыночной стоимости зданий затратным подходом (собственно затратный подход и метод выделения оценки земельных участков) | Оценка рыночной стоимости земельных участков методами остатка и предполагаемого использования | ||
| 1 | прибыль предпринимателя равна или выше величины предпринимательского стимула | В оценке используются фактические значения прибыли предпринимателя | |
| 2 | прибыль предпринимателя имеет место, но ниже величины предпринимательского стимула | В оценке используются фактические значения прибыли предпринимателя
или внешнего обесценения |
Вне зависимости от фактических значений прибыли предпринимателя или внешнего обесценения в оценке используются значения предпринимательского стимула |
| 3 | прибыль предпринимателя отсутствует как таковая и имеется внешнее обесценение | ||
В частности, в проектах, только что завершённых строительством на рынке, предпринимательская прибыль может иметь место, но её величина может быть недостаточной для того, чтобы побудить предпринимателя начать новый проект, т.е. прибыль предпринимателя ниже величины требуемого предпринимательского стимула. Аналогичное очевидно справедливо и для случая внешнего износа на рынке.
При этом
- при оценке рыночной стоимости зданий затратным подходом (включая метод выделения оценки земельных участков) величина предпринимательского стимула не играет вообще никакой роли, поскольку в оценке всегда используются фактические значения прибыли предпринимателя или внешнего обесценения;
- в оценке рыночной стоимости земельных участков методом остатка или методом предполагаемого использования прибыль предпринимателя используется только в том случае, если она равна или выше величины предпринимательского стимула, в иных случаях в оценке используется именно предпринимательский стимул.
Далее, на основании рыночного исследования фактических значений прибыли предпринимателя и внешнего обесценения по регионам России на рынке строительства жилых многоквартирных домов массового спроса и общих представлениях об альтернативных инвестициях сформулируем эмпирическое правило о минимальной величине предпринимательского стимула, достаточного для побуждения предпринимателей к реализации новых строительных проектов.
Фактические значения прибыли предпринимателя и внешнего обесценения по регионам России на рынке строительства жилых многоквартирных домов массового спроса
Величины фактических значений прибыли предпринимателя и внешнего обесценения по регионам России на рынке строительства жилых домов с квартирами массового спроса были определены нами ранее в [8].
По итогам этого исследования все регионы России были разделены по величине прибыли предпринимателя / внешнего обесценения на 4 группы. Описание групп приведено в Табл. 2 ниже.
Таблица 2. Группы регионов по величине прибыли предпринимателя / внешнего обесценения
| Группы регионов | Размер прибыли предпринимателя за срок строительства 2,75 года [9] | Максимальная прибыль предпринимателя / Минимальное внешнее обесценение при сроке строительства 2,75 года, отн ед. в год | Минимальная прибыль предпринимателя / Максимальное внешнее обесценение обесценение при сроке строительства 2,75 года, отн. ед в год |
| Группа 1 | Прибыль предпринимателя за срок строительства 2,75 года составляет более двух безрисковых ставок | 0,51
Республика Татарстан (г. Казань) |
0,18
Хабаровский край (г. Хабаровск) |
| Группа 2 | Прибыль предпринимателя за срок строительства 2,75 года составляет более одной, но менее двух безрисковых ставок | 0,17
Воронежская область |
0,09
Пермский край (г. Пермь) |
| Группа 3 | Прибыль предпринимателя за срок строительства 2,75 года составляет условную величину — менее безрисковой ставки — Условно прибыльные | 0,07
Алтайский край |
0,00
Республика Алтай |
| Группа 4 | Внешнее обесценение | — 0,00
Ростовская область (г. Ростов-на-Дону) |
— 0,12
Ненецкий автономный округ |
За естественный классификационный признак была принята ставка безрисковой доходности, за которую очевидным образом принималась бескупонная доходность государственных облигаций со сроком погашения, сопоставимым с рассматриваемым сроком реализации строительного проекта – 2,0 – 3,0 года. При этом значения бескупонной доходности государственных облигаций со сроком погашения 3 года в конце мая – начале июня 2023 года составляли около 9,00% годовых [10].
Очевидно, что более очевидным классификационным признаком может являться величина предпринимательского стимула, что даст очевидное указание на то, какое из двух указанных величин – прибыль предпринимателя или предпринимательский стимул – следует использовать при оценке методом остатка или предполагаемого использования.
Однако, данные, представленные в Табл. 1, убедительно свидетельствуют о необходимости внимательного отношения к различиям в терминах «прибыль предпринимателя» и «предпринимательский стимул» в процессе применения конкретных методов оценки во избежание некорректного применения методов и искажения значений рыночной стоимости.
Минимальное значение предпринимательского стимула для реализации строительных проектов
Далее встаёт вопрос о том, какие величины предпринимательского стимула следует использовать в оценке методами остатка и предполагаемого использования в случаях, когда
- фактические значения прибыли предпринимателя ниже величины предпринимательского стимула;
- на рынке имеет место внешнее обесценение.
При этом, очевидно, что речь должна вестись не о «типичной», а о некоторой минимальной величине прогнозируемой доходности, которая уже побудит предпринимателя начинать новый строительный проект.
Как было указано выше, для решения этой задачи можно использовать ряд методов:
- рыночная экстракция на основании исторической динамики строительной активности в данном месте – определение той доходности строительных проектов, при которых строительная активность прекращается или, наоборот, возобновляется;
- опрос девелоперов, осуществляющих деятельность в данное время на данной территории;
- получение аналитических выражений для предпринимательского стимула;
- исследование доходностей альтернативных вложений капитала.
Поскольку первые три варианта либо фактически не реализуемы в текущих условиях российской оценки (первые два), либо имеют определённые ограничения (третий), далее мы сосредотачиваемся на последнем варианте решения проблемы. Насколько нам известно, таких попыток до последнего времени не предпринималось.
Мы используем три вида альтернативных доходностей, сопоставляемых на интервальном уровне:
- средневзвешенные затраты на капитал (WACC) девелоперов;
- доходность долговых инструменты организованного рынка ценных бумаг;
- ставки капитализации коммерческой недвижимости.
В завершение амплитуды интервалов для каждой из трёх рассмотренных доходностей согласуются между собой для получения итогового интервала величин предпринимательского стимула при реализации строительных проектов.
[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Chicago: Appraisal Institute
[2] Подрядная деятельность включает в себя сметную прибыль подрядчика, которая в соответствии с методологией затратного подхода является одним из видов косвенных издержек строительного проекта и включается в величину затрат намещения или воспроизводства. См. Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition – цит. соч.
[3] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition – цит. соч.
[4] Напротив, то, что у Маркса именуется «сверхприбылью капиталиста», Нобелевский лауреат Израэл Кирценер именует «прибылью предпринимателя», а самим «предпринимателем» Кирценер именует того, кто способен такую сверхприбыль получать более или менее систематически.
[5] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition – цит. соч.
[6] Обобщение аналитических моделей см. Сиразетдинов Р.М., Белай О.С., Мухаметзянова Д.Д. (2018), Методические указания для практических занятий «Фактические аспекты девелопмента» для студентов, обучающихся по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство», Казань: Изд-во Казанск. гос. архитект.-строит. ун-та, https://www.kgasu.ru/upload/iblock/02c/Fakticheskie-aspekty-developmenta.pdf
[7] RICS (2014), Valuation of development land, 1st edition, RICS Professional Guidance, Hong Kong HKGN 1, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) May 2014., https://www.rics.org/globalassets/rics-website/media/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/valuation-of-development-land-hong-kong-first-edition/
[8] Слуцкий А.А. (2023), Исследование прибыли предпринимателя и внешнего обесценения на рынке строительства массового жилья на территории Российской Федерации, Теория, методология и практика оценки, 09.06.2023, https://tmpo.su/sluckij-a-a-issledovanie-pribyli-predprinimatelya-i-vneshnego-obesceneniya-na-rynke-stroitelstva-massovogo-zhilya-na-territorii-rossijskoj-federacii/
[9] Типичный срок реализации проекта строительства жилья площадью 5 000 – 10 000 кв.м.
[10] Банк России (2023), Значения кривой бескупонной доходности государственных облигаций (% годовых), https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/
Скачать полностью Прибыль предпринимателя и Предпринимательский Стимул