Стандарты оценки IAAO [1] представляют собой консенсус в профессии асессоров и были приняты Советом директоров IAAO. Цель стандартов IAAO состоит в том, чтобы предоставить систематические средства для оценки с целью улучшения и стандартизации работы их офисов асессоров.

Стандарты IAAO носят рекомендательный характер, и использование или соблюдение таких стандартов является добровольным. Если будет установлено, что какая-либо часть этих стандартов противоречит национальным законам, законам штата или провинции, то будут действовать такие законы. Этические и/или профессиональные требования в рамках юрисдикции также могут иметь приоритет над техническими стандартами.

– Февраль 2022 года.

 

Принципы:

 

• Оценщики движимого имущества (personal property valuers) должны определять, классифицировать, обнаруживать и оценивать движимого имущества в адвалорных целях.
• Оценщики движимого имущества должны понимать разницу между движимым имуществом и недвижимостью

 

1. Сфера применения

 

Настоящий стандарт предназначен для предоставления рекомендаций по определению, классификации, обнаружению, отчетности, проверке и оценке движимого имущества для целей адвалорного налогообложения.

Рекомендации по оценке (valuing) включают концепции измерения обесценения (depreciation) и аудита. Рассмотрение уникальных вопросов оценки, которые могут возникнуть при оценке движимого имущества, связанного с коммунальными услугами, телекоммуникациями, железными дорогами или аналогичными объектами, выходит за рамки настоящего стандарта.

 

2. Введение

 

Цель настоящего стандарта состоит в том, чтобы представить методы, которые сотрудники, проводящие оценку, могут использовать для достижения единообразной и справедливой оценки движимого имущества. Эффективное администрирование оценки частично зависит от законодательства и нормативных актов, которые дают четкие указания по определению надлежащего статуса недвижимости и движимого имущества для целей налогообложения имущества. Такое управление также требует наличия адекватного бюджета для получения ресурсов, необходимых для точной и справедливой оценки движимого имущества.

 

3. Определение движимого имущества

 

Имущество (property) означает совокупность вещей или прав на вещи, владение которыми защищено законом.

Существуют две широкие категории имущества — недвижимое и движимое.

 

“Недвижимое имущество — это права, интересы и выгоды, связанные с недвижимостью. Недвижимость — это физический земельный участок, улучшения на земле (такие как расчистка), улучшения, связанные с землей (такие как мощение и здания), и принадлежности (такие как сервитуты, которые пересекают участок или предоставляют доступ к участку).

Движимое имущество определяется исключением: имущество, которое не является недвижимым, является личной. Характерной характеристикой движимого имущества является его возможность перемещения без ущерба ни для него самого, ни для недвижимости, к которой оно присоединено”

(International Association of Assessing Officers, 1990, 76).

 

Движимое имущество по своей природе не является закрепленным на постоянной основе и, следовательно, является движимым.

Критерии для определения того, является ли объект недвижимым или движимым имуществом в конкретной ситуации, обычно включают намерения владельца, способы закрепления, вклад в наиболее эффективное использование имущества (недвижимости), соответствующую судебную практику, включая случаи налогообложения продаж и использования, если это считается уместным, а также законодательные, нормативно-правовые рекомендации.

Движимое имущество делится на два класса — материальное и нематериальное.

Примерами материального движимого имущества являются материальные объекты, такие как животные, морские суда, летательные аппараты, автотранспортные средства, мебель и приспособления, машины и оборудование, инструменты, штампы, приспособления для сборки, модели и товарные запасы (включая запасы, предназначенные для перепродажи, расходные материалы и материалы в процессе производства).

Примерами нематериального движимого имущества являются представления прав собственности на имущество — наличные деньги, акции, аннуитеты, патенты, акции, облигации, векселя к получению, страховые полисы, дебиторская задолженность, лицензии, контракты, франшизы, сертификаты денежного рынка, депозитные сертификаты и авторские права, — а также деловая репутация.

Закон должен четко определять виды движимого имущества, подлежащего оценке и налогообложению и освобождаемого от них.

Государственные и провинциальные учреждения должны предоставлять вспомогательные правила, предписания и руководящие принципы по мере необходимости. Законодательство также должно четко определять situs (местонахождение для целей налогообложения) движимого имущества и указывать общую дату оценки для всех налоговых органов.

Принципы:

• Оценщики движимого имущества должны разработать комплексный процесс выявления всего движимого имущества в своей юрисдикции.
• Оценщики движимого имущества должны идентифицировать все имущество, подлежащее налогообложению, и убедиться, что оно включено в список оценки.
• Обнаружение обеспечивает основу для определения того, подлежит ли имущество налогообложению или освобождается от налогов на имущество.

 

4. Обнаружение движимого имущества

 

Степень, в которой может быть оценено движимое имущество, зависит от его обнаружения. Полное обнаружение требует надлежащим образом подготовленного персонала и вспомогательных ресурсов. Налоговые органы должны быть наделены полномочиями издавать обязательные к исполнению правила и предписания, касающиеся обнаружения движимого имущества. Источники, которые могут быть полезны при обнаружении движимого имущества и ее владельцев, включают следующее:

• Форма самопровозглашения, также называемая заявлением о движимого имущества, декларацией, аффидевитом, отчетом, списком, предоставлением расписания и другими документами в различных юрисдикциях.
• Проведение ежегодного опроса.
• Предыдущие отчеты об оценке и предыдущие заявления движимом имуществе или возвраты
• Сопоставление бизнеса с доходами лизинговой компании.
• Физический осмотр (осмотр на месте)
• Отчеты оценщика недвижимости на местах и файл характеристик объекта
• Аудиты (кабинетные, офисные, выездные, телефонные или корреспондентские)
• Декларации по подоходному налогу
• Государственные, провинциальные и местные разрешения на уплату налога с продаж
• Федеральные, государственные, провинциальные, муниципальные и окружные лицензии на ведение бизнеса и регистрации
• Разрешения на строительство
• Списки членов торговых палат
• Объявления о новых компаниях из средств массовой информации
• Общедоступные записи (такие как записи о фирменных наименованиях, формы Единого коммерческого кодекса [UCC], уставы корпораций, статьи о партнерстве и уведомления о вымышленных именах)
• Документы о передаче имущества, включая зарегистрированный счет (счета) о продаже
• Закрытые рекламные объявления
• Телефонные справочники
• Справочники городов
• Бухгалтерские записи, включая финансовую отчетность
• Различные налоговые декларации штатов и федеральные налоговые декларации (обычно ограниченные аудиторскими записями)
• Интернет-исследование деловых операций и контактов
• Веб-сайты, в частности, по аренде и продажам
• Рекламные листовки или почтовые рассылки
• Другие ресурсы, которые могут быть полезны, включают доступ к правительственным базам данных — Департаменту автотранспортных средств (DMV) или Налоговому управлению, предоставляющим списки владельцев промышленных домов или списки корпоративных налогоплательщиков по юрисдикциям.

Как только имущество будет обнаружено и идентифицирован владелец, оценщик должен осмотреть имущество и создать учетную запись для владельца (или бизнеса).

Оценщик должен поговорить с владельцем, менеджером или другим уполномоченным лицом; объяснить цель визита; и получить необходимые данные.

Для подтверждения права собственности, характера имущества и местоположения на дату оценки следует использовать стандартную форму или контрольный список с указанием даты проверки.

Информация, которую следует получить о бизнесе, включает следующее:

• Название предприятия
• Тип бизнеса (например, ресторан или гостиница)
• Тип собственности (например, индивидуальный предприниматель, партнерство, франшиза или корпорация)
• Почтовый адрес предприятия
• Имя и адрес владельца(ов)
• Номер телефона предприятия
• Имя/должность лица, предоставляющего информацию
• Разрешение на доступ лицам, не являющимся владельцем, таким как налоговые представители или бухгалтеры
• Имя, адрес и номер телефона стороны, ведущей учет бизнеса
• Дата начала бизнеса в пределах юрисдикции оценки
• Адреса электронной почты
• Коды Североамериканской системы промышленной классификации (NAICS) (ранее известные как Стандартные промышленные коды [SIC] в США)
• Дата визита или сообщения оценщика.

Информация за финансовый год, которая должна быть получена о личном имуществе предприятия, включает следующее:

• полный перечень всего материального движимого имущества, включая машины, оборудование, мебель, приспособления, компьютеры и другие материальные основные средства, с указанием их местонахождения, года приобретения и производства, а также стоимости приобретения или строительства вместе с тем, что включено в эту сумму затрат, таких как доставка, фрахт, налог с продаж, лицензии и так далее
• полный перечень всех улучшений арендуемого имущества с полным описанием и стоимостью, с указанием того, какие объекты уже могут быть оценены как недвижимость
• полный перечень арендованного оборудования с указанием имени и адреса арендодателя, информации об оборудовании (включая название производителя, дату изготовления, описание, номер модели, серийный номер, прейскурантную цену и первоначальную стоимость, если таковая имеется),
• номер договора аренды, тип договора аренды и условия аренды (если возможно, следует получить копию договора аренды)
• полный список одолженных или отправленных товаров, включая краткое описание (например, торговые автоматы), а также имя и адрес их владельца (ов).
• полный перечень товаров, находящихся на складе, арендованных или сданных внаем в рамках обычной деятельности предприятия

Принципы:

• Оценщики движимого имущества должны подтверждать полученные заявления о личном имуществе, чтобы обеспечить объективность в процессе оценки.

 

5. Отчетность о движимом имуществе

 

Физический осмотр и составление перечня отдельных предметов движимого имущества продиктованы временем, финансовыми ресурсами и наличием обученного персонала. Как правило, эти ограничения требуют использования формы отчетности, заполненной налогоплательщиком или агентом налогоплательщика.

Все формы отчетности должны быть подвергнуты аудиту оценщиком или агентом оценщика, чтобы определить точность и достоверность информации, предоставленной в документе о возврате. Эксперт по оценке должен отправить отчетные формы по почте или предоставить их достаточно заблаговременно, чтобы обеспечить их своевременное заполнение. Формы и инструкции также должны быть доступны на веб-сайте оценщика. Почтовый адрес и номер телефона оценщика всегда должны быть указаны в форме объявления. Веб-сайты и все документы, отправляемые из офиса оценщика, должны содержать адрес электронной почты офиса.

Сообщаемая информация должна включать перечень всего движимого имущества с указанием описания, даты приобретения и первоначальной стоимости приобретения или строительства каждого объекта.

Если товар был приобретен подержанным, по возможности следует указать дату изготовления и первоначальную стоимость товара. Муниципалитет может указать ранее заявленные владельцем недвижимости расходы или затраты, использованные для расчета оценки, в отчетах, отправленных по почте или предоставленных владельцу недвижимости. Эта система способствует точности проверки и оценки.

Коэффициенты изменения стоимости и обесценения могут применяться к каждому товару в отдельности или к группе товаров, таких как мебель, приспособления и оборудование (FF&E), приобретенные в данном году.

Форма должна содержать достаточное количество инструкций, которые помогут налогоплательщику подготовить и подать полный и точный перечень всего облагаемого налогом личного имущества. В инструкциях к форме также следует указать требуемый метод отчетности и дать конкретные инструкции о том, как отражать общие затраты на приобретение, незавершенное строительство, активы, отнесенные на расходы, полностью амортизированные активы и арендованные активы.

Общие затраты на приобретение включают установку, перевозку, налоги всех видов, сборы и все другие расходы, понесенные для того, чтобы личное имущество было введено в эксплуатацию.

Форма должна содержать заявление о том, что все объявления являются конфиденциальными, подпадают под действие законов штата и федеральных законов и подлежат аудиту. Следует рассмотреть возможность внедрения электронного процесса подачи заявок, чтобы обеспечить высокий уровень обслуживания клиентов. Закон об электронной подписи предусматривает, что электронные подписи имеют ту же юридическую силу, что и подписи с использованием ручки и бумаги. Американский национальный институт стандартов (ANSI) утвердил стандарты электронного обмена данными через Аккредитованный комитет по стандартам (ASC X12 transaction data sets). Этот стандарт позволяет налогоплательщикам, имеющим счета в нескольких юрисдикциях, эффективно автоматизировать ежегодную подачу деклараций о личном имуществе.

Принципы:

• Оценка личного имущества требует досконального знания основных принципов оценки и основных концепций бухгалтерского учета.
• Характер оценки личного имущества для целей адвалорного налогообложения требует досконального понимания применения местных законов.

 

6. Верификация и аудит

 

6.1 Полномочия

 

Законодательные акты должны содержать разрешающие формулировки для соблюдения нормативных требований и правоприменительных мер. Такие законы должны наделять оценщиков и их представителей полномочиями проверять имущество, бухгалтерские книги, бумаги и счета налогоплательщиков. Законы также должны предусматривать соответствующие наказания для тех, кто не подает своевременные декларации, предоставляет неточную информацию или отказывает оценщику в доступе к имуществу и документам. Кроме того, законодательные акты должны требовать от владельцев недвижимости подавать заявления о движимом имуществе в каждой юрисдикции, в которой у владельцев есть движимое имущество.

 

6.2 Программа аудита

 

Оценщик должен разработать программу аудита, направленную на содействие составлению полного и надлежащего перечня всего облагаемого налогом движимого имущества в юрисдикции оценки. В целом, особое внимание следует уделять аудиту новых счетов, основных счетов, счетов со значительными изменениями по сравнению с предыдущим годом и счетов, информация по которым, как предполагается, представлена неточно на основе объективного анализа.

Для обеспечения справедливости программы аудита следует использовать статистически обоснованные методы выборки.

Целью аудита является проверка того, что все объекты личного имущества, подлежащие налогообложению, были указаны в отчетности и что предоставленная информация является точной. Физический осмотр может помочь проверить полноту отчетов.

Чтобы обеспечить справедливое отношение, объем программы аудита должен быть четко определен до начала процесса. Например, при установлении критериев аудита может оказаться полезным определить конкретные отраслевые сегменты для проверки, чтобы максимально использовать ресурсы в течение данного года или цикла оценки.

Программы аудита могут включать в себя одно или несколько из следующих мероприятий:

• При возникновении вопросов ознакомьтесь с изменениями в перечне из года в год, связавшись с налогоплательщиком.
• Проверьте правильность данных перед внесением изменений; при необходимости свяжитесь с налогоплательщиками, запрашивая дополнительную информацию.
• Запросите, чтобы графики обесценения агентства государственных доходов были представлены вместе со всеми перечислениями.
• Получите копии графиков обесценения агентства государственных доходов (укажите процент) от общего числа поданных заявок.
• Получите фактические копии списков бухгалтерской книги из (укажите процент) от общего числа поданных заявок.
• Для проверки почты запросите конкретную документацию у выбранных учетных записей или типов бизнеса.
• Физическая проверка и аудит записей специально предназначенных учетных записей или типов бизнеса. Типы записей, подлежащих проверке, включают План счетов, графики обесценения, декларации по федеральному подоходному налогу и списки основных средств. Убедитесь, что эти записи согласованы. Если они не сбалансированы, обратитесь за разъяснениями к владельцу.
• Физическая проверка и аудит (укажите процент) всех счетов движимого имущества каждый год

При проведении детального аудита с инспекцией оценщик изучает подробную книгу учета основных средств предприятия или аналогичную запись, если таковая имеется, которая содержит информацию о каждом элементе, такую как описание актива, серийный номер, производитель, дата покупки, дата установки, местоположение, затраты приобретения, амортизационные отчисления и резервы на выбытие.

Оценщик проверяет, что информация о предметах, подлежащих оценке, была представлена полностью и точно.

Оцениваемые затраты могут включать плату за установку, перевозку, налоги, капитализированные проценты, и сборы (если применимо), если это специально не исключено законом.

Следует обратить внимание на резервное оборудование, оборудование, постоянно работающее вхолостую, вышедшее из эксплуатации или полностью изношенное оборудование, а также деинсталлированное оборудование.

Независимо от балансовой стоимости, такое оборудование и инвентарные запасы должны быть перечислены и оценены, если только не предусмотрено специальное исключение.

Неиспользуемое, устаревшее, заброшенное или полностью изношенное имущество может не иметь стоимости при использовании и может быть отражено в бухгалтерских книгах компании как имеющее стоимость в размере 0,00 доллара США, но имущество может иметь стоимость в обмене. Величина обменной стоимости должна определяться на основе маркетинговых исследований бывших в употреблении машин и оборудования аналогичного назначения и состояния.

Статус движимого имущества на дату оценки имеет решающее значение для определения возможности оценки объекта или его налогооблагаемой базы.

Оценщик должен сравнить общие заявленные затраты с теми, которые указаны в главной книге или балансовом отчете, чтобы убедиться, что все имущество было отражено в отчетности. Оценщик должен быть знаком с характером отражаемой стоимости (первоначальная, приобретение [новой или бывшей в употреблении], замена, обесценение) и характером стоимости, указанной в главной бухгалтерской книге (балансовой, нетто-балансовой, рыночной).

Требования к финансовой отчетности и бухгалтерскому учету, предъявляемые Советом по стандартам финансового учета Американского института сертифицированных бухгалтеров (FASB), могут повлиять на подготовку отчета о личном имуществе. FASB 141 разрешает в определенных ситуациях принимать чистую балансовую стоимость в качестве доказательства справедливой рыночной стоимости основных средств. FASB 144 допускает изменения балансовой стоимости основных средств в отчетности в связи с обесценением или выбытием активов с длительным сроком службы.

Оценщик должен убедиться в том, что арендованные объекты, в отношении которых предприятие является либо арендодателем, либо арендополучателем, были должным образом зарегистрированы и переданы правильной стороне. Если улучшения в арендуемом имуществе существуют, оценщик должен убедиться, что они оцениваются либо в реестре недвижимости, либо в реестре движимого имущества.

Одновременный просмотр записей о недвижимости и движимом имуществе также может помочь обеспечить полную оценку имущества.

Налог на имущество физических лиц — это налог на мебель, приспособления и оборудование, которые находятся в собственности и используются в бизнесе.

Любые активы, которые облагаются налогом на прибыль бизнеса, должны быть указаны в декларации о движимом имуществе.

Соображения времени и затрат иногда диктуют, что оценщик не сможет проверить надлежащую отчетность по каждому объекту личного имущества на каждом объекте или предприятии, подлежащем аудиту. Часто бывает достаточно проверки выборки основных статей, перечисленных в подробной книге учета предприятия, сквозной проверки и изучения главной книги, бухгалтерского баланса или других соответствующих записей. Также может оказаться полезным проверить выборку последних счетов-фактур, чтобы убедиться в точности отражения налогооблагаемых активов. Общая цель процесса аудита и верификации заключается в содействии надлежащему представлению отчетности.

Государственные и провинциальные учреждения могут создавать программы аудита в рамках своих обязанностей по надзору или выравниванию и оценке. Юрисдикции, занимающиеся оценкой, могут проводить проверки налогоплательщиков или им может быть разрешено нанимать частные аудиторские фирмы для завершения проверок. Более крупные юрисдикции иногда предлагают аудиторские услуги более мелким юрисдикциям за определенную плату, или юрисдикции могут объединять аудиторские ресурсы другими способами.

 

6.3 Обеспечение качества

 

Методы обеспечения качества, используемые в отношении движимого имущества, аналогичны тем, которые используются в отношении недвижимости. Сверка представленных данных с независимыми источниками является хорошим способом проверить точность заявленных затрат и инвентаризации перечисленных товаров.

 

7. Оценка

 

7.1 Торговый уровень (Trade Level)

 

Все три подхода к оценке стоимости должны учитывать концепцию торгового уровня, которая относится к этапам производства и распределения продукта.

Оценщик должен распознавать три различных базовых уровня торговли:

1. производственный уровень,
2. оптовый уровень,
3. розничный уровень.

По мере его продвижения с одного уровня торговли на следующий к продукту добавляются дополнительные затраты (такие как перевозка, накладные расходы, погрузочно-разгрузочные работы, установка, налоги с продаж и использования, а также прибыль), тем самым повышая его стоимость как конечного продукта, готового к эксплуатации.

Таким образом, стоимость товаров будет отличаться в зависимости от их торгового уровня. Оценщик должен оценить движимое имущество на его текущем торговом уровне, теоретически для покупателя в пределах того же уровня торговли.

Такие соображения особенно важны при оценке товарно-материальных запасов.

Принципы:

• Оценщики движимого имущества должны использовать концепции, связанные с применением трех подходов к оценке.
• Оценщикам движимого имущества следует рассмотреть методы оценки, подходящие для оценки материального и нематериального имущества.

 

7.2 Методы оценки

 

При оценке движимого имущества следует учитывать подходы, основанные на затратах, сравнении продаж и доходах.

Рассмотрение трех подходов к оценке стоимости не требует от оценщика использования всех трех подходов, скорее это требуется для оценки их надежности в процессе оценки.

Например, если спрос превышает предложение или предложение превышает спрос, один или несколько из трех подходов могут привести к искаженным результатам.

Степень зависимости от любого из подходов также может изменяться в зависимости от наличия надежных данных. Сильные и слабые стороны каждого разработанного подхода к оценке стоимости оцениваются на этапе согласования оценки.

Единицы сравнения, такие как стоимость движимого имущества, оцененная с использованием рыночной цены за квадратный фут сопоставимых объектов недвижимости, могут быть использованы для проверки оценок стоимости, полученных на основе стандартных подходов к оценке.

Такие единицы сравнения также могут использоваться, когда данные, необходимые для других подходов, недоступны.

Примерами могут служить затраты/стоимость на квадратный фут FF&E в офисном здании или затраты/стоимость на квадратный фут товарно-материальных запасов для розничного бизнеса.

Используемые методы оценки должны основываться на рыночных принципах и соответствовать регулирующим законам и стандартам оценки.

В большинстве юрисдикций рыночная стоимость определяется с использованием концепции стоимости в обмене, то есть стоимости для следующего покупателя на дату оценки.

Принципы оценки стоимости применимы к оценке движимого имущества.

Принципы замещения и определения наиболее эффективного использования имеют важное значение при оценке движимого имущества.

Наиболее эффективное использование актива, как правило, происходит тогда, когда актив полностью установлен и функционирует для той цели, для которой он был предназначен.

 

7.2.1 Затратный подход

 

Затратами, используемыми при затратном подходе, могут быть первоначальные затраты на строительство, затраты на приобретение нового или бывшего в употреблении оборудования, затраты на замену или воспроизводство.

Распределенная стоимость может использоваться, если товары приобретаются оптом, хотя часто для целей оценки движимого имущества легко доступны только первоначальные затраты или затраты на приобретение.

Затратный подход обеспечивает оценку стоимости, основанную на обесцененных затратах имущества.

Применяя затратный подход к движимому имуществу, оценщик должен определить марку и номер модели, год приобретения и общие затраты на приобретение, включая установку, перевозку, налоги и сборы.

Затем затраты на приобретение следует скорректировать и соответствующим образом обесценить, чтобы отразить текущую рыночную стоимость.

Затраты на приобретение оборудования, полученного в соответствии с договором аренды-купли-продажи, должны включать общую сумму платежей, а не только окончательный платеж.

Если затраты на финансирование учитываются в арендных платежах, может потребоваться корректировка “цены продажи”.

Оценщик должен понимать, что методы оценки и бухгалтерского учета обесцениваемого движимого имущества могут отличаться.

Практика бухгалтерского учета предусматривает возмещение стоимости актива (возврат актива), в то время как практика оценки направлена на оценку стоимости, связанной с текущим рынком, и должна учитывать как возврат актива, так и доходность самого актива.

Производственный актив может продолжать иметь стоимость в конце своего запланированного срока службы или, наоборот, актив может потерять свою стоимость до окончания своего запланированного срока службы. Практика оценки должна учитывать накопленное обесценение в форме физического износа, функционального устаревания и внешнего (экономического) устаревания.

Оценщик/аудитор также должен быть знаком с методами учета покупок, используемыми предприятиями в их юрисдикции.

График обесценения компании должен содержать таблицы срока службы для различных категорий активов.

Восстановление или модификация машин или оборудования могут рассматриваться по-разному для целей оценки и бухгалтерского учета.

Для целей бухгалтерского учета стоимость восстановления/модификации может быть введена как другой актив, в то время как оценщик добавил бы стоимость к первоначальному объекту и скорректировал фактический возраст актива.

Полезные рекомендации в виде графиков обесценения или таблиц можно получить в органах государственной или провинциальной оценки, профессиональных оценочных компаниях и издательских фирмах, занимающихся оценкой.

Поскольку индивидуальность бизнеса обычно приобретается в течение года, приемлемые графики обесценения допускают обесценение за весь год или учитывают срок в шесть месяцев (соглашение о полугодии).

Как правило, эти руководства достаточно точны для использования при массовой оценке имущества. Если руководств по конкретным типам личного имущества не существует, рекомендуется их разработать.

Графики обесценения могут быть разработаны на основе изучения сроков службы активов и цен перепродажи.

Графики могут быть привязаны к конкретному активу или к общим категориям, таким как персональные компьютеры или мебель и приспособления.

В большинстве графиков ежегодное обесценение рассчитывается в процентах от первоначальных затрат или затрат замещения.

Могут существовать определенные типы имущества, к которым стандартные графики обесценения могут не применяться, и точная оценка обесценения может быть произведена только с использованием альтернативного метода.

Одним из таких методов является капитализация потерь дохода (арендной платы) из-за неэффективности использования имущества. Это похоже на практику оценки недвижимости по расчету обесценения из-за потери арендной платы, вызванной внутренними или внешними факторами.

Примером может служить ситуация, когда существующая машина может работать только восемь часов в день, но современная замена может работать десять часов в день, тогда потеря дохода от двухчасового простоя может быть капитализирована, а полученное значение вычтено из затрат замещения.

Было ли устаревание функциональным или экономическим, будет зависеть от того, были ли причины, сокращающие рабочее время, внутренними или внешними.

Опыт и суждения оценщика должны лежать в основе его решения о том, следует ли использовать стандартный график, разработать новый график или применить альтернативный метод расчета обесценения.

 

7.2.2 Подход сравнения продаж

 

Подход сравнения продаж может иметь ограниченное применение для оценки машин и оборудования, используемых в бизнесе.

Продажи подержанных товаров, как правило, немногочисленны и часто представляют собой ликвидационные продажи, которые обычно не оцениваются по рыночной стоимости, или массовые закупки активов.

В таких обстоятельствах прейскурантные цены, включая затраты на доставку и налоги с продаж, при поддержке торговой площадки могут быть хорошими показателями стоимости.

Бывшие в употреблении активы, приобретенные в ходе массовых закупок, возможно, были проданы в рамках сделки «на расстоянии вытянутой руки», поэтому рыночные данные могут быть очевидны. Соотношение стоимости отдельного товара ко всей цене продажи (распределение покупной цены) может быть доступно в записях покупателя.

Необходимо позаботиться о том, чтобы имущество оценивалось на должном торговом уровне.

Торговые скидки и скидки за наличный расчет следует вычесть из прейскурантных цен, особенно если продаваемое оборудование все еще находится на оптовом уровне торговли.

При наличии достоверных данных о продажах процесс корректировки может быть проведён таким же образом, как и в отношении недвижимости.

Для начисленной обесценения может потребоваться отрицательная корректировка. Из-за инфляции может потребоваться положительная корректировка.

 

7.2.3 Доходный подход

 

Доходный подход позволяет получить оценку текущей стоимости дохода, который будет получен в будущем. Чтобы применить этот подход, оценщик должен оценить поток доходов в течение оставшегося экономического срока службы объекта недвижимости. Это важная концепция, поскольку будущая способность движимого имущества приносить доход, как правило, недолговечна по сравнению с недвижимостью.

Метод прямой капитализации — доход, деленный на ставку, равен стоимости, I / R = V — может быть использован, если применяемый доход за один год указывает на годовой доход за оставшийся срок службы актива, а ставка капитализации отражает период возврата актива.

Движимое имущество также может быть оцененоа с использованием метода капитализации доходности, который оценивает изменяющуюся производительность (доход) актива в течение его прогнозируемого оставшегося срока службы более точно, чем I / R = V.

Многие отрасли промышленности используют мультипликаторы валового дохода (gross income multipliers, GIM) или мультипликаторы валовой арендной платы (gross rent multipliers, GRM) для оценки движимого имущества, которая имеет типичные и аналогичные операционные расходы. При применении доходного подхода к оценке движимого имущества важно капитализировать доход от сдачи актива в аренду, а не доход предприятия, которому принадлежит этот актив.

При оценке специализированных объектов с интенсивным использованием движимого имущества, таких как объекты горнодобывающей промышленности или производства электроэнергии, жизненно важно быть осведомленным о методе оценки, используемом в сфере недвижимости.

Если функционирующее предприятие было оценено методом капитализации доходности (дисконтированного денежного потока), то эта стоимость может по своей сути сопоставлять движимое имущество с недвижимостью. В этих случаях, возможно, потребуется произвести распределение движимого имущества с использованием обесцененных затрат, рассчитанных на основе затратного подхода.

Типичные валовые доходы могут отличаться при различных условиях лизинга; арендодатели могут быть в состоянии предоставить средние валовые доходы для каждого типа и модели.

Историческая структура потоков чистого дохода вместе с анализом текущих моделей лизинга позволят предположить вероятную форму будущих потоков дохода.

Выбранный метод капитализации должен соответствовать ожидаемому потоку дохода.

При наличии надежных данных об аренде оборудования доходный подход может обеспечить хорошую оценку стоимости.

Уроки должны быть необходимы для документирования операционных расходов, подлежащих вычету из валового дохода. Эти расходы включают управленческие расходы, непосредственно связанные с получением дохода от аренды, расходы на техническое обслуживание оборудования и тому подобное.

Разработка соответствующей ставки капитализации является важнейшим шагом в процессе капитализации. Ставки капитализации содержат положения о возврате инвестиций (ставка дисконтирования) и возмещении капитала (возврат инвестиций), как описано в затратном подходе. Кроме того, налоги на имущество могут учитываться как компонент ставки капитализации. (См. Стандарт по массовой оценке недвижимости [IAAO 2002].)

Данные об экономическом состоянии различных видов движимого имущества могут быть получены из ряда источников. Арендодатели, пожалуй, являются лучшим источником, хотя типичные экономические периоды должны быть задокументированы с указанием дат приобретения и выбытия фактических объектов.

Федеральные налоговые рекомендации США по модифицированным системам ускоренного возмещения затрат (MACR) могут быть полезны в качестве отправной точки.

Данные о сроках экономической жизни также могут быть использованы для оценки.

При применении доходного подхода следует учитывать скраповую стоимость или стоимость утилизации на металлолом, если таковая имеется, когда срок службы имущества подходит к концу (оставшийся экономический срок службы равен 0).

Анализ стоимости подержанного оборудования при перепродаже может быть полезен при определении стоимости утилизации.

В случаях, когда имущество продается и сдается в аренду, следует разработать мультипликаторы валового дохода (GIM). Мультипликаторы валового дохода могут обеспечить надежную оценку стоимости предметов движимого имущества, которые имеют аналогичные операционные расходы, ставки дисконтирования и оставшийся экономический срок службы.

 

7.3 Руководящие принципы оценки материального движимого имущества

 

Как обсуждалось в разделе 7.2, при оценке материального движимого имущества следует учитывать подходы, основанные на затратах, сравнении продаж и доходах. Однако определенные виды движимого имущества не всегда поддаются разработке всех трех общепринятых подходов.

Если имеется достаточно данных о продажах, подтверждающих использование подхода сравнения продаж, это должно быть рассмотрено в первую очередь.

Однако во многих случаях отсутствуют достаточные данные о продажах, и в этих случаях следует больше полагаться на затратный подход или доходный подход.

Эксперт по оценке всегда должен учитывать качество и количество имеющихся рыночных данных.

Ниже приведены процедуры, обычно используемые при оценке распространенных видов материального личного имущества.

 

7.3.1 Машины и оборудование

 

Машины и оборудование (M&E) — это предметы движимого имущества, используемые при обычном ведении бизнеса, которые не являются постоянно связанными с недвижимостью и, в отличие от инвентаря, и не предназначены для продажи.

Полезность и способность приносить доход являются факторами, влияющими на экономический срок службы машин и оборудования.

Рыночная стоимость машин и оборудования, как правило, снижается после приобретения активов и ввода их в эксплуатацию из-за нормального износа и технологических изменений.

Стоимость утилизации или утилизации металлолома следует учитывать в конце срока службы.

Наиболее распространенным подходом к оценке машин и оборудования является затратный подход, хотя при наличии адекватных данных следует в первую очередь учитывать подход сравнения продаж. В частности, малогабаритное оборудование, для которого часто существует активный рынок перепродажи, может быть оценено с помощью подхода сравнения продаж.

Машины и оборудование могут быть классифицированы как недолговечные (компьютеры) или долговечные (сверлильные станки), поэтому не все M&E могут быть сгруппированы вместе для целей обесценения.

 

7.3.2 Мебель и приспособления

 

Процедуры, описанные для оценки машин и оборудования, обычно используются при оценке мебели и приспособлений (F&F). Поскольку основные средства, как правило, имеют схожий срок службы, они часто группируются в одну статью для целей обесценения.

 

7.3.3 Арендованное оборудование

 

Оценка арендованного оборудования осложняется такими факторами, как большое разнообразие арендуемого оборудования, разнообразие лизинговых соглашений, быстро меняющиеся технологии и меняющиеся рыночные условия.

Эти факторы могут привести к изменению качества и количества доступных рыночных данных.

Доходный подход часто используется при оценке арендованного оборудования, поскольку данные о продажах и арендных ставках обычно доступны. При наличии данных о продажах особое внимание следует уделять мультипликаторам дохода, полученным на основе рыночных данных.

Затратный подход при оценке арендованного оборудования может использоваться с осторожностью, поскольку надбавки к прейскурантным ценам варьируются от одной компании к другой на один и тот же тип оборудования, а также варьируются в зависимости от торгового уровня.

Если указывается только затраты производства, оценщику следует получить дополнительные данные от арендодателя или сравнить рассматриваемое оборудование с аналогичным оборудованием известной стоимости.

 

7.3.4 Товарно-материальные (инвентарные) запасы

 

Термин «товарно-материальные запасы» включает определенные категории товаров, предназначенных для перепродажи в ходе коммерческой деятельности, товары в процессе производства (называемые товарами в процессе производства) и сырье.

Классифицируются ли определенные виды товаров как товарно-материальные запасы или как что-то еще, будет меняться в зависимости от торгового уровня, на котором проводится оценка.

Машины и другое оборудование, которые остаются классифицированными как товарно-материальные запасы на производственном, оптовом и розничном уровнях, становятся машинами и оборудованием после поступления к конечному потребителю.

Оценка запасов, как для товаров в процессе производства, так и для готовой продукции, должна включать затраты на рабочую силу, материалы и накладные расходы, затраченные в процессе производства.

Существует множество методов оценки стоимости товарно-материальных запасов. Вот некоторые из наиболее распространенных из них:

• последний вход — первый выход (LIFO)
• первый вход — первый выход (FIFO)
• взвешенное среднее
• наименьшее из затрат или рынка.

Наиболее часто используемый метод для адвалорных целей является метод наименьшего из затрат или рынка.

Метод первый вход — первый выход (FIFO) также является приемлемым показателем затрат замещения запасов.

Налогоплательщики часто используют метод последний вход — первый выход (LIFO) для целей налогообложения прибыли, но это не отражает инвентарную стоимость для целей налогообложения имущества.

Метод взвешенного среднего предусматривает распределение затрат на складские запасы в течение года.

Следует проявлять осторожность при оценке стоимости запасов на основе бухгалтерских записей владельца, поскольку большинство систем бухгалтерского учета используют первоначальную стоимость приобретения для определения цены запасов, и это не обязательно отражает рыночную стоимость, полученную на рынке, которая может быть больше или меньше первоначальной стоимости.

 

7.3.5 Расходные материалы

 

Расходные материалы — это запасы товаров, которые предназначены для потребления в процессе производства, но не являются частью запасов сырья, которое перерабатывается в готовый продукт.

Примерами расходных материалов являются химикаты, одежда, поддоны, бумага, транспортные материалы, топливо и запчасти для ремонта.

В отличие от товарно-материальных запасов, расходные материалы не предназначены для перепродажи.

Расходные материалы должны оцениваться по затратам их приобретения.

 

7.3.6 Отправленный товар

 

Отправленные товары являются движимым имуществом агента, предназначенным для продажи этим агентом. Они должны оцениваться на соответствующем торговом уровне как часть товарно-материальных запасов отправителя.

 

7.3.7 Импорт и экспорт

 

Эксперты по оценке должны быть осведомлены о правовом статусе импортных и экспортных товаров, чтобы определить их налогооблагаемый статус.

Если законом не предусмотрено исключение, то для оценки импорта и экспорта следует использовать методы оценки стоимости товарно-материальных запасов.

 

7.4 Рекомендации по оценке нематериального движимого имущества

 

Обнаружение, отчетность, проверка и надлежащая оценка нематериального движимого имущества сложны и могут быть дорогостоящими.

Методы обнаружения, отчетности, проверки и аудита нематериальных активов такие же, как и для материального движимого имущества.

Соответствующая информация включает тип актива, название эмитента, дату приобретения, юридический срок действия, ожидаемый срок полезного использования, номинальную стоимость, рыночную стоимость, а также дивиденды или другие доходы.

Индивидуальное исследование может привести к источникам, предоставляющим информацию о продажных ценах на нематериальное движимое имущество.

Законодательные акты должны содержать краткое руководство по оценке нематериального движимого имущества.

Соотношение выгод и затрат при налогообложении нематериального движимого имущества таково, что многие штаты освободили нематериальное движимое имущество от налогообложения. Перечень режимов налогообложения нематериального движимого имущества в штатах и провинциях приведен в разделе Политика налогообложения недвижимости и административная практика в Канаде и Соединенных Штатах (IAAO, 2000).

Те штаты, которые продолжают оценивать нематериальное имущество, в первую очередь делают это для коммунальных служб, используя метод удельной оценки. Когда имущество, оцениваемое централизованно, не находится в собственности коммунального предприятия, может потребоваться разделение материальной и нематериальной стоимости.

Следует изучить последние судебные решения и прецедентное право, чтобы дать рекомендации в этой области. Тщательный анализ должен подчеркнуть цель, использование и то, насколько необходимым и неотъемлемым является идентифицированное нематериальное движимое имущество по отношению к налогооблагаемому материальному движимому имуществу. Такая проверка может повлечь за собой проверку бухгалтерских книг налогоплательщика, записей и заявлений в регулирующие органы.

 

7.5 Соответствие требованиям USPAP

 

IAAO требует, чтобы вся оценочная работа, выполняемая ее членами в Соединенных Штатах и Канаде, соответствовала Единым стандартам профессиональной практики оценки (USPAP) Фонда оценки, а также Кодексу этики и стандартам профессионального поведения IAAO.

Стандартами USPAP, относящимися к оценке движимого имущества, являются Стандарт 5: Массовая оценка, разработка. Стандарт 6: Массовая оценка, отчетность Стандарт 7: Оценка движимого имущества, разработка; и Стандарт 8: Оценка движимого имущества, отчетность.

 

 

 

Глоссарий терминов

 

Адвалорный (Ad Valorem). Зависящий от стоимости

Арендованное оборудование (Leased Equipment). Предметы определенного назначения, которые разрешено использовать кому-либо, кроме владельца, за счет периодических арендных платежей.

Аудит (Audit). Систематическое исследование или оценка процедур или операций с целью определения соответствия конкретно предписанным критериям.

 

Балансовая стоимость (Book Value). Денежная величина, по которой актив отражается в обычных бухгалтерских книгах владельца, за вычетом любого оценочного резерва, учтенного в отношении него.

 

Внешнее (экономическое) устаревание (External (economic) obsolescence). Потеря оценочной стоимости (по отношению к затратам на замену имущества имуществом равной полезности), возникающая в результате причин, не связанных с имуществом, которое понесло потерю. Обычно обесценивание недвижимости носит локальный характер, чаще всего оно распространяется на рынок движимого имущества и, как правило, считается экономически нецелесообразным для устранения.

Выставленные счета счет и товары на хранении (Bill and Hold Goods). Тип товарно-материальных запасов, на которые был выставлен счет, но которые не были отправлены от продавца покупателю.

 

Готовая продукция (Finished goods). Запасы на конечной стадии производственного процесса. Готовая продукция является результатом сочетания сырья с рабочей силой, капиталом, машинным временем и другими компонентами производства.

Гудвилл (Goodwill). Экономическое преимущество перед конкурентами, которое бизнес приобрел благодаря особым отношениям с клиентами.

 

Движимое имущество (Chattel). Объект материального движимого или недвижимого имущества, за исключением недвижимого имущества, находящегося в свободном владении, и вещей (таких как здания), связанных с недвижимым имуществом.

Движимое имущество (Personal Property). Состоит из любого вида имущества, которое не является недвижимым имуществом; движимого без ущерба для него самого или недвижимого имущества; подразделяется на материальное, нематериальное и неосязаемое нематериальное имущество.

 

Запасы (Supplies). Тип движимого имущества, обычно рассматриваемый как товарно-материальные запасы, которые потребляются в рамках процесса приведения других активов в пригодное для продажи состояние.

Затраты приобретения (Acquisition cost). Затраты, используемые в бухгалтерском учете для представления покупной цены актива. Если включены затраты на установку и другие сопутствующие расходы, эти затраты следует относить к общим затратам приобретения.

 

Инвентарь (Inventory). Группа предметов движимого имущества, стоимость которых определяется путем стоимости в обмене, то есть владение осуществляется исключительно с целью продажи, а не использования.

Ипотека на движимое имущество (Chattel Mortgage). Ипотека, в которой обеспечение состоит из материального движимого имущества.

Исторические затраты (Historical cost). Затраты нового для первого владельца движимого имущества.

 

Коэффициент тренда (Trending factor). Цифра, представляющая увеличение цены продажи за определенный период времени. Тренд отражает относительную разницу в стоимости доллара между двумя периодами.

 

Линейное обесценение (Straight Line Depreciation). Метод затрат имущества в течение ожидаемого срока его эксплуатации посредством равных ежегодных начислений, сумма которых равна первоначальных затрат имущества за вычетом ожидаемой скраповой стоимости в конце ожидаемого срока его эксплуатации.

 

Материальное имущество (Tangible property). Имущество, стоимость которого измеряется в соответствии с его фактическим физическим присутствием.

Меньшее из затрат или рынка (Lower of cost or market). Концепция учета запасов, которая гласит, что текущая стоимость запасов основана на наименьшей из первоначальных затрат или текущей цены продажи (пример: устаревшие товарно-материальные ценности).

 

Налогооблагаемая стоимость (Assessed Value). (1) Стоимость недвижимости и движимого имущества, установленная правительством в качестве основы для взимания налогов. (2) Денежная сумма за имущество, официально внесенная в оценочный лист для целей расчета налогового сбора. Налогооблагаемая стоимость отличается от оценки фактической (рыночной) стоимости оценщиком по трем основным причинам: дробные коэффициенты оценки, частичные исключения и решения должностных лиц, проводящих оценку, о превышении рыночной стоимости. Процесс сбора и интерпретации экономических данных для предоставления информации, которая может быть использована директивными органами для формулирования налоговой политики.

Незавершенное строительство (Construction in progress). Имущество, находящееся в процессе перехода из одного состояния в другое, например, преобразование движимого имущества из инвентаря в основные средства путем установки или преобразование движимого имущества в недвижимость путем приобретения постоянного места нахождения.

 

Наиболее эффективное использование (Highest and Best Use). Принцип оценки, требующий, чтобы каждое имущество оценивалось так, как если бы оно использовалось с наибольшей выгодой (максимально возможная текущая чистая стоимость), учитывая вероятные юридические, физические и финансовые ограничения.

Нематериальная собственность (Intangible property). Класс движимого имущества, стоимость которого основана на доказательствах владения, а не на физических или осязаемых характеристиках, например, банкноты, облигации, страховка, патенты и дебиторская задолженность.

 

Обесценение (Depreciation). Снижение затрат или потеря стоимости.

Обесценение – Бухгалтерский учет (Depreciation – Accounting). Бухгалтерский термин, относящийся к общим начислениям, отраженным в бухгалтерских книгах владельца имущества, суммирующим систематические и периодические расходы, начисляемые на обесценение инвестиций в имущество с ограниченным сроком службы в течение его ожидаемого срока службы.

Обесценение – Оценка (Depreciation – Appraisal). Потеря стоимости объекта по отношению к его стоимости замещения как нового, стоимости воспроизводства как нового или первоначальной стоимости, независимо от причины потери стоимости. Обесценение иногда подразделяют на три типа: физический износ (изнашивание оборудования), функциональное устаревание (неоптимальный дизайн в свете современных технологий или вкусов) и экономическое устаревание (неудачное расположение или радикально снизившийся спрос на продукт).

Обесценение, снижающийся баланс (Declining Balance Depreciation). Распределяет более высокие суммы обесценения в предыдущие годы эксплуатации актива, исходя из предположения, что фактическое обесценение за это время больше.

Основные средства (Fixed assets). Движимое имущество, которое было доведено до наиболее эффективного использования, то есть полностью установлено и используется для получения дохода экономически целесообразным образом. В бизнесе: основные средства, необходимые для нормального ведения бизнеса.

Оставшийся срок экономической жизни (Remaining economic life, REL). Количество лет в будущем, в течение которых ожидается, что эксплуатация актива будет экономически целесообразной, часто выражается в процентах от общего экономического срока службы (%).

Открытие (Discovery). Процесс, посредством которого асессор идентифицирует все налогооблагаемое имущество в юрисдикции и гарантирует, что оно включено в список оценщиков.

Отправленные товары (Consigned goods). Тип товарно-материальных запасов, находящихся во владении торгового агента, но принадлежащих другой стороне. Агент не имеет права собственности, не контролирует цену или продажу и не получает никакой прибыли (как таковой) от продажи имущества (но может получать комиссионные с продажи).

Оценщик (Appraiser или Valuer). Тот, кто оценивает стоимость имущества; чаще всего, один из группы профессионально квалифицированных лиц, выдающих себя за экспертов в области оценки.

 

Первоначальные затраты (Original cost). Затраты, отраженные в бухгалтерских книгах текущего владельца.

Первый вход, первый выход (First in, first out, FIFO). Процедура учета затрат на складские запасы, при которой непроданные запасы, включая запасы, перенесенные с предыдущих лет, оцениваются по цене, уплаченной за приобретение запасов в последний раз.

Последний вход, первый выход (Last in, first out, LIFO). Процедура учета затрат на складские запасы, при которой непроданные запасы, включая запасы, перенесенные с предыдущего года, оцениваются по ценам, уплаченным за самые ранние покупки запасов.

Приспособление (Fixture). Как правило, актив, который стал частью недвижимого имущества в результате присоединения таким образом, что его изъятие привело бы к потере стоимости либо самого актива, либо недвижимости, к которой этот актив присоединен.

Прогрессивный налог (Progressive Tax). Налог, при котором эффективная ставка выше для налогоплательщика, подлежащего налогообложению по большой налоговой базе, чем для налогоплательщика, подлежащего налогообложению по небольшой налоговой базе.

 

Регрессивный налог (Regressive Tax). Налог, эффективная ставка которого выше для налогоплательщика, подлежащего налогообложению по небольшой налоговой базе, чем для налогоплательщика, подлежащего налогообложению по большой налоговой базе.

Рыночная стоимость (Market Value). Наиболее вероятная цена (в денежном выражении), которую собственность должна принести на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, при этом покупатель и продавец действуют осмотрительно и со знанием дела, предполагая, что на цену не влияют чрезмерные стимулы.

Рыночная цена (Market Price). Цена, о которой договариваются конкретный покупатель и продавец в конкретной сделке; фактически уплаченная сумма.

 

Собственность (Property). Совокупность вещей или прав на вещи.

Средневзвешенное значение (Weighted average). Метод учета стоимости запасов, при котором запасы оцениваются в соответствии с ценой единицы всех единиц, находящихся в собственности в течение года. Рассчитывается путем деления общей стоимости приобретения всех запасов на количество единиц, находящихся в собственности.

Стоимость — в – использовании (Value—in—use). Стоимость, применяемая к мебели, приспособлениям и оборудованию в том виде, в каком они установлены и используются для получения дохода или выполнения своих функций.

Стоимость в обмене (Value-in-exchange). Сумма, которую информированный покупатель предложил бы за движимое имущество при данных рыночных условиях.

Сырьевые материалы (Raw Materials). Товары, приобретенные для использования в качестве ингредиента или составной части готового продукта.

 

Товары в процессе производства (Goods in process). Запасы, ранее бывшие сырьевыми материалами, которые начали подвергаться производственному процессу, в результате которого будет получена готовая продукция.

Товары на складе, предназначенные для продажи (Floor Planned Goods). Товарно-материальные запасы, находящиеся во владении продавца, в которых продавец не имеет собственности. Они отличаются от отправленных товаров тем, что продавец действительно контролирует товар, может устанавливать отпускную цену и получать прибыль, а не комиссионные. Предприятие может не сообщать о таком имуществе, и его может быть нелегко найти в бухгалтерских отчетах. Поэтому оценщик должен быть осторожен, чтобы не упустить его из виду.

Товары, предназначенные для продажи или перепродажи (Goods held for sale or resale). Любые запасы, предназначенные для продажи оптовиком, дистрибьютором или розничным продавцом после прохождения одного или нескольких других уровней торговли.

Торговый уровень (Trade level). Относится к стадиям производства и распределения продукта. Оценщики выделяют три различных уровня торговли: производственный уровень, оптовый уровень и розничный уровень. Движимое имущество должно оцениваться на том уровне торговли, на котором оно обнаружено. Оценка товарно-материальных запасов одного владельца должна основываться на цене, по которой они могли бы быть обменены с аналогичным предприятием на том же уровне торговли, например, от одного производителя к другому. Стоимость в обмене увеличивается по мере того, как имущество переходит от производственного уровня к розничному.

Транзитные товары (In-transit goods). Личное имущество, перемещаемое из одной юрисдикции в другую. Транзитные товары не подлежат оценке, поскольку у них отсутствует situs (экономическое положение).

 

Удельные затраты (Unit cost). Оценочная величина, выражающая взаимосвязь между затратами или стоимостью запасов или основных средств и некоторой единицей измерения, например, стоимостью за квадратный фут или на одного сотрудника.

Улучшения арендованного имущества (Leasehold improvements). Предметы движимого имущества, такие как мебель и приспособления, связанные с арендатором, которые были прикреплены к недвижимому имуществу, принадлежащему арендодателю.

 

Экономический срок службы (Economic life). Период времени, в течение которого эксплуатация актива является экономически целесообразной. Экономический срок службы может быть эквивалентен, а может и не быть эквивалентен физическому сроку службы актива.

Экономическое местоположение (Situs). Налогооблагаемое местоположение актива. Для движимого имущества местом нахождения может быть физическое местоположение объекта или, в случае высокомобильного имущества, более или менее постоянное местоположение владельца объекта.

Эффективный возраст (Effective age). Возраст, присвоенный активу на основе сочетания его фактического возраста и состояния.

 

 

 

 

Выборочные ссылки

 

• American Society of Appraisers (ASA), 1989. Appraising Machinery and Equipment. New York: McGraw-Hill.
• This text is a detailed compilation of information on the appraisal of machinery and equipment. All forms of depreciation are described and their application to personal property are illustrated.
• The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, Washington, DC.
• International Association of Assessing Officers (IAAO), Kansas City, MO.
• The IAAO library provides excellent resources related to the discovery and valuation of personal property. The archives include information related to valuation disputes as they were resolved through the court system.

 

Курсы IAAO

 

• Course 500: Assessment of Personal Property, Chapt 9, pg3 (online personal property forms, records and software)
• Course 501: Personal Property Auditing – Basic to Advanced
• Workshop 551: Valuation of Machinery and Equipment
• Workshop 552: Basic Personal Property Auditing
• Workshop 553: Advanced Personal Property Auditing IAAO Publications:
  • Glossary for Property Appraisal and Assessment
  • Property Assessment Valuation, 3rd Edition

 

 

 

[1] IAAO (2018), Standard on Valuation of Personal Property, International Association of Assessing Officers, Revision approved, November, 2018, Published by International Association of Assessing Officers, Kansas City, Missouri, https://www.iaao.org/media/standards/StandardValuationPersonalProperty.pdf