Глава 37. Оценка для финансовой отчётности

 

Специализация оценки для финансовой отчетности (valuation for financial reporting. VFR) связана с практикой бухгалтерского учета. При выполнении заданий по VFR оценщики призваны помогать в анализе и представлении финансовых данных, используемых для предоставления владельцам, инвесторам и регулирующим органам объективной картины экономических показателей компании. Специалисты по оценке недвижимости играют особую роль в расчете “справедливой стоимости” активов и обязательств в сфере недвижимости, которая может быть необходимой информацией в годовом отчете компании, проспекте ценных бумаг или форме SEC 10-K.

Совет по стандартам финансового учета США (FASB), который устанавливает и поддерживает в рабочем состоянии профессиональные стандарты, соответствующие общепринятым принципам бухгалтерского учета США (GAAP), определяет справедливую стоимость как “цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в рамках упорядоченной сделки между участниками рынка на дату оценки.”

Как обсуждалось в Главе 6, это бухгалтерское определение близко к часто цитируемым определениям рыночной стоимости, используемым оценщиками недвижимости [1], о чем свидетельствуют согласованные по цвету общие черты на рисунке 36.1.

 

Рисунок 36.1 Сравнение определений стоимости

 

Справедливая стоимость	Рыночная стоимость
Цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в рамках обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.	Наиболее вероятная цена, по которой собственность должна быть продана на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для честной продажи, когда покупатель и продавец действуют осмотрительно и со знанием дела и предполагая, что на цену не влияют чрезмерные стимулы. Подразумеваемым в этом определении является завершение продажи на указанную дату и переход права собственности от продавца к покупателю на условиях, при которых: •     Покупатель и продавец мотивированы обычно; •     Обе стороны хорошо информированы или получили хорошие рекомендации и действуют в соответствии с тем, что они считают наилучшими для себя интересами; •     Для размещения на открытом рынке предоставляется разумное время; •     Оплата производится наличными в долларах США или с использованием сопоставимых с ними финансовых механизмов; и ·      • Цена представляет собой обычное вознаграждение за проданную недвижимость, не зависящее от специального или креативного финансирования или торговых льгот, предоставленных кем-либо, связанным с продажей
FASB Accounting Standards Codification Topic 820: Fair Value Measurements and Disclosures	12 C.F.R. Part 34.42(g); 55 Federal Register 34696, August 24, 1990, as amended at 57 Federal Register 12202, April 9, 1992; 59 Federal Register 29499, June 7, 1994

 

Из-за сходства этих концепций бухгалтеры могут использовать мнения оценщиков о рыночной стоимости в качестве доказательства справедливой стоимости в своих финансовых отчетах.

Справедливая стоимость — это стандарт стоимости, выраженный в стандартах финансового учета, который предоставляет инвесторам информацию о цене, по которой актив мог бы быть продан на дату оценки. Стандарт справедливой стоимости не предоставляет информации об ожидаемой внутренней норме доходности или будущих результатах, которых ожидают нынешние инвесторы.

Отчет об оценке, подготовленный для целей финансовой отчетности, может отличаться от отчета об оценке, подготовленного, скажем, для банка.

Например, оценка офисного здания, принадлежащего инвестиционному фонду недвижимости в течение пяти лет, скорее всего, не потребует подробного описания имущества в отчете об оценке, подготовленном для целей финансовой отчетности, поскольку руководство REIT, запросившее отчет, уже знакомо с этим имуществом.

Банку, с другой стороны, потребуется больше информации об объекте недвижимости, чтобы иметь возможность оценить риск, связанный с предоставлением кредита на строительство или покупку этой офисной недвижимости.

 

Соответствующие концепции бухгалтерского учета

 

Большинство стран мира либо приняли международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), либо находятся в процессе принятия, либо приводят свои национальные системы бухгалтерского учета и финансовой отчетности в соответствие с МСФО.

Например, Совет по стандартам финансовой отчетности (FASB) проводит политику сближения US GAAP и МСФО с момента заключения Норуолкского соглашения между FASB и Советом по международным стандартам бухгалтерского учета (IASB) Фонда МСФО в 2002 году. [2]

Во всем мире Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) влияют на то, как все активы и обязательства, включая доли в недвижимом имуществе, оцениваются для целей финансовой отчетности. В своем анализе использования стандартов МСФО во всем мире за 2018 год Фонд МСФО утверждает, что 144 из 166 опрошенных юрисдикций требуют применения стандартов МСФО для большинства компаний, отчитывающихся внутри страны.

На раннем этапе разработки общепринятых принципов бухгалтерского учета, включая те, которые касаются накопления бухгалтерских данных для подготовки отчетов о прибылях и убытках, балансовых отчетов и других отчетов для финансовой отчетности, профессиональные бухгалтеры США решили принять то, что считалось “консервативным подходом”, когда финансовая информация была публично раскрыта или сообщена третьим лицам.

Этот подход характеризовался аксиомой “затраты или рынок, в зависимости от того, что ниже”.

В соответствии с этой системой первоначальные бухгалтерские проводки обычно отражали затраты активов, таких как недвижимость, а не рыночную стоимость. Аналогичные принципы применялись к другим материальным активам и, как правило, к обязательствам. В этом контексте, по мере изменения рынков недвижимости, рыночная стоимость недвижимости может расти, в то время как бухгалтерские книги (и связанные с ними финансовые отчеты) все еще могут отражать стоимость недвижимости и многих других активов по первоначальной стоимости за вычетом амортизации по балансовой стоимости.

 

Сокращения, используемые при оценке для финансовой отчетности   AICPA American Institute of Certified Public Accountants ASC Accounting Standards Codification FASB Financial Accounting Standards Board GAAP generally accepted accounting principles GAAS generally accepted auditing standards GASB Government Accounting Standards Board IAS International Accounting Standards IASB International Accounting Standards Board IFRS International Financial Reporting Standards IVS International Valuation Standards IVSC International Valuation Standards Council PCAOB Public Company Accounting Oversight Board SAS Statement on Auditing Standards SEC Securities and Exchange Commission SFAS Statement of Financial Accounting Standards VFR Valuation for Financial Reporting

 

Поскольку обесценение, отражаемая в данном контексте, обычно основывается на налоге на прибыль или других подходах к обесценению, основанных на формулах, могут возникнуть существенные различия между текущей справедливой рыночной стоимостью и показателями, указанными в балансовых отчетах.

В 2017 году FASB разработал новый стандарт бухгалтерского учета, связанный с арендой, который изменил то, как бухгалтеры обрабатывают договоры аренды компании в финансовых отчетах. Вступившая в силу в 2019 году Кодификация стандартов бухгалтерского учета 842: Договоры аренды обязала компании начать включать свои договоры аренды в бухгалтерский баланс, а не в качестве примечаний в конце финансовых отчетов. Это изменение было внесено в интересах прозрачности. В прошлом стандарты бухгалтерского учета позволяли арендаторам классифицировать договоры аренды либо как капитальную, либо как операционную аренду, и последние рассматривались как внебалансовые обязательства. Новый стандарт аренды устраняет различие между операционной арендой и капитальной арендой, рассматривая почти все договоры аренды как обязательства, которые должны быть отражены в бухгалтерском балансе арендатора. Владельцы и управляющие недвижимостью выразили обеспокоенность тем, что новый стандарт аренды приведет к более широкому использованию соглашений о краткосрочной аренде, что может добавить неопределенности к доходам и стоимости активов и повлиять на решения компаний об аренде и покупке.

 

Учет по справедливой стоимости

 

В Соединенных Штатах несколько раз предпринимались шаги по переходу на систему бухгалтерского учета, которая отражала бы текущую рыночную стоимость в финансовой отчетности, но этой концепции, как правило, сопротивлялись до 1990-х годов.

Появление единого, последовательно используемого определения справедливой стоимости в стандартах финансового учета, вступивших в силу в 2008 году, помогло обеспечить авторитетное руководство для специалистов по оценке.

Оценка для финансовой отчетности (широко известная под аббревиатурой VFR) — это специализированная область оценочной работы для целей корпоративного учета и аудита, часто включающая выработку мнения о справедливой стоимости недвижимого имущества, в которой определение стоимости, используемое в оценке, взято из стандартов бухгалтерского учета.

Оценка справедливой стоимости может не иметь отношения к оценке недвижимости, подготовленной для целей, отличных от финансовой отчетности, таких как налогообложение недвижимости, федеральное налогообложение дарения и недвижимого имущества, оценка залогового имущества, развод или банкротство.

Учет по справедливой стоимости имеет особое значение для публично торгуемых компаний и государственных организаций с высокой ответственностью перед третьими сторонами, использующих независимую оценку активов компании, а не полагающихся на внутреннюю бухгалтерию или заявления руководства.

Согласно Кодификации стандартов бухгалтерского учета (ASC) 820 «Оценка справедливой стоимости», оценка нефинансового актива, такого как недвижимость,

 

… принимает во внимание способность участника рынка генерировать экономические выгоды, используя актив в его наиболее эффективном использовании или продавая его другому участнику рынка, который использовал бы актив в своих целях в соответствии с наиболее эффективным использованием.

 

В этом контексте участники рынка включают потенциальных покупателей бизнеса, а не только потенциальных покупателей актива как такового.

Кроме того, ASC 820 описывает возможные предпосылки оценки, применимые при учете по справедливой стоимости:

1. актив используется в сочетании с другими активами или с другими активами и обязательствами, или
2. актив используется отдельно.

Как правило, инвестиционная недвижимость рассматривается отдельно, в то время как активы, используемые в деятельности бизнеса, следует рассматривать в сочетании с другими активами, и предположения о наиболее эффективном использовании должны быть согласованными для всех активов группы.

На Рисунке 36.2 показана схема выполнения распределения справедливой стоимости.

 

Рисунок 36.2 Структура справедливой стоимости

 

Пошаговое действие 1.    Определите рынок выхода, т.е. основной или наиболее выгодный рынок. 1.    Определите предпосылки оценки (наиболее эффективное использование). 2.    Определите допущения, используемые участниками рынка. 3.    Примените исходные данные к методам оценки — затратный подход, рыночный подход и доходный подход. 4.    Согласуйте справедливую стоимость.

 

Источник: Introduction to Valuation for Financial Reporting seminar (Appraisal Institute, 2009)

 

Язык учета по справедливой стоимости имеет параллели с языком оценки недвижимости, а также некоторые важные концептуальные различия, на которые следует обратить внимание.

Понятия цены входа и цены выхода, которые подразумеваются при упоминании рынка выхода на первом этапе процесса, не имеют очевидных синонимов при оценке недвижимости.

Короче говоря, цена сделки, уплаченная за приобретение актива, является ценой входа, в то время как цена, полученная при продаже актива, является ценой выхода и считается справедливой стоимостью актива.

Сходство между концепцией цены выхода и часто цитируемыми определениями рыночной стоимости может привести к путанице при определении справедливой стоимости.

Для целей финансовой отчетности недвижимость часто учитывается в контексте бизнеса, которому она служит, а не как отдельный актив.

Следовательно, возможно, придется проводить рыночные сравнения продаж группы активов, а не недвижимости как таковой, в зависимости от предпосылки оценки, определенной на этапе 2 процесса, показанного на Рисунке 36.2.

Например, если производственная компания владеет недвижимостью, которая каким-то образом уникально обслуживает ее производственный процесс, но не будет иметь большой стоимости для других промышленных пользователей, суперадекватность дизайна недвижимости может не иметь существенной стоимости, если рассматривать ее отдельно, но она будет иметь стоимость при её рассмотрении как части коммерческого предприятия.

Для определения справедливой стоимости может подойти несколько методов оценки (шаг 4 на Рис. 36.2) точно так же, как при оценке рыночной стоимости недвижимости может применяться несколько подходов к оценке стоимости.

Согласование (шаг 5) показателей стоимости, полученных на основе примененных подходов, является важным шагом как в учете справедливой стоимости, так и в более привычном процессе оценки рыночной стоимости недвижимости.

 

Иерархия исходных данных

 

Финансовые отчеты содержат допущения, которые участники рынка использовали бы для определения цены актива, такие как риск, связанный с приобретением и удержанием актива. В стандартах финансового учета эти допущения известны как исходные данные. Иерархия исходных данных — это система, характеризующая относительную надежность допущений, включенных в финансовую отчетность. Например, наблюдаемые исходные данные, такие как цены на публично торгуемые акции, более надежны, чем ненаблюдаемые исходные данные, такие как оценка компанией стоимости нематериального актива, такого как патент.

В Таблице 36.1 представлена иерархия исходных данных — Уровень 1, Уровень 2 и Уровень 3.

 

Таблица 36.1 Иерархия исходных данных

 

Уровень исходных данных	Описание	Примеры
Уровень 1	Котировки (нескорректированные) на активных рынках для идентичных активов	Цены на акции компаний «голубых фишек» (например, публично торгуемых
Уровень 2	Исходные данные, отличные от ценовых котировок, включенных в Уровень 1, которые наблюдаются для актива прямо или косвенно	•     Ценовые котировки на аналогичные активы на активных рынках •     Ценовые котировки на идентичные или сходные активы на рынках, которые не являются активными (например, небольшое количество сделок по активу, цены не являются текущими, котировки цен существенно меняются с течением времени или среди участников рынка, или публикуется мало информации). •     Исходные данные, отличные от цен котировок, которые можно наблюдать для актива •     Исходные данные оценки, полученные главным образом из наблюдаемых рыночных данных или подтвержденные ими путем корреляции или другими способами
Уровень 3	Ненаблюдаемые исходные данные, т.е. собственные допущения отчитывающегося субъекта относительно исходных данных, которые участники рынка использовали бы для определения цены актива, включая риск	Некоторые формы нематериальных активов, такие как патенты, товарные знаки, фирменные наименования, гарантии, некоторая коммерческая недвижимость на слабо торгуемых рынках и интересы меньшинств

 

Источник: FASB Accounting Standards Codification 820 (2018) and Introduction to Valuation for Financial Reporting seminar (Chicago: Appraisal Institute, 2009)

 

Исходные данные уровня 1 являются наблюдаемыми, представляют собой котировки идентичных активов (или обязательств) на активных рынках и не корректируются. Исходные данные уровня 1 включают (а) котируемые долевые ценные бумаги, торгуемые на активных рынках, таких как Нью-Йоркская фондовая биржа и биржа Nasdaq, (б) текущие казначейские векселя, ноты и облигации и (в) многие ценные бумаги, обеспеченные государством, которые будут объявлены к объявлению.

Исходные данные уровня 2 — это цены котировок на аналогичные товары на активных рынках. Они также могут быть ценами котировок на идентичные или похожие товары, не имеющие активных рынков. Исходные данные уровня 2 включают большую часть государственного долга США, краткосрочные денежные инструменты, некоторые производные финансовые инструменты и казначейские векселя, облигации и ноты, находящиеся в обращении. Исходные данные уровня 2 включают такие соображения, как состояние и местоположение актива на дату оценки.

Исходные данные уровня 3 ненаблюдаемы, такие как собственные данные компании, но точка зрения участника рынка все равно потребуется. Исходные данные уровня 3 включают информацию, полученную из котировок брокеров, допущения руководства, которые не могут быть подтверждены наблюдаемыми рыночными данными, и цены, предоставленные поставщиком, не подтвержденные рыночными данными или транзакциями.

Оценщики недвижимости регулярно собирают информацию о недвижимости и рынках недвижимости, которая квалифицируется как исходные данные уровня 2.

При оценке недвижимости оценщики редко могут использовать исходные данные уровня 1, поскольку каждый объект уникален.

(Хотя профессиональные стандарты оценки обычно требуют анализа истории продаж объекта недвижимости, указанные цены предыдущих продаж объекта недвижимости не являются актуальными и, таким образом, будут классифицироваться как исходные данные уровня 2, а не уровня 1.)

При учете по справедливой стоимости исходные данные уровня 3 используются, когда рыночная активность оцениваемого актива невелика.

Обоснованность информации об имуществе становится проблемой при ненаблюдаемых исходных данных уровня 3. То есть наблюдения независимого наблюдателя, такого как оценщик, которые были бы охарактеризованы как исходные данные уровня 2, как правило, считались бы более надежными (и менее субъективными), чем самоотчетные наблюдения субъекта, которые, скорее всего, были бы охарактеризованы как исходные данные уровня 3.

При оценке приносящего доход имущества с использованием подхода капитализации дохода почти все исходные данные, используемые в этом подходе, являются исходными данными уровня 3, что не является проблемой. Однако исходные данные уровня 3, используемые при применении подхода сравнения продаж, могут быть проблематичными.

Ожидается, что подходы к оценке, используемые при оценке справедливой стоимости, позволят максимально использовать наблюдаемые исходные данные и свести к минимуму использование ненаблюдаемых исходных данных.

Доступность и надежность исходных данных могут повлиять на актуальность и выбор методов оценки, но иерархия исходных данных влияет на приоритет исходных данных, а не на методы оценки.

 

Какие услуги могут предоставить Оценщики?

 

Рынок услуг, связанных с оценкой финансовой отчетности, рассматривается как потенциальная область роста для оценщиков недвижимости, работающих с бухгалтерами (или для них), оценщиками бизнеса и личного имущества.

В качестве важного примера, корпоративные активы часто должны оцениваться для включения в корпоративную финансовую отчетность. Корпоративное слияние или поглощение также запускает оценку всего бизнеса, требуя, чтобы были произведены распределения материальных и нематериальных активов в дополнение к определению наличия какой-либо остаточной деловой репутации в стоимости бизнеса. Бухгалтерам часто требуется информация о стоимости и обесценении строительных компонентов, как долгосрочных, так и недолговечных.

Оценка задолженности также является растущей областью оценки для финансовой отчетности.

В “Valuation Manual” National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) и Pension Real Estate Association (PREA) за 2019 год обобщены общие перспективы оценки и принципы оценки долга на уровне имущества как обязательства, т.е. когда долг обременяет принадлежащий актив.

При оценке справедливой стоимости задолженности на уровне имущества следует учитывать следующие принципы:

• Задолженность на уровне имущества должна оцениваться с точки зрения участника рынка.
• Участники рынка включают тех, с кем отчитывающаяся организация, вероятно, заключила бы сделку на открытом рынке.
• Законный интерес заемщика к ипотеке не распространяется на других заемщиков вне сделки с недвижимостью.
• Покупатели недвижимости анализируют влияние кредитного плеча (нового или предполагаемого) на денежные потоки от недвижимости и чистую позицию в капитале.
• Метод капитализации дохода является основным подходом, используемым для оценки эффекта от займов, при котором платежи по обслуживанию долга по контракту дисконтируются по рыночной процентной ставке.
• Срок действия денежного потока должен отражать то, что, как ожидается, наиболее вероятно произойдет в течение срока действия векселя, включая рассмотрение открытых периодов предоплаты и вариантов продления.
• Определение подходящей рыночной процентной ставки в значительной степени зависит от наблюдений участников рынка. Рыночные процентные ставки должны отражать преобладающие кредитные ставки, используемые участниками рынка для анализа влияния задолженности на сделку с недвижимостью, включая учет типа недвижимости, рынка, соотношения стоимости кредита, покрытия обслуживания долга и экономики недвижимости.
• Строгие математические расчеты могут не отражать поведение рынка. Оценка справедливой стоимости должна отражать цену, которую, как ожидается, заплатит участник рынка за принятие долга, и должна быть проверена на соответствие рыночным данным.
• Процесс формирования мнения о справедливой стоимости долга с переменной процентной ставкой, кредитов на строительство и необеспеченного долга на уровне фонда должен осуществляться в соответствии с теми же методами и процедурами, которые применяются для анализа долга отчитывающейся организации с фиксированной процентной ставкой, включая рассмотрение условий предоплаты и поведения участников рынка при определении цены аналогичных кредитов. [3]

Другие услуги по оценке, которые часто классифицируются как оценка для финансовой отчетности, включают

• Обзор и оценка портфеля ценных бумаг
• Анализ стоимостей и информации, созданных внутри компании
• Помощь в проведении аудита
• Распределение покупной цены
• Бухгалтерский учет “с нуля” (например, реорганизация по главе 11 о банкротстве).
• Анализ или помощь в налогообложении имущества
• Анализ ставки капитализации и дисконтирования
• Построение модели оценки
• Помощь в определении процедур оценки
• Управление оценкой

Оценка для целей финансовой отчетности уже давно является основным направлением деятельности оценщиков на международном уровне, и эта работа становится все более доступной для оценщиков в Соединенных Штатах, которые имеют соответствующую подготовку и компетентность. Например, оценщикам, выполняющим эту работу, возможно, потребуется ознакомиться со стандартами и требованиями аудиторской проверки или уметь распознавать процедуры оценки бизнеса и то, как выводы о стоимости недвижимости включаются в распределение стоимости предприятия.

 

Информация, обычно необходимая в финансовых отчетах, предоставляемых специалистами по оценке недвижимости •     Информация о ценах листинга и ценах продаж сопоставимых объектов недвижимости •     Ставки капитализации или дисконтирования для использования с денежными потоками •     Затраты из руководства с известными затратами •     Нормы обесценения при физическом износе •     Цены продажи земли •     Исследования тенденций рыночных условий для конкурентоспособной недвижимости •     Демографические данные, демонстрирующие закономерности социально-экономических изменений •     Отчеты об оценке (например, отчеты о процентных изменениях) •     Отраслевые тенденции, касающиеся открытия и закрытия бизнеса

 

При проведении оценки для целей составления финансовой отчетности оценщик может быть признан тем, кого стандарты аудита считают “специалистом”.

Совет по надзору за бухгалтерским учетом публичных компаний, который был создан в соответствии с Законом Сарбейнса-Оксли от 2002 года, определяет специалиста как “лицо (или фирму), обладающее специальными навыками или знаниями в определенной области, отличной от бухгалтерского учета или аудита”, в соответствии со Стандартами аудита 1210: Использование работы специалиста.

В этом контексте оценщик обладает знаниями и опытом в области оценки, которые от аудиторов не требуются и не ожидаются, такими как специализированные знания профессиональных стандартов оценки, соответствующих законов и нормативных актов штата, характеристик недвижимости и ее полезности, тенденций в рыночных условиях и анализа наиболее эффективного использования недвижимости.

Как правило, ожидается, что аудиторы смогут использовать аудиторские доказательства, предоставленные специалистом по оценке.

Аудитор “должен задокументировать выполненные процедуры, полученные доказательства и выводы, сделанные в отношении соответствующих утверждений финансовой отчетности”, согласно Стандарту бухгалтерского учета PCAOB 1215: Аудиторская документация. “Аудиторская документация должна четко демонстрировать, что работа была фактически выполнена. Это требование к документации применяется к работе всех тех, кто участвует в задании, а также к работе специалистов, которых аудитор использует в качестве доказательственного материала при оценке соответствующих утверждений финансовой отчетности.”

Выступая в качестве специалиста по аудиторскому заданию, оценщик должен уделять особое внимание предполагаемому использованию задания и раскрывать цель задания достаточно подробно, чтобы клиент мог понять и использовать отчет об оценке в качестве аудиторского доказательства при внутреннем и внешнем аудите для целей финансовой отчетности, что, с точки зрения оценщика, ничем не отличается от оценочного задания для других целей.

Мнение специалиста по оценке стоимости полезно аудиторам и их клиентам, поскольку специалист по оценке независим и непредвзят.

Фактически, в определенных ситуациях клиентам аудиторов необходимо нанимать специалистов по оценке, поскольку вопросы независимости не позволяют аудиторам самим оценивать стоимость активов, которые могут повлиять на их финансовую отчетность.

Согласно стандартам аудита, квалификация специалиста аналогична требованиям практиков во многих профессиональных областях. Эти квалификации являются

• Профессиональная сертификация, лицензирование или иное признание компетентности в данной области
• Репутация и положение в сообществе коллег-профессионалов
• Опыт в рассматриваемом виде работы

По мере усложнения вопросов оценки, возникающих при подготовке финансового отчета, возрастает потребность в специализированных знаниях. В результате оценщики, обладающие доказанным опытом работы с требованиями МСФО и GAAP, имеют хорошие возможности для налаживания постоянных рабочих отношений с аудиторами, бухгалтерами и корпорациями, нуждающимися в услугах, связанных с оценкой.

 

Обесценение основных средств

 

Распространенной проблемой оценки при составлении финансовой отчетности является переоценка основных средств, вызванная так называемым “тестом на обесценение”.

Согласно МСФО (IAS) 36 “Обесценение активов”, актив считается «обесцененным», если его балансовая стоимость превышает сумму, которая могла бы быть возмещена в результате использования или продажи актива. Балансовая стоимость — это сумма стоимости, отраженная в финансовом отчете компании по каждому активу в группе активов (например, зданиям и инфраструктуре).

Эта стоимость включает вычеты на обесценение и убытки от обесценения, хотя амортизация в данном контексте представляет собой бухгалтерское обесценение, а не накопление физического износа и функционального и внешнего устаревания, которые оцениваются в традиционном процессе оценки недвижимости.

Возмещаемая сумма, которая сравнивается с балансовой стоимостью, представляет собой либо (1) справедливую стоимость за вычетом затрат на продажу, т.е. чистую цену продажи, либо (2) стоимость – в — использовании, в зависимости от того, что выше.

Опять же, в данном контексте стоимость – в — использовании относится к текущей стоимости будущих денежных потоков, которые, как ожидается, будут получены от актива или комплекса активов. Это не синоним стоимость пользования, используемой при оценке недвижимости.

Для целей финансовой отчетности активы, которые считаются обесцененными, требуют новой оценки справедливой стоимости и оценки оставшегося срока полезного использования. Переоценка этих показателей может повлиять на чистый доход, отраженный в финансовой отчетности.

Компании не обязаны проводить переоценку своих активов в конце каждого финансового отчетного периода, но они обязаны искать признаки того, что вероятен убыток от обесценения.

Тест на обесценение включает анализ дисконтированных денежных потоков с использованием прогнозируемого отчета о прибылях и убытках, основанного на использовании существующих основных средств на дату оценки, без учета будущего роста или замены активов. При проведении теста на обесценение анализ чистого операционного дохода по методу DCF отличается от анализа прибылей и убытков тем, что из расчетов исключаются определенные расходы:

• Процентные расходы и процентный доход
• Прочие доходы и связанные с ними расходы, не связанные с использованием комплекса основных средств
• Чрезвычайные прибыли или убытки
• Расходы на обесценение
• Налоги на прибыль

Другими словами, прибыль до вычета процентов, налога на прибыль и амортизации будет равна чистому операционному доходу, а денежный поток от операций будет равен чистому доходу, поскольку амортизация исключена. Обратите внимание, что оценка стоимости, используемой для проверки на обесценение, не является оценкой бизнеса и не является методом прямой оценки активов.

 

Профессиональные стандарты аудита, бухгалтерского учета и оценки

 

Соответствующий набор стандартов профессиональной оценки, которые применяются в конкретном задании по финансовой отчетности, зависит от того, требует ли закон, нормативные акты или соглашение с клиентом соблюдения Единых стандартов профессиональной оценочной практики (USPAP), Международных стандартов оценки (IVS) или какого-либо другого набора профессиональных стандартов.

Оценщики в Соединенных Штатах, имеющие лицензию или сертификат своего штата, часто должны соблюдать USPAP, поскольку их штат требует соблюдения USPAP (т.е. в силу закона). Однако оценщик может соответствовать требованиям USPAP и IVS одновременно.[4]

Издание Международных стандартов оценки 2020 года включает раздел, посвященный особым аспектам финансовой отчетности: IVS 410 Development Property.

USPAP впервые рассмотрел применимость этих стандартов оценки при назначении VFR в разделе часто задаваемых вопросов, опубликованном в издании USPAP за 2010-2011 годы. Глобальное давление, вероятно, приведет к более активному обсуждению потенциала конвергенции между USPAP, IVS и другими соответствующими профессиональными стандартами оценки наряду с новым обсуждением оценки для финансовой отчетности органами, устанавливающими стандарты оценки.

Совет по международным стандартам бухгалтерского учета (IASB) отвечает за разработку и поддержание в рабочем состоянии Международных стандартов финансовой отчетности, включая стандарты учета по справедливой стоимости, которые должны понимать специалисты по оценке, чтобы иметь возможность эффективно выполнять задания VFR.

FASB и IASB взаимно договорились работать над стандартами, которые

• Основаны на принципах (а не на правилах)
• Внутренне согласованы
• Конвергентны на международном уровне
• Ведут к финансовой отчетности, которая предоставляет информацию, необходимую для принятия инвестиционных, кредитных и аналогичных решений

Обычно считается, что набор стандартов, основанный на принципах, требует большей интерпретации пользователем стандартов, чем система, основанная на правилах.

Сторонники стандартов, основанных на принципах, указывают на то, что система, основанная на наборе последовательных и связных концепций, является надежной и вряд ли увязнет в обсуждении исключений из конкретных правил, в то время как критики указывают на значительный потенциал для споров (и судебных разбирательств), когда правила не представлены явно.

После заключения Норуолкского соглашения в 2002 году FASB подготовил и обновил ряд заявлений по кодификации стандартов бухгалтерского учета (ASC), признающих важность рыночных данных при оценке материальных и нематериальных корпоративных активов (таких как доли в недвижимом имуществе) для финансовой отчетности:

• ASC 350: Гудвилл и другие нематериальные активы (Проверка гудвила на обесценение)
• ASC 360: Учет обесценения или выбытия долгосрочных активов
• ASC 805: Объединение бизнеса (распределение покупной цены)
• ASC 820: Оценка справедливой стоимости (ранее Заявление о стандартах финансовой отчетности 157)
• ASC 840: Учет договоров аренды (оценка арендуемого имущества)
• ASC 842: Договоры аренды
• Тема ASC 946: Финансовые услуги—Инвестиционные компании

Кодификация этих стандартов продолжает развиваться. Например, в 2017 году FASB выпустил обновление 2017-01: Объединение бизнеса: Уточнение определения бизнеса для разъяснения ASC 805: Объединение бизнеса (распределение покупной цены).

Обновление касалось критики ASC 805 в связи с тем, что определение бизнеса применялось в этом стандарте слишком широко, создавая потенциальную двусмысленность между покупкой бизнеса и приобретением актива. В обновлении более четко излагается набор характеристик, необходимых для того, чтобы организация была классифицирована как бизнес в контексте объединения бизнесов [5].

Оценщики, занимающиеся оценкой для целей финансовой отчетности, должны быть в курсе меняющихся стандартов финансового учета.

Организации, перечисленные в Таблице 36.2, публикуют информацию о новых стандартах и, наряду с профессиональными журналами, освещающими вопросы бухгалтерского учета, являются лучшими источниками информации о сближении стандартов на международном уровне.

Аналогично сближению американских и глобальных стандартов оценки и бухгалтерского учета, общепринятые стандарты аудита США (GAAS) сближаются со своими международными аналогами.

Американский институт сертифицированных бухгалтеров недавно завершил свой проект Clarity, в рамках которого были переработаны и перекодированы общепринятые стандарты аудита США. Новые заявления AICPA о стандартах аудита основаны на принципах и отражают тенденцию к сближению профессиональных стандартов бухгалтерского учета и оценки.

 

Таблица 36.2 Организация, участвующая в разработке стандартов бухгалтерского учета, аудита и оценки

 

Источник: Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate. Fifteenth Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL

 

[1] Во многих частях мира термин «valuer» используется чаще, чем » appraiser», для описания лица, проводящего оценку и часто имеющего лицензию на это.

[2] В 2002 году Норуолкское соглашение между FASB и IASB предусматривало сближение ОПБУ США и международных стандартов финансовой отчетности. Были согласованы некоторые важные проекты (включая сближение оценки справедливой стоимости и договоров аренды), и их завершение было подтверждено соответствующими правлениями в 2009 году. Первоначальная цель состояла в устранении многих, если не большинства, различий между двумя системами к концу 2011 года. Однако работа над этими и другими проектами продолжается. В 2005 году SEC сделала свои первые публичные комментарии о возможности принятия МСФО. Несколько лет спустя была разработана “дорожная карта”, в которой излагалось участие комиссии в разработке международных стандартов бухгалтерского учета и возможное принятие МСФО к 2014 году. Однако в 2012 году отчет рабочей группы SEC, сформированной в 2010 году, не содержал рекомендуемой даты перехода системы финансовой отчетности США на МСФО.

[3] NCREIF/PREA, Reporting Standards Handbook Volume II: Manuals, Valuation Manual (2019), 6-7.

[4] Более подробное обсуждение международных стандартов оценки, профессиональной практики и законодательства можно найти в приложении А.

[5] Совет по стандартам финансового учета, “Обновление стандартов бухгалтерского учета 2017-01, Объединение бизнеса (тема 805): Уточнение определения бизнеса”, FASB в фокусе (5 января 2017 г.).