Очень ярко описано резко негативное отношение к опросам толпы в процессе решения даже суперсложных задач оценки, в условиях очень ограниченного объёма информации.

………………………………………………………

В этом выпуске «Окружающая среда и оценщик» [1] рассматривается взаимосвязь между рекомендациями и руководящими указаниями, содержащимися в USPAP Advisory Opinion 9 «The Appraisal of Real Property That May Be Impacted by Environmental Contamination», и потенциальным использованием спорного метода, известного как контингентная оценка. Как будет обсуждаться далее, контингентная оценка первоначально была разработана для оценки того, что экономисты называют общественными благами, для которых не существует наблюдаемого рынка. Ранние применения этого метода были сосредоточены на измерении ущерба природным ресурсам.

Большинство оценщиков, с другой стороны, фокусируются на недвижимости или частных товарах, для которых существует наблюдаемый рынок, на котором покупатели и продавцы взаимодействуют и устанавливают отпускные цены. Затем фактические рыночные данные в виде цен продаж формируют основу для оценки рыночной стоимости оценщиками.

Контингентная оценка (Contingent valuation, CV) пытается воссоздать, как рынок отреагировал бы на такие факторы, как загрязнение окружающей среды, при установлении цен продаж. Как будет обсуждаться в этой колонке, этот подход не является подходящей заменой фактическим рыночным данным с наблюдаемыми транзакциями.

 

Advisory Opinion 9

 

Advisory Opinion 9 (AO-9), опубликованное в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценочной практики (USPAP), рассматривает вопросы оценки, которые необходимо учитывать при оценке имущества с потенциальным воздействием загрязнения окружающей среды. Согласно AO-9,

 

Оценщик должен осознавать, что стоимость доли участия в затронутой или загрязненной недвижимости может быть не поддающейся измерению простым вычитанием оценки затрат на восстановление или соответствующих требований из оценки стоимости, а последствия риска потенциально могут повлиять на стоимость загрязненной недвижимости. [2]

 

Эффекты затрат отражают любые затраты, необходимые для восстановления загрязненного объекта, и обычно они оцениваются кем-либо сторонним, а не оценщиком. Эффекты использования включают любое воздействие на полезность объекта или его наиболее эффективное использование. Эффекты риска представляют собой «восприятие рынком повышенного экологического риска и неопределенности» [3] и, как правило, наиболее сложны для количественной оценки.

Негативное влияние на стоимость недвижимости из-за восприятия рынком повышенного экологического риска и неопределенности также называется экологической стигматизацией. Хотя восприятие может привести к последствиям риска или стигматизации в отношении конкретной собственности, в AO-9 прямо говорится:

 

Анализ влияния повышенного экологического риска и неопределенности на стоимость собственности (экологическая стигматизация) должен основываться на рыночных данных, а не на неподтвержденном мнении или суждении. [4]

 

Оценщик не должен просто предполагать наличие последствий риска или стигматизации, но вместо этого должен обратиться к данным о реальных рыночных сделках, чтобы измерить любое воздействие на стоимость недвижимости.

Недавняя статья Липскомба и др. предполагает, что USPAP допускает применение методологии контингентной оценки (contingent valuation methodology, CVM) для измерения восприятия рынком повышенного риска из-за загрязнения окружающей среды.[5]

Однако в USPAP нет ничего, что оправдывало бы использование CVM в любом задании по оценке имущества. В AO-9 конкретно указано, что, хотя при анализе последствий загрязнения окружающей среды обычно требуются специализированные методы оценки, «эти методы соответствуют подходам к оценке в USPAP». [6]

Подходы к оценке в USPAP включают подход сравнения продаж, доходный подход и затратный подход, и CVM выходит за рамки этих трех подходов к оценке, общепризнанных в профессии оценщика. Кроме того, в AO-9 говорится, что анализ влияния экологической стигматизации на стоимость собственности не должен основываться на «неподтвержденном мнении или суждении» [7].

Это будет включать неподтвержденные мнения, выраженные оценщиком, а также неподтвержденные мнения других лиц (включая респондентов опроса), на которые полагается оценщик.

 

История и использование метода контингентной оценки (CVM)

 

Метод контингентной оценки (CVM) первоначально был разработан в середине двадцатого века для оценки природных ресурсов и общественных благ, которые не обмениваются на рынке. [8]

Экономисты и политики не располагали эмпирическими данными, отражающими продажи национальных сокровищ и общественных благ, поэтому вместо этого они наблюдали за заявленными предпочтениями тщательно отобранных выборочных групп. CVM оказалась в центре внимания ученых в начале 1990-х годов после разлива нефти Exxon Valdez, когда штат Аляска заявил о многомиллиардном ущербе природным ресурсам на основе опроса CV.

В ответ на растущую обеспокоенность по поводу эффективности CVM Национальное управление океанических и атмосферных исследований (NOAA) подготовило отчет, составленный группой исследователей, экономистов и психологов, в котором были изложены ключевые подводные камни и определено надлежащее использование метода. [9]

Уилсон излагает выводы NOAA, которые указывают на то, что CVM в лучшем случае можно использовать для определения верхнего предела стоимости пассивного использования (upper — end of passive-use values); комиссия NOAA не рекомендует использовать CVM для оценки товаров, обмениваемых на частных рынках.[10]

 

CVM в оценке недвижимости

 

В последние годы некоторые оценщики и ученые стремились расширить применение CVM в сфере оценки недвижимости, для которой существует рынок, и предложили CVM в качестве четвертого подхода к оценке стоимости. Границы применения этого метода были особенно проверены в делах и судебных разбирательствах, связанных с недвижимостью, которая может пострадать от загрязнения окружающей среды.

Как правило, инструмент опроса применяется к выборке владельцев недвижимости, каждого из которых спрашивают об их готовности платить (willingness to pay, WTP) за загрязненную недвижимость или готовности принять (willingness to accept, WTA) некоторое воздействие на окружающую среду на их недвижимости. Ответы респондентов суммируются для получения диапазона уменьшения или величины, относимой к предполагаемому загрязнению. [11]

Значительная часть академического сообщества предупреждает, что применение CVM для оценки стоимости на рынках частной недвижимости чрезмерно расширяет возможности метода. Уилсон утверждает,

 

Среди причин, по которым методология CV не является подходящим методом, можно отметить две доминирующие.

Во-первых, признанные авторитеты в области CV, а также сторонники метода CV четко заявляют, что эта методология применима только к общественным и квазиобщественным благам.

Во-вторых, наилучшие полученные результаты будут давать только качественную, но не количественную стоимость. [12]

 

Липскомб и др. утверждают, что CVM мог бы обеспечить более полезные оценки стоимости, чем сделки на рынках, которые не находятся в равновесии. [13]

Уилсон опровергает этот аргумент, заявляя,

 

Рынок есть рынок. Попытка наложить произвольные условия на то, что рынок «должен был знать», неуместна и противоречит теории рыночной оценки. Именно по этой причине оценщики не используют гипотетические рынки при формировании мнений о стоимости. Вместо этого они используют фактические продажи и подтверждение обстоятельств, связанных с ценой продажи, что позволяет внести коррективы в фактическую цену продажи. [14]

 

Многие эксперты, такие как Уилсон, продолжают подчеркивать, что «методика CV не была разработана и не применима к оценке товаров, для которых существует рынок» [15].

 

Слабые стороны CVM

 

Эксперты указывают на ряд недостатков CVM, которые ограничивают его применимость при оценке недвижимости — даже в более сложных заданиях, связанных с загрязнением окружающей среды и стигматизацией.

Во-первых, гипотетическая предвзятость, вытекающая из гипотетической природы опросов резюме, является одной из наиболее заметных критикам проблем CVM. Респондентов опроса спрашивают об их готовности принять или оплатить экологически загрязненную недвижимость без каких-либо ресурсов на кону и без каких-либо стимулов раскрывать свои истинные предпочтения.

Мэтьюз и Десвуж подчеркивают этот момент и утверждают:

 

Здравый смысл подсказывает, что люди просто не будут прилагать таких же усилий при выборе, когда результат их не затрагивает. В основном это разница между разглядыванием витрин и совершением реальных покупок. [16]

 

В следующей статье Мэтьюз утверждает, что результаты опроса CV будут ненадежными, если ответы респондентов будут отличаться от того, каким было бы их поведение в реальной ситуации покупки или продажи, когда на карту поставлены время и деньги. [17]

Рыночная стоимость основывается на представлении о том, что стороны не только готовы произвести обмен, но и что они действительно способны это сделать.

Поскольку респондентам не приходится сталкиваться с последствиями своих ответов в опросе резюме, заявленные предпочтения относительно того, сколько они могли бы заплатить, не могут надежно служить показателем того, сколько они на самом деле заплатили бы в реальных транзакциях.

Во-вторых, респонденты опроса, скорее всего, никогда не приобретали недвижимость, подверженную экологическому воздействию, и могут быть не знакомы с воздействием на стоимость или здоровье различных компонентов загрязнения, обсуждаемых в информационном бюллетене CV-опроса. [18]

Их потенциальное незнание материала по теме в сочетании с краткостью большинства опросов резюме (10-15 минут по телефону) создает риск того, что респонденты заполнят любые информационные пробелы своими собственными предположениями. Эти допущения, вероятно, различаются у разных респондентов, что приводит к сбору данных, которые не могут быть разумно агрегированы, поскольку они основаны на меняющихся исходных данных. [19]

Сокращенный информационный бюллетень, представленный респондентам, может не содержать необходимого объема рыночной и экологической информации, с которой реальный покупатель ознакомился бы в ходе длительного процесса покупки. [20]

В-третьих, опросы резюме предполагают, что одна переменная — наличие или отсутствие загрязнения окружающей среды на объекте недвижимости или вблизи него — является единственным фактором, определяющим решение о покупке.

На реальных рынках решения о покупке и продаже не являются одномерными. Большинство покупателей взвешивают длинный список преимуществ и недостатков для каждой рассматриваемой потенциальной недвижимости, которые включают расположение по соседству и удобства, близость к работе, качество школьного округа, качество строительства и т.д. Создание рынка, на котором цены колеблются в зависимости от одной переменной и на котором принятие решений о продаже или покупке занимает минуты, а не недели или месяцы, чрезмерно упрощает сложный процесс покупки. [21]

В-четвертых, опросы резюме обычно не учитывают множество сторон, участвующих в принятии решения о продаже или покупке. Регистрируется только одна сторона продажи — WTP покупателя или WTA продавца, в то время как на самом деле продажа происходит только тогда, когда обе стороны договариваются о достижении взаимоприемлемой цены. [22]

Другие лица, такие как члены семьи, друзья, агенты по недвижимости и адвокаты, также могут влиять на решение о продаже или покупке. [23]

Таким образом, мнения респондентов опроса по телефону могут не отражать того, каким было бы их мнение при дополнительном посредническом влиянии.

Наконец, дополнительной проблемой CVM является проблема предельного участника торгов. Различные покупатели могут предлагать продавцу широкий диапазон цен; однако предусмотрительный продавец при сделке «на расстоянии вытянутой руки» всегда будет продавать по максимально возможной цене. И наоборот, CVM собирает все ставки WTP или WTA, многие из которых не повлияли бы на конечную рыночную цену в реальной сделке.

Саймонс и Групс пытаются решить эту проблему, исключив необоснованно низкие значения из окончательного анализа снижения стоимости. [24]

Мэтьюз подчеркивает слабость этого подхода:

 

Хотя исключение из анализа самых низких гипотетических предложений действительно делает расчеты потерь ниже, чем они были бы при включении всех гипотетических предложений, это не повышает надежность результатов, основанных на резюме, по нескольким причинам.

Первая причина заключается в том, что это просто произвольная корректировка. Почему уместно принимать 50% или 25% гипотетических предложений? Почему не лучшие 5% или 10% предложений?

Эта специальная корректировка, по-видимому, не имеет эмпирической основы или специфики рынка, поскольку не приводятся ссылки на литературу или эмпирические исследования в поддержку такого подхода к маржинальным участникам торгов. [25]

 

Ошибки и предвзятость опроса

 

В дополнение к недостаткам, присущим CVM, на качество опросов CV могут повлиять общие ошибки опроса и предвзятость.

Рабианьски описывает различные ошибки, связанные и не связанные с выборкой, которые необходимо учитывать в любом хорошем опросе. Ошибки выборки возникают, когда выборка неточно отражает совокупность, участвующую в исследовании. Ошибки, не связанные с выборкой, возникают во время сбора данных и включают ошибку кадра, ошибку измерения или ответа, смещение последовательности, смещение интервьюера и смещение отсутствия ответа. [26]

Сторонники CVM при оценке недвижимости подчеркивают, что эти и другие недостатки CVM могут быть устранены путем тщательного составления обследования.

Липскомб и др. утверждают, что исследователи могут должным образом разработать резюме-опросник, имитирующий условия реального мира; [27] однако нет необходимости создавать рынок, когда он легко существует.

Процесс удаления слоев риска и предвзятости для достижения надежных результатов CVM кажется излишне запутанным и, в конечном счете, все еще не таким точным, как анализ и (при необходимости) соответствующая корректировка данных о транзакциях.

 

Четвертый подход к оценке?

 

Роддевиг и Фрей сравнили фактическое снижение стоимости недвижимости с прогнозируемым CVM снижением на четырех разных рынках и обнаружили, что в каждом случае CVM переоценивала ущерб. [28] Учитывая такой высокий процент отказов, CVM нельзя считать надежным методом оценки недвижимости. [29]

Три общепринятых подхода к оценке стоимости предлагают оценщикам специализированные инструменты, с помощью которых можно решать широкий спектр задач по оценке.

Обещания четвертого подхода к оценке стоимости, естественно, кажется панацеей для оценщиков, сталкивающихся со сложными задачами, такими как оценка загрязненного имущества.

Однако важно помнить, что каждый из трех общепринятых подходов к оценке стоимости использует исходные данные, основанные на эмпирических данных.

Доходный подход учитывает исторические потоки доходов и расходы.

Затратный подход учитывает текущие затраты на строительство, нормы обесценения и стоимость земли для аналогичных объектов недвижимости.

Подход сравнения продаж учитывает исторические продажи сопоставимых объектов недвижимости. Общим для этих трех подходов является их опора на фактические доходы, затраты и транзакции, а также опыт оценщика, который сверяет итоговые значения.

Вместо этого CVM полагается на мнения непрофессионалов о стоимости недвижимости и влиянии удобств на эту стоимость.

Как напоминает оценщикам Белл,

 

Никто не рассматривает свалки, очистные сооружения, заводы, тюрьмы, шум в аэропортах и загрязнение почвы или грунтовых вод как положительные атрибуты жилой недвижимости. Но это только часть истории.

Если это повлияет на рыночную стоимость, то этому конкретному атрибуту должен быть придан достаточный вес в процессе принятия решений покупателями и продавцами, чтобы оказать существенное влияние на цену.[30]

 

Фундаментальным фактом остается то, что, хотя CVM может выделить определенные качественные предпочтения покупателя или продавца, эти предпочтения должны проявляться на рынке, чтобы иметь какое-либо реальное влияние на стоимость. CVM не был разработан для оценки товаров, для которых существует рынок, и он обычно не принимается сообществом оценщиков недвижимости в качестве четвертого подхода к оценке стоимости.

 

Заключение

 

Хотя CVM — интересный метод, который может найти применение в других областях или профессиях, он не очень хорошо подходит для практики и профессии оценки недвижимости. Кроме того, опросы CVM не являются заменой фактических рыночных данных (т.е. продаж), которые предусмотрены в AO-9. [31]

Природа рынка недвижимости и гипотетическая предвзятость, присущая этому методу, делают его ограниченно полезным для специалистов по оценке недвижимости. По этим и другим причинам CVM не нашла своего места в системе профессиональных знаний [32] и не стала общепринятой в рамках профессии, несмотря на то, что была предложена для включения еще в 1998 году. Хотя профессия оценщика остается открытой для новых идей и предложений, [33] этот метод, по-видимому, был рассмотрен, но не принят в основное русло профессии.

Поэтому оценщиков предостерегают от использования метода оценки рыночной стоимости или воздействия на рыночную стоимость методом контингентной оценки и рекомендуют измерять стоимость и влияние на стоимость с использованием общепринятых профессиональных методов, которые основаны на фактических, наблюдаемых рыночных данных.

 

[1] Jackson T.O., Pitts J., Norwood S. (2012), Advisory Opinion 9 and contingent valuation, Appraisal Journal, Jun 22, https://www.thefreelibrary.com/Advisory+Opinion+9+and+contingent+valuation.-a0335070281

[2] Appraisal Standards Board, Advisory Opinion 9, «The Appraisal of Real Property That May Be Impacted by Environmental Contamination,» USPAP Advisory Opinions, 2012-2013 ed. (Washington, OC: The Appraisal Foundation, 2012), A-20, Lines 165-168.

[3] Ibid., A-20, Lines 176-178.

[4] Ibid., Lines 176-178.

[5] Clifford A. Lipscomb et al., «Contingent Valuation and Real Estate Damage Estimation,» Journal of Real Estate Literature 19, no. 2 (2011): 283-306, https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1943460

[6] Advisory Opinion 9, A-20, Lines 182-183.

[7] Ibid., Lines 177-178.

[8] Bill Mundy and David McLean, «Using the Contingent Value Approach for Natural Resource and Environmental Damage Applications,» The Appraisal Journal (July 1998): 290-297, 292; and Kristy E. Mathews, «Under the Microscope: Dissection of a Contingent Valuation Survey,» The Appraisal Journal (Summer 2008): 259-269,259.

[9] Mathews, 260-261.

[10] Albert R. Wilson, «Contingent Valuation: Not an Appropriate Valuation Tool,» The Appraisal Journal (Winter 2006): 53-61, 55.

[11] Mathews, 260.

[12] Wilson, 54.

[13] Lipscomb et al., 299.

[14] Wilson, 56.

[15] Ibid., 60.

[16] Kristy E. Mathews and William H. Desvouges, «Stigma Claims and Survey Reliability: Lessons Learned from Natural Resource Damages Litigation,» Journal of Forensic Economics 16, no. 1 (2003): 23-36, 29.

[17] Mathews, 259-260.

[18] Mathews and Desvouges, 27.

[19] Mathews, 264.

[20] Richard F. Roddewig and James D. Frey, «Testing the Reliability of Contingent Valuation in the Real Estate Marketplace,» The Appraisal Journal (Summer 2006): 267-280,279.

[21] Ibid., 279.

[22] Mathews, 264.

[23] Roddewig and Frey, 279.

[24] Robert A. Simons, «Estimating Proximate Property Damage From PCB Contamination in a Rural Market: A Multiple Techniques Approach,» The Appraisal Journal (October 2002): 388-400, 393; and Robert A. Simons and Ron Throupe, «An Exploratory Review of the Effects of Toxic Mold on Real Estate Values,» The Appraisal Journal (Spring 2005): 156-166, 159.

[25] Mathews, 265.

[26] Joseph S. Rabianski, «Primary and Secondary Data: Concepts, Concerns, Errors, and Issues,» The Appraisal Journal (January 2003): 43-55, 48.

[27] Lipscomb et al., 285.

[28] Roddewig and Frey, 270-271.

[29] Ibid., 280.

[30] Randall Bell, Real Estate Damages: An Analysis of Detrimental Conditions (Chicago: Appraisal Institute, 1999), 38, quoted in Mathews, 267.

[31] В AO-9 говорится: «Анализ влияния повышенного экологического риска и неопределенности на стоимость недвижимости (экологическая стигматизация) должен основываться на рыночных данных, а не на неподтвержденном мнении или суждении по существу». Строки 176-178.

[32] Совокупность знаний о профессии оценщика включает в себя The Appraisal of Real Estate, 13-е изд.; одобренные и рецензируемые учебные материалы; а также методы и технички, которыми люди должны овладеть, чтобы стать членами профессии оценщика.

[33] Например, использование регрессионного анализа получило поддержку и в настоящее время является общепринятым методом в профессии.