Неоднократно уже писалось про то, что ценообразующий факторы нельзя брать из головы или из заранее составленного списка. Их надо выявлять в процессе анализа рынка и каждый раз отдельно.

Предварительное знание тех факторов, которые могут потенциально влиять на стоимость — просто показатель эрудиции и знания предмета. Однако то, что какой то из этих факторов, а тем более все факторы одновременно, влияют на стоимость в данное время, в данном месте и в данном сегменте рынка — глубокое заблуждение, которое, тем не менее, в данное время профессии оценки фактически навязано.

В подтверждение сказанному приведём цитату из статьи

Lennhoff, David C.; Brooks, David J. (2017), Valuation of casinos: risky business, Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Valuation+of+casinos%3A+risky+business.-a0509321673

которая относится ещё к решению Верховного Суда США из дела Olson v. United States 1934 года

«Как отметил Верховный суд Соединенных Штатов,

 Элементы, влияющие на стоимость, которые зависят от событий или комбинаций событий, которые, хотя и находятся в пределах возможного, но не являются справедливо доказанными как разумно вероятные, должны быть исключены из рассмотрения. (28)

 (28.) Olson v. United States, 292 U.S. 246, 257 (1934).»

Отметим, что влияние на стоимость должно быть не просто «абстрактно доказано» а «справедливо доказано как разумно вероятное», т.е. доказано всё же не как неоспоримый объективный факт, а как факт, который скорее имеет место, чем не имеет. Сделать это можно, например, с помощью непараметрического критерия Манна — Уитни, о чём писалось в

Слуцкий А.А. КРИТЕРИЙ МАННА – УИТНИ В ЗАДАЧАХ АНАЛИЗА РЫНКА И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ