Офисы
• Вакантность в офисах составляет, по разным данным, 10-12%. Во втором квартале объем поглощения был отрицательным
• Доля свободных офисов в классах А и В увеличилась, даже несмотря на практически нулевой ввод. Рост показателя мог быть гораздо большим: сдерживающий фактор — невозможность арендаторов качественных проектов, особенно крупных пользователей, выйти из договора аренды в одностороннем порядке и покинуть здание
• Вакансия растет в основном за счет освобождения небольших блоков, в то время как крупные блоки практически исчезли с рынка
• Однако рынку еще предстоит столкнуться с серьезными переменами. Многие компании попробовали удаленку и планируют и дальше работать в таком режиме, так что отказываются от офисов. Те, кому договоры это сделать не позволяют, активно ищут субарендаторов
• По прогнозу, ставка аренды до конца года будет «демонстрировать плавный рост
Гостиницы
• Пострадали от пандемии коронавируса и карантина сильнее всего.
• Заполняемость снизилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 35% с учетом «доковидных» реалий, а в апреле-мае показатель в Москве и вовсе составлял 5%,
• Гостиницам будет непросто выбираться из накопленного долга, который сформировался за период простоя
• Гостиницы 3-4 звезды в Москве и Санкт-Петербурге снизили тарифы на 15-35%, что связано с существенным падением спроса
• Отели люксового сегмента цены не снижали, поскольку это никак не отразилось бы на спросе, напротив, они даже выросли на 3-5%».
• С учетом снижения загрузки и тарифа доходность на номер сократилась на 60%.
Торговые центры:
• Вакантность выросла на 3,5% и составляет сейчас 10%.
• Все собственники находились в стадии активных переговоров с арендаторами о скидках и их продолжительности, а также о расторжении договоров
• Окончательные выводы о том, кто останется в ТРЦ, а с кем отношения будут завершены, планировалось принять до середины июля».
• К концу года вакантность составит 12 — 13% В пессимистическом варианте развития событий не исключается обвал до 21%.
• Трафик в основных ТЦ в июне частично восстановился и составил 65-70% по сравнению с июнем прошлого года, ситуация пока не развивается по стрессовому сценарию
• Максимальный период скидок, которые дают арендодатели, — до конца 2020 года, а второй по распространенности вариант — до 1 сентября.
Стрит-ретейл:
• Пострадал сильнее всего из торговой недвижимости
• Во втором квартале в центральном стрит-ретейле столицы были закрыты целый знаковых ряд объектов
• В результате вакантность на Арбате выросла на 4,6%, до 14,3%. на 1-й Тверской-Ямской вообще пустует каждый пятый квадратный метр.
• В среднем вакантность в торговых коридорах Москвы выросла до 11,5%. В 2015-м она была выше, но «тренд на увеличение доли свободных помещений продолжится», и в третьем-четвертом кварталах показатель может достигнуть рекордных значений
• Большинство пострадавших арендаторов относится к сегменту непродовольственных товаров — одежда, обувь и так далее
• Центр принял на себя более сильный удар из-за закрытия границ и перевода сотрудников на режим удаленной работы. Сказалась и низкая плотность населения в центре
• Значительно упали и ставки аренды:
• в Столешниковом переулке на 5%,
• на Кузнецком Мосту — на 6%
• на Арбате — на 11%
• на Покровке — на 13%
• Во втором полугодии возможна дальнейшая корректировка ставок в сторону уменьшения.
Склады
• Сегмент показал себя более устойчивым и надежным для инвесторов, в отличие от офисов и, в особенности, торговли, которые оказались более подвержены кризисным явлениям.
• Уровень вакантности снизился с 2,7% до 2,3%, до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%,
• Уровень арендных ставок в целом также остался неизменным
• на протяжении первого и второго кварталов проходили сделки с e-commerce и продовольственными ретейлерами в разных форматах
• В целом ставки аренды в сегменте остаются стабильными
Инвестиции
• Объем инвестиций в первом полугодии составил 82-112 млрд рублей,
• Все эксперты сходятся в одном: даже если рост был, это заслуга первого квартала.
• Сделок с наиболее пострадавшими от кризиса торговыми и гостиничными объектами в первом полугодии практически не было
• Интерес инвесторов сохранился к площадкам под застройку жилых проектов — доля инвестиций в сектор жилой недвижимости составила большую часть транзакций этого периода (55%)
• На втором месте сектор офисной недвижимости, доля которого снизилась до 24% по сравнению с 35% по итогам аналогичного периода 2019-го.
• Замыкает тройку лидеров сектор складской недвижимости, доля которого увеличилась с 6% по итогам первого полугодия 2019-го до 11% за январь-июнь 2020-го.
• Стоит ожидать роста доли складов в общем объеме инвестиций и в следующие несколько лет
Дистресс-активы
• У инвесторов есть убеждение, что в сегментах ретейла и гостиничной недвижимости есть дистресс-активы, и они их ищут
• Тем не менее пока таких активов не видно, хотя активность со стороны покупателей достаточно высокая
• Если дистресс-активы и появятся, они осядут в банках, поскольку основная причина «стресса» — необходимость обслуживать банковские кредиты, так как объекты коммерческой недвижимости сильно закредитованы,
• При этом, банки, как правило, активы на рынок не выводят — пытаются дождаться ситуации, когда цена актива сравняется со стоимостью долга.
• Время дистресс-активов из числа отелей все же вот-вот придет.
• В настоящее время к покупке доступны мини-гостиницы и небольшие гостиницы, гостиницы в регионах, инвестиционные проекты в регионах
• О появлении крупных дистресс-активов в крупных городах говорить еще рано, но их количество существенно возрастет в ближайшие шесть месяцев
На основании Ахмеджанова Р., Абакумова М. (2020), Беспрецедентное полугодие: пандемия обрушила рынок коммерческой недвижимости до исторических минимумов, Forbes, 13.07.2020, https://www.forbes.ru/biznes/404821-besprecedentnoe-polugodie-pandemiya-obrushila-rynok-kommercheskoy-nedvizhimosti-do?fbclid=IwAR0MSWz79iQa9hjSs5G_O6P94zgab1t91XBu7KhYu7AuWLoDvahgAyAzR0A