Общепринятая теория оценки долгое время утверждала, что улучшенный участок может иметь два отдельных наиболее эффективных вида использования — использование участка «как если бы он был свободен» и использование участка «как улучшенный в настоящее время» [1].
Необходимость такой дифференциации вытекает из принципа, согласно которому стоимость земли является остаточной и что стоимость единого объекта недвижимости максимизируется за счет улучшений, которые соответствуют наиболее эффективному использованию участка.
Соответствующие методы оценки, которые в настоящее время пропагандируются ведущими учебными пособиями и курсами по оценке, поощряют оценку наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости как в том виде, в котором участок пустует, так и в том виде, в котором недвижимость используется в настоящее время. Недавно эта рекомендация была преобразована в требование в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (USPAP) [2].
USPAP предусматривает минимальные требования к оценке наиболее эффективного использования из числа законных возможных видов использования.
Правило стандартов 1-3(b) требует признания того, что стоимость земли должна оцениваться как свободной, а стоимость улучшения, если таковая имеется, должна оцениваться как способствующая. Это правило применяется к лицам, проводящим оценку недвижимости. Правило стандартов 2-2(i) гласит, что анализ наиболее эффективного использования должен включаться в письменные отчеты, когда это необходимо и уместно. Согласно правилу стандартов 1-3(b):
При разработке оценки недвижимости оценщик должен соблюдать следующие рекомендации по оценке:
…
(b) признать, что земля оценивается как свободная и доступная для застройки с целью ее наиболее эффективного использования, и что оценка улучшений основана на их фактическом вкладе в участок. [3]
Далее, согласно Правилу Стандарта 2-2(i), оценщик должен:
(i) изложить мнение оценщика о наиболее эффективном использовании недвижимости, когда такое мнение необходимо и уместно. [4]
Комментарий, относящийся к Правилу 2-2(i), частично гласит, что
… если требуется мнение о наиболее эффективном использовании, также должны быть включены обоснование и поддержка этого мнения. [5]
Согласно разделу комментариев, относящемуся к Правилу 2-2, отступлений от этого обязательного требования быть не должно. Кроме того, преобладающая интерпретация Правила 1-3(b) стандартов заключается в том, что земля должна оцениваться как вакантная при каждой оценке, иначе наиболее эффективное использование не может быть разумно проанализировано и обосновано для участка либо как вакантного, либо как улучшенного в настоящее время.
Цель требований, по-видимому, состоит в том, чтобы предоставить пользователям отчетов об оценке важную информацию, касающуюся совместимости существующих улучшений с ситуацией на месте (with situs). Эти данные важны не только для оценки наиболее эффективного использования и последующей оценки стоимости, но и для читателей отчетов в качестве подспорья при андеррайтинге и планировании.
ПОДСКАЗКИ К ИЗМЕНЕНИЮ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ
Из трех признанных в настоящее время подходов к оценке только затратный подход обычно разделяет недвижимость на земельный участок и улучшения.
Затратный подход требует оценки стоимости земли, как если бы она была свободной.
Стоимость участка, как если бы он был свободен, дает представление о том, соответствуют ли существующие улучшения наиболее эффективному использованию участка.
Если стоимость участка, как если бы он был свободен, равна или превышает стоимость объекта недвижимости, улучшенного, полученной с помощью других подходов, необходим дополнительный анализ.
В центре внимания этого анализа в первую очередь находится достижимый доход от недвижимости.
Когда существующие улучшения приносят чистый доход либо значительно выше, либо значительно ниже требуемой рентабельности объекта, вывод о том, соответствуют ли они наиболее эффективному использованию, кажется очевидным.
Если чистый доход от дорогостоящей эксплуатации улучшений не обеспечивает адекватной отдачи от объекта, считается, что они не имеют дополнительной стоимости и должны быть снесены для замены более идеальными улучшениями.
Если чистый доход от эксплуатации улучшений обеспечивает адекватную отдачу от участка, они, по-видимому, представляют собой наиболее эффективное использование участка, и их использование продолжается.
Эти часто повторяющиеся «прописные истины» обычно верны. Однако, как и все упрощения, они иногда обходят более сложные анализы, которые, как правило, более точны.
Например, участок с улучшениями, которые уже обеспечивают адекватную отдачу от него, может получить чистую прибыль за счет расширения или реконструкции существующих улучшений или за счет замены существующих улучшений более подходящими, функциональными или интенсивными улучшениями.
Недвижимость, в которой улучшения не приносят достаточной отдачи участку, может получить чистую прибыль, при продолжении её использования на временной основе до наступления оптимального времени для перепланировки.
В любом из последних двух обстоятельств чистая прибыль, получаемая в результате эксплуатации существующих улучшений, является временной, и, таким образом, улучшения называются «промежуточными».
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВРЕМЕННЫХ УЛУЧШЕНИЙ
Термин «временное использование» обсуждается в десятом издании The Appraisal of Real Estate следующим образом:
Использование, которому подвергается участок или улучшенный объект недвижимости до тех пор, пока он не будет готов к своему будущему наиболее эффективному использованию, называется промежуточным использованием.
Таким образом, промежуточные виды использования — это текущие наиболее эффективные виды использования, которые, вероятно, изменятся за относительно короткое время. [6]
Таким образом, промежуточное использование — это улучшения, чистая приведенная стоимость дохода от которых превышает чистую приведенную стоимость удержания участка как вакантного для предполагаемого будущего наиболее эффективного использования.
Будущее наиболее эффективное использование должно
- быть предсказуемым с разумной степенью надежности; и
- максимизировать стоимость участка.
Это подразумевает, что будущее наиболее эффективное использование будет относительно выше (или более интенсивным, чем) промежуточное использование.
СУЩЕСТВУЮЩИЕ ИЛИ ВРЕМЕННЫЕ УЛУЧШЕНИЯ
Промежуточное использование бывает двух типов.
Первый тип — это продолжающееся использование существующих улучшений, которые больше не представляют наиболее эффективного использования, но способны генерировать избыточный операционный доход (или минимизировать операционные убытки) по сравнению с поддержанием объекта в незанятом состоянии.
Второй — это строительство временных (или полувременных) улучшений, которые будут действовать до тех пор, пока спрос не оправдает строительство более значительных улучшений.
Большинство оценщиков автоматически приступают к критическому анализу улучшений, когда чистый доход от улучшений близок к диапазону соответствующей доходности объекта.
В десятом издании The Appraisal of Real Estate утверждается, что улучшения промежуточного использования не отвечают критериям наиболее эффективного использования, однако создают прирост стоимости, повышающий стоимость незанятой земли.
Существующие улучшения могут больше не обеспечивать наиболее эффективное использование участка по целому ряду причин. Это могут быть изменения в местоположении земли, качестве ресурсов или юридических ограничениях; изменения в способности улучшения приносить доход; или сочетание того и другого. [7]
Situs — это совокупность взаимных влияний конкретного объекта и его окружения. Тремя уровнями связей situs являются:
- Ассоциации с окружающей средой за пределами объекта и по соседству
- Ассоциации с внешним использованием в районе, связанном через среду доступа к маршруту
- Ассоциации с относительно отдаленными видами использования, чьи «товары, услуги, возможности или информация востребованы пользователем определенного участка или местоположения». [8]
Изменения в структуре землепользования или взаимосвязях могут ухудшить взаимосвязь между функциональными возможностями улучшений и наиболее эффективным использованием участка в качестве вакантного.
Аналогичным образом, изменения в качестве ресурсов влияют на взаимосвязь между фактическими улучшениями и наиболее эффективным использованием участка. Эти изменения могут обеспечить более широкий спектр альтернатив, чем те, которые были физически возможны на момент создания существующих улучшений. Например, если инженерная инфраструктура участка была расширена, могут быть рассмотрены улучшения, которые ранее сайт не мог поддерживать. Изменения в юридических ограничениях на участке также могут произойти после строительства существующих улучшений. Такие законодательные изменения могут допускать более широкий спектр альтернатив, чем это было юридически допустимо на момент создания существующих улучшений.
Хотя существующие улучшения могут не соответствовать критериям наиболее эффективного использования, они могут приносить доход при переходе к новому использованию. [9]
Когда вакантный участок имеет явный долгосрочный потенциал, но ограничен в краткосрочном использовании, может быть оправдано строительство относительно недорогих улучшений для компенсации затрат на содержание или, возможно, получения положительного чистого операционного дохода (NOI).
Примерами могут служить наземные парковки в центральном деловом районе города или кинотеатры в отдаленных пригородных районах, которые в настоящее время находятся на пути роста городов.
В любом случае, для наиболее эффективного использования требуется период ожидания до момента возможного девелопмента.
Участок, который считается незанятым, способен приносить небольшой доход или вообще не приносить его, но сопряжен с затратами. Однако при относительно небольших первоначальных инвестициях в краткосрочные улучшения может оказаться возможным обеспечить адекватный возврат улучшений плюс возврат земли. Это было бы верно до тех пор, пока улучшенный NOI (с учетом вторичного использования или окупаемости улучшений и будущих затрат на снос) превышает NOI участка как вакантного. Поскольку NOI, как будто вакантного, вероятно, меньше нуля, меньший отрицательный, нулевой или любой положительный NOI будет указывать на осуществимость предлагаемых промежуточных улучшений.
КОМПОНЕНТЫ АНАЛИЗА СТОИМОСТИ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПРОМЕЖУТОЧНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Чтобы оценить, представляют ли экономические выгоды от существующих улучшений наиболее эффективное использование, промежуточное использование или ущерб, необходимо провести ряд оценок.
Чтобы проанализировать потенциальный вклад улучшений, необходимо сравнить затраты и выгоды от дальнейшего использования существующих улучшений с затратами и выгодами от поддержания участка в таком состоянии, как будто он пустует. Это требует идентификации и количественной оценки соответствующих затрат и выгод.
Затраты на дальнейшее использование существующих улучшений включают
- эксплуатационные расходы и
- возможные капитальные затраты.
Преимуществом продолжения эксплуатации существующих улучшений является получение дохода, в то время как затраты на поддержание объекта в таком состоянии, как будто он пустует, включают эксплуатационные расходы.
Выгоды от сохранения пустующих земель не являются денежными, но включают гибкость и относительно пассивное управление.
Другие возможные соображения включают затраты на снос улучшений и риск занятия.
При оценке потенциального дохода от дальнейшего использования существующих улучшений следует учитывать характер и состояние улучшений. В дополнение к эксплуатационным и капитальным затратам, связанным с промежуточными улучшениями, это может повлиять на доходы и занятость. Даже если недвижимость поддерживается на конкурентной основе, арендаторы могут принять решение о переезде, когда им станет известно, что в конечном итоге они будут выселены владельцами недвижимости.
При оценке эксплуатационных расходов, связанных с продолжением использования существующих улучшений, финансовые прогнозы должны отражать краткосрочную продолжительность периода ожидания. Переменные расходы, связанные с занятостью, должны быть скорректированы с учетом прогнозируемой структуры занятости. Возможно, потребуется скорректировать другие затраты, такие как техническое обслуживание и ремонтные работы. Крупные капитальные затраты, резервы для замены и некоторые текущие расходы на техническое обслуживание могут быть признаны недостаточно эффективными с точки зрения затрат на оставшийся краткосрочный срок службы улучшений.
Эксплуатационные расходы на поддержание участка в таком виде, как будто он пустует, включают управление, адвалорные налоги, страхование и, возможно, техническое обслуживание (например, сбор мусора, стрижка травы).
Затраты на снос существующих улучшений могут повлиять на анализ. Оба сценария требуют сноса.
Ожидаемая дата сноса, однако, фиксируется в анализе для продолжения использования существующих улучшений, но может варьироваться в анализе «как если бы участок был вакантным». Решение о том, следует ли сносить улучшения, а не сохранять их в качестве вакантных, основывается на анализе затрат и выгод.
МАТЕМАТИКА ОЦЕНКИ ВРЕМЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
При всех многочисленных соображениях стоимость временного использования может быть выражена простым алгебраическим соотношением:
Дано:
VI = Стоимость недвижимости как улучшенной
VL = Стоимость земли как есть
Тогда:
- Если VI меньше, чем VL, улучшения не имеют никакой дополнительной стоимости
- Если VI болььше, чем VL, стоимость вклада улучшений равна VI — VL
Соответствующая формула
VI = NPVCFI + (Vземли — PVзатраты на снос)
где:
NPVCFI = Чистая приведенная стоимость денежных потоков в течение периода владения
PVзатраты на снос = Чистая приведенная стоимость будущих затрат на снос
Vземли = Стоимость земли как вакантной
Конечно, прежде чем применять эти формулы, необходимо определить VI и VL. Лучше всего начать с VL.
Следует помнить, что существует шесть процедур оценки земли. Наиболее часто применяемой процедурой является подход сравнения продаж.
После оценки стоимости земли, как если бы она была вакантной, должны быть отражены любые корректировки, необходимые для преобразования стоимости участка, как если бы он был вакантным, в состояние «как есть».
Соответствующая формула:
PVL = Vземли — (PVрасходов + PVзатраты на снос)
Как правило, приведенной стоимостью затрат на снос является текущие затраты.
Формула для VI выглядит следующим образом:
VI = NPVCFI + (Vземли — PVзатраты на снос)
Необходимо дать несколько пояснений, прежде чем пытаться использовать эту формулу.
Компонент NPV представляет собой уменьшение из расширения расчета дисконтированных денежных потоков.
Все доходы и расходы, которые, по прогнозам, произойдут в течение промежуточного периода удержания, должны быть указаны в графике движения денежных средств.
Сюда входят текущие расходы как на землю, так и на благоустройство, операционные расходы и капитальные вложения со стороны затрат, а также арендная плата или другие доходы со стороны выручки. Потоки за вычетом оттоков в течение каждого периода времени приводят к чистому денежному потоку. Последовательность денежных потоков, как правило, неравномерна и может быть дисконтирована до приведенной стоимости с использованием соответствующей ставки.
ИЛЛЮСТРИРАТИВНАЯ МАТЕМАТИКА
Рассмотрим улучшенный в настоящее время участок с устаревшим многоквартирным комплексом в районе, который постепенно превращается в плотный рынок офисных помещений в пригороде.
Наиболее эффективное использование участка, как будто он пустует, — для интенсивной спекулятивной офисной застройки.
Возможность строительства нового офисного здания прогнозируется через пять лет.
Из сравнения продаж стоимость участка, как если бы он был свободен, оценивается в 1 000 000 долларов.
Исследование ставок капитализации земли и арендной платы за землю показывает, что рыночная доходность от стоимости земли составляет 8% в год.
Таким образом, требуемая доходность от стоимости земли составляет 80 000 долларов.
Поскольку существующие улучшения при рыночной заполняемости и арендной плате приносят только 50 000 долларов чистого дохода, они не обеспечивают адекватной отдачи от стоимости земли.
Учитывая участок, который не поддается немедленной застройке, и улучшения, которые не обеспечивают адекватной отдачи от стоимости земли, ясно, что улучшения не представляют собой наиболее эффективное использование. Однако вопрос о том, обеспечивают ли улучшения дополнительную стоимость, и если да, то насколько, является более сложным.
Такое определение требует рассмотрения многочисленных факторов.
Начните с формулы для определения стоимости участка «как есть».
PVL = Vземли — (PVрасходов + PVзатраты на снос)
Vземли и PVзатраты на снос уже определены в размере 1 000 000 долларов США и 100 000 долларов США соответственно.
Ключевым оставшимся компонентом формулы является NPV денежных потоков в течение периода владения. Как правило, денежные потоки приравниваются к NOI в течение периода сохранения использования.
Оценщику следует учитывать, что характер операций в период удержания несколько отличается от обычного периода владения. Это может оказать заметное влияние на промежуточный доход.
Например, владелец, стремящийся максимизировать NOI в течение пяти лет без намерения сохранять улучшения в дальнейшем, обладает гибкостью в расходах на техническое обслуживание. Такая гибкость может быть использована для минимизации этих затрат. Капитальные затраты или возврат средств на замену, скорее всего, не будут осуществляться. Даже плановое техническое обслуживание, скорее всего, будет несколько сокращено.
Аналогичным образом, по мере приближения к завершению эксплуатации комплекса количество вакансий может увеличиваться по мере постепенного выезда арендаторов. По мере расторжения договоров аренды некоторые арендаторы могут искать новые объекты, которые могут предоставить помещения на более длительный срок.
В этом показательном случае прогнозы дают чистые денежные потоки в размере 50 000 долларов США в первый и второй годы, 40 000 долларов США в третий и четвертый годы и 30 000 долларов США в пятый год.
Предполагая соответствующую ставку дисконтирования в размере 10,5%, NPV составит 160 000 долларов США (округлено).
Таким образом, VI оценивается следующим образом:
VI = NPVCFI + (Vземли — PVзатраты на снос)
VI = $160,000 + ($1,000,000 — $100,000) = $1,060,000
Исходя из этого, стоимость вклада составит 60 000 долларов США:
Поскольку: VI больше, чем VL, то есть 1 060 000 долларов США больше, чем 1 000 000 долларов США
То VI — VL = Стоимость вклада улучшений при промежуточном использовании = $1,060,000 — $1,000,000 = $60,000
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Вариации этих методов применимы практически к любому мыслимому набору фактических обстоятельств. Такая точная математическая оценка бесконечно превосходит и более убедительна, чем повествовательные обобщения.
[1] Оригинал: Galleshaw M. (1994), Evaluating interim uses, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/Evaluating+interim+uses.-a014980001
[2] The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (Washington, D.C.: The Appraisal Foundation, 1993).
[3] Ibid., Standards Rule 1-3(b), 11.
[4] Ibid., Standards Rule 2-2(i), 16.
[5] Ibid.
[6] Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 10th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 1992), 290.
[7] Nicholas Ordway and Jack Harris, «The Dynamic Nature of Highest and Best Use,» The Appraisal Journal (July 1981): 327-329.
[8] Richard B. Andrews, Urban Land Economics and Public Policy (New York: The Free Press, 1971), 33.
[9] The Appraisal of Real Estate, 290.