Пробный камень: 1. черный кремнистый камень, родственный кремню и ранее использовавшийся для проверки чистоты золота и серебра по полоске, оставляемой на камне при трении металлом. 2. тест или критерий для определения качества или подлинности вещи.

Webster‘s Ninth New Collegiate Dictionary

 

За последние пятьдесят лет оценка недвижимости стала одновременно профессией и дисциплиной в лучшем смысле этих терминов. Основной характеристикой профессии является то, что ее представители придерживаются кодекса этики и набора стандартов профессиональной практики. Одной из характеристик, которая делает оценку дисциплиной, является то, что ее специалисты придерживаются разработанного набора методов (например, подходов сравнения продаж, доходного и затратного) и тщательно структурированных определений нескольких ключевых понятий. Эти методы и определения навязывают представителям профессии системное мышление и, следовательно, дисциплину; они являются пробными камнями оценки.

В любой профессии или дисциплине есть простор для творчества и новых идей. Общепринятые методы оценки часто сталкиваются с необходимостью реагировать на новые правовые концепции, новые формы финансирования, новые идеи из социальных и естественных наук и даже изменения в национальных и международных политических и экономических системах. Но основные методы и определения оценки продемонстрировали удивительную устойчивость, приспособившись к этим изменениям и продолжая служить пробными камнями подлинности в профессии оценщика. [1]

В этой статье [2] центральное определение рыночной стоимости анализируется в контексте наметившейся тенденции со стороны некоторых оценщиков и не-оценщиков искать «общественную стоимость» («public value») недвижимости, а затем приравнивать эту стоимость к рыночной. В некоторых случаях это называлось «естественной стоимостью» или «стоимостью опциона» («natural value» или «option value»), и утверждалось, что такая стоимость должна устанавливаться в качестве надбавки к определенным видам недвижимости, в которых общественность имеет или может иметь интерес, что делает такие объекты более дорогими, чем было бы при традиционном определении рыночной стоимости.

В других случаях общественная стоимость относится к гипотетическому вкладу, внесенному государственными органами или соседними владельцами недвижимости, а не отдельным владельцем, в рыночную стоимость объекта недвижимости. Во втором случае традиционная рыночная стоимость выше, чем государственная или частная составляющие, и, по сути, представляет собой комбинацию двух.

Эти концепции общественной стоимости, хотя и являются интересными теориями, проливающими свет на природу и происхождение множества стоимостей, которые присущи каждой недвижимости, фундаментально отличаются от базовой концепции рыночной стоимости. Попытки расширить определение рыночной стоимости, включив в него общественную стоимость, угрожают основам определения, на которых основана оценка недвижимости как профессия и дисциплина; что еще более важно, они угрожают создать неравенство и неэффективность в оценке недвижимости, в судебных разбирательствах и в государственной политике.

 

ПРОБНЫЙ КАМЕНЬ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

Краеугольным камнем оценки является консенсус между оценщиками, судами и общественностью по крайней мере в общих чертах относительно определения рыночной стоимости. Как сказано в The Dictionary of Real Estate Appraisal, рыночная стоимость — это

 

… наиболее вероятная цена в денежной форме, эквиваленте наличных денег или в других точно определенных терминах, по которой оцениваемое имущество будет продано на конкурентном рынке при всех условиях, необходимых для честной продажи, при этом покупатель и продавец действуют осмотрительно, осознанно и в личных интересах, и предполагая, что ни тот, ни другой не находятся под неоправданным давлением [3].

 

Даже при наличии такого определения рыночной стоимости концепция стоимости является постоянной проблемой для оценщиков недвижимости. Оценщик должен убедиться, что клиент понимает разницу между техническим определением и обычным восприятием этого определения непрофессионалом.

Доподлинно известны следующие аспекты рыночной стоимости.

• Рыночная стоимость — это экономическая концепция, основанная на обмене одной вещи на другую в соответствии с согласованными элементами обмена, такими как деньги, услуги, товары или недвижимость.
• Рыночная стоимость — это не то же самое, что «цена» или «затраты».
• Рыночная стоимость предполагает, что существует рынок, на котором можно торговать недвижимостью, находящейся в частной собственности, и что правительство поддерживает и поощряет, но также регулирует (и, следовательно, вносит свой вклад) частный рынок и право собственности на недвижимость.
• Рыночная стоимость основана на стоимостях, установленных в сделках между независимыми сторонами, и является справедливым стандартом для определения стоимости между такими сторонами, когда добровольные переговоры невозможны.
• Рыночная стоимость определяется рынком, даже если невозможно точно определить природу или масштабы этого рынка. [4]

Некоторые факторы, влияющие на восприятие человеком стоимости недвижимости, нематериальны. Например, местоположение дома может считаться ценным из-за близости к работе, дружелюбия соседей или вида на определенное дерево из окна спальни. Однако, если рынок также не присваивает стоимость этим характеристикам, они не являются частью рыночной стоимости объекта недвижимости. Если покупатель готов заплатить больше за такие характеристики, в то время как другие покупатели этого не сделают, он или она нарушает принципы благоразумия, на которых основывается рыночная стоимость, и платит не рыночную стоимость.

Это понятие рыночной стоимости чуждо некоторым культурам. Коренные американцы, а также представители некоторых других культур традиционно сопротивлялись концепциям индивидуального владения собственностью. Некоторые защитники окружающей среды также отвергают идею о том, что любая часть экосистемы должна быть предоставлена в пользование, независимо от того, насколько она благоприятна, отдельным людям или их корпорациям. Однако одним из центральных принципов нашей цивилизации и правовой системы является понятие индивидуальной собственности на недвижимое имущество.

Конечно, любой из нас может отказаться от концепции рыночной стоимости ради достижения других целей. Мы можем добровольно платить рынку больше или требовать от рынка большего в сделке, связанной с имуществом, имеющим для нас особое значение. Оценщики недвижимости справляются с такими ситуациями, проводя различие между ценой и стоимостью и особенно между рыночной стоимостью и инвестиционной стоимостью (т.е. стоимостью для конкретного покупателя).

 

ОБЩЕСТВЕННАЯ СТОИМОСТЬ КАК НАДБАВКА К РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

За последние несколько десятилетий экономисты, работающие над проблемами природных ресурсов, разработали несколько методов — анализ затрат на поездки и контингентную оценку, среди прочего, — предназначенных для измерения общественной стоимости природных ресурсов, когда рынок напрямую этого не делает.

К числу общественных благ природных территорий относятся живописная красота, среда обитания диких животных или активный или пассивный рекреационный потенциал. Эти методы были в значительной степени разработаны для оказания помощи государственным учреждениям в принятии решения о том, инвестировать ли в приобретение, охрану или приумножение природных ресурсов территорий.

Таким образом, они наиболее приближены к измерению того, что оценщики называют инвестиционной стоимостью. В этом случае инвестиционная стоимость запрашивается федеральным агентством, агентством штата или местным органом власти, которое пытается решить, должно ли оно стать владельцем ресурса от имени широкой общественности.

Хотя точность этих методов оценки ресурсов была поставлена под сомнение, их цель — улучшить процесс принятия решений о государственных инвестициях — заслуживает похвалы.

К сожалению, в последнее время было предпринято несколько попыток применить эти концепции общественной ценности к недвижимости, как если бы они были эквивалентны рыночной стоимости. Это не так.

Одна из попыток описать метод оценки такой собственности предложена Викторией Адамс и Биллом Манди в «Оценке природных земель с высоким уровнем благоустройства». Адамс и Манди отвергают традиционные методы оценки как неподходящие для оценки категории объектов, которые они называют природными землями (natural lands):

 

Подход, основанный на капитализации дохода, и другие методы, основанные на экономическом анализе, как правило, неприменимы к оценке природных земель. Это связано с тем, что такие атрибуты, как старовозрастные или девственные леса, уникальные места обитания диких животных и другие особенности, часто заставляют общественность серьезно ограничивать или фактически прекращать хозяйственное использование. В таких случаях общественность заявляет, что эти земли имеют более выгодное использование, чем определенные экономические альтернативы. Дилемма, с которой сталкиваются оценщики, заключается в том, как количественно оценить эту неэкономически обоснованную стоимость. [5]

 

Это ложная дилемма. Практически вся недвижимость ограничена государственным регулированием. Природные земли в этом отношении не уникальны. Оценщик, отражающий рыночную ситуацию, обычно учитывает такие сообщения общественности при определении наилучшего использования.

Адамс и Манди далее утверждают, что концепция стоимости, которая наиболее точно определяет стоимость природных земель, — это то, что некоторые экономисты называют стоимостью опциона. Адамс и Манди обсуждают значение стоимости опциона следующим образом:

 

Значение параметра имеет несколько взаимосвязанных значений, каждое из которых актуально при рассмотрении ценности скудной природной среды. В некотором смысле, в то время как фактические посетители участка выигрывают от того, что он сохранен и открыт для публичного доступа, не пользователи также выигрывают, потому что они и их дети получили возможность посетить участок позже.

С точки зрения специалистов по землеустройству и ресурсному планированию, значение стоимости опциона заключается в том, что они получили возможность сохранить ресурс в его нынешнем состоянии или разрабатывать его позже. Это значительная стоимость — поскольку запасы этих ресурсов ограничены, дополнительные дикие земли не могут быть созданы искусственно, и после того, как они были освоены, их нельзя вернуть в их естественное состояние.

Наконец, с точки зрения продавца, стоимость опциона — это стоимость, в дополнение к текущей экономической стоимости, которая возникает в результате сохранения опциона на товар или услугу, спрос на которые в будущем неопределенен. Поскольку природных территорий дикой природы становится все меньше, их стоимость для общества возрастает. Продавая сейчас, продавец отказывается от возможности продать в будущем и, возможно, получить значительно более высокую цену. Каждый из этих аспектов стоимости показывает выгоду, полученную благодаря сохранению природных территорий. [6]

 

Однако Адамс и Манди выражают убеждение, что традиционное понятие наиболее эффективного использования может соответствовать этой концепции стоимости опциона:

 

Стоимость имущества основывается на его потенциальном использовании. Следовательно, наиболее эффективное использование является краеугольным камнем процесса оценки. По определению, наиболее эффективным использованием имущества будет такое, которое максимизирует чистую приведенную стоимость, получаемую от имущества. Хотя это обычно понимается как то, что может быть извлечено из объекта недвижимости или разработано на его территории, растет понимание того, что определенные природные земельные ресурсы могут иметь значительную стоимость, которая может быть реализована только при сохранении в естественном (или близком к естественному) состоянии. Учитывая растущую нехватку таких ресурсов, эта неосвоенная стоимость действительно может со временем возрасти, тем самым максимизируя текущую стоимость объекта недвижимости. [7]

 

Однако природная земля не может представлять собой наиболее эффективное использование объекта недвижимости, поскольку она не удовлетворяет ключевому критерию, согласно которому предполагаемое использование объекта недвижимости должно поддерживаться рынком.

Вместо этого то, что Адамс и Манди интерпретируют как наиболее эффективное использование, является просто предполагаемым использованием покупателей, как правило, либо государственных учреждений, либо частных или общественных организаций. Сам факт, что эти государственные или общественно ориентированные покупатели намерены сохранить свои приобретения в качестве природных территорий, не создает естественного рынка земли. Действительно, как государственные стандарты оценки, так и политика приобретения природных земельных трастов конкретно запрещают этим организациям платить за недвижимость более высокую цену, чем та, которая была бы обеспечена самым наиболее эффективным использованием недвижимости на частном рынке.

Адамс и Манди выражают убеждение, что подход сравнения продаж может быть использован для определения стоимости опциона на природную землю с высокими удобствами, опираясь на

 

… фактические данные … это демонстрирует значительный рынок неосвоенных земель с намерением сохранить их естественный, живописный характер, дикую природу или среду обитания диких животных. [8]

 

 

Они ссылаются на покупку недвижимости на островах Прибол у берегов Аляски как на свидетельство рынка, на котором государственные учреждения платят премию за естественную ценность. Цена, утвержденная Конгрессом в этом случае — в восемь раз превышающая рыночную стоимость — представляла собой не работу рынка, а скорее политическое решение и возможный пример неправильного суждения о государственной политике.

Хотя такие понятия о премиях за природные или общественные стоимости только недавно появились в The Appraisal Journal, эта идея не нова для частных землевладельцев, которые пытаются максимизировать цену, которую государственное учреждение заплатит за их собственность. Владельцу исторической достопримечательности разумно попытаться убедить федеральное правительство в том, что собственность будет иметь гораздо большую стоимость как часть ряда объектов, продвигаемых на национальном уровне, чем когда-либо как частная туристическая достопримечательность, и что общественность должна платить премию за этот потенциал. Владельцу древнего и редкого участка девственной древесины не менее разумно внушить потенциальному государственному покупателю, что стоимость объекта для общественности как вечно сохраняемой дикой природы во много раз превышает его стоимость как пригодной для заготовки древесины на частном рынке.

Нет ничего плохого в таких заявлениях об особой стоимости; они являются обычной частью сделки между потенциальным продавцом и потенциальным покупателем. Кроме того, они не ограничиваются публичными приобретениями. Частные продавцы обычно пытаются убедить частных покупателей в том, что их недвижимость имеет особую стоимость для этого покупателя, точно так же, как частные покупатели пытаются убедить частных продавцов в особых недостатках недвижимости, которую они пытаются купить. Однако возникает проблема, когда оценщики неверно истолковывают предполагаемое использование или стоимость одной из сторон сделки как представляющую совершенно новый рынок — в данном случае общественный или природный рынок земли.

 

ОБЩЕСТВЕННАЯ СТОИМОСТЬ КАК КОМПОНЕНТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

Рыночная стоимость может быть увеличена или уменьшена, создана или уничтожена. Кроме того, на рыночную стоимость каждого объекта недвижимости влияет деятельность многих частных лиц и учреждений. Опекунские, предпринимательские и управленческие навыки владельца; действия соседей; а также деятельность федеральных органов власти, штатов и местных органов власти — все это влияет на стоимость недвижимости. На самом деле, правильно выполненный анализ наиболее эффективного использования — это именно анализ всех этих факторов.

Некоторые пытались разработать методы разделения и сегментации стоимости на ее различные компоненты. За последние 20 лет было даже несколько судебных дел, в которых пытались разделить рыночную стоимость на государственную и частную составляющие. Как правило, это происходило, когда правовые пределы государственного регулирования частной собственности — например, посредством законов о землепользовании и зонировании — проверялись в судах.

Например, в деле Penn Central Transportation Company v. City of New York [9] суд высшей инстанции в Нью-Йорке провел различие между государственной и частной составляющими рыночной стоимости при принятии решения о том, отказывал ли закон о сохранении памятников архитектуры владельцу недвижимости в разумных доходах от его собственности. Ключевым вопросом в этом деле, по мнению суда, была

 

… степень, в которой правительство, регулируя частную собственность, должно обеспечивать то, что описывается как разумная отдача от этого компонента стоимости собственности, созданного не столько усилиями владельца собственности, сколько накопленными косвенными социальными и прямые государственные инвестиции в физическую собственность, ее функции и окружение. [10]

 

Суд пришел к выводу, что в контексте принятия решения о том, является ли действительным регулирование землепользования, необходимо анализировать только доходность частной составляющей стоимости:

 

Хотя государственное регулирование является недействительным, если оно отказывает владельцу собственности в любом разумном доходе, нет конституционного императива, согласно которому доход должен охватывать все атрибуты, случайные влияния или способствующие внешние факторы, вытекающие из социального комплекса, в котором находится собственность. Столь многие из этих атрибутов являются результатом не частных усилий или инвестиций, а возможностей для использования, которые организованное общество предлагает любому частному предприятию, особенно общественному предприятию, пользующемуся благосклонностью правительства и общественности. Они также составляют основу для масштабных социальных и правительственных инвестиций в организованное сообщество, без которых частное предприятие не могло бы ни существовать, ни процветать. … Именно этот компонент, управляемый частным образом, является собственностью, на которой должна основываться разумная доходность. Все остальное — это вклад общества и расходование его средств. [11]

 

Суд признал трудности сегментации, за которую он выступал, отметив, что

 

… массовые и неразличимые общественные, правительственные и частные взносы… неразрывно связаны. … Чрезвычайно сложно, но, тем не менее, крайне важно разобраться в объединенных компонентах и оценить права и обязанности владельца и общества. [12]

 

В этом деле суд высшей инстанции в Нью-Йорке, проанализировав соответствующую сегментацию, постановил, что существует разумная отдача от частной составляющей стоимости остается за владельцем даже при наличии постановления о памятнике архитектуры. [13]

Подход к сегментации стоимости между государственным и частным секторами получил незначительную поддержку в юрисдикциях, отличных от Нью-Йорка, и до сих пор ограничивался в основном делами, связанными с решениями о землепользовании и зонировании.

Теория сегментации, однако, может с равной легкостью применяться и к другим типам дел — например, к делам о принудительном выкупе. В случае с принудительным выкупом владелец частной собственности, у которого недвижимость принудительно выкупается, скажем, по причине строительства скоростной автомагистрали, будет иметь право на компенсацию только за ту часть стоимости, которая была создана его усилиями или усилиями частного рынка, а не за ту часть стоимости, которая была создана деятельностью правительства или общества в целом.

Кроме того, в спорах между частными лицами или корпорациями, касающихся влияния частных действий на стоимость имущества, может оказаться нецелесообразным выплачивать частному владельцу имущества компенсацию за все воздействие на стоимость. Часть компенсации может быть на справедливой основе передана правительству или другим владельцам недвижимости в той мере, в какой они создали рыночную стоимость недвижимости.

 

КРИТИКА ТЕОРИЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ СТОИМОСТИ

 

Никто не может спорить с тем фактом, что действия правительства и общества способствуют повышению рыночной стоимости собственности. Более того, идея опционной стоимости или контингентной стоимости не нова. Это вытекает из давнего общего убеждения (а иногда и разочарования) в западных капиталистических обществах, что не все ценности и проблемы могут быть учтены рыночной системой транзакций между отдельными лицами.

Деньги — это не мера всего. Деньги, заплаченные за услуги человека, за объект или за собственность на рынке, не являются полной мерой их ценности. Почему бы тогда не отказаться от традиционной опоры на рыночную стоимость и не начать искать способы включения таких ранее неучтенных понятий, как общественная стоимость?

Самая серьезная проблема, связанная с понятием определяемой общественной стоимости, довольно проста — у каждой собственности есть компонент общественной стоимости, и у каждой собственности есть множество контингентных или опционных стоимостей. Все мы заинтересованы в каждой частной собственности. Например, когда вы выглядываете из окна своего дома, вам нравится вид на двор вашего соседа или цвет его дома. Однако ваш сосед может потерять работу и сократить расходы на уход за газоном или решить покрасить свой дом в шартрез – а вы ненавидите шартрез. Должен ли он попросить вас подсчитать в долларах, чего для вас стоит этот вид, а затем заплатить вам — и любому другому человеку, который точно так же наслаждается видом на его дом, — за ту стоимость, которую вы придаете этому виду или эстетическому впечатлению?

Но это именно то, что было бы необходимо, если бы концепция стоимости опциона или контингентной стоимости применялась при определении рыночной стоимости недвижимости. Такая позиция выступала бы за добавление к рыночной стоимости премии, основанной на контингентной стоимости, которую представители общественности связывают с анализируемым имуществом. Кроме того, во многих случаях применения концепции эта сумма определяется путем запроса отдельных лиц (посредством опросных исследований) гипотетически повесить ценник для них, например, вида на Гранд-каньон или потери стоимости от знания того, что в проливе Принс-Уильям, Аляска, произошел разлив нефти.

Идея отделения общественной стоимости от рыночной вызывает столь же невозможные осложнения. Задумайтесь на мгновение о невероятном разнообразии способов, с помощью которых наша система государственного управления неразрывно связана с силами, создающими рыночную стоимость: строительство дорог, парков и аэропортов; расширение коммунальных служб, таких как водоснабжение и канализация; процессы регистрации юридических документов, влияющих на право собственности; полиция и пожарная охрана; государственные больницы, библиотеки и школы; национальная оборона; а также денежно-кредитная и банковская система, которая формирует основу рынка недвижимости.

Даже государственное регулирование, такое как законы о защите окружающей среды или о зонировании и планировании, защищает нас от опрометчивых действий других лиц на рынке и, таким образом, может оказать благотворное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Точная сегментация частного и государственного вклада в стоимость собственности, как признал Апелляционный суд Нью-Йорка в деле Penn Central, «чрезвычайно сложна». Мы бы пошли дальше и предположили, что это практически невозможно выполнить с какой-либо степенью точности.

Согласно этим двум подходам к оценке общественной стоимости, ничто не стоит того, что утверждает рынок. Критерий подлинной рыночной стоимости исчез. У всех нас есть интересы в фермах, лесах и фруктовых садах других людей. Здания или даже объекты, не являющиеся недвижимостью, такие как картины или мебель, могут иметь опционную стоимость или могут иметь как общественную, так и частную составляющую стоимости.

Нет прецедента и, очевидно, нет справедливости в реализации этих стоимостей, кроме как с помощью таких законов и постановлений, как экологические нормы, законы о землепользовании и стандарты внешнего вида сообщества и дизайна. Иногда сообщество может претендовать на права собственности отдельных лиц. Сообщество может решить, что частное строение имеет общественное значение. Оно может реализовать свои интересы, регулируя использование собственности владельцем, запрещая снос или, в конечном счете, осуществляя принудительный выкуп с компенсацией.

Бесконечное число потенциальных интересов, которые могут быть у любого человека или государственного учреждения, создает другие проблемы для применения этого подхода в реальном мире. Этот вопрос особенно важен при определении цены, которую должно заплатить правительство за приобретение собственности, или при определении ущерба, который должен быть выплачен в судебном процессе для определения влияния действий государства или частного лица на стоимость собственности. Научного способа получить точные формулировки этих стоимостей не существует. Единственный способ решить проблему такого рода — представить политические аргументы беспристрастному суду, например присяжным, и подчиниться его решению. Но в отсутствие такого критерия, как общепринятые процедуры определения рыночной стоимости, результаты, скорее всего, будут столь же произвольными и субъективными, как решения жюри о причинении боли и страданий в судебных процессах о телесных повреждениях.

Некоторые говорят, что стоимость опциона можно определить, просто спросив людей с помощью статистически обоснованных общественных опросов, чего для них стоит то или иное удобство. Однако люди, осведомленные о тех или иных удобствах, скорее всего, скажут, что они имеют для них стоимость, если им на самом деле не придется ничего за это платить. Вещи, о которых люди знают, имеют для них большую стоимость, чем столь же привлекательные вещи, о которых они ничего не знают.

Учтите также внутреннее противоречие в том факте, что, хотя многие категорически (а иногда и насильственно) выступают против повышения налогов, при опросе определенных групп населения одни и те же люди решительно поддерживают увеличение расходов на все — от образования до тюрем, общественного здравоохранения и очистки окружающей среды. Чтобы по-настоящему предсказать контингентную стоимость, людям должно быть представлено полное меню вариантов, на которые они могут потратить, и полный бюджет доступных для расходования средств, чтобы они могли распределять ограниченные ресурсы осознанным и рациональным образом. Такой процесс невозможен.

Нет однозначного ответа на вопросы: Какова опционная стоимость этого имущества? Какую долю рыночной стоимости этого имущества составляет деятельность правительства?

Каждая комбинация альтернатив расходования средств фонда, а также каждая отдельная обследованная группа или область дают разные ответы на эти вопросы.

В политических целях, возможно, есть некоторая логика в ограничении круга затронутых лиц определенной политической юрисдикцией. Но если это будет сделано, законной жалобой может быть то, что местные жители не представляют истинной случайной стоимости. Рассмотрим, например, возможность того, что большинство граждан Аляски могут одобрить открытие Национального заповедника дикой природы Аляски для разведки нефти, в то время как большинство жителей Соединенных Штатов могут выступить против этого. Чья это природная земля?

Наконец, подход, основанный на сравнении продаж, никогда не будет точным методом определения стоимости опциона, контингентной стоимости или общественной стоимости в ситуациях с недвижимостью. Покупка другой собственности федеральным правительством, правительством штата или местным правительством обычно регулируется политическими соображениями, которые на самом деле не связаны с контингентной стоимостью или стоимостью опциона.

 

СОБЛАЗН ОБЩЕСТВЕННОЙ СТОИМОСТИ

 

Соблазн ввести концепцию общественной стоимости в то, как мы думаем о недвижимости, понятен. Сторонники сохранения природных ресурсов, в частности, могут надеяться, что, оценивая земли на основе этих более широких определений, а не на основе узких рамок рыночной стоимости, будет легче признать их важность и выступать за их защиту в будущем.

Однако в этой логике есть потенциальная опасность. Если общественная или природная стоимость природных земель оценивается существенно выше их рыночной стоимости, количество природных земель, которые могут быть защищены путем приобретения, будет уменьшено. Государственным учреждениям или некоммерческим организациям по охране ресурсов станет непомерно дорого приобретать значительные природные угодья.

Сторонники управления ростом, защитники природы и многие чиновники местных органов власти также могут поддаться искушению разделить рыночную стоимость на государственную и частную составляющие, чтобы гарантировать соблюдение большего числа правил землепользования в ответ на заявления о том, что они неконституционно лишают владельца возможности разумного использования его собственности или дохода от нее. Но если мы откажемся от рыночной стоимости в сфере землепользования и разделим собственность на частную и общественную составляющие, разве мы не должны сделать то же самое и в сфере принудительных выкупов? Кроме того, после того, как рыночная стоимость будет отвергнута в качестве критерия в этих двух областях, будет ли справедливо продолжать использовать ее в качестве основы для расчета местного налога на недвижимость? Или владельцы недвижимости должны облагаться налогом только на основе частной составляющей стоимости?

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Анализ значения общественной стоимости может быть полезен при принятии обоснованных государственных решений. В этом отношении он является дополнением к исследованиям затрат и выгод, которые стали институционализированными при принятии государственных — а также некоторых частных — внутренних решений. Однако нет никаких доказательств того, что такие концепции заменяют рынок в установлении уровней приемлемого обмена между частными лицами, составляющими рынок недвижимости. Анализ выгод/затрат — это совсем другое мероприятие, чем оценка для целей обмена.

Не существует такой вещи, как одна легко определяемая контингентная стоимость, стоимость опциона или естественная стоимость. На самом деле это всего лишь попытка создать единую концепцию стоимости из почти бесконечного набора нерыночных стоимостей, которые всегда были у людей, но которые мы отказывались принимать в качестве эффективной основы для сделок между отдельными лицами или между гражданами и их правительством.

Концепция естественной стоимости может показаться справедливой. Может показаться, что она позволяет нам учитывать важные вопросы. Однако несколько десятилетий искренних и напряженных усилий со стороны известных экономистов не смогли превратить ее в нечто большее, чем фикцию. Естественная стоимость земли — неестественная концепция.

Дело не только в том, что это искусственная академическая конструкция. Дело не только в том, что она не отражает реальную стоимость товаров, включая недвижимость. Дело в том, что применение этой концепции к недвижимости привело бы к тому, что важные усилия по сохранению природных земель стали бы более трудными, а в некоторых случаях и невозможными.

Важно твердо придерживаться практики определения стоимости, основанной на сделках, для целей, которые включают государственные приобретения и урегулирование споров на основе справедливости между частными сторонами. Важно помнить, что когда оценщики говорят о стоимости в судах или в законах, они сознательно имеют в виду стоимость сделки. Необходимо соблюдать следующие критерии.

• Не должно быть наслоений различных концепций стоимости; следует использовать одну последовательную концепцию рыночной стоимости.
• Не следует учитывать стоимость теоретических прав, которые не имеют юридического или экономического обоснования.
• Система стоимостей должна быть объективно поддающейся количественной оценке, работоспособной и справедливой для всех сторон.
• Система должна работать во всех направлениях. Рыночная стоимость для всех сторон должна быть одинаковой независимо от того, кому принадлежит недвижимость в данный момент времени.
• Система должна включать ценности, которые могут быть универсально приняты в качестве основы для обмена во всех ситуациях.

Если экономику частично определять как способ взаимодействия реальных людей при обмене товарами, то ясно, что общественная стоимость не является экономическим понятием. [14]

Хотя это может быть инструментом для принятия государственных решений или помочь разобраться в относительных предпочтениях в отношении защиты среди ограниченной группы альтернативных ресурсов, это не экономика. Следовательно, это не может иметь стоимости при обмене товарами или при определении компенсации за ущерб недвижимости между частными лицами.

Компенсация за неэкономические убытки может быть выплачена в долларах. Это часто применяется в судебных разбирательствах по деликтным делам, когда присяжным разрешается определять соответствующую компенсацию за боль и страдания. Однако это неуместно при оценке недвижимости, которая является экономическим товаром как по закону, так и на практике. Оценка материальной недвижимости должна быть четко отделена от оценки нематериальных активов, таких как стоимость опциона — оценщики постоянно проводят это различие, когда оценивают такие объекты, как отели или рестораны быстрого питания, стоимость бизнеса или франшизы которых сильно отличается от стоимости их недвижимости.

Одной из обязанностей оценщика является бдительность в отстаивании концепции рыночной стоимости. Стоимость — это термин, который может свободно использоваться другими; но основой нашей профессии является степень определенности и, насколько это возможно, точность определения того, что определяется. Рыночная стоимость — это единственный истинный критерий, который предлагает систематический и предсказуемый способ количественной оценки вопросов, в которых стоимость недвижимости занимает центральное место.

 

 

 

 

 

[1] Рассмотрим, например, повсеместное принятие концепции дисконтированной приведенной стоимости в доходном подходе к оценке стоимости или изменение определения рыночной стоимости таким образом, чтобы оно отражало наиболее вероятную цену, а не самую высокую цену, по которой недвижимость будет продаваться.

[2] Roddewig R.J., Papke G.R. (1993), Market value and public value: an exploratory essay, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/Market+value+and+public+value%3a+an+exploratory+essay.-a013902854 . Ричард Дж. Роддевиг (Richard J. Roddewig), MAI, является президентом Clarion Associates, Inc. в Чикаго. Он получил степень бакалавра в Университете Нотр-Дам, степень доктора философии в Чикагском университете и степень магистра в Чикагском университете. Помимо того, что г-н Роддевиг является членом American Society of Real Estate Counselors, он в прошлом возглавлял комитет по планированию землепользования и зонированию American Bar Association и ранее публиковался в The Appraisal Journal. Гэри Р. Папке (Gary R. Papke) — старший вице-президент Clarion Associates, Inc. в Чикаго. Он получил степень бакалавра истории и социологии в колледже Густавуса Адольфуса в Сент-Питере, штат Миннесота, а также степень магистра городского планирования в Университете Иллинойса в Урбана-Шампейн. Г-н Папке является членом American Institute of Certified Planners и American Planning Association, а также ранее публиковался в The Appraisal Journal.

[3] American Inst. of Real Estate Appraisers, The Dictionary of Real Estate Appraisal (Chicago: American Inst. of Real Estate Appraisers, 1984), 194-195.

[4] Одна из лучших последних статей о рыночной стоимости —  Jared Shlaes, «The Market in Market Value,» The Appraisal Journal (October 1984): 494.

[5] Victoria Adams and Bill Mundy, «The Valuation of High-Amenity Natural Land,» The Appraisal Journal (January 1991): 48.

[6] Ibid., 50.

[7] Ibid., 51.

[8] Ibid.

[9] Penn Central Transportation Company v. City of New York, 42 N.Y.2d 324, 366 N.E.2d 1271 (1977).

[10] Ibid., 366 N.E.2d at 1272.

[11] Ibid., at 1273.

[12] Ibid., at 1276.

[13] Это решение было подтверждено Верховным судом Соединенных Штатов, хотя Суд не обсуждает вопрос о сегментации.

[14] Возможно, существует другой тип общественной стоимости, который здесь не рассматривается. Например, государственный сектор может быть готов заплатить цену за недвижимость, основанную на способности этой собственности приносить доход конкретной государственной организации или избегать дорогостоящих или затяжных судебных разбирательств. Это может быть эквивалентно или не эквивалентно рыночной стоимости, а в некоторых случаях может быть ближе к традиционному определению инвестиционной стоимости.