Введение
Основы доказательственной оценки достаточно подробно изложены в [1], [2]. Там же представлены принципы и примеры использования метода количественных корректировок сравнительного подхода, которые основываются на предварительном анализе рынка с помощью корреляционного – кластерного анализа. При этом в ходе анализа выбираются и обосновываются такие объекты – аналоги, которые не требуют корректировок. Достаточность количества таких объектов – аналогов показывается с помощью коэффициента ранговой корреляции Спирмена.
Между тем, это возможно отнюдь не всегда. Ситуация оценки может диктовать необходимость корректировки цен (удельных цен), арендных плат (ставок аренды) и т.д. части и даже всех объектов – аналогов на те или иные различия с объектом оценки. Таковая необходимость может быть как очевидной, так и следовать из анализа рынка.
При этом вопрос о том, как определять корректировки на основе рыночных данных и какое количество объектов – аналогов требуется для доказательственной оценки с данном случае пока оставался за пределами обстоятельного рассмотрения.
Данная статья призвана заполнить этот пробел. Как будет показано, на вопрос о минимально – необходимом количестве объектов – аналогов можно ответить полностью обоснованно и определённо. Однако, универсального ответа, применимого ко всем ситуациям оценки не существует, мы выделяем:
- требования по однородности и корреляции данных, без которых говорить о достоверности результата оценки говорить нельзя в принципе;
- три варианта
используемых объектов – аналогов:
- ни один из объектов – аналогов не требует корректировок,
- все объекты – аналоги требуют корректировок,
- одна часть объектов – аналогов не требует корректировок, а вторая часть объектов – аналогов требует корректировок.
Под объектами – аналогами здесь и далее мы понимаем объекты, обоснованно используемые оценщиком в оценке.
Обоснование своих выводов мы строим на основе детального анализа ретроспективы изучения этого вопроса в американской методологии оценки, дополняя его собственными многолетними практическими наработками.
Нормативно — методологические требования
В соответствии с п. 9 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)»
Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки.
В соответствии с п. 22 а) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»:
… сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений
Близкие к этим требованиям положения содержатся и в американских Uniform Standards of Professional Appraisal Practice и фундаментальной The Appraisal of Real Estate.
Актуальная версия Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) [3] содержат требования к достаточности информации, использованной в оценке. В частности, Правило 1 — 4, Подходы к оценке, и Правило 2 — 1, Общие требования к отчёту, соответственно, устанавливают, что
При выполнении оценки недвижимости оценщик должен собирать, проверять и анализировать всю информацию, необходимую для получения достоверных результатов оценки.
Каждый письменный или устный отчет об оценке недвижимости должен: … (b) содержать достаточную информацию, позволяющую предполагаемому пользователю (пользователям) оценки правильно понять отчет …
Однако, дальнейшей конкретизации в USPAP не содержится.
В The Appraisal of Real Estate [4], 15 издание, Глава 20. Подход Сравнения продаж, также утверждается, что в оценке сравнением обязательно должно быть использовано «достаточное количество» недавних сделок:
Подход сравнения продаж [5] применим к большинству типов объектов недвижимости, когда имеется достаточное количество недавних надежных сделок, позволяющих определить структуру стоимости или тенденции на рынке. …
Подход сравнения продаж применим при наличии достаточного количества данных о последних рыночных сделках.
Существенно, что при отсутствии «достаточного количества данных о последних рыночных сделках» подход сравнения продаж применять нельзя, и надо использовать иные подходы и методы оценки:
Если продажи не будут найдены, оценщикам, возможно, придется использовать другие подходы к оценке …
То есть оправдать использование сравнительного подхода в условиях, когда достаточного количества сопоставимых объектов нет, или вернее – в отчёте об оценке не показана его (количества) достаточность, невозможно. Это будет являться прямым нарушением требований Федеральных стандартов оценки, приведённых выше. Более того, по мнению автора, в данном случае применимыми могут стать уже нормы уголовного права.
При этом надо учитывать, что при оппонировании отчёту (рецензировании отчёта) об оценке, в котором достаточность количества объектов – аналогов не показано, полностью возможно доказательство от противного – формальная демонстрация недостаточности количества объектов – аналогов, использованных в оценке, т.е. демонстрация нарушений требований п. 9 ФСО III и п. 22 а) ФСО № 7.
Однако, далее полностью логичным является вопрос: «Какое количество сопоставимых объектов является минимально достаточным для того, чтобы сравнительный подход к оценке и сама оценка (которая вполне может быть основанной именно на сравнительном подходе)?»
Обычным ответом на этот вопрос в российской профессиональной оценочной среде отвечают, что «Ответа на этот вопрос нет, и в этом отношении всё определяется «профессиональным суждением» оценщика. Как он сам решит». Но «профессиональное суждение оценщика» отличается от «непрофессионального суждения не оценщика» именно тем, что первое – профессиональное — мнение должно иметь конкретные профессиональные обоснования, а не быть «взятым из ниоткуда», как те ответы, которые представлены в эпиграфе к данной статье.
Тем более, что над ответом на этот вопрос методологи американской оценки работают уже не менее полувека [6]. При этом не только получены вполне конкретные выводы, но и просматриваются некоторые альтернативные пути решения, которые вполне могут быть использованы (и фактически используются автором).
Правильное отношение к методам подхода сравнения продаж и необходимости корректировок
Правильное отношение к методам подхода сравнения продаж заключается в следующем [7].
В случае, если на дату оценки в месте расположения объекта оценки сопоставимые продажи в достаточном для оценки и количественного расчёта необходимых корректировок количестве отсутствуют оценщик должен последовательно осуществить следующие действия:
- расширить географическую область поиска сопоставимых продаж;
- при неудаче расширить ретроспективный период поиска сопоставимых продаж;
- при неудаче использовать метод качественных корректировок.
Возможно также совместное применение методов количественных и качественных корректировок, т.е. корректировки, которые можно осуществить с использованием количественных данных, будут количественными, а те, для которых количественные данные отсутствуют – качественными [8].
Многолетний опыт автора свидетельствует о том, что на практике всегда достаточно первых двух действий, а в подавляющем большинстве случаев достаточно первого действия.
Таким образом, в практике автора никогда не возникало необходимости в использовании метода качественных корректировок, хотя автор никоим образом не отвергает возможность появления таковой необходимости в будущем и не призывает к игнорированию изучения этого метода.
Правильное отношение к необходимости количественных корректировок заключается в том, что, за исключением некоторых очевидных случаев, их нельзя применять на основании априорных знаний и предыдущего опыта, поскольку в месте расположения объекта оценки и на дату оценки рыночная реакция на самые разные факторы может быть иной, чем в ином месте и/или на другую дату.
Поэтому, как мы уже указывали ранее в [9], [10] и др., конкретные факторы, которые реально влияют на стоимость в сегменте рынка объекта оценки, в месте расположения объекта оценки и на дату оценки должны быть проанализированы в процессе анализа рынка и ценообразующих факторов в каждой конкретной оценке.
В подтверждение этого утверждения приведём несколько цитат из 15-го издания The Appraisal of Real Estate.
Оценщики изучают рыночные данные, … чтобы определить, какие элементы сравнения в наборе данных о сопоставимых продажах ответственны за различия в стоимости. …
После исследования и проверки транзакционных данных и выбора соответствующей единицы или единиц сравнения оценщики корректируют цены на любые различия, которые влияют на цены продажи сопоставимых объектов. …
Каждое важное различие между сопоставимыми объектами и объектом оценки, которое может повлиять на стоимость недвижимости, считается элементом сравнения. Каждому элементу сравнения, который, как установлено, влияет на цены продажи на рынке, присваивается строка в сетке корректировок, и общие цены сопоставимых объектов недвижимости или цены за единицу сопоставимых объектов недвижимости корректируются для учета влияния этих различий на стоимость. …
Оценщик определяет элементы сравнения для данной оценки с помощью исследования рынка и подкрепляет эти выводы рыночными данными. …
Рыночные данные, если они будут проанализированы должным образом, позволят определить элементы сравнения в сопоставимых продажах, которые чувствительны к рынку. …
Важно вносить корректировки только в те факторы, которые существенно влияют на процесс принятия решений участниками рынка.
Уместно привести рекомендации из довольно старой статьи Джозефа Х. Грейнджера [11]:
Сопоставимая продажа, оцененная как равная объекту оценки, не обязательно должна быть идентична объекту оценки, она просто рассматривается рынком как равная в целом или эквивалентная. Это часто имеет место при сравнении физических характеристик. Продажа, не совсем совпадающая по размеру или форме, может быть достаточно близка к предмету, чтобы рынок счел ее равной в этих двух отношениях.
Обсудите различия, которые не оказывают влияния на стоимость. Большинство различий между сопоставимыми продажами и объектом продажи обычно попадают в эту категорию. Для рынка они не являются важными различиями. …
Определите те различия между продажами и объектом, которые требуют корректировки при сравнении. Существует множество различий, которые рынок не считает достаточно важными, чтобы на них реагировать.
Последствия корректировок на несущественные ценообразующие факторы очевидны – нарушение логического принципа причинности, ложность аналогии и заведомо недостоверный результат (подробнее об этом говорится ниже).
Сказанное прямо относится к корректировкам и их количеству, которые реально, а не на основе псевдоэкспертных мнений, содержащихся в разного рода «справочниках», «сборниках» и пр. изданиях, соответствуют рыночной реакции на тот или иной ценообразующий фактор (элемент сравнения).
Критика метода корректировок
Несмотря на то, что метод (количественных, в основном, и качественных во вторую очередь) корректировок является основным методом оценки рыночной стоимости, его критика метода корректировок осуществляется давно и постоянно.
В подтверждение процитируем критику из статьи «Остановка цикла «незащищенных» корректировок в подходе прямого сравнения (DCA)» опытного канадского оценщика Джорджа Каннинга [12]:
Несмотря на то, что для реализации DCA существовала отформатированная структура, как «то, что нужно скорректировать», так и сам процесс «корректировок» по-прежнему проблематичны даже сегодня.
Учебники 1960-х годов были основаны на методе парных продаж и в DCA использовали либо процентную, либо долларовую корректировку. Во всех учебниках приводились хорошие примеры корректировок (гипотетические, конечно), которые демонстрировали полезность использования парных продаж. В то же время оценщикам не было доступно никакого другого метода. Значительная критика была высказана по поводу показателей корректировки в процентах или долларах. …
Процедура обучения внесению корректировок была темным коридором, по которому начинающие специалисты в области недвижимости рискнули спуститься. В книгах по оценке говорилось одно, но горькая правда реальности (отсутствие продаж или несопоставимые продажи, которые все равно приходилось использовать) еще больше усугубляла проблему.
Решением по умолчанию было обратиться к своему наставнику. Кандидат вскоре узнал, что реального обоснования корректировок не было, но было интуитивное представление о процессе. Это было основано на «разумности’. Эта позиция «разумности» была подкреплена многолетним опытом работы в сфере недвижимости.
Автор по-прежнему озадачен тем, что принятым методом корректировки является «разумность» без каких-либо доказательств того, была ли корректировка вообще оправдана или если выбранные переменные объясняли разницу между ценами продаж выбранных сопоставимых объектов.
Нет ничего плохого в том, что «разумность» и «интуиция» являются основой для реализации DCA. Однако без DCA, который может проверить достоверность наших интуитивных ощущений и разумность, тогда какой смысл принимать какие-либо решения относительно сопоставимых продаж?
Красноречиво пишет на эту тему и известный американский оценщик и преподаватель Джордж Делл, продвигающий в своей оценочной школе «Оценку на основе доказательств», т.е. практически полностью совпадающую по названию и цели с доказательственной оценкой, которую продвигает автор данной статьи [13]:
Меня учили быть очень осторожным при выборе сопоставимых объектов и внесении корректировок. Быть очень осторожным.
Подобрать сопоставимые объекты было несложно. У нас были правила:
- Мне нужно было всего три!
- Они должны быть в радиусе мили.
- Им должно быть меньше шести месяцев.
- Лучшие из них требовали наименьшего количества корректировок.
- Общая сумма корректировок должна составлять не более 25% брутто, 15% нетто и 10% индивидуально.
Просто и понятно.
Но однажды другой оценщик, который захотел работать в моем офисе, сказал, что он просто вообще не вносил корректировки! Ух ты!
Они выглядели великолепно. Отсутствие корректировок означало, что это был отличный результат! Идеальный. Можно было соблюдать дистанцию, не обращать внимания на возраст старше шести месяцев и хорошо выглядеть.
Вот чему я научился. Стараться хорошо выглядеть, а не быть хорошим. А главное, этого требовали стандарты. Стандарты гласили, что я должен быть правдоподобным, а не надежным.
Так и сегодня. С одной проблемой. Нам не верят. Мы кричим и протестуем. Мы беспристрастны! Мы хорошие. Мы нужны им. Но они нам не верят [14].
Проблема минимально – необходимого количества объектов – аналогов в оценочной практике в России
Такая проблема существует реально и давно. Это можно проиллюстрировать следующими цитатами:
Вечные споры с гос. компаниями рождают очередные вопросы: какое минимальное количество аналогов допустимо для оценки … ? Нас всегда учили, что для сравнительного подхода аналогов должно быть не меньше 3, лучше 5, ну а больше уже перебор. [15]
… Еще во время обучения на оценщика, мой преподаватель сказал: сколько вводишь корректировок + 1. [16]
Количество используемых для расчета стоимости аналогов должно быть не менее трех. Использование более семи аналогов в большинстве случаев нецелесообразно. [17]
… для получения оценки рыночной стоимости с приемлемой на практике «точностью» (неопределенностью) 15 — 20% пяти аналогов недостаточно. [18]
При этом, за исключением последней цитаты, все остальные заявления являются ничем не обоснованными, а обоснование последнего утверждения не выдерживают критики.
Проблемы метода количественных корректировок
На основании вышесказанного можно заключить, что критическими местами метода корректировок являются следующие:
- обоснование выбора сопоставимых объектов:
- обоснование факторов, на которые действительно требуются корректировки;
- обоснование величин этих корректировок;
- обоснование достаточности количества использованных в оценке объектов – аналогов при том или ином количестве осуществлённых корректировок.
Ответы на первые два вопроса мы дали ранее в статьях, процитированных выше – это корреляционно – кластерный анализ рынка с последующим выделением ценового кластера, к которому принадлежит объект оценки, и исследования с помощью критерия Манна — Уитни.
Ответы на третий и четвёртый вопросы обосновываются ниже. Однако, особо отметим, что без изучения ответов на первые два вопроса, ответы на третий и четвёртый могут «повиснуть в воздухе» и не выполнить своё предназначение.
Таким
образом, наш подход является комплексным – ни один из четырёх обозначенных
вопросов не может быть разрешён отдельно от остальных трёх, а их совместное
решение приводит к доказательственному характеру отчёта об оценке и его
результата.
[1] Слуцкий А.А. (2023), Доказательственная оценка залогового имущества. Пример анализа рынка, Банковское кредитование № 5 (111) ; Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка залогового имущества. Анализ ценообразующих факторов с помощью критерия Манна–Уитни, Банковское кредитование, № 1 (113) ; Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка залогового имущества. Доказательственная оценка залогового имущества. Завершающий этап — определение рыночной стоимости ; Банковское кредитование № 2 (114)
[2] Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка. Термины и инструменты статистики, Вопросы оценки, №1
[3] The Appraisal Foundation (2020-2021), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP). Effective January 1, 2020 through December 31, 2021, https://millersamuel.com/files/2021/03/USPAP-Standards-1-4.pdf
[4] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th edition, Chicago: Appraisal Institute
[5] В российском законодательстве об оценке недвижимости американский «подход сравнения продаж» именуется «сравнительным подходом». При этом в него включён метод регрессионного анализа не являющийся в американской оценке общепринятым для индивидуальной оценки (см., The Appraisal of Real Estate, 15th ed.), и относящийся к «экспериментальным и нетрадиционным» методам оценки, предназначенным для решений задач массовой оценки — см Roddewig R.J. (2012), Experimental and Non – Traditional Valuation Methods: Guidenless for Appraisers, Appraisal Institute Annual Meeting, San Diego, California, Aug. 02, https://www.appraisalinstitute.org/assets/1/7/Advanced-Statistical-Methods-in-Real-Estate-Appraisal2.pdf
[6] Об исследованиях на эту тему в иных школах оценки, например, английской (RICS), автору ничего не известно.
[7] The Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15th ed. – цит. соч.
[8] Там же
[9] Слуцкий А.А. (2023), Доказательственная оценка залогового имущества. Пример анализа рынка, Банковское кредитование, № 5 (111)
[10] Слуцкий А.А. (2024), Доказательственная оценка залогового имущества. Анализ ценообразующих факторов с помощью критерия Манна–Уитни, Банковское кредитование, № 1 (113)
[11] Granger J.H. (1996), Writing comparative analyses and correlations, Appraisal Journal, Jul 1, https://www.thefreelibrary.com/Writing+comparative+analyses+and+correlations.-a018685594
[12] Canning G. (2023), Stopping the cycle of ‘unsecured’ adjustments in the DCA, Canadian Property Valuation, Vol. 67 – Book 2, https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/CPV_Book2_2023_RICH.pdf
[13] Dell G. (2023), How Do You Pick Comps? Part I, The Analogue Blog, 01.03.2023, https://georgedell.com/how-do-you-pick-comps-pt-i/
[14] Как видно из совсем недавней – 2023 год — цитаты, в американской оценке также, как и в российской, имеются проблемы, связанные с «неверием» — прим. авт.
[15] Оценщики и эксперты. Профессиональная сеть. Количество аналогов, Анна Ким задала вопрос, 05.02.2013, https://ocenschiki-i-eksperty.ru/question/272-kolichestvo-analogov
[16] Там же, Ольга Петрищева, 04.01.2016, https://ocenschiki-i-eksperty.ru/question/272-kolichestvo-analogov
[17] Карцев П.В. (2015), Рекомендации по подготовке отчетов для оспаривания кадастровой стоимости. Часть 3, livejournal.com, 27.05.2015, https://paul-kartsev.livejournal.com/49448.html
[18] Пущаенко Н.А. (2013), Пять аналогов: это много или мало? Новая оценка: Электронный сборник научных статей, Под общ. ред. Н.П. Баринова, НП СРОО «СПО», http://www.cpa-russia.org/sbornik/
…
Скачать полностью