Резюме [1]

 

За последнее десятилетие в профессиональной литературе было опубликовано значительное количество исследований, посвященных загрязнению окружающей среды. Однако нам не хватает общей наглядной модели для организации этой литературы и применимых методов оценки. В этой статье [2] обсуждается загрязнение окружающей среды и большая часть более поздних работ в контексте матрицы вредных условий (DC) [3]. Также иллюстрируется, в какой степени общепринятые методы оценки вписываются в общую картину. Это особенно важно при оценке различий между оценочными характеристиками источниковых, неисточниковых и смежно-проксимальных объектов (source, non-source, и adjacent-proximal properties, SNAP).

 

 

Многие оценщики, экономисты по недвижимости, аналитики по недвижимости и юристы знакомы с матрицей неблагоприятных условий (Detrimental Conditions, DC), в которой описываются оценка, восстановление и текущие этапы загрязнения окружающей среды с учетом связанных с этим затрат, использования и рисков. Матрица DC описывает три этапа анализа и связанные с ними вопросы, которые могут потребовать рассмотрения в отношении вопросов, связанных с любыми экологическими или вредными условиями.

Матрица постоянного тока может быть очень полезна при выявлении «ненаучных» оценок. Некоторые оценщики просто предполагают, что определенная ситуация привела к снижению стоимости имущества, а затем предполагают размер ущерба. Когда потенциального покупателя спрашивают: «Как бы вы хотели жить рядом со свалкой, линией электропередачи, загрязненным озером, развязкой на автостраде или каким-либо другим внешним объектом?» ответ неизбежно будет отрицательным. Тем не менее, актуальный вопрос заключается в том, какой вес придается этому условию рынком по сравнению со всеми другими вопросами, рассматриваемыми при принятии решения о покупке или аренде недвижимости. При таком подходе становится ясно, что многие ситуации могут не оказать существенного влияния на рынок или что значительная часть рынка это придало бы ситуации небольшой вес, если рассматривать ее по отношению ко всем положительным характеристикам объекта недвижимости.

В статье доктора Марка Дотзура «Загрязнение подземных вод и стоимость жилой недвижимости» [4] он утверждает, что важно провести конкретные маркетинговые исследования:

 

Это исследование предоставляет эмпирические доказательства того, что не все объекты недвижимости в пределах загрязненного участка могут пострадать от снижения стоимости, но это исследование также измеряет реакцию только одного рынка в определенный период времени на конкретное событие в одном местном сообществе: реакция рынка в других районах может быть иной. [5]

 

Таблица 1. Матрица DC

 

	Ассессмент (оценка)	Восстановление	После восстановления
Затраты	·        затраты на действия и ответственность ·        инжиниринг ·        фазы I, II III изучения	·        затраты на действия и ответственность ·        восстановление ·        рекультивация ·        непредвиденные обстоятельства	·        заключительные затраты и ответственность ·        операционные и эксплуатационные затраты ·        мониторинг
Использование	·        все выявленные потери полезности ·        сбои в работе ·        соображения безопасности ·        ограничения в использовании	·        все выявленные потери полезности ·        потери дохода ·        увеличение расходов ·        ограничения в использовании	·        продолжающиеся сбои ·        существенные изменения в наиболее эффективном использовании
Риск	·        фактор неопределенности ·        скидка, если таковая имеется, в тех случаях, когда степень ущерба неизвестна	·        стимулирование проекта восстановления ·        финансовый стимул или риск, если таковой имеется, во время восстановления	·        сопротивление рынка ·        остаточная скидка, если таковая имеется, обусловленная исторической ситуацией

 

Джон Дорчестер-младший недавно задал вопрос:

 

Может ли конечная надежность результатов оценки быть продемонстрирована и подкреплена достоверными рыночными данными? [6]

 

Ричард Роддевиг отметил, что:

 

Оценщики должны искать ответы на рынке и анализировать, что на самом деле говорит сам рынок. Научные выводы о стойкости загрязняющих веществ не обязательно коррелируют с выводами рынка о продолжительности экономического воздействия на недвижимость. [7]

 

Можно было бы сказать, что недвижимость невиновна до тех пор, пока ее вина не доказана. Для того чтобы объект недвижимости был «виновен» в каком-либо снижении стоимости, должны быть четкие, релевантные и объективные рыночные данные, соответствующие критерию рыночной стоимости. Это также должно продемонстрировать, что рынок действительно придает этому условию достаточный вес, чтобы снизить его стоимость. Матрица DC не только помогает в организации и завершении этого исследования, но и проливает свет на возможные причины любого снижения стоимости.

 

SNAP: Источниковые, неисточниковые и смежно-проксимальные объекты

 

Одним из основных фактов, связанных с загрязнением и ответственностью по закону, является ли объект недвижимости источником загрязнения, представляющих риск, или просто объектом, не являющимся источником, или смежным объектом, на который или в который проникло загрязнение, или просто находится в непосредственной близости от него [8].

Это фундаментальное различие для загрязненных объектов недвижимости, и оно особенно важно для ответственности в соответствии с CERCLA.

Это также область, которая сбивает с толку многих оценщиков. Они могут использовать, например, выводы, основанные на тематических исследованиях объектов — источников, и применять свои наблюдения к смежному объекту. Без внесения весомых и чрезмерно субъективных корректировок в эти наблюдения они, скорее всего, придут к вопиющим выводам. Следовательно, эти объекты следует рассматривать в контексте аналогичного формата матрицы DC и конкретного набора рыночных данных.

Различие между источниковыми и неисточниковыми объектами является основанием для предъявления претензий по многим гражданским делам, а также важно для установления юридической ответственности в соответствии с другими законами, нормативными актами и вариантами возмещения затрат.

 

Объекты — источники

 

Пострадавший район или источник загрязнения, называемый «объектом» для целей Суперфонда, включает в себя весь воздух, почву и воды, загрязненные источником риска, и может включать любое количество законных участков.

В Таблице 2 матрица DC представляет общие области исследования.

 

Таблица 2 Матрица DC: Объекты — источники

 

	Ассессмент (оценка)	Восстановление	После восстановления
Затраты	возможно	возможно	возможно
Использование	возможно	возможно	возможно
Риск	возможно	возможно	возможно

 

Значение матрицы DC, поскольку она относится к объекту — источнику, заключается во всем спектре ответственности. Согласно закону о Суперфондах, объект — источник несет строгую солидарную и раздельную ответственность за все расходы по восстановлению всей территории, затронутой проблемой. Таким образом, оценщику необходимо рассмотреть каждую из девяти ячеек для тщательного анализа. Однако, хотя следует учитывать каждый из них, не все они обязательно могут быть применимы.

 

Объекты — не источники

 

Объект, не являющийся источником, может быть затронут воздействием, созданным в результате загрязнения на участке — источнике.

Однако владелец объекта, не являющегося источником загрязнения, как правило, не несет ответственности за расходы по восстановлению, поскольку загрязнение происходит из внешнего источника, который не имеет отношения к собственности на объект, не являющийся источником загрязнения.

Как правило, владелец не несет расходов на восстановление, особенно если идентифицирован источниковый объект и владелец финансово жизнеспособен.

Уровень любого снижения стоимости на участке, не являющемся источником, обычно меньше, чем на аналогичном участке — источнике.

Поскольку владелец объекта-источника обычно несет ответственность за расходы по очистке и другие вопросы, связанные с экологической ответственностью, владелец объекта, не являющегося источником, вовлечен гораздо меньше и, как правило, не несет ответственности на этом уровне.

Между этими двумя обстоятельствами существует существенное различие. Матрица DC в Таблице 3 представляет возможные области исследования.

 

Таблица 3 Матрица DC: Объекты, не являющиеся источниками

 

	Ассессмент (оценка)	Восстановление	После восстановления
Затраты	в общем — нет	в общем — нет	в общем — нет
Использование	возможно	возможно	возможно
Риск	возможно	возможно	возможно

 

Матрица DC полезна для определения областей, требующих изучения оценщиком. Если владелец объекта-источника был определен ответственным за борьбу с загрязнением, принимает на себя такую ответственность и располагает достаточными финансовыми ресурсами, становится очевидным, что определенные затраты, связанные с тремя этапами, для объекта – не источника неприменимы.

 

Смежно – проксимальные объекты

 

Смежный объект не является частью объекта, но примыкает либо к исходному, либо к неисточниковому объекту. Он непосредственно не пострадал от загрязнения на объекте — источнике и, как правило, не несет ответственности за какую-либо часть процесса устранения последствий. Как и в случае со объектами — не источниками, смежные объекты могут иметь, а могут и не иметь закономерные потери стоимости. Ближайшие объекты не примыкают непосредственно к исходным или неисточниковым объектам, но отделены от них другими соседними участками или естественными барьерами.

Они просто находятся «в этом районе», но не имеют отношения к загрязненной недвижимости. Проще говоря, соседние и проксимальные объекты не загрязнены, что снова переориентирует соответствующее исследование. Матрица DC в Таблице 4 представляет области исследований.

 

Таблица 4 Матрица DC: Смежно — проксимальные объекты

 

	Ассессмент (оценка)	Восстановление	После восстановления
Затраты	в общем — нет	в общем — нет	в общем — нет
Использование	в общем — нет	в общем — нет	в общем — нет
Риск	в общем — нет	в общем — нет	в общем — нет

 

Если владелец источникового объекта недвижимости несет ответственность за расходы, связанные с ассессментом, восстановлением и последующим этапами, принял на себя ответственность и является финансово состоятельным, то эти вопросы, скорее всего, неприменимы к соседним или ближайшим участкам.

Как правило, проблем с использованием нет. Однако могут быть исключения, такие как перерывы в использовании до и во время восстановления. Кроме того, на соседних объектах могут быть изменения в наиболее эффективном использовании или ограничения землепользования.

Как правило, потенциальный риск связан, в частности, с негативной рекламой и заявленными опасениями третьих лиц. Вполне возможно, что возмущение сообщества [9] из-за опасений возможных заболеваний, миграции загрязняющих веществ за пределы объекта и потери стоимости имущества может привести к возникновению риска.

Роберт Саймонс обнаружил, что в округе Фэрфакс, штат Вирджиния, соседняя жилая недвижимость, расположенная в непосредственной близости от протекающего исторического трубопровода, потенциально может снизиться в стоимости [10]:

 

Хотя для этих смежно-проксимальных объектов риск возможен, эти объекты сильно отличаются от объектов — источников или не источников тем, что они не являются и никогда не были загрязнены из объекта — источника. Соответственно, как правило, отсутствуют затраты или потери при использовании, которые часто являются компонентами, определяющими риск.

 

Учитывая применимость девяти квадрантов матрицы DC, обсуждаемых в контексте SNAP, полезно изучить каждый из девяти квадрантов матрицы более подробно. Фактически, все актуальные и вытекающие из этого вопросы неизбежно попадают в один из этих девяти квадрантов.

 

Этап ассессмента (оценки)

 

Это этап перед восстановлением (очисткой), на котором оценивается ущерб, как правило, инженерами, подрядчиками или другими квалифицированными экспертами. Значительное снижение цены продажи объекта недвижимости, который не полностью охарактеризован, но вызывает серьезные подозрения или известно, что он загрязнен, соответствует увеличению риска из-за неопределенности в отношении уровня загрязнения, затрат на восстановление, будущих текущих проблем и т.д.

Майкл Сандерс связывает эту неопределенность с геотехническими вопросами, когда говорит, что наибольшее снижение стоимости, как правило, происходит сразу после выявления утраты или повреждения и до того, как природа и масштабы трудности будут полностью известны [11].

 

Затраты на ассессмент (оценку)

 

Затраты на ассессмент связаны с оценкой объекта недвижимости и, как правило, оцениваются квалифицированным консультантом — как правило, инженером. Определить природу проблемы и разработать соответствующее решение выходит за рамки опыта и способностей большинства оценщиков [12].

Таким образом, оценщику будет предоставлена эта информация, и он будет соответствующим образом распределять затраты на каждом этапе, в зависимости от того, кто несет финансовую ответственность.

Затраты включают все прямые затраты, сопутствующие расходы и непредвиденные расходы, связанные с каждым этапом. Это может в разной степени повлиять на стоимость недвижимости и на девелопмент с точки зрения возможных задержек проекта — на многие месяцы или годы, в зависимости от того, что будет найдено [13].

Оценка затрат на восстановительные работы и затраты на ремонт при оценке их влияния на стоимость обычно рассматриваются как прямые капитальные затраты.

Роддевиг [14] подробно описывает требования, стандарты тщательности и минимальную должную осмотрительность, которым должен следовать оценщик в связи с этапами оценки и ремонта экологически загрязненной недвижимости и связанными с этим расходами.

 

… [оценщики] должны полагаться на «советы других» в отношении такой информации. Поэтому большинству оценщиков требуется профессиональная помощь специалистов по охране окружающей среды для выполнения задания по оценке, учитывающего влияние опасных веществ на стоимость [15].

 

Роддевиг также отмечает, что оценщикам необходимо ознакомиться с квалификацией эксперта, прочитать его отчет, заметить любые расхождения между отчетом и проверками оценщика и задать вопросы.

Оценщик должен не только назвать этих экспертов и отчеты в отчете об оценке, но и указать автора и конкретную дату, на которую он опирается.

Имея дело с противоречивыми отчетами (дуэль экспертов), оценщик должен попытаться согласовать их, поступая так, как поступил бы рынок. Это включает в себя рассмотрение противоречивых отчетов и, если позволяет ситуация — часто в судебных разбирательствах неуместно разговаривать напрямую с экспертами другой стороны, — обсуждение выводов с различными специалистами и определение того, как покупатели снизили бы цену, исходя из неопределенности предполагаемых затрат на очистку [16].

Оценщик может сравнить отчеты об уровне тестирования, предполагаемом объеме уборки, опросе агентств и количестве имущества, которое должно быть уничтожено.

Роддевиг также обсуждает положение об отступлении от Единых стандартов практики оценки и стандартных заявлений об отказе от ответственности и предлагает пересмотреть Appraisal Institute Guide Note 8..

 

Использование на стадии ассессмента

 

Оценка использования включает в себя любые сбои в использовании объекта недвижимости в течение периода ассессмента из-за загрязнения окружающей среды. На каждом этапе следует учитывать полезность объекта по сравнению с использованием в неизменном виде — исходным или предшествующим состоянием. Например, часть имущества может быть недоступна или непригодна для использования во время ассессмента. Примером этого может служить существенная утечка бензина на станции технического обслуживания. Целая торговая зона может быть закрыта, поскольку власти оценивают ситуацию и пытаются собрать любой свободно растёкшийся бензин. Ограничения на использование, увеличение операционных расходов и перерыв в работе могут быть законными причинами компенсации за потерю возможности использования на этом этапе [17].

 

Риск на стадии ассессмента

 

Оценочные риски — это неопределенности, связанные с объектом недвижимости, который не были оценены (фактор неопределенности). Можно было бы ожидать значительных скидок в цене на данном этапе жизненного цикла восстановления.

В некоторых ситуациях рынок полностью разрушен, и сделки «на расстоянии вытянутой руки» невозможны. Отчасти эта неопределенность проистекает из отсутствия информации о том, действительно ли участок можно очистить, сколько это будет стоить и кто за это заплатит [18].

По мере сбора и понимания большего количества информации этот тип риска уменьшается или полностью устраняется.

Наличие точной информации об уровнях загрязнения, а также о затратах и продолжительности контроля или очистки может значительно снизить риск, связанный с владением имуществом, подверженным экологическому риску [19].

Доктор Филлип Митчелл [20] представляет концептуальную модель «ожидаемой дисконтированной стоимости» для оценки ущерба имуществу в момент обнаружения загрязнения, а также в любой точке траектории стоимости.

С применением соответствующих рыночных данных и вероятностного анализа модель дает процент потерь от базовой стоимости для загрязненных объектов недвижимости. Учитывая неопределенность этапа оценки во время первоначального обнаружения, Митчелл отмечает, что недвижимость, как правило, не подлежит продаже в течение этого времени, но более продаваема и с меньшей скидкой на этапе восстановления или текущем.

Как показано в матрице DC, возможные причины, по которым недвижимость может оказаться непригодной для продажи по любой цене, связаны не только с проблемами использования (потеря арендной платы), но и с требуемым фактором неопределенности, стимулом проекта, возможным сопротивлением рынка (остаточная стигматизация Митчелла) и сложностью количественной оценки этих рисков перед продажей недвижимости. полностью охарактеризован.

Митчелл указывает, что наибольший экономический ущерб причиняется из-за отсутствия товарного вида и потери дохода от аренды во время оценки и ремонта, а не из-за его состояния после восстановления.

 

Стадия восстановления

 

Если требуется ремонт, он проводится на этом этапе и может включать активные или пассивные восстановительные работы, реконструкцию, профилактические строительные мероприятия и так далее.

 

Затраты на восстановление

 

Затраты являются наиболее очевидными из всех девяти квадрантов матрицы постоянного тока. Это затраты, связанные с устранением любого загрязнения. Даже если затраты восстановления известны, продать недвижимость может быть трудно, даже со скидкой. Приемлемый уровень восстановления определяется законами и нормативными актами, которые

 

… по сути, это набор экологических строительных норм, которые определяют «типичные» затраты восстановительных работ. [21]

 

Эти строительные нормы и правила часто принимают форму утвержденного и финансируемого Плана действий по исправлению положения (Remedial Action Plan, RAP).

Хотя страхование, как правило, решает проблемы риска, целесообразно оценивать страхование как статью затрат, поскольку это могут быть прямые расходы из собственных средств. Это справедливо для всех трех этапов жизненного цикла восстановления.

Роддевиг обсуждает использование экологического страхования для снижения рисков на всех трех этапах [22]. Рассматривая неопределенность, связанную с оцененными затратами на очистку, он говорит:

 

Они могут сильно варьироваться в зависимости от уровня завершенной экологической оценки объекта.

Однако даже на объектах, которые были тщательно протестированы и имеют точные оценки затрат на очистку, все еще может существовать некоторый риск того, что восстановительные работы обойдутся дороже, чем даже самая лучшая оценка [23].

 

Использование страхования для покрытия неопределенности, связанной с экологической оценкой и восстановлением, является относительно новым, но эффективным инструментом управления рисками.

Роддевиг отмечает, что он может быть применен для покрытия предполагаемых затрат на очистку и перерасхода средств, неопределенности стандартов очистки агентства и миграции за пределы объекта из-за типа используемого метода восстановления (страхование предельных затрат на очистку).

Другие риски, которые может покрыть страхование, включают возможные судебные разбирательства по поводу обеззараживания, уменьшения стоимости имущества и претензий третьих лиц к здоровью.

С тех пор как была опубликована статья Роддевига, эти правила, а также снижение затрат ущерба природным ресурсам (natural resource damages, NRD) и прерывание бизнеса становятся все более распространенными.

Использование политики юридической ответственности за загрязнение окружающей среды (pollution legal liability, PLL) для покрытия неизвестного загрязнения, выходящего за рамки RAP, также становится отраслевым стандартом.

 

Использование на стадии восстановления

 

Использование на стадии восстановления включает в себя любые сбои в работе во время любых необходимых восстановительных работ. Перерыв в использовании на этапе восстановления — обычное явление, которое может привести к потере полезности и/или дохода, а также к возможным ограничениям использования части участка из-за восстановительных работ.

Скотт Аренс обсуждает это следующим образом:

 

Если работы, которые необходимо завершить, сделают недвижимость непригодной для сдачи в аренду на какой-то период, покупатели рассмотрят дополнительный коэффициент вакантности [стадия восстановления — вопрос использования]. Для объектов, занимаемых собственниками, следует учитывать альтернативные расходы на аренду. Используя оценки сроков строительства и арендных ставок, … цифра может быть выведена разумно [24].

 

Кроме того, на бывшие промышленные объекты могут распространяться определенные ограничения.

Различные штаты устанавливают ограничения на передачу правового титула, если только не будут приняты обязательства по корректирующим действиям, что может сделать девелопмент неосуществимым с точки зрения выхода и сроков [25].

Агентствам нужны финансовые гарантии того, что это будет сделано. Вопросы, которые следует рассмотреть, среди прочего, включают затраты финансирования аккредитива или облигации и условия освобождения от обязательства [26].

 

Риск на этапе восстановления

 

Риски восстановления включают:

• проектный стимул для покупателя приобрести недвижимость, которая оценена, но еще не восстановлена,
• предполагаемый риск для владельцев недвижимости, не являющихся источником, и смежных или ближайших объектов,
• непредвиденные обстоятельства покупателя или скидка, необходимая для принятия риска перерасхода средств на восстановление, и
• риск задержек, вызванных затянувшимся процессом утверждения регулирующими органами или длительным периодом ремонта.

Аренс отмечает, что на этом этапе покупателям может потребоваться предпринимательский стимул или вознаграждение за потраченное время, хлопоты и риск, связанные с управлением работой [27].

В зависимости от природы загрязняющего вещества — нефтепродуктов по сравнению с другими продуктами, не относящимися к нефтяному топливу, и знакомства экспертов с этим конкретным процессом устранения, стимулирование проекта может быть номинальным или значительным:

 

… учитывая определенный уровень знаний, может быть очень большой разброс в возможных затратах на устранение, что приводит к еще большим рискам и неопределенности.

Часто риски и неопределенность приводят к компенсации стоимости, намного превышающей предполагаемые затраты на обслуживание объекта [28].

 

Риск восстановления может со временем снижаться по мере того, как рынок недвижимости становится более удобным благодаря своей способности оценивать затраты на восстановление для конкретных типов экологических рисков в различных условиях. Со временем это часто означает снижение риска, вызванного неопределенностью в отношении методов восстановления и затрат [29].

Если объект недвижимости имеет утвержденный и профинансированный RAP, риск может еще больше уменьшиться.

Когда затраты на восстановление передаются третьей стороне и больше не является ответственностью продавца или покупателя, риск, влияющий на стоимость, все равно может возрасти.

Исследование доктором Аланом Райхертом домов в Юнионтауне, штат Огайо, на участке Суперфонда [30] выявило значительные скидки (уменьшающиеся по мере удаления от свалки) в предварительно восстановленном состоянии, что, скорее всего, произошло из-за большого числа местных жителей, которые скептически относятся к тому, что план рекультивации на месте когда-либо будет реализован [31].

Несмотря на возможность подключения к городскому водоснабжению для получения чистой питьевой воды, на этапе восстановления существовал значительный предполагаемый риск для владельцев прилегающей и ближайшей недвижимости. Риск на этапе восстановления в значительной степени определяется любыми затратами или материальным воздействием на имущество.

 

Стадия после восстановления

 

Исторически загрязненная недвижимость может иметь продолжающиеся проблемы или последствия. Если это так, то на данном этапе отражаются факторы после восстановления, основанные на фактических данных, изложенных на предыдущих этапах.

 

Текущие расходы

 

Затраты на мониторинг скважин, программы добычи и ремонта, страхование и возможную ответственность перед третьими лицами (штрафы агентства, токсичные правонарушения в результате исков третьих лиц и т.д.) считаются текущими расходами.

Различные уровни «чистоты», определяемые надзорными органами (т.е. программами корректирующих действий, основанными на риске), влияют на возможную потерю стоимости недвижимости. Однако это может быть смягчено путем перекладывания затрат и рисков на другую сторону в форме страхования или возмещения ущерба.

 

Текущее использование

 

Текущее использование — это любое текущее изменение в использовании или наилучшем использовании объекта недвижимости.

Обсуждая влияние ограничений на использование на последующее состояние восстановленного участка, Уилсон утверждает:

 

Экологический риск может привести к изменению наиболее эффективного использования.

В одном случае участок имел неизменное наиболее эффективное использование «… для девелопмента лёгких промышленных объектов» и был оценен в 1,75 доллара за квадратный фут. Однако, поскольку это место было бывшим полигоном твердых бытовых отходов, проблемы с оседанием грунта и образованием газообразного метана увеличили бы затраты на строительство для достижения такого максимального и наилучшего использования настолько значительно, что было бы указано совершенно другое наиболее эффективное использование.

Было определено, что наиболее выгодное использование — для «… хранения на открытом воздухе», а оцененная стоимость составила 0,75 доллара за квадратный фут.

Разница в 1,00 доллара за квадратный фут — это стоимость ограничения на использование, вызванного наличием экологического риска [32].

 

Аренс также заявляет:

 

При изменении использования значительная часть потерь может быть отнесена на счет этого изменения, которое является косвенным результатом проблемы.

Использование этих продаж для получения стигматизации часто приводит к высоким оценкам стигматизации [33].

 

Стоимость может уменьшаться, но на самом деле это проблема «использования», а не «стигматизации» — различие, которое четко проводится в матрице DC.

Уровень восстановления, связанный с очисткой, основанной на оценке риска, как указано в RAP, оказывает существенное влияние на наиболее эффективное использование — т.е. существующее использование не соответствует RAP, что приводит к замене жилого использования на коммерческое в состоянии после устранения загрязнения. Это часто становится источником судебных разбирательств.

Однако, если наиболее эффективное использование исходного объекта — коммерческое/розничное, но на такие виды использования, как сельское хозяйство, жилые помещения или детские сады, налагаются ограничения («маловероятные альтернативные виды использования» [34]), основанные на требуемом уровне восстановления, возникает вопрос о том, какое влияние на самом деле оказывает ограничение на стоимость.

 

Текущий риск

 

Этот сектор в матрице DC является наиболее непонятым разделом и требует расширенного обсуждения. Текущий риск связан с периодом после восстановления, который называется «сопротивлением рынка». Это тип риска, который предположительно может существовать в результате загрязнения в прошлом, хотя имущество было очищено до уровня, приемлемого для государственных норм.

Доктор Алан Райхерт отмечает:

 

… стигматизация, в конечном счете, является проблемой восприятия. Общественное восприятие часто нелогично, и, безусловно, его нелегко изменить [35].

 

Между тем, Аренс отмечает:

 

Стигматизация определяется как скидка, получаемая в результате плохой репутации объекта недвижимости из-за того, что он когда-то был дефектным. Это скидка, которую требуют покупатели в отношении объектов недвижимости, в истории которых не было проблем [36].

 

Стигматизация определяется как нечто, что умаляет характер или репутацию. Применительно к недвижимости стигматизация относится к неосязаемому психологическому воздействию на стоимость или конкурентоспособность из-за повышенного риска или неопределенности будущего [37].

Экологическая стигматизация — это

 

… неблагоприятное воздействие на восприятие рынком стоимости имущества, содержащего экологический риск, даже после того, как затраты на очистку были израсходованы или учтены при оценке стоимости [38].

 

Доктора Уильям Киннард-мл. и Элейн Ворзала [39] определили два типичных источника стигматизации как «неопределенность и риск снижения стоимости имущества» [40] либо после необходимых восстановительных работ на месте, либо из-за близости к предполагаемому источнику загрязнения за пределами объекта.

Доктор Томас Джексон [41] фокусируется на сопротивлении рынка в том, что касается промышленных объектов после рекультивации в Южной Калифорнии. Он использует подход сравнения продаж и его расширение — множественный регрессионный анализ — к исходным объектам недвижимости, чтобы прийти к выводу, что цена продажи загрязненных объектов аналогична цене продажи незагрязненных объектов. Джексон, обсуждая сопротивление рынка, отмечает:

 

Влияние этих предполагаемых рисков было названо стигматизацией, но точнее было бы охарактеризовать его более просто как дополнительный инвестиционный и кредитный риск из-за загрязнения окружающей среды [42].

 

Что касается подхода сравнения продаж, он утверждает:

 

Наиболее значимой переменной, которую следует учитывать, является статус восстановления объекта недвижимости.

То есть экологическое состояние сопоставимого объекта недвижимости было бы аналогичным с точки зрения статуса восстановления (до [стадии ассессмента], во время [стадии восстановления] или после восстановления во время продажи [стадия после восстановления]) [43].

 

Это утверждение отражает идею о том, что чем больше неопределенности, тем больше риск.

В рамках статистического анализа Джексон утверждает:

 

Переменной, представляющей наибольший интерес для основного исследовательского вопроса, является экологическое состояние объекта недвижимости на дату продажи [44].

 

Оценщик должен определить, какое место объект недвижимости занимает в матрице DC, а затем использовать в анализе согласованные рыночные данные.

Джексон продолжает фокусировать этот метод, используя только исходные объекты в текущем состоянии после рекультивации, и приходит к выводу, что они существенно не отличаются по цене продажи по сравнению с другими незагрязненными промышленными объектами. Это согласуется с выводами других исследователей [45].

В другой статье Джексона он утверждает, что количественная оценка риска связана со сложностями измерения восприятия участников рынка [46].

В более ранней статье Джексон и доктор Джеймс А. Чалмерс сосредоточили внимание на ожиданиях кредиторов и инвесторов, о чем свидетельствует общая ставка капитализации [47].

Как правило, чем больше неопределенность, тем выше необходимая доходность, тем ниже значение и тем больше снижение стоимости из-за загрязнения [48].

Джексон отмечает:

 

… факторы окружающей среды должны анализироваться на основе конкретного объекта недвижимости. [Это включает в себя] уровни характеристики загрязнения; нормативный статус объекта, затраты и продолжительность восстановительных работ; утверждения и финансирование плана восстановительных работ; влияние на использование объекта во время восстановительных работ; наличие компенсации со стороны финансово обоснованных ответственных сторон; и любое использование объекта после закрытия ограничения [49].

 

Из-за потенциального постепенного уменьшения стигматизации сопротивление рынка может быть как долгосрочным, так и краткосрочным. Недавнее исследование показало, что различные свойства асбеста не оказали никакого сопротивления рынку [50].

Сандерс обсуждает временный риск:

 

Кто-то может возразить, что если остаточная потеря стоимости или стигматизация в конечном итоге исчезнут, то такую потерю следует рассматривать как временную и, следовательно, не подлежащую компенсации … рыночная стоимость (и ее уменьшение) измеряется в определенный момент времени.

Тот факт, что произошел реальный ущерб, более важен, чем спекулятивное предположение о том, что владелец может в конечном итоге возместить полную стоимость имущества (т.е. имущество, проданное до истечения ожидаемого периода возмещения, понесет потерю в стоимости, несмотря на тот факт, что остаточное клеймо может перестать влиять на стоимость в любой момент). когда-нибудь в будущем) [51]

 

Сопротивление рынка может контролироваться, устраняться или передаваться другим лицам с помощью финансовых механизмов, таких как возмещение ущерба, экологическое страхование, личные или корпоративные гарантии и программы обеспечения стоимости (value protection program, VAP), среди прочего.

VAP, также известная как программа защиты стоимости (VPP), представляет собой упреждающий план, направленный на снижение беспокойства владельца недвижимости по поводу возможной потери стоимости из-за неблагоприятных условий.

Уильям Раскин, эсквайр, определил VAP как контракт, который может содержать обещание, что со временем домовладелец будет обеспечен, если продаст свой дом. Это включает в себя стимулы для нынешних владельцев и/или потенциальных владельцев повысить привлекательность проживания в пострадавшем сообществе [52].

Применение VAP в значительной степени зависит от того, привело ли загрязнение окружающей среды к падению стоимости недвижимости или может привести к значительному сбою в девелопменте. Организация может рассмотреть возможность его использования, если она видит значительную экономию средств по сравнению с потенциальными затратами на агрессивный судебный процесс

По словам Дэвида Стронга, Kodak разработала и внедрила программу защиты стоимостей Kodak в 1988 году [53].

Программа была разработана в ответ на возможное загрязнение грунтовых вод под ее штаб-квартирой в Рочестере, штат Нью-Йорк.

Объект Kodak располагался непосредственно рядом с жилым районом среднего класса. Kodak отреагировала на возмущение сообщества — страх перед возможной болезнью и потерей стоимости имущества — проведением «принципиальных переговоров» [54] и VAP.

Первоначальным приоритетом было открытие линий связи внутри сообщества с местным информационным центром. Компания Kodak выявила целый ряд существенных проблем и, установив, что загрязнение представляет минимальный риск для здоровья, провела разъяснительную работу среди населения.

Реагируя на опасения соседей по поводу возможной потери стоимости их крупнейшего объекта инвестирования — их домов, компания Kodak выявила около 710 домовладельцев, которые имели право на получение льгот в зависимости от близости их домов к исходному объекту недвижимости.

В VAP определены шесть областей оказания помощи:

• Гарантии от потери стоимости имущества
• Субсидии по ипотечным кредитам под низкие проценты
• Гранты и ссуды на улучшение жилищных условий под низкие проценты
• Расходы на переезд для домовладельцев, решивших переехать
• Льготы по аренде

Этот VAP был очень успешным в умиротворении сообщества, поддержании доброй воли и корпоративной репутации, стабилизации стоимости недвижимости и избежании крупного судебного процесса. Компания Kodak сочла эту экономию средств значительной.

Хотя страхование обсуждалось ранее, оно также может быть механизмом передачи рисков для смягчения неопределенности в рамках той части анализа ипотечного капитала, которая принадлежит кредитору.

Хотя поправки 1996 года к CERCLAS, см. 42 U.S.C. [раздел] 9601(20)(f), во многом способствовали решению вопросов ответственности кредиторов, связанных с загрязненным имуществом, многие кредиторы все еще нервничают по поводу финансирования сделки, связанной с поврежденным имуществом. По этой причине несколько страховщиков предлагают страховые полисы обеспеченных кредиторов, предназначенные для защиты кредитора от экологических обязательств, которые могут возникнуть во время погашения кредита и распоряжения имуществом в случае обращения взыскания или неисполнения обязательств по кредиту [55].

 

Методики оценки ущерба

 

В книге «Ущерб недвижимому имуществу» излагаются основные методики оценки ущерба, причиняемого состоянием.

Киннард и Ворзала в своей статье также обобщают методы оценки недвижимости, подверженной воздействию окружающей среды, и сравнивают их с подходами оценщиков [56].

Как правило, принятые методологии подпадают под подходы, основанные на затратах, сравнении продаж или доходах.

Затратный подход суммирует «затраты», а затем вычитает их из базовой стоимости, чтобы получить обесцененную стоимость. Как и большинство обычных оценок, этот подход обычно не является основным.

Подход сравнения продаж обычно включает такие методы, как сопоставление, тематические исследования и регрессионный анализ, которые поддерживают процентное вычитание из неизмененной стоимости объекта.

Наконец, доходный подход может быть применен путем выделения различий в доходах, вакансиях и расходах и корректировки нормы доходности (риска) для оценки обесцененной текущей стоимости по сравнению с базовым значением.

В отношении объектов недвижимости, приносящих доход, Джексон применяет процедуру Эллвуда и модифицированный анализ DCF.

Соответствующие корректировки рисков, полученные в результате опросов инвесторов и кредиторов в отношении экологической истории исследуемого объекта недвижимости или путем извлечения информации из продаж сопоставимых загрязненных объектов недвижимости, вводятся в модель ипотечного кредитования. Это приводит к скорректированному набору ставок дохода и капитализации доходности, которые отражают риски, связанные с загрязнением, и могут быть использованы для оценки стоимости имущества и уменьшения его стоимости по сравнению с неизменным базовым состоянием [57].

Это разумный метод измерения уменьшения как изменения в компонентах, составляющих общую ставку капитализации.

Исследование Джексона наглядно показывает, как изменение соотношения кредита к стоимости и увеличение доходности собственного капитала приводит к снижению стоимости недвижимости в целом ряде случаев. Однако оценщик должен был бы включить дополнительные данные, относящиеся к вертикальному риску (например, изменения арендной платы, вакантных площадей или расходов), при расчете соответствующего NOI.

Роддевиг предлагает еще один практический подход к определению доли сопротивления рынка недвижимости [58].

Он предлагает использовать актуальные котировки страховых брокеров по данному предмету и изучить страховые случаи. Однако Роддевиг предупреждает, что может возникнуть дополнительное сопротивление рынка, которое следует проанализировать с использованием тематических исследований окружающей среды.

Статистические обследования и анкетные опросы также являются инструментами, которые могут быть использованы для оценки сопротивления рынка. Статистику можно определить как «науку о сборе, классификации, представлении и интерпретации числовых данных» [59].

Хотя статистические обследования не являются основной методологией, используемой в сфере оценки, они могут быть достоверными. Роддевиг дает представление о подходящем способе проведения статистического обследования, который обычно, но не всегда, включает в себя использование обследования в качестве вторичной поддержки для выводов [60].

Опросы должны представлять вопросы в объективной и непредвзятой форме, включая достаточно информации, чтобы помочь респонденту дать обоснованный ответ.

Обследования могут играть ограниченную роль в некоторых типах заданий, связанных с загрязненным имуществом, но сбор и анализ данных о продажах и рынке останутся центральным методом оценки воздействия стигматизации, если таковая имеется, на недвижимость, пострадавшую от загрязнения или других форм экологического риска [61].

Роддевиг изложил основополагающее дело федерального суда «Zippo Mfg. Co. v. Rogers Imports, Inc.» [62] о проведении статистических обследований.

В целом, достоверность статистических обследований включает в себя доказательства того, что совокупность определена должным образом и из неё выбрана репрезентативная выборка.

Вопросы должны быть четкими и не наводящими на размышления.

Интервьюеры должны быть компетентными и следовать разумным процедурам.

Информация должна быть представлена точно, данные должны быть проанализированы в соответствии с приемлемыми статистическими принципами, и объективность процесса должна быть гарантирована.

 

Заключение

 

Матрица DC — это полезный и практичный инструмент для систематизации множества вопросов, которые сопровождают анализ недвижимости, пострадавшей от воздействия окружающей среды. Фокусируясь на одном квадранте за раз, можно получить более четкий анализ. Кроме того, матрица DC помогает отклонить аргументы в пользу предположения о грандиозном снижении стоимости, основанном больше на эмоциях, чем на обоснованном анализе недвижимости.

Кроме того, матрица DC проясняет часто сбивающую с толку тему стигматизации. Матрица DC более точно определяет стигматизацию как риск, который затем подразделяется на три типа риска в зависимости от того, на какое место в жизненном цикле восстановления попадает загрязненное имущество.

Оценочный риск, или фактор неопределенности, обычно устраняется после оценки ущерба окружающей среде.

Риск восстановления, или проектный стимул, включает в себя непредвиденные расходы покупателя или скидку, необходимую для принятия риска задержки и возможного перерасхода средств, а также вознаграждение за потраченное время, проблемы и риск, связанные с управлением восстановительными работами. Это может также включать предполагаемый риск для соседних объектов, которые не загрязнены. Сохраняющийся риск, или сопротивление рынка, включает в себя сохраняющееся восприятие после завершения восстановительных работ. Однако, применяя механизмы передачи рисков, такие как экологическое страхование и возмещение ущерба, или достигая таких этапов, как письмо NFA, этот тип риска может быть значительно снижен или устранен.

 

 

Ссылки

 

Appraisal Institute. Technical Report: Measuring the Effects of Hazardous Materials Contamination on Real Estate Values: Techniques and Applications (Chicago: Appraisal Institute, 1992).

Colangelo, Robert V. and Ronald D. Miller. Environmental Site Assessments and Their Impact on Property Value: The Appraiser’s Role (Chicago: Appraisal Institute, 1995).

Dennison, Mark S. Brownfields Redevelopment: Programs and Strategies for Rehabilitating Contaminated Real Estate (Rockville, Maryland: Governmental Institutes, 1998).

Government Institutes. Environmental Law Handbook, 15th Ed. (Rockville, Maryland: Governmental Institutes, 1999).

Lee, C. C. Environmental Engineering Dictionary, 3rd Ed. (Rockville, Maryland: Governmental Institutes, 1998).

Mahmood, Arshud. Site Investigation, Remediation, and Closure: A Simplified Guide for Environmental and Real Estate Professionals (Rockville, Maryland: Government Institutes, 1998).

Patnaik, Pradyot. A Comprehensive Guide to the Hazardous Properties of Chemical Substances, 2nd Ed. (New York: John Wiley & Sons, Inc., 1999).

Ritchie, Ingrid and Stephen J. Martin. The Health Home Kit (Chicago: Real Estate Education Company, 1995).

[1] Орелл К. Андерсон (Orell C. Anderson), MAI, является принципалом компании Bell Anderson & Sanders LLC в Лагуна-Бич, Калифорния. Он специализируется на вопросах снижения стоимости, включая загрязнение окружающей среды, принудительный выкуп, состояние почвы и строительные дефекты. Г-н Андерсон был техническим консультантом на нескольких семинарах Appraisal Institute, включая экологические вопросы, неблагоприятные условия, раскрытие информации о недвижимости, а также техническим консультантом и автором книги «Ущерб недвижимости». Он получил степень магистра в Калифорнийском государственном университете в Лонг-Бич и степень бакалавра в Университете Бригама Янга.

[2] Anderson O.C. (2001), Environmental Contamination: An Analysis in the Context of the DC Matrix, Appraisal Journal, Jul 1, https://www.thefreelibrary.com/Environmental+Contamination%3a+An+Analysis+in+the+Context+of+the+DC…-a078238410 , https://www.jurispro.com/files/articles/OrellAndersonArticle1.pdf

[3] Randall Bell, Real Estate Damages: An Analysis of Detrimental conditions (Chicago: Appraisal Institute, 1999): 8-15. Also see Randall Bell, «The Impact of Detrimental Conditions on Property Value,» The Appraisal Journal (October, 1998): 380-391.

[4] Mark Dotzour, «Groundwater contamination and Residential Property Values,» The Appraisal Journal (July, 1997): 279-285.

[5] Ibid., 283.

[6] John D. Dorchester, Jr., «The Federal Rules of Evidence and Daubert: Evaluating Real Property Valuation Witnesses,» The Appraisal Journal (July, 2000): 306.

[7] Richard J. Roddewig, «Temporary Stigma: Lessons from the Exxon Valdez Litigation,» The Appraisal Journal (January, 1997): 100.

[8] Bell, 128-129.

[9] Peter M. Sandman, PhD, Responding to Community Outrage: Strategies for Effective Risk Communication, (Fairfax, VA: American Industrial Hygiene Association, 1993).

[10] Robert A. Simons, «The Effect of Pipeline Ruptures on Noncontaminated Residential Easement-Holding Property in Fairfax County,» The Appraisal journal (July, 1999): 255-263.

[11] Michael V. Sanders, «Post-Repair Diminution in Value from Geotechnical Problems,» The Appraisal Journal (January, 1996): 63.

[12] Ibid., 60.

[13] Robert A. Simons and Arthur Sementelli, «Liquidity Loss and Delayed Transactions with Leaking Underground storage Tanks,» The Appraisal Journal (July, 1997): 256.

[14] Richard J. Roddewig, «Contaminated Properties and Guide Note 8: Questions, Answers, and Suggestions for Revision,» The Appraisal Journal (January, 1998): 99—105.

[15] Ibid., 100.

[16] Ibid., 102.

[17] Sanders, 60.

[18] Dotzour, 280.

[19] Richard J. Roddewig, «Stigma, Environmental Risk and Property Value: 10 Critical inquiries,» The Appraisal Journal (October, 1996): 381.

[20] Phillips. Mitchell, «Estimating Economic Damages to Real Property Due to Loss of Marketability Rentability and Stigma,» The Appraisal Journal (April, 2000): 162-170.

[21] Albert R. Wilson, «Emerging Approaches to Impaired Property Valuation,» The Appraisal Journal (April, 1996): 161.

[22] Richard J. Roddewig, «Using the Cost of Environmental Insurance to Measure Contaminated Property Stigma,» The Appraisal Journal (July, 1997): 304-308.

[23] Roddewig, 304.

[24] Scott B. Arens, «The Valuation of Defective Properties: A Common Sense Approach,» The Appraisal Journal (April, 1997): 144.

[25] Brent C. Anderson, «Valuation of Environmentally Impaired Properties,» Natural Resources & Environment (Fall, 2000): 102-103.

[26] Ibid., 103.

[27] Arens, 145.

[28] A. Wilson, 170.

[29] Roddewig (October, 1996), Ibid.

[30] Alan Reichert, «The Persistence of Contamination Effects: A Superfund Site Revisited,» The Appraisal Journal (April, 1999): 126-13S.

[31] Ibid., 135.

[32] A. Wilson, 161.

[33] Arens, 146.

[34] Donald C. Wilson, «Highest and Best Use: Preservation Use of Environmentally Significant Real Estate,» The Appraisal Journal (January, 1996): 85.

[35] Reichert, 135.

[36] Arens, 144.

[37] Sanders, 60.

[38] Richard J. Roddewig, «Classifying the Level of Risk and Stigma Affecting Contaminated Properties,» The Appraisal Journal (January, 1999): 99.

[39] William N. Kinnard, Jr. and Elaine M. Worzala, «How North American Appraisers Value Contaminated Property and Associated Stigma,» The Appraisal Journal (July, 1999): 269-279.

[40] Ibid., 269.

[41] Thomas O. Jackson, «The Effect of Previous Environmental Contamination on Industrial Real Estate Prices,» Excerpt from Papers and Proceedings (Appraisal Institute Valuation 2000, July 2000): 59-69.

[42] Ibid., 201.

[43] Ibid., 204.

[44] Ibid., 209

[45] Richard A. Neustein and Randall Bell, «Diminishing Diminution-A Trendin Environmental stigma,» Environmental Claims journal (11:1 , 1998): 47-59.

[46] Thomas O. Jackson, «Mortgage-Equity Analysis in Contaminated Property Valuation,» The Appraisal Journal (January 1998): 46.

[47] James A. Chalmers and Thomas 0. Jackson, «Risk Factors in the Appraisal of Contaminated Property» The Appraisal journal (January- 1996): 44-58

[48] Jackson, 47.

[49] Ibid., 48.

[50] Roddewig, 97.

[51] Sanders, 64.

[52] William Ruskin, «The Use of Principled Negotiation’ in Resolving Environmental Disputes,» American journal of Trial Advocacy (Summer, 1993): 225-244.

[53] David Strong, «Value Assurance Program Symposium,» The University Club, PricewaterhouseCoopers, New York, April 1999, примечания автора. Стронг является менеджером Eastman Kodak по связям с соседями в регионе Рочестер с 1988 года и членом первоначальной команды Kodak VAP.

[54] Roger Fisher and William Ury Getting To Yes: Negotiating Agreement Without Giving In, 2nd ed., (58, Bruce Patton ed., 1991).

[55] Anna Amarandos and Diana Strauss, «Environmental Insurance as a Risk Management Tool,» Natural Resources & Environment (Fall, 2000): 90

[56] Kinnard and Worzala, 269-279.

[57] Jackson, 55.

[58] Roddewig, 307-308.

[59] Johnson, Robert Russell, Elementary Statistics 4th Ed, (Boston: Duxbury Press, 1984)

[60] Richard J. Roddewig, «Junk Science, Environmental Stigma, Market Surveys, and Proper Appraisal Methodology: Recent Lessons from the Litigation Trenches,» The Appraisal Journal (October, 1999): 447-453.

[61] Ibid., 452.

[62] Ibid., 452.