Новый текст Института оценки «Оценка земли: реальные решения сложных проблем» охватывает оценку земли с точки зрения городского, пригородного или общего сельского участка 1, включая участки с особыми проблемами и вызовами.

 

1. В книге не уделяется специального внимания оценке продуктивных сельскохозяйственных угодий или земель специального назначения (например, для добычи полезных ископаемых, лесного хозяйства), а также ситуациям, связанным с стоимостью использования или с стоимостью для пользователя. Если не указано иное, термин «стоимость» в данном обзоре является синонимом общепринятого определения рыночной стоимости.

 

Существует семь основных тематических исследований, которые иллюстрируют и помогают расширить обсуждаемые моменты. Чтобы получить хорошее представление о том, что представляет собой этот том для читателя, давайте взглянем на обзор его содержания, как указано в оглавлении и указателе.

 

Содержание

Глава/Тема

1. Роль анализа рынка в оценке земли
2. Фундаментальный анализ спроса: Тематическое исследование
3. Важность понимания циклов на рынке недвижимости
4. Сравнение продаж
5. Процесс корректирования
6. Сравнение продаж: Тематическое исследование
7. Выделение рынка, распределение, анализ остаточной стоимости земли и капитализация арендной платы за землю
8. Капитализация доходности
9. Капитализация доходности: Тематическое исследование
10. Определение наиболее эффективного использования в условиях неопределенности: тематическое исследование
11. Использование регрессионного анализа при оценке стоимости земли: тематическое исследование
12. Включение нетрадиционных единиц сравнения в оценку земли: тематическое исследование
13. Оценка процентной ставки арендной платы за землю, подлежащую долгосрочной аренде
14. Оценка альтернативных структур аренды земли: Тематическое исследование
15. Использование затратного подхода для оценки земли
16. Особые вопросы оценки земли

Приложение A. Применимость и ограничения методов оценки земель

Приложение B. Данные веб-обследования почвы

Приложение C. Государственные учреждения и нормативные акты

 

Двухстраничный указатель также дает представление о представленных темах, терминах и концепциях и помогает читателю найти перекрестные ссылки на обсуждения по теме (рис. 1).

При чтении «Стоимость земли: реальные решения сложных вопросов» важно осознавать важность ее темы. Практикующие оценщики часто оценивают землю 2 либо как отдельную оценку, либо как составную часть оценки улучшенной недвижимости.

 

2. Различие между землей и участком указано во введении к книге: “Оценщики проводят различие между землей, которую можно определить как земельную поверхность, как сушу, так и воду, и все, что к ней прикреплено, будь то в силу природы или человеческих рук, и земельным участком. участок, который можно определить как землю, улучшенную таким образом, чтобы она была готова к использованию для определенной цели. Однако многие участники рынка не проводят различия между этими двумя терминами и часто называют землю ‘участком’ или ‘участковой площадкой’. По этой причине эти термины будут использоваться взаимозаменяемо на протяжении всей этой книги”. (стр. xiv)

 

Однако некоторые считают, что землю оценить сложнее, чем улучшенную недвижимость в зависимости от ситуации. Поэтому для оценщиков крайне важно быть знакомыми с инструментами и методами, доступными для оценки земли.

Процесс оценки стоимости земельного участка 3 начинается с анализа — формального или неформального — рынка, в основном измеряющего разницу между предложением и спросом (остаточный спрос).

 

3. Также известный как формирование поддерживаемого мнения о стоимости.

 

Такое исследование рынка является содержанием главы 1. Обсуждаемые там темы включают:

• различие между анализом рынка и анализом конкурентоспособности;
• основы оценки земли;
• шестиступенчатый процесс анализа рынка и восьмиступенчатый анализ наиболее эффективного использования;
• процесс принятия решений;
• предполагаемый анализ спроса и фундаментальный анализ спроса;
• четыре уровня изучения рынка;
• прогнозирование спроса, предложения и остаточного/предельного спроса; и
• прогнозирование доли остаточного спроса на предмет охвата.

Методы соотношения и сегментации фундаментального исследования спроса включены в примеры земельных участков, сдаваемых в аренду.

Наиболее эффективное использование также рассматривается в первой главе, в частности, что должно быть включено в выводы о наиболее эффективном использовании. Эта тема является логическим продолжением предшествовавшего ей обсуждения по изучению рынка. Наиболее эффективное использование должно описывать использование (ы), сроки использования и вероятных покупателей или арендаторов земли. Это помогает в выборе сопоставимых продаж и предложений, а также помогает принять решение о применимых инструментах и методах, доступных для оценки земли.

Полезное тематическое исследование, включающее фундаментальный анализ спроса, приводится в главе 2. В данном случае речь идет о земельном участке площадью 57 акров, пригодном для застройки, с тремя разумными возможными видами использования — многоквартирным арендуемым жильем, жилыми кондоминиумами с отдельными зданиями и торговыми центрами по соседству — проанализированными в течение пятилетнего прогнозируемого периода.

Тематическое исследование содержит хорошие примеры исследований спроса на поставку для каждого вида использования недвижимости и дает представление о темах, обсуждаемых в главе 1.

Важность понимания циклов на рынке недвижимости рассматривается в главе 3.

Вышеупомянутое исследование рынка обычно охватывает определенный период рыночного цикла на национальном и локальном уровнях. В тексте предостерегается, что

 

“Фундаментальный анализ спроса может указывать на текущий и растущий спрос на офисные помещения, но если экономика вступает в фазу спада, то спрос может не оправдаться в соответствии с прогнозами. Кроме того, инвестиционный риск меняется на протяжении рыночных циклов, что влияет на выбор соответствующей ставки капитализации и дисконтирования. Наиболее эффективное использование может меняться и, вероятно, будет меняться в течение рыночных циклов”. (Стр. 31)

 

Объясняются четыре стадии цикла рынка недвижимости (расширение, сжатие, рецессия и восстановление), дополненные иллюстративными таблицами и графиками. Обсуждаются внешнее устаревание и внешнее повышение, а также динамический характер стоимости земли с некоторыми соображениями о теории изменения стоимости земли в зависимости от поведения инвесторов. (Страницы 32-35)

Подход сравнения продаж — суть главы 4. Сравнение продаж — это метод, который часто предпочитают и используют оценщики (и неофициально не-оценщики). Однако, как комментирует автор,

 

“Наиболее сложным аспектом сравнения продаж является поиск поддающихся проверке данных о сопоставимых продажах и внесение правильных корректировок в цены сопоставимых продаж. Недостаток данных и сопоставимости продаж для обоснования корректировок может ослабить итоговый вывод о стоимости.” (Стр. 37)  

 

К счастью, некоторые альтернативные методы описаны ниже.

Материал в этой главе охватывает основы, причем темы варьируются от того, что является сопоставимой продажей, до процесса сравнения продаж; от анализа продаж и корректировок сравнения до информационных ресурсов и сбора данных; от типов транзакций, которые могут быть рассмотрены, до проверки данных.

Рассматриваются специальные вопросы, касающиеся зонирования и контроля/предписаний/ограничений в области землепользования, что дает читателю отличную пищу для размышлений при применении процесса сравнения.

Рассматриваются единицы сравнения и обоснование их использования.

Затем обсуждение переходит к определению наилучшей единицы сравнения с использованием коэффициента вариации. 4

 

4. Коэффициент вариации “в статистике [является] отношением показателя абсолютной дисперсии к соответствующему среднему значению, обычно выражаемому в процентах; вычисляется либо по квартилю, либо по среднему отклонению, но обычно выражается как отношение стандартного отклонения к среднему значению; мера относительной дисперсии.” (Страница 45)

 

В тексте рассматривается вопрос о том, сколько необходимо сопоставимых продаж — вопрос, часто вызывающий озабоченность, — наряду с элементами сравнения и типами корректировок, которые включают корректировки по сделке (передача прав собственности, условия финансирования, расходы, произведенные сразу после покупки, и рыночные условия), а также корректировки по объекту недвижимости (местоположение, физическая характеристики недвижимости, использование/зонирование, особенности и удобства, а также объекты, не относящиеся к недвижимости). (Рис. 4.2)

Глава 5, “Процесс корректировки”, следует за основным материалом для сравнения продаж и затрагивает такие темы, как последовательность корректировок, анализ продаж для определения необходимых корректировок, типы корректировок, примеры сетки корректировок, методы количественной и качественной корректировки, извлечение корректировок (с примерами для офисной и промышленной недвижимости), и анализ сгруппированных данных.

Другие полезные темы для корректировки включают

• анализ текущей стоимости,
• статистический и графический анализ (с примерами), включая криволинейный графический анализ,
• качественный анализ, включая анализ тенденций и относительных сравнений, и
• ранжирующий анализ.

Раздел завершается обсуждением согласования значений показателей.

За главами, посвященными основному сравнению продаж, в главе 6 следует тематическое исследование по сравнению продаж, которое добавляет красок к картине сравнения продаж. В тематическом исследовании читатели знакомятся с соображениями, связанными с местоположением, условиями рынка, максимальным и оптимальным использованием, а также с анализом сопоставимых продаж, в котором используется таблица корректировок.

В главе 7 рассматриваются дополнительные методы оценки земли, выходящие за рамки сравнения продаж, которые могут использоваться для обоснования мнения о стоимости земли, в зависимости от ситуации.

К ним относятся рыночная экстракция, распределение, анализ остаточной стоимости земли и методы капитализации земельной ренты.

Следует отметить, что, хотя анализ остаточной стоимости земли может быть использован для оценки стоимости земли, чаще всего он используется при проверке возможности альтернативного использования участка в анализе наиболее эффективного использования. (Стр. 89)

Капитализация арендной платы за землю используется в основном для участков, на которые распространяется долгосрочная аренда земли. (Страница 91) Обсуждение в этой главе включает примеры, которые способствуют пониманию концепций и связанных с ними методологий

Главы 8 и 9 логически следуют за предыдущей главой и охватывают капитализацию доходности, которая, по сути, оценивает землю на основе будущих выгод от освоения этой земли, приносящих чистый доход. По сути, обсуждение уводит читателя от статической капитализации к более динамичной капитализации доходности, которая может учитывать доход, определенный с течением времени, и доходность, а не простую ставку капитализации. Представлены и обсуждаются примеры дисконтированных денежных потоков, модель доходности, экстракция предпринимательского стимула и прибыли, а также доходность или ставка дисконтирования.

В главе 9 приводится тематическое исследование, связанное с капитализацией доходности. Иллюстративное тематическое исследование включает альтернативные варианты застройки — квартиры и кондоминиумы — и знакомит читателя с анализом рынка и фундаментальным анализом спроса. Методика капитализации доходности может быть сложной, но обычно в этом нет необходимости, поскольку она отражает фактический процесс освоения земли и рассуждения застройщиков. Капитализация доходности — это базовая процедура дисконтирования денежных потоков; в тексте шаги показаны на страницах 99-100.

В этом разделе книги также рассматриваются проблемы оценки, связанные с незастроенной землей. В нем отмечается, что неопределенное влияние пока неизвестных льгот (государственных разрешений и требований на интенсивность девелопмента) на производительность — и ценность — обусловлено количественной и качественной производительностью.

Что касается незастроенной земли,

 

“оценка проводится с учетом экстраординарных допущений, поскольку оценка оценщика может оправдаться, а может и не оправдаться”. (Страница 100)

 

В главе 10 используется тематический пример, позволяющий глубже погрузиться в определение наиболее эффективного использования в обычной ситуации, когда существует неопределенная среда, которая не подходит для традиционных методов определения наиболее эффективного использования. В тематическом исследовании широко описано зонирование с широким спектром возможных смешанных видов использования, и единственная продажа земли произошла до того, как рынок претерпел значительные изменения. Единственная доступная информация скудна и содержит противоречивые данные. Это интересное тематическое исследование, представляющее ценность для читателя.

Регрессионный анализ находится в центре внимания главы 11. Этот статистический метод предназначен для анализа рыночных продаж (и иногда предоставления информации), чтобы получить представление о стоимости оцениваемого объекта. На стоимость земли могут влиять многие факторы, включая физические, географические, юридические и рыночные характеристики; виды; макро- и микрорайонное землепользование; и различные факторы спроса. Когда такие влияния доступны для сопоставимых объектов недвижимости и оцениваемого объекта недвижимости, а также имеется достаточное количество сопоставимых объектов недвижимости, иногда могут использоваться статистические инструменты для получения представления об оценочной стоимости земли. Статистические данные могут быть использованы для определения взаимосвязей между влияющими факторами и продажными ценами; эти взаимосвязи могут быть линейными или криволинейными. В главе 11 приводится наглядное тематическое исследование, включающее графический и регрессионный анализ.

В главе 12 рассматривается проблема включения нетрадиционных единиц сравнения в оценку земли. Включенный в книгу случай связан с коммерческой строительной площадкой, арендуемой арендатором в соответствии с договором аренды земли — ситуация со скудными сопоставимыми данными и другими довольно неполными данными. В примере показано использование t-статистики и t-распределения, F-статистики и распределения, кредита арендатора и других полезных моментов.

“Оценка ставки арендной платы за землю в долгосрочной аренде” содержит основную информацию для главы 13, в которой рассматриваются характеристики и преимущества современной долгосрочной аренды земли.

Различные имущественные интересы при аренде земли (арендная плата, право аренды, а иногда и субаренда) представлены вместе с концепцией стоимости финансовых выгод, получаемых землевладельцем (арендодателем, наймодательницей) при аренде земли. В главе обсуждаются сроки получения дохода и риски, качество и продолжительность, а также применимая ставка доходности с учетом условий аренды, базовой арендной платы, дополнительной арендной платы, положений об участии, будущих корректировок арендной платы и условий, ожидаемого возврата и применимой ставки доходности.

Основываясь на главе 13, в главе 14 рассматриваются альтернативные структуры аренды земли с использованием тематического исследования консультанта по недвижимости. В данном деле рассматриваются три различные структуры аренды земли.

Затем текст переходит к использованию затратного подхода к оценке земли в главе 15. Несмотря на то, что затратный подход может быть использован для оценки земли, он используется нечасто. Тем не менее, как показывает обсуждение, компоненты затратного подхода могут играть определенную роль в нескольких методах оценки земли.

В главе 16 рассматривается ряд специальных вопросов оценки земли, о которых оценщики должны знать и принимать во внимание, когда это необходимо.

Проблемы, как правило, связаны с ситуациями, связанными со следующим:

• Загрязненные участки и связанные с ними вопросы экологического риска, сниженной стоимости, затрат на восстановление, жизненного цикла восстановления, источника и ближайших участков, неизмененной стоимости и Консультативного документа USPAP
• Текущее использование, которое отличается от наиболее эффективного использования. Как уже говорилось,

 

“Наиболее эффективное использование — это не обязательно всегда текущее использование. Наиболее эффективным использованием может быть использование в будущем, так что стоимость будущего использования должна быть дисконтирована до текущей стоимости в долларах.” (Страница 173)

 

• Избыточная земля; оба типа земли являются частью существующей собственности, но не являются необходимыми для обеспечения наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. (Страница 174)
• Значение для построения графика
• Права на разработку или привилегии, включая права на воздушное пространство, права на недра (стр. 179)
• Районы финансирования увеличения налогов (TIF) (страницы 181-182, со схемой и примерами)
• Экологическая земля, которая отличается от других типов земель своей способностью поддерживать характерное естественное сообщество растений или животных.

Наконец, завершающий раздел «Оценка земли: реальные решения сложных вопросов» представляет собой серию информационных приложений.

Приложение А, “Применимость и ограничения методов оценки земли”, описывает основные методы оценки земли, а также их применимость и ограничения.

Приложение В, “Данные веб-обследования почв”, содержит информацию о веб-обследовании почв Службы охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США. Данные о почве могут иметь отношение к оценке земельного участка. Это приложение содержит данные и карты, а также многочисленные ссылки на специализированные ресурсы. Данные отмечают роль качества почвы в оценке земель:

 

“При оценке потенциального дохода сельскохозяйственных угодий важно проводить различие между различиями в доходах, вызванными свойствами почвы, и различиями, вызванными управлением. Если две фермы управляются практически одинаково и по-прежнему демонстрируют различия в доходах, вполне вероятно, что почвы отличаются по присущей им продуктивности. …

Почвенные обследования, доступные в Службе охраны природных ресурсов, могут помочь банкирам, кредитным компаниям, налоговым инспекторам, фермерам и другим лицам, которым необходимо знать о продуктивности сельскохозяйственных угодий, получить надежные оценки потенциальной продуктивности почв в их регионе.” (Страница 187)

 

В то время как в приложении В рассматривается роль качества почвы в продуктивности земель, в приложении С рассматриваются “Государственные учреждения и нормативные акты”, которые потенциально могут повлиять на продуктивность. Это приложение представляет собой краткий ресурс для поиска информации о государственных и национальных нормативных актах, касающихся земли, и ее стоимости.

 

Заключение

 

Оценка земли: реальные решения сложных вопросов дополняют Оценку недвижимости, пятнадцатое издание. В нем приводится ряд тематических исследований и примеров, которые помогают читателям понять и применять доступные инструменты и методы оценки земли. Кроме того, эта публикация является хорошим ресурсом для студентов, оценщиков и других лиц, занимающихся оценкой земли и понимающих методы оценки земли.