Оценка недвижимости иногда сопряжена с некоторыми необычными обстоятельствами, особенно связанными с использованием подземного пространства [1]. Обычные проблемы оценки связаны с совокупностью прав, которые мы называем полным правом собственности. Мы все склонны думать, что использование прав на недвижимость относится к поверхности земли. Но существует ряд видов использования подземного пространства, для оценки которых может быть привлечен оценщик недвижимости. В связи с этим существуют случаи, когда предполагаемое использование подземного пространства может оказать влияние на стоимость поверхности задействованных или прилегающих земель.

Речь идет не о том факте, что подвал дома или даже его фундамент вторгаются в недра земли. Для целей оценки, когда речь идет о поверхностном использовании земли, допускается некоторое вторжение в недра для обеспечения использования самой поверхности. Фундаменты зданий уходят под поверхность. Некоторые из наших инженерных сетей, таких как водопроводные, канализационные, дренажные трубы или сооружения и другие принадлежности, уходят под землю на несколько футов.

И есть более экзотические виды использования метрополитена, такие как подземные переходы, каналы отвода воды и даже сверхпроводящий суперколлайдер.

 

ПРИПОВЕРХНОСТНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ

 

Существует ряд приповерхностных видов использования подземного пространства, которые в отличие от фундаментов не являются частью зданий. Эти виды использования достаточно хорошо знакомы, особенно людям, связанным с правом пути. В эту категорию входят продуктопроводы, газопроводы, водопроводные, канализационные и дренажные магистрали.

При рассмотрении этих видов использования подземного пространства на ум приходят две вещи:

1) эти объекты возводятся вблизи поверхности земли, обычно предполагая проникновение на поверхность во время строительства; и

2) такое использование вблизи поверхности оказывает воздействие, которое каким-то образом напрямую ограничивает будущее использование поверхности в будущем. Наиболее очевидным ограничением на использование является то, что никакие сооружения не могут быть построены на поверхности в пределах ширины дорожки или полосы отвода подземных коммуникаций. Другим ограничением может быть запрет на посадку деревьев.

К категории приповерхностного использования может относиться открытая разработка угля, известняка, гравия и так далее.

В случаях, когда такие материалы обнаруживаются вблизи поверхности, может возникнуть необходимость в удалении вскрышных пород и проведении земляных работ с извлечением искомого материала. Во многих случаях после завершения горных работ вскрышные породы заменяются для восстановления поверхности. Категория добычи полезных ископаемых включена сюда для того, чтобы упомянуть все подземные виды использования земли. Очевидно, что некоторые виды добычи полезных ископаемых, как правило, подземные, не относятся к наземным видам использования земли.

 

ОЦЕНКА ДЛЯ ПРИПОВЕРХНОСТНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ

 

Многие виды приповерхностного использования земли обычно не оцениваются. Скорее, они передаются застройщиком или домовладельцем в дар государству или коммунальной компании для размещения инженерных сетей, которые будут обслуживать дом или другие виды благоустройства.

Инженерные сети проложены под землей, чтобы сделать застройку более привлекательной. Пользователь земли получает преимущества от коммунальных услуг и отдает определенные участки заднего или бокового двора.

В некоторых случаях при прокладке новых канализационных магистралей или даже водопроводных сетей вдоль боковых линий объектов недвижимости могут возникнуть обстоятельства, при которых владелец существующего строения требует оплаты за лишение его некоторых прав на земельный участок, например, на благоустройство или выращивание деревьев.

Во многих случаях подземного использования земли размер платежа в меньшей степени зависит от снижения рыночной стоимости в результате существования права пути и полезности, чем от обычая.

Были проведены многочисленные исследования, чтобы показать, что фактического негативного влияния на рыночную стоимость пятифутового сервитута вдоль боковой линии жилой недвижимости для канализационной магистрали нет. Коммунальные компании готовы отстаивать эти права, а не проходить дорогостоящий процесс судебного разбирательства. Парные продажи не показывают убытков.

Однако, когда начинается судебный процесс, оценщики и суды по традиции выплачивают владельцу недвижимости от 25 до 100 процентов рыночной стоимости участка земли.

На протяжении всей истории, связанной с использованием приповерхностного пространства, по-видимому, существует разница между фактическим воздействием на рыночную стоимость и тем, что практически происходит в реальном мире.

Оценка таких безобидных сервитутов чаще всего превышает истинное влияние на рыночную стоимость. Многие молодые оценщики настолько привыкли к плате в 50 процентов и более за такие права пути, что склонны полагать, что они влияют на рыночную стоимость.

В то же время многие риэлторы и продавцы информируют покупателя о существовании сервитута и с готовностью признают, что он редко, если вообще когда-либо, влияет на цену, о которой договариваются стороны. При оценке истинного влияния на стоимость этих прав пути по боковой линии оценщик должен учитывать тот факт, что сервитут на самом деле не оказывает существенного влияния на использование земли. Возможно, вообще не влияет.

Из всех видов использования земли вблизи поверхности наибольший потенциал снижения рыночной стоимости имеют трубопроводы.

Наличие газопровода высокого давления или продуктопровода может повлиять на текущее или ближайшее будущее наиболее эффективное использование земли. Запрещая рост деревьев, полоса отвода приводит к снижению стоимости лесных угодий. Полоса отвода трубопровода обычно достаточно велика по ширине, чтобы повлиять на планировку и использование участков. Если в силу типа подземного использования по этим причинам оставшаяся часть повреждена при разрыве площади участка, это называется повреждением ориентации (orientation damage).

Ущерб от повреждения ориентации ограничен дополнительными затратами девелопмента, основанными на оптимальной планировке при наличии трубопровода и сравниваемыми с затратами девелопмента и планировки, если бы трубопровода не было. Этот ущерб связан с влиянием на текущую стоимость площади земли. Текущая стоимость земли, конечно, связана с подходящим временем застройки участка. Чем более пригодна земля для застройки, тем выше влияние на её стоимость плохо ориентированного трубопровода.

 

ГЛУБОКОЕ ПОДЗЕМНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

 

На дальнем конце спектра с точки зрения глубины подземного использования земли находятся скважины для добычи воды, углеводородов, соли и серы. В этих случаях для скважины на постоянной основе требуется небольшой участок поверхности, а во время разведки — большие площади; однако фактические площади, содержащие добываемое вещество, во много раз больше.

Бурение скважин на жидкие углеводороды предполагает ограниченное использование поверхности; однако для некоторых других глубоких подземных работ требуются значительные площади поверхности.

Для добычи соли в растворах требуются компрессорные и измерительные станции, многочисленные трубопроводы для подачи пресной воды и рассола. Шахтная добыча соли требует площадей для шахт, подъемных сооружений, для хранения соли на поверхности и может даже включать в себя здания для переработки.

Если рассматривается использование земель для разведки углеводородов, популярное мышление не имеет отношения стоимости поверхности или даже уменьшению площади прилегающих земель или стоимости улучшения. Извлекаемый продукт является настолько ценным преимуществом, что оно затмевает другие соображения, такие как влияние рынка на другие виды землепользования поблизости, несмотря на тот факт, что для производимых высоколетучих продуктов существует значительная опасность.

Такие продукты, как колодцы для воды и сухие соляные шахты, не выделяют опасных веществ, хотя рассол убивает растительность. Поэтому их колодцы и принадлежности используются под землей, что обычно не влечет за собой потенциального ущерба рыночной стоимости прилегающих объектов недвижимости. Разработка растворов соли и серы, как правило, осуществляется предприятиями, которые контролируют окружающую поверхность, поскольку для этих операций такой контроль необходим. За пределами границ объектов недвижимости, как правило, известного влияния на рыночную стоимость прилегающей недвижимости нет.

За последние три десятилетия было разработано коммерческое использование истощённых соляных пластов и даже истощенных газовых месторождений для хранения под землей таких продуктов, как LPG (сжиженный нефтяной газ) и LNG (сжиженный природный газ).

Было установлено, что соляные купола на побережье Мексиканского залива в Соединенных Штатах и подземные стратифицированные слои соли являются идеальными хранилищами для продуктов сезонного спроса. Хранение в этих соляных пещерах обеспечивает пиковые зимние нагрузки.

Оценщикам редко приходится оценивать права пользования водными скважинами, нефтяными скважинами и некоторыми другими видами подземного использования, для которых требуются ограниченные площади поверхности. Чаще всего случается так, что права на добычу полезных ископаемых уже предусматривают использование ограниченных площадей поверхности для разведки. Тем не менее, в некоторых случаях разведка полезных ископаемых проводится владельцем поверхности или (частично) от имени владельца поверхности.

Оценщики могут потребоваться для оценки ущерба, нанесенного владельцу поверхности владельцем прав на добычу полезных ископаемых или правопреемником владельца прав на добычу полезных ископаемых, который проводит бурение. В этих случаях ущерб представляет собой потерю рыночной стоимости использования той части поверхности, которая используется буровой компанией, плюс уменьшение рыночной стоимости близлежащих земель.

 

ОЦЕНКА ДЛЯ ГЛУБОКОГО ПОДЗЕМНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Добывающие нефтяные скважины действительно продаются. Как правило, стоимость оговаривается по цене, которая представляет собой количество лет выплаты роялти.

Например, если запасы оцениваются в 12 лет, то цена может быть зафиксирована на уровне выплаты роялти в течение четырех-семи лет. Покупатель берет на себя риск бурения скважины или других возможных проблем. Но покупатель также получает роялти сверх коэффициента количества лет. И, если ожидается, что скважина будет давать продукцию в течение 12 лет, вполне вероятно, что это консервативная цифра и срок службы скважины превышает 12 лет.

Оценка соляных куполов в районе Мексиканского залива в Соединенных Штатах является наиболее интересной проблемой. Пещеры, которые были созданы путем извлечения рассола из этих твердых соляных масс, могут использоваться для хранения сжиженного газа и СПГ. Федеральное правительство хранит сырую нефть в рамках программы стратегического хранения, но этот вид использования, как правило, не является жизнеспособным коммерческим использованием.

 

ПОЛУГЛУБОКОЕ ПОДЗЕМНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

 

Сверхпроводящий суперколлайдер (обычно называемый SSC), который предполагалось построить примерно в 35 милях к югу от Далласа, штат Техас, должен был быть размещен в кольцевом туннеле протяженностью 54 мили на глубине около 70 футов под землей. Это была уникальная проблема оценки. Подрядчику было поручено выполнить две задачи: 1) предоставить исследование рыночных данных различным оценщикам, которые собирались оценить как сборы, так и стратифицированные сборы; и 2) провести национальное исследование воздействия различных видов использования подземных сооружений средней глубины. Второе исследование было более интересным.

Поскольку другие виды использования подземных сооружений на небольшой глубине играли определенную роль в исследованиях проекта SSC, уместно подробнее остановиться на таких видах использования, как метро, инженерные сети глубокого заложения и дренажные магистрали, а также другие виды использования на небольшой глубине.

Цель SSC — разгонять нейтроны в этом длинном туннеле диаметром около 12 футов в противоположных направлениях, а затем сталкивать их. Таким образом, предполагается, что процесс ускорителя приведет к «большому взрыву» и позволит физикам узнать больше о субчастицах вещества. Фактическим изъятием была стратифицированная плата, которая составляет 1000 футов в ширину и 300 футов в высоту. Не было изъятия какой-либо другой части прав владельца недвижимости. Исследования, проведенные инженерами по безопасности SSC в рамках проекта, ясно показали, что будущее использование никоим образом не будет опасным для здоровья любого, кто находится на высоте более 300 футов. И, кроме того, поверх слоистой платы было уложено от 35 до 140 футов конопатки (природного известняка в этом районе).

Работа требовала изучения других подземных находок. С этой целью необходимо было найти случаи, когда добыча велась исключительно под землей. Критерием было то, что поверхность не должна быть нарушена в связи с такой добычей. Удивительно, но случаи такой добычи были.

Например, недавно в Сан-Антонио, штат Техас, были проведены работы по строительству двух подземных туннелей, которые отводили бы речную воду из центрального делового района вниз по течению в периоды наводнений.

В Гранд-Прери, штат Техас, существовала глубокая подземная канализационная магистраль, которая была построена без нарушения поверхности. А в Атланте, штат Джорджия, и Вашингтоне, округ Колумбия, было метро.

В Иллинойсе есть ускоритель, который намного меньше, чем предлагаемый недалеко от Далласа. Но он существует на землях, полностью принадлежащих пользователю ускорителя. Был еще один, более крупный, в Европе; однако от него можно было бы отказаться как от надежного показателя, поскольку экономика недвижимости в Европе сильно отличается от экономики Соединенных Штатов.

 

ОЦЕНКА ДЛЯ ПОЛУГЛУБОКОГО ПОДЗЕМНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

 

Характер изъятия для SSC заключался в том, что подземный слой имел высоту 300 футов и ширину 1000 футов. Изъятие было платным. Таким образом, SSC будет владеть правом собственности на этот слой, а собственник недвижимости будет владеть землями выше и ниже. Хотя существует юридическая разница, экономически разницы практически не было, кроме как при установлении сервитута. В нашем исследовании не было никаких стратифицированных прав собственности под землей, кроме государственных на соляные купола для программы стратегических запасов нефти.

Подрядчику было поручено установить последствия такого стратифицированного изъятия.

Хотя было необходимо разработать некоторую методологию для определения величины стратифицированного изъятия для использования многими оценщиками, которые будут работать над таким проектом, основная задача состояла в том, чтобы выяснить, какое влияние это оказало на стоимость недвижимости как с точки зрения изъятой части, так и с точки зрения любого возможного уменьшения стоимости оставшегося имущества.

Интересно, как была получена эта работа. Комиссия Национальной исследовательской лаборатории штата Техас, TNRLC, правительственное учреждение, которому поручено приобрести права собственности на этот проект, опубликовала в газетах в Техасе объявление для оценщиков, чтобы они представили им предложение по такому исследованию. Единственный ответ, который они получили, был от очень известного оценщика, который указал, что такое исследование провести невозможно.

Каким-то образом нужно было найти способ сделать это.

Очевидно, что было невозможно изучить данные точного характера. Не было никакого другого стратифицированного изъятия для 54-мильного туннеля для передачи нейтронов со скоростью, близкой к скорости света. Поэтому было необходимо выяснить, какие другие сугубо подповерхностные изъятия с какой-либо целью уже имели место и какой опыт был доступен для изучения в этих случаях.

Исследование началось с самых последних построенных станций метро в Вашингтоне, округ Колумбия, и Атланте, штат Джорджия. Была получена информация обо всех оценках для этих проектов, связанных исключительно с подземными работами. Каждый оценщик, проводивший оценку объектов, расположенных глубоко под землей, пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта не уменьшилась. В Вашингтоне, округ Колумбия, разрешенная символическая премия составляла 5100 долларов за участок, независимо от использования на поверхности. В Атланте, штат Джорджия, вознаграждение составляло 5500 долларов за участок.

Если существовала какая-либо вероятность того, что изъятие могло повлиять на стоимость строительства фундамента, владельцам недвижимости была компенсирована стоимость инженерных изысканий, которые они получили.

В случае SSC большая часть изъятий приходилось на земли ранчо или небольшие дома в пригороде и небольших посёлках. Грунтовые условия были достаточно твердыми. Таким образом, область, предназначенная для предлагаемых туннелей, имела наиболее эффективное использование — удержание земли. И она служила бы той же цели, за исключением этого туннеля диаметром 12 футов глубоко под землей. Кстати, за исключением участка, расположенного в пределах 150 футов более или менее от центра туннеля, владелец недвижимости мог получить разрешение на бурение водяной скважины или даже нефтяной скважины за определенную плату (хотя этот район обслуживался небольшими компаниями по водоснабжению и не имел минерального потенциала).

Подрядчик изучил потенциальную возможность того, что порода сама по себе может быть пригодна для продажи. Результаты показали, что, поскольку существуют тысячи акров этого типа материала, потенциал для продажи материала был нулевым. Если кто-то хотел сделать цемент из породы, он мог купить участок по конкурентоспособным ценам и добывать его с поверхности или вблизи поверхности, не копая от 40 до 150 футов для получения материала.

Исследования привели в Сан-Антонио, где Инженерный корпус армии США строил проект по отводу воды из реки, протекающей через центр города. Эти большие туннели (42 фута в диаметре) находились на глубине 150 футов под землей и проходили под многими значительными зданиями в центре города. Речное управление Сан-Антонио получило ряд оценок. Все оценщики указали, что в результате строительства или существования этих глубоких каналов рыночная стоимость объектов недвижимости не уменьшится.

Здесь также заплатили символическую сумму в размере 500 долларов за участок. Эти 500 долларов были суммой, установленной Департаментом автомобильных дорог штата Техас в случаях выплаты символической стоимости.

Одна вещь, которая стала ясна в качестве условия исследования, заключалась в том, что проект не наносил долгосрочного ущерба чьему-либо здоровью или безопасности. Кроме того, предполагалось, что покупатели и продавцы будут благоразумны и не подвержены иррациональной истерии по поводу проекта.

TNRLC разработала политику компенсации землевладельцам в размере 500 долларов за участок плюс 300 долларов за акр, чтобы уравнять выплаты крупным и мелким землевладельцам. Это не был платеж за ущерб; скорее, это считалось символическим платежом.

Продолжается процесс изучения всех сделок по продаже в непосредственной близости от платной трассы протяженностью 54 мили. Уже имеются значительные доказательства того, что проект не приведет к снижению рыночной стоимости ни земель, ни жилых помещений.

С отрицательной стороны — те, у кого есть опасения и предубеждения против проекта. Кроме того, некоторые местные комиссии присудили компенсации, превышающие предусмотренные TNRLC символические выплаты. Но многим из этих дел придется пройти полное судебное разбирательство и апелляции.

Были изучены другие подземные инженерные сети, в частности, высоковольтные линии электропередачи и газопроводы в дополнение к землям вблизи атомной станции. Все изученные эмпирические данные не показали никакого воздействия на стоимость.

По иронии судьбы, Верховный суд Техаса постановил, что земли вблизи атомной электростанции были повреждены в результате строительства железнодорожной ветки, по которой могли перевозиться опасные отходы. Последующие рыночные данные показали, что эти земли на самом деле выросли в цене. Возросшая экономическая активность в этом районе привела к тому, что земли в непосредственной близости от атомной станции выросли в цене гораздо более высокими темпами, чем земли, расположенные не поблизости, но с теми же первоначальными характеристиками, что и земли вблизи атомной станции.

Проведенные исследования были одними из самых интересных в карьере этого автора. То, что рекламировалось как исследование, которое не смогло дать результатов, привело к существенным доказательствам того, что использование глубоко под землей не снижает стоимость затронутых объектов. Это согласуется с теорией наиболее эффективного использования.

Очевидно, что наибольшие преимущества большинства земельных участков заключаются в поверхности земли, воздушном пространстве над поверхностью на небольшом расстоянии и первых четырех-десяти футах для фундамента или подвала.

Наиболее эффективное использование подземного пространства, расположенного ниже того, которое необходимо для строительства, лучше всего можно охарактеризовать как удержание земли. То есть, если там не содержатся минералы, соляные купола или нет какого-либо другого необычного использования. В обычных обстоятельствах выгоды, которые можно извлечь из большинства городских, пригородных или сельских объектов недвижимости, лежат на поверхности. Нет способа рационально распределить слои земли и присвоить каждому слою стоимость. Если бы это было сделано, почти все выгоды были бы получены от поверхностного использования земли. От этого метода отказались в начале исследования.

Другие исследователи, работающие в метро и подземных каналах, пришли к такому же выводу, который дает представление о сервитутах для подземных коммуникаций в жилом комплексе.

Владельцы недвижимости получают выгоду от этих коммунальных услуг. Они не ощущают никакого ущерба рыночной стоимости. Следовательно, ущерба рыночной стоимости не существует.

В Вашингтоне, округ Колумбия, метро проходит примерно на 50 футов под рядом бунгало в красивом районе с обсаженными деревьями улицами. Исследования, сравнивающие цены продажи домов, выходящих окнами на эту улицу, с домами, расположенными за пределами этого района, показали, что метро не привело к снижению рыночной стоимости. (8ti)

[1] Derbes, Jr., М.J. (1992), The Appraisal of Underground Easements, Right of Way Magazine, Oct., https://www.irwaonline.org/members/publications/archives-1990-1999/ , Макс Дж. Дербс-младший (Max J. Derbes, Jr.), SR/WA — президент компании Max J. Derbes Assessments and Real Estate Consultants в Новом Орлеане. Он написал множество статей для Right of Way. В 1967 году он получил международную премию «Профессионал года».