Введение

 

В настоящее время метод остатка не является широко применяемым методом оценки земельных участков и — в сочетании с методом выделения для зданий – для оценки объектов капитального строительства.

Причиной этого является упор на оценку стоимости земельных участков сравнительным подходом, что является полностью верным для случая, когда в месте и на дату оценки имеется достаточное количество продающихся вакантных земельных участков — аналогов. Однако, такое состояние дел имеет место далеко не всегда особенно при оценке в условиях сложившейся городской застройки, когда предложений на продажу вакантных земельных участков нужного для оценки разрешённого использования мало или вообще нет. В этих условиях в оценке применяются предложения на продажу земельных участков из иных, слабо сопоставимых или вообще не сопоставимых локаций с корректировкой цен с использованием никак не обоснованных «справочных» корректировок, либо использованием метода распределения с использованием тех же «справочных» корректировок, не имеющих к действительности никакого отношения.

С другой стороны, повысить доверие к методу остатка, свободному от ограничений применения сравнительного подхода можно только путём сопоставления результата оценки методом остатка с результатом оценки того же земельного участка сравнительным подходом, используя сравнительный подход в качестве эталонного метода оценки.

Таким образом можно показать, что в случаях, когда не применим сравнительный подход (эталонный метод), можно утверждать, что можно использовать метод остатка.

Этому вопросу посвящена данная статья, в которой на примере небольшого торгового центра, расположенного в одном из городов «среднего» Подмосковья осуществлена оценка земельного участка под размещение торгового центра сравнительным подходом и методом остатка, а затем с использованием метода выделения для зданий и собственно здания торгового центра.

 

Объект оценки

 

Употребляя здесь термин «торговый центр», мы имеем в виду то, что это торговое здание арендуется несколькими или многочисленными арендаторами, а не одним единственным арендатором (например, продуктовым супермаркетом).

Это входит в противоречие с пониманием «торгового центра» в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (см. далее), в котором «торговый центр» должен иметь площадь, не менее 5 000 кв.м., а всё что меньше именуется «магазином».

Описание основных характеристик объекта оценки приведено в Табл. 1.

 

Таблица 1. Характеристики объекта оценки

 

Наименование / Текущее использование	Торговый центр
Расположение в городе	центр, центральная улица
Территориальная зона	О-1 — многофункциональная общественно-деловая зона, максимальная этажность застройки – 3 этажа, максимальная плотность застройки (пятно застройки) – 44,1%
Текущий вид разрешённого использования участка	магазины
Год постройки	2009
Хронологический возраст, лет	14
Класс конструктивной системы	КС-1. Здания. Ограждающие конструкции — кирпич; несущие — железобетон, сталь
Расположение в городе	центр города, центральная улица
Этажность	3 + цоколь
Площадь здания, кв. м	3 288
Площадь земельного участка, кв. м	1 887
Парковка	перед зданием
Фактическая чистая ставка аренды, руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи	9 612
Вакантность, отн. ед.	0,10
Арендаторы	сетевой супермаркет, кафе, ночной клуб, магазины одежды, обуви и др.

 

Анализ рынка в месте расположения объектов оценки

 

В ходе анализа рынка были получены следующие результаты

• удельные цены предложения на продажу вакантных торговых помещений в городе начинаются от 50 000 руб./кв.м., не включая НДС;
• нежилые помещения на первых этажах новостроек в новом микрорайоне предлагаются застройщиком по цене 170 000 – 260 000 руб./кв.м., включая НДС, в состоянии «под отделку»;
• объекты арендного бизнеса — торговые здания и небольшие торговые центры площадью 800 – 3 500 кв.м. продаются по удельным ценам 80 000 – 140 000 руб./кв.м., не включая НДС, однако эти объекты предлагаются на продажу со ставками капитализации фактического чистого операционного дохода в интервале от 0,064 отн. ед. в год, что очень мало и лишено смысла, до 0,121 отн. ед. в год, что нормально и служит ориентиром для величины ставки капитализации, использованной далее в оценке – 0,120 отн. ед. в год [1];
• оценки рыночных стоимостей объектов арендного бизнеса, исходя из указанных в объявлениях фактических чистых операционных доходов и ставки капитализации 0,12 — см. Рис. 1, дают интервал удельных рыночных стоимостей от 67 265 до 76 034 руб./кв.м., не включая НДС при наиболее вероятном значении 72 551 руб./кв.м., не включая НДС;

 

 

Рисунок 1. Диаграмма рассеяния оценок рыночных стоимостей объектов арендного бизнеса, предлагаемых на продажу

 

• преобладающие на рынке запрашиваемые чистые ставки аренды за торговые, торгово – офисные и офисные помещения находятся в интервале от 10 000 до 13 333 руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, при наиболее вероятном значении 12 213 руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи [2], что при использовании корректировки на торг в размере 0,80 отн. ед. (скидка в 20%) даёт интервал рыночных ставок аренды от 8 000 до 10 667 руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, при наиболее вероятном значении 9 610 руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи – см. Рис. 2 и Табл. 2; при этом фактические ставки аренды, имеющие место в объектах оценки — 8 900 и 9 612 руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, соответствуют рыночному интервалу ставок аренды.

 

 

Рисунок 2. Диаграмма рассеяния запрашиваемых чистых годовых арендных плат за торговые, торгово – офисные и офисные помещения

 

Таблица 2. Интервалы запрашиваемых и рыночных чистых годовых арендных плат за торговые, торгово – офисные и офисные помещения

 

	Запрашиваемая чистая ставка аренды, руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи	Корректировка на торг, отн. ед.	Рыночная чистая ставка аренды, руб./кв.м./год, не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи
Минимум	10 000	0,80	8 000
Наиболее вероятное значение по методу наименьших квадратов	12 013		9 610
Максимум	13 333		10 667

 

• удельные цены предложения вакантных земельных участков торгового, торгово – офисного назначения и торгово – промышленного назначения лежат в интервале от 6 000 до 8 333 руб./кв.м. и плавно снижаются по мере роста площади земельного участка от 15 до 620 соток – см. Рис. 3 и 4.

 

Рисунок 3. Диаграмма рассеяния цен предложения на продажу вакантных земельных участков торгового, торгово – офисного назначения и торгово – промышленного назначения

 

 

Рисунок 4. Диаграмма рассеяния удельных цен предложения на продажу вакантных земельных участков торгового, торгово – офисного назначения и торгово – промышленного назначения

 

[1] Для сравнения: по данным Nikoliers ставки капитализации премиальной торговой недвижимости в Москве в первом квартале 2023 года составляли 0,10 – 0,11 отн. ед. в год – см. Nikoliers (2023), Рынок инвестиций I кв. 2023 г. Россия | Москва, https://nikoliers.ru/upload/iblock/6a4/ibud0jda96s1rhw1fuep79lwy93f8dtk.pdf

[2] При этом имеют место и более дорогие и более дешёвые в аренде объекты, но они малочисленны (см. Рис. 1)

 

Скачать полностью МЕТОД ОСТАТКА В СРАВНЕНИИ СО СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ