Наиболее часто используемый (общепринятый) порядок оценки единых объектов коммерческой недвижимости заключается в комбинации доходного и сравнительного подходов:
| Фактический годовой чистый операционный доход объекта оценки | |
| разделить | Ставка капитализации |
| равно | Рыночная стоимость единого объекта недвижимости |
| минус | Рыночная стоимость земельного участка, определённая сравнительным подходом |
| равно | Рыночная стоимость здания |
***
Для повышения надёжности результата оценки [1] альтернативно, дополнительно и независимо можно использовать комбинацию затратного и доходного подходов, как это описывает в своей статье [2], посвящённой особенностям оценки объектов коммерческой недвижимости, построенной на заказ, Дэвид Леннхофф [3].
Объекты коммерческой недвижимости (торговые центры, рестораны, фиттнес – клубы и пр.), построенные на заказ, характерны тем, что они учитывают особые требования заказчика – как правило крупного и крупнейшего сетевого участника рынка, которые только с малой вероятностью могут требоваться иным, таким же крупным или менее крупным участникам рынка, которые при покупке не будут их оплачивать, а вполне возможно будут требовать из устранения. Таким образом, в соответствии с представлениями «широкого» рынка такие объекты обладают признаками функционального устаревания суперадекватности (избыточных улучшений).
***
Леннхофф даёт следующую очень ёмкую характеристику затратному подходу:
Изначально затратный подход кажется многообещающим в качестве метода оценки коммерческой недвижимости, построенной на заказ.
Величина рыночной стоимости права собственности рассчитывается путем прибавления стоимости земли к стоимости улучшений за вычетом обесценений. Все три компонента затратного подхода — затраты нового, обесценение и стоимость земли — могут быть подтверждены надежными рыночными данными.
Однако могут возникнуть проблемы с тем, как получается компонент обесценения.
Величина обесценения оценивается с использованием одного или нескольких из трех основных методов:
- метод экономический возраст — срока службы,
- метод рыночной экстракции,
- метод разбивки.
Метод рыночной экстракции мало применим к коммерческой недвижимости, построенной на заказ, по тем же причинам, по которым неприменим подход сравнения продаж, т.е. из-за отсутствия аналогичных продаж.
Метод разбивки также не особенно практичен.
Наиболее часто используемым методом является метод экономический возраст – срок службы. Проблема с этим методом заключается в том, что оценщики часто выбирают эффективный возраст, равный или близкий к фактическому возрасту, основываясь исключительно на физическом состоянии, и берут общую экономическую продолжительность жизни из опубликованного источника. Для объектов, построенных на заказ, это неизбежно приводит к занижению обесценения, поскольку такие объекты почти по определению обладают характеристиками, за которые рынок в целом не готов платить. …
Ключом к затратному подходу является точное измерение элементов обесценения, таких как функциональное и внешнее устаревание. Часто даже совсем новые объекты страдают от существенного функционального и внешнего устаревания.
При этом
Анализ экономически целесообразной арендной платы — один из самых лучших доступных инструментов для определения величины обесценения. Это помогает объяснить, почему затраты нового или относительно нового объекта недвижимости не приближаются к рыночной стоимости.
Если экономически целесообразная арендная плата выше рыночной, значит, недвижимость имеет устаревание, и затраты нового превышают рыночную стоимость [4].
В методе, описанном Леннхоффом, величина обесценения здания, входящего в состав объекта оценки, по всем причинам определяется, как потери (дефицит) дохода объекта оценки.
***
Далее приведём порядок оценки, состоящий из шести этапов, максимально подробно.
- затратным подходом определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего новое здание
| Удельные затраты замещения нового здания | |
| умножить | Площадь здания |
| равно | Затраты замещения нового здания |
| умножить | Коэффициент предпринимательского стимула (1,00 + Предпринимательский стимул) [5] |
| равно | Затраты замещения нового здания с учётом предпринимательского стимула, но без учёта обесценений по всем причинам |
| плюс | Рыночная стоимость земельного участка, определённая сравнительным подходом |
| равно | Рыночная стоимость единого объекта недвижимости |
- Определяется чистая (не включающая никаких расходов и платежей) экономически целесообразная годовая арендная плата (экономическая рента)
| Рыночная стоимость единого объекта недвижимости | |
| умножить | Ставка капитализации |
| равно | Экономически целесообразная годовая арендная плата (экономическая рента) |
- Определяется чистая (не включающая никаких расходов и платежей) рыночная годовая арендная плата
| Чистая (не включающая никаких расходов и платежей) рыночная ставка аренды | |
| умножить | Площадь здания |
| умножить | Рыночный коэффициент заполняемости (1,00 – Рыночная норма вакансий) |
| равно | Чистая (не включающая никаких расходов и платежей) рыночная годовая арендная плата |
- Чистая (не включающая никаких расходов и платежей) экономически целесообразная годовая арендная плата (экономическая рента) сравнивается с чистой (не включающей никаких расходов и платежей) рыночной годовой арендной платой – определяются годовые потери (дефицит) дохода объекта оценки по всем причинам
| Экономически целесообразная годовая арендная плата (экономическая рента) | |
| минус | Чистая (не включающая никаких расходов и платежей) рыночная годовая арендная плата |
| равно | Годовые потери (дефицит) дохода объекта оценки по всем причинам |
- При их наличии потери (дефицит) дохода капитализируются по ранее использованной ставке капитализации для получения величины обесценения здания, входящего в объект оценки, по всем причинам
| Годовые потери (дефицит) дохода объекта оценки по всем причинам | |
| разделить | Ставка капитализации |
| равно | Обесценение здания, входящего в объект оценки, по всем причинам |
- Определяется рыночная стоимость фактического здания
| Затраты замещения нового здания с учётом предпринимательского стимула, но без учёта обесценений по всем причинам | |
| минус | Обесценение здания, входящего в объект оценки, по всем причинам |
| равно | Рыночная стоимость здания с учётом предпринимательского стимула и обесценений по всем причинам |
В результате получается, что после оценки двумя – общепринятым и альтернативным — методами
- рыночная стоимость земельного участка определена одним подходом (методом), что не требует согласования результатов
- рыночная стоимость здания определена двумя методами, что требует согласования их результатов.
Необходимо иметь в виду то, что в случае, если фактический годовой чистый операционный доход объекта оценки меньше чистой рыночной годовой арендной платы, то объект оценки функционирует хуже среднерыночного уровня и результаты оценки двумя методами будут различаться. При этом очевидно, что в данном случае общепринятый метод даёт более достоверный результат, и итоговый результат должен быть основан на нём.
Кроме того, если в оценке общепринятым методом в качестве фактического годового чистого операционного дохода использована чистая рыночная годовая арендная плата, то результаты оценки двумя методами, очевидно, будут одинаковыми. Однако, это будет отражать взаимозависимость методов, основанных на одном и том же расчётном параметре — чистой рыночной годовой арендной плате, что обнуляет смысл использования одного из методов.
***
Очень существенно, что в приведённом выше методе оценки нет ничего, что категорически (и вообще, как бы то ни было) привязывало бы его исключительно к объектам, построенным на заказ.
В связи с этим, нам представляется, что все приведённые далее обоснования в полной мере применимы в более широком контексте, т.е. ко всем объектам коммерческой недвижимости.
Это, очевидно, повысит как надёжность результата оценки (результат оценки будет получен двумя методами), так и его достоверность.
[1] Более надёжным мы именуем тот результат оценки, которые получен более, чем одним подходом (методом) оценки: «Если аналитик измеряет одну и ту же переменную несколько раз, данные являются надежными, если оценки приблизительно совпадают». См.: Rabianski J.S. (2003), Primary and secondary data: concepts, concerns, errors, and issues, Appraisal Journal, Jan 1, https://www.thefreelibrary.com/Primary+and+secondary+data%3a+concepts%2c+concerns%2c+errors%2c+and+issues….-a096694281
[2] Lennhoff D.C. (2009), You can’t get the value right if you get the rights wrong, Appraisal Journal, Dec 22, https://www.thefreelibrary.com/You+can%27t+get+the+value+right+if+you+get+the+rights+wrong.-a0195426652
[3] Дэвид Леннхофф – в настоящее время всемирно признанный ведущий теоретик, методолог и практик оценки
[4] В соответствии с The Appraisal of Real Estate (The Appraisal Institute) анализ экономически целесообразной арендной платы (экономической ренты) является одним из методов анализа наиболее эффективного использования и преподаётся в составе спец. курса, требующегося для получения звания Member Appraisal Institute (MAI)
[5] Как указывает Леннхофф, «Недостигнутая прибыль будет отражена в оценке обесценения».