В области права пути (Right of Way) по-прежнему возникает много споров и недоразумений, когда речь заходит об оценке деревьев. Оценка деревьев должна касаться оценки стоимости. Как правило, это не сводится к расчету затрат замены дерева, особенно зрелого. При достоверной оценке дерева стоимость дерева привязана к земле, на которой оно растет. Деревья являются частью недвижимости, и при оценке рыночной стоимости они должны оцениваться как таковые. Одной из наиболее упускаемых из виду частей оценки деревьев является учет “правила единицы измерения”. Проще говоря, это правило означает, что сумма частей (голой земли, деревьев, дома и так далее) не может превышать стоимость целого. Этот основной и важный принцип оценки упускается из виду многими профессионалами, в результате чего получается неподтвержденная и нереалистичная стоимость дерева.

Оценка, как правило, заключается в оценке рыночной стоимости, это же относится и к оценке деревьев. Оценка деревьев редко заключается в определении затрат замены дерева; это должна быть оценка стоимости. Затраты и стоимость — это отдельные понятия.

 

Различные методы

 

Существуют различные методы оценки деревьев, включая формулы стволов, фактические затраты замены, стоимость вклада и другие вариации.

Чего не хватает большинству из этих методов, так это привязки к общей стоимости недвижимости. Чаще всего результатом являются стоимости “в пространстве”, не привязанные к реальности.

Оценка деревьев должна производиться на основе наиболее эффективного использования объекта (HBU). Это использование, которое является законным, физически возможным, экономически целесообразным и максимально продуктивным. Примерами HBU являются коммерческие, жилые помещения, производство древесины, промышленные или жилые дома.

Деревья на участке для производства древесины должны оцениваться как лесные деревья, а деревья на жилых участках должны оцениваться по их вкладу в общую стоимость недвижимости.

Хорошая оценка деревьев начинается с определения сначала HBU, а затем общей стоимости недвижимости.

В случае жилой недвижимости брокеры по недвижимости, оценщики и налоговые инспекторы могут помочь вам определить общую стоимость недвижимости.

Далее разделите стоимость земли и улучшений.

Как только у вас будет стоимость земли с деревьями, вы сможете оценить, какую стоимость вносят деревья.

Два опроса, проведенных брокерами по недвижимости и оценщиками недвижимости, показывают, что деревья и ландшафт могут составлять от 10 до 25 процентов стоимости земли.

Оба этих опроса представлены в книге, опубликованной компанией Steigerwaldt Land Services под названием “Практическое руководство по оценке деревьев”.

 

Правильные шаги при оценке дерева

 

Для упрощенного примера рассмотрим, что сельский жилой участок с домом и 20 взрослыми деревьями имеет общую стоимость в 200 000 долларов.

Брокеры по недвижимости и налоговые инспекторы оценили стоимость улучшения в 150 000 долларов.

Оставшиеся 50 000 долларов — это незастроенный участок и деревья. Если деревья вносят 20 процентов в стоимость земли, то все деревья вносят 10 000 долларов в стоимость недвижимости (50 000 долларов х 20 процентов).

Далее, каждое дерево вносит 500 долларов в стоимость объекта (10 000 ÷ 20 долларов).

Очевидно, что это очень простой пример, но он иллюстрирует концепцию.

Следующим шагом, как правило, является распределение значений по конкретным деревьям в зависимости от их вида, размера, состояния и местоположения. Как правило, высокие деревья, расположенные в удобных местах перед двором, дают наибольшую стоимость.

Последний шаг — проверить обоснованность вашей стоимости. Имеет ли значение стоимость дерева в свете общей стоимости объекта? Если у вас есть разумный, подтверждаемый результат, ваша оценка выдержит проверку, которую она, скорее всего, получит.

 

Эд Стайгервальдт (Ed Steigerwaldt) — оценщик недвижимости и дипломированный лесовод с более чем 50-летним опытом работы в области оценки деревьев. Вы можете купить его книгу “Практическое руководство по оценке деревьев” (A Practical Guide to Tree Appraisal) Steigerwaldt E.F., Steigerwaldt Lee A. (2012), A Practical Guide to Tree Appraisal, steigerwaldt.com May 2012, https://steigerwaldt.com/a-practical-guide-to-tree-appraisal/

 

Steigerwaldt E. (2019), Appraising Trees by Value Contribution. Bringing clarity to a misunderstood process, Right of Way May Magazine, / Jun 2019, https://eweb.irwaonline.org/eweb/upload/web_may_june_19_AppraisingTrees.pdf