Первоначально опубликовано на сайте Русского общества оценщиков 18.11.2021 по адресу http://sroroo.ru/press_center/news/3544169/

………………………..

 

Введение

 

Весной 2021 года двумя из авторов данной статьи – Нейман Е.И. и Слуцкий А.А. – в рамках текущей деятельности Комитета по научным и методическим вопросам в оценочной деятельности Союза Саморегулируемых Организаций Оценщиков (национальное объединение) в связи с многочисленными запросами, а также с поступающими в Комитет предложениями по внесению изменений в действующие нормативно – методические материалы и проекты новых методических материалов были разработаны «Разъяснения по некоторым вопросам оценки стоимости недвижимости» (далее – Разъяснения).

С текстом Разъяснений и приложения к ним можно ознакомиться, например, на сайте Русского Общества Оценщиков [1].

Без преувеличения можно (и следует) сказать, что Разъяснения, несмотря на их очень компактный формат, призваны произвести очень существенные изменения прежде всего в сложившейся практике оценки стоимости недвижимости, а также решить некоторые до сих пор попросту игнорируемые, но очень существенные, вопросы методологии и практики оценки (или, по крайней мере, прямо их обозначить).

Однако, практика обсуждения Разъяснений показала неоднозначность их восприятия по причине, как нам представляется, отсутствия понимания как текущего состояния методологии и практики российской независимой (рыночной) оценки, так и путей его изменения. В результате, в среде методологов и практиков сложились два лагеря, первый из которых выступил в поддержку предлагаемых в Разъяснениях мер, а второй – за их категорическое неприятие и сохранение текущего состояния при некоторых «косметических» поправках.

В связи с этим авторы данной статьи посчитали необходимым прокомментировать вопросы, которые поставлены в Разъяснениях настолько подробно, насколько это позволяет формат журнальной статьи.

 

1. Соответствие отчёта об оценке действующему законодательству и достоверность результата оценки

 

Текущая редакция абзаца первого статьи 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ — «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки …» — фактически устанавливает процессуальные по смыслу требования к отчёту об оценке и его результату, поскольку ни в каком ином контексте (например, для целей осуществления сделок) использование «доказательственного значения» прямого смысла не имеет.

Чрезвычайно важно то, что установление требования доказательности, фактически прямо указывает на то, что отчёт об оценке не может представлять из себя «суждение» («мнение») оценщика, а должен представлять собой «доказательство» в логическом смысле и ничто иное. «Суждение» в логике – более низкая по сравнению с «доказательством» форма выражения мысли. При этом «суждение» является частью доказательства, но никак не самим доказательством (см., например, [2]).

Отметим, что такого жёсткого требования – требования доказательности – в правовых системах крупнейших экономик нам обнаружить не удалось. Поэтому, широко распространённое утверждение о том, что отчёт об оценке – не более чем изложение суждения (мнения) оценщика – является правильной везде, кроме России, где отчёт об оценке по своему правовому характеру обязан быть доказательством. В частности, хотя (в силу не понятных причин) это прямо и не установлено в законе, это с очевидностью означает что отчёт об оценке по аналогии с заключением судебного эксперта обязан выполняться « … объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме» (Статья 8. «Объективность, всесторонность и полнота исследований» Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»). О фактическом соответствии отчётов об оценке требованию «строгой научности» мы будем говорить далее.

Кроме того, фактически устанавливается, что достоверным может быть только тот результат оценки, который (при необходимости) может быть оценен в суде, как допустимое (соответствующее закону) доказательство. Однако, с другой стороны, в случае, если нарушений закона при анализе отчёта не выявлено, то доказательство считается допустимым, а его результат считается достоверным «автоматически», никакой дополнительной проверки на достоверность такому отчёту не требуется [3].

При этом нужно отметить, что поначалу это положение закона участниками гражданско – правовых отношений и судами воспринималось буквально – наличие экспертизы саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), подтверждающей соответствие отчёта закону во внесудебном, но установленным законом порядке, трактовалось, как достоверность его результата.

В настоящее же время сложилась следующая ситуация:

• ценность экспертизы СРОО по разным, в том числе и негативным, причинам сведена к минимуму, а соответствие отчёта требованиям закона фактически устанавливается только судами после проведения соответствующих экспертиз;
• в силу той же ст. 12 135 ФЗ несоответствие отчёта требованиям закона трактуется однозначно, как недостоверность результата оценки;
• в профессии оценки не сложилось понимания и формулировки того, что считать достоверным результатом, а что недостоверным.

При этом все процессуальные кодексы (УПК РФ Статья 88, АПК РФ Статья 71, Статья 67 ГПК РФ) устанавливают, что при оценке доказательств допустимость и достоверность доказательства оцениваются отдельно, хотя не допустимость доказательства по общему правилу исключает рассмотрение его достоверности [4].

Кроме сказанного выше, надо дополнительно учитывать то, что недопустимость отчёта об оценке помимо собственно недопустимости использования его в судебном процессе, влечёт или может повлечь за собой определённые последствия для исполнителя, связанные, например, с обязанностью возместить нанесённый ущерб,  величина которого напрямую зависит уже от того,

• являлась ли итоговая величина рыночной или иной стоимости достоверной или нет;
• в случае, если итоговая величина рыночной или иной стоимости являлась недостоверной, то насколько существенно она отличалась от объективной (достоверной) величины рыночной или иной стоимости.

Это очевидно объясняется тем, что сами по себе нарушения требований закона, влекущие за собой недопустимость отчета об оценке, автоматически не причиняют ущерб кому-либо. Напротив, ущерб образуется в случае проведения сделки по цене, равной или основанной на величине рыночной стоимости, указанной в отчёте, которая оказалась недостоверной.

Перечень возможных ситуаций, которые могут возникнуть при недопустимости и не достоверности отчёта об оценке приведён в таблице ниже.

 

Характеристика отчёта об оценке и его результата	Возможные нарушения чьих-либо прав
Допустимый, достоверный	полностью нормальная ситуация
Недопустимый, но достоверный	с высокой вероятностью не приведёт к нарушению прав кого-либо
Допустимый, но недостоверный	с высокой вероятностью приведёт к нарушению прав кого-либо вплоть до необратимого исхода, связанного с совершением сделки, означающего получение убытков одной из сторон сделки
Не допустимый, не достоверный

 

Соответственно, вопрос о достоверности величины рыночной стоимости явно выходит за рамки допустимости отчёта об оценке в качестве процессуального доказательства.

В совокупности приведённые обстоятельства, по нашему мнению, требуют пересмотра ст. 12 135 ФЗ с целью её уточнения. Однако, начинать процесс пересмотра указанной статьи Закона невозможно не сделав первый, хотя бы декларативный, шаг.

В этой связи критические замечания оппонентов о том, что фразы, противоречащие текущей редакции ст. 12 135 ФЗ не имеют особого смысла и представляются нам полностью несостоятельными.

 

2. В каком случае две оценки различаются не существенно

 

 

Ситуация, при которой возникает необходимость сравнения результатов двух или более оценок, выполненных разными оценщиками или сопоставление результатов оценок в рамках судебных экспертиз возникает достаточно часто.

При этом авторы Разъяснений сочли наиболее разумным пойти по наиболее простому и очевидному пути по аналогии с уже существующей нормой п. 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», устанавливающей критерий несущественности различия результатов оценки рыночной стоимости одного и того же объекта оценки разными подходами или методами одного подхода: результаты различаются не существенно в том случае, если результат одной оценки попадает в интервал неопределённости результата второй оценки.

Альтернативное предложение оппонентов, предлагающее установить более мягкий критерий – пересечение интервалов неопределённости двух оценок – представляется неприемлемым после чёткого определения того, что понимается под «интервалом неопределённости результата оценки в виде конкретного числа». Разъяснения, что предлагается понимать под интервалом неопределенности приведено в разделе 3 данной сатьи.

Практически не сложно убедиться, что при том понимании интервала, которое приведено в Разъяснениях (см. ниже), требование простого пересечения интервалов будет выглядеть профанацией несущественности, поскольку в этом случае «несущественным» может оказаться расхождение двух оценок в два и более раз, что, очевидно, не будет всерьёз воспринято потребителями оценки и государственными органами надзора и контроля. Однако, правило простого пересечения интервалов может быть адекватным, если произвести полностью некорректную подмену термина «интервал» на «доверительный интервал», что методологически невозможно (см. ниже).

Дополнительно, необходимо отметить, что установление требования по несущественности различия результатов двух оценок прямо не означает того, что при нарушении этого требования результаты двух оценок различаются существенно, поскольку для этого следует либо прямо об этом указать, либо установить отдельный критерий существенности расхождения.

 

3. Что такое интервал неопределённости результата оценки в виде конкретного числа

 

Необходимо обратить внимание читателей на то, что понятие интервала, в котором может находиться значение стоимости встречается в нормах уже указанного п. 25 ФСО N 1, а также п. 14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», в соответствии с которыми при требовании заказчика определить величину стоимости в виде интервала оценщик обязан либо это обоснованно сделать, либо при неумении сделать это отказаться от оценки.

Поскольку обеим нормам уже много лет, казалось бы, должна уже иметься устоявшаяся методология и соответствующая практика, направленная на решение указанного вопроса. Между тем этого сказать категорически нельзя. Более того, можно уверенно сказать, что таковые отсутствуют, если не принимать во внимание методологически некорректные попытки выдать за интервал неопределённости некий «доверительный интервал», являющийся результатом манипуляций с псевдоэкспертными данными (см. ниже) и терминами статистики.

В связи с этим, интервал, в котором может находиться значение стоимости в виде конкретного числа, был определён единственно возможным корректным способом, а именно, как «разность между обоснованными минимальным и максимальным значениями стоимости, которые следуют из текста отчёта (вне зависимости от того, представлены они в отчёте об оценке, или получены любым заинтересованным лицом)» [5].

Тут надо пояснить, что обязанность оценщика при наличии таковой необходимости определить интервал, в котором может находиться значение стоимости в виде конкретного числа, приведённое в его отчёте, в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует, вследствие чего оценщик может отказаться определять указанный интервал. Однако, методология определения этого интервала (представлена в Приложении к Разъяснениям вместе с примерами) такова, что, располагая отчётом об оценке, определить этот интервал может любое заинтересованное лицо, обладающее соответствующей квалификацией, а непосредственное участие оценщика при этом не требуется.

Отметим, что в качестве альтернативы приведённому определению интервала оппонентами усиленно продвигалось ошибочное, с нашей точки зрения, граничащее с методологическим подлогом, определение интервала, как доверительного интервала. Ошибочность такого подхода представляется довольно очевидной, поскольку в математике и статистике это очевидно разные вещи. Помимо этого, доверительный интервал является характеристикой распространения свойств выборки на генеральную совокупность. Однако, при этом:

• выборка должна быть строго вероятностной при том, что в оценке это полностью исключается в силу того, что оценка производится на специально отобранных объектах – аналогах [6];
• сам по себе доверительный интервал имеет смысл только в случае, когда выборка намного меньше генеральной совокупности, даже мизерна по отношению к ней, поскольку в противном случае определяющее влияние на величину доверительного интервала оказывает доля отбора (отношение объёма выборки к объёму генеральной совокупности) — с ростом доли отбора величина доверительного интервала очень быстро сокращается, теряет информативность и, соответственно, смысл [7].

В результате вывод о безальтернативности предлагаемого определения интервала в оценке становится очевидным.

Принципиальным является то, что указанный интервал может быть определён только после того, как завершена конкретная оценка, он является производным от конкретной ситуации оценки и даже квалификации оценщика (в широком смысле, включая его морально — этические качества), и не может быть задан априорно, определён каким бы то ни было индивидуальным или коллективным мнением, голосованием и т.п. В связи с этим, мы выступили и будем полностью бескомпромиссно выступать категорически против попыток навязать профессии оценки интервалы неопределённости всяческими нормативными или псевдоэкспертными методами [8].

Чрезвычайно существенными является то, что в соответствии с Разъяснениями указанный интервал должен определяться на однородной выборке (совокупности объектов – аналогов, использованных в оценке), что исключает его искусственное расширение за счёт объектов с иным ценообразованием относительно большинства объектов – аналогов в выборке (выбросов), противоречащих определению объекта – аналога в п. 22 б) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В качестве критериев однородности выборки объектов – аналогов в Разъяснениях установлены два:

1. средняя ошибка или средняя ошибка аппроксимации (в зависимости от использованной в оценке методологии) – не более 15%;
2. максимальная ошибка или максимальная ошибка аппроксимации (в зависимости от использованной в оценке методологии) – не более 30 — 40%.

Уточним, что такая предельная величина средней ошибки является наиболее часто рекомендуемой в известной нам литературе (см., например [9]), однако, встречаются и более жёсткие рекомендации – не более 10 – 12% (см., например [10]) и даже 8 – 10% (см., например, [11]). Не возражая в принципе против того, что чем меньше ошибка, тем в общем случае лучше, тем не менее, считаем, что излишне высокие требования к этому параметру, особенно на этапе его внедрения в практику оценки недвижимости вводить не следует.

Ограничение максимальной ошибки аппроксимации величиной в 30 – 40% (более определённо – 35%) основано на практическом опыте анализа малых выборок с помощью нескольких специально подобранных для малых выборок критериев (см. [12]) – именно в этом интервале ошибок критерии начинают уверенно идентифицировать наблюдения, как выбросы. При этом, в отношении максимальной ошибки справедливо всё сказанное выше про среднюю ошибку – излишне строгие предельные значения, например, не более 30%, представляются нам неуместными, по крайней мере, на данном, начальном этапе.

Помимо этого, из текста Разъяснений и их общей логики следует, что используемая в оценке интервала выборка должна быть достаточной для оценки, что также говорит против установления излишне строгих критериев ошибок, которые будут снижать количество объектов – аналогов, пригодных для оценки.

В целом же, достоверная величина интервала, в котором может находиться стоимость в виде конкретного числа, достигается только в том случае, если достигается достоверность в определении стоимости в виде конкретного числа, что представляется нам очевидным – не достоверная оценка стоимости в виде конкретного числа не может дать достоверный интервал и наоборот.

 

4. Достаточность информации для достоверной оценки

 

Мы особенно обращаем внимание всех заинтересованных лиц на формулировки двух норм Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», относящихся к сравнительному подходу [13]:

• п. 22 в): «сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений»;
• п. 22 в): «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

При этом следует отметить, что требования этих пунктов в настоящее время игнорируются практически повсеместно (редкие исключения по нашим оценкам тонут в округлении до 1% всех отчётов) [14]:

• обоснования того, почему в оценке использованы именно эти, а не иные объекты – аналоги, как правило отсутствуют – фактически используемые объекты – аналоги в оценку «падают с неба» или достаются «из кармана» оценщика, что с высокой вероятностью указывает на их тенденциозный подбор;
• достаточность количества объектов – аналогов для оценки не показывается, при этом никаких критериев достаточности до последнего времени в профессии оценки не выработано, однако нормой является использование трёх – четырёх объектов – аналогов (очень редко больше), что в соответствии с критерием достаточности, установленным в Разъяснениях (см. ниже) практически гарантированно мало;
• требование об использовании фактически «всей доступной информации» представляется нам недостаточно конкретным, например, из сопоставления с п. 22 а) ФСО №7 можно утверждать, что «вся доступная информация» не может быть меньше «достаточного для оценки количества объектов – аналогов», но прямого указания на это в действующей редакции ФСО №7 не имеется.

Разъяснения закрывают эти пробелы, в частности:

• устанавливается, что достаточность числа объектов – аналогов может быть показана, например, « … путём удовлетворения требованию минимально достаточного количества объектов – аналогов при имеющей место в оценке тесноте корреляции скорректированных значений цен и площадей объектов – аналогов и числе ценообразующих факторов, учтённых в оценке с обязательным учётом требования однородности используемой в оценке группы объектов – аналогов», при этом для определения тесноты корреляции в Разъяснениях в качестве возможного (но, в принципе, не единственно возможного!) обоснованно предлагается использовать непараметрический критерий ранговой корреляции Спирмена (подробнее о коэффициенте Спирмена см. [15]), позволяющий с заданным высоким и приемлемым уровнем доверия (0,95, 0,90 и 0,80) определить соответствие фактически используемого в оценке числа объектов – аналогов и минимально необходимого их числа при имеющей место в оценке тесноте корреляции и числе ценообразующих факторов – признаков различия объекта оценки и каждого из объектов – аналогов (алгоритм и примеры расчётов приведены в приложении к Разъяснениям);
• явно определяется, что «Оценщик обязан использовать в оценке такой объём информации, который позволяет показать её достаточность для решения задачи получения достоверного результата».

Использование в Разъяснениях корреляции «цена – площадь» (при применении сравнительного подхода к определению операционных доходов такой корреляцией будет «годовой операционный доход – площадь») по непонятным нам причинам вызвало у оппонентов непонимание, что, соответственно, требует некоторых пояснений.

В частности, в Приложении к Разъяснениям приведён пример оценки офисного помещения на 17 объектах – аналогах, расположенных в том же самом бизнес – центре, что и объект оценки. Существенно, что ранее на этапе анализа предложений на продажу офисных помещений в этом бизнес — центре их было выявлено более 25 штук – это являлось «всей доступной оценщику информацией для оценки». Однако, ценовая кластеризация предложений и последующий анализ, особенности которых выходят за рамки и Разъяснений и данной статьи, поскольку относятся к области анализа рынка, позволила практически однозначно определить, что объект оценки относится именно к этому, наиболее представительному кластеру. Последнее позволило выполнить требование об обосновании выбора именно использованных объектов – аналогов из числа всех имеющихся в распоряжении.

В итоге результаты были представлены в виде графика, показанного ниже.

…

[1] Русское общество оценщиков (2021), Методический совет РОО выносит на публичное обсуждение проект Разъяснений по вопросам критериев несущественности отличия результатов двух оценок, 18.08.2021, http://sroroo.ru/press_center/news/3508300/

[2] Уёмов А.И. (1958), Логические ошибки, Как они мешают правильно мыслить, М.: Госполитиздат, https://azbyka.ru/otechnik/Spravochniki/logicheskie-oshibki/

[3] Подробнее на эту тему см. Слуцкий А.А. (2021), Достоверность результата оценки. Постановка задачи с процессуальной точки зрения, Теория, методология и практика оценки, 15.09.2021, http://tmpo.su/dostovernost-rezultata-ocenki-postanovka-zadachi-s-processualnoj-tochki-zreniya/

[4] При этом вопрос признания частичной допустимости доказательства не представляется нам полностью и однозначно разрешённым, поскольку, в принципе, существует возможность исправления и доработки отчёта об оценке с целью устранения выявленных в нём недостатков, не оказывающих влияния на итоговый результат или оказывающих на него не существенное влияние.

[5] Если говорить строго, интервал – совокупность значений между максимумом и минимумом. Однако, поскольку вслед за таким определением интервала требуется определить, каким образом его определить, то в Разъяснениях интервал для краткости определён, как его амплитуда.

[6] В самом простом случае вероятностная выборка – набор разноцветных шариков, которые произвольно достаются из некоего непрозрачного мешка. Далее, на основании изучения свойств такого случайного набора делается вывод о совокупности всех шариков в мешке. Напротив, для оценки эти шарики отбираются строго определённого цвета, а вывод делается не о свойствах всех шариков в мешке, а о свойствах одного шарика того же цвета, который в мешке не находился.

[7] Здесь нужно также иметь в виду то, что в силу требования п. 22 в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» в оценке должна использоваться именно все объекты – аналоги, которые были обнаружены оценщиком, что является прямым указанием на то, что при тщательном поиске оценщик должен найти и использовать в оценке если не полностью все объекты – аналоги  — генеральную совокупность объектов – аналогов, то, по крайней мере, количество объектов – аналогов, сопоставимое с объёмом генеральной совокупности, что снизу можно оценить, как не менее половины.

[8] По нашему мнению, такое поведение следует расценивать, как антипрофессиональное и неэтичное.

[9] Средняя ошибка аппроксимации, https://math.semestr.ru/corel/zadacha.php

[10] Корчуганова М.А. (2008), Лабораторный практикум по дисциплине «Эконометрика». Учебное пособие, Томск: Изд-во Томского политехнического университета,  https://portal.tpu.ru/SHARED/k/KORMAR/academic/Tab1/praktikumeco.pdf#:~:text=Средняя%20ошибка%20аппроксимации%20–%20среднее,A%20не%20превышает%2010–12%20%25

[11] Средняя ошибка аппроксимации, https://studopedia.ru/15_1507_bakalavriat.html

[12] Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2019), Модифицированный метод выделения и обобщённый модифицированный метод выделения. Приложение 1. Критерии определения выбросов на малых выборках для использования в оценке, Теория, методология и практика оценки, 11.05.2019, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-mmv-i-ommv-prilozhenie-1-kriterii-opredeleniya-vybrosov/

[13] Надо учитывать, что все требования, предъявляемые к сравнительному подходу к оценке, распространяются и на определение величины операционного дохода (любой структуры) в доходном подходе при его определении с использованием сравнительного подхода. Т.е. требования к сравнительному подходу не ограничиваются собственно им.

[14] Таким образом, цифра, которой оперирует Генеральный директор ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» (г. Москва) Д.К. Ковалев о несоответствии закону 95% отчётов об оценке, которые предъявляются при оспаривании кадастровой стоимости, вовсе не выглядит завышенной.

[15] Слуцкий А.А. (2021), Непараметрический критерий статистической значимости результата оценки – коэффициент ранговой корреляции Спирмена, Теория, методология и практика оценки, 29.03.2021, http://tmpo.su/sluckij-a-a-neparametricheskij-kriterij-statisticheskoj-znachimosti-rezultata-ocenki-koefficient-rangovoj-korrelyacii-spirmena/

 

Скачать статью полностью BFB7~1