Институт сюрвейеров Гонконга, Руководящие указания по оценке земель под застройку, 2016 | Теория, методология и практика оценки (ТМПО)

Институт сюрвейеров Гонконга, Руководящие указания по оценке земель под застройку, 2016 [1]

1.0 Введение

1.1 Оценка недвижимости играет ключевую роль на рынке недвижимости Гонконга, оказывая влияние как на строительство новой недвижимости, так и на обновление городов. Оценка земель под застройку имеет особое значение, поскольку она напрямую влияет на приобретение земли, сборку участка, а также предоставление земельных участков и, таким образом, на предложение нового жилья, особенно новостроек. Оценка земельных участков под застройку также может потребоваться для отчуждения земли, предоставления ипотечных кредитов или другого финансирования, а также для взаимодействия с правительством по вопросам надбавок за землю при предоставлении грантов по частным договорам, изменении условий аренды или обмене землей.

1.2 Настоящие руководящие указания предназначены для предоставления ‘рекомендуемой надлежащей практики», т.е. рекомендаций, которые, по мнению HKIS, соответствуют высоким стандартам профессионального поведения.

1.3 Хотя эти руководящие указания носят рекомендательный характер, участники должны принять к сведению следующее:

Когда против участника выдвигается обвинение в профессиональной халатности, суд может рассмотреть содержание любых соответствующих руководящих указаний, опубликованных HKIS, при принятии решения о том, действовал ли участник с разумной компетентностью.
Каждый участник может выбрать подходящий метод для решения любой профессиональной задачи. Однако в тех случаях, когда участники не следуют рекомендациям, содержащимся в этих руководящих записках, они должны делать это только в том случае, если отклонение подкреплено вескими обоснованиями. В случае судебного разбирательства суд может потребовать объяснений относительно того, почему он решил не принимать рекомендации.
Если члены не следовали этим руководящим указаниям, и их действия рассматриваются в рамках дисциплинарного дела HKIS, их, скорее всего, попросят объяснить свои действия, и это может быть рассмотрено Генеральным советом HKIS.
Участники HKIS должны иметь в виду, что они несут ответственность за принятие решения о том, когда целесообразно отклоняться от этих руководящих указаний.

1.4 Настоящие руководящие указания предназначены для оказания помощи специалистам по оценке в проведении оценки земель под застройку в Гонконге и относятся конкретно к местному законодательству и практическим рекомендациям правительства, хотя многие принципы могут применяться и в других местах. Соответственно, были сделаны ссылки на местное законодательство, в частности на новые постановления, касающиеся продажи жилых помещений из первых рук, и новые сборы за гербовый сбор. Решения Земельного суда были содержательными, как и методы оценки, принятые Земельным департаментом при оценке стоимости земель под застройку. Девелоперы также внесли полезный вклад в решение целого ряда практических вопросов, связанных с процессом разработки, которые существенно влияют на оценку. К ним относятся графики работ, взаимодействие с многочисленными правительственными ведомствами и, в частности, расходы на маркетинг, которые заметно возросли в последние годы.

1.5 Наиболее широко применяемые методы оценки включают метод рыночного сравнения и метод остатка. Анализ дисконтированных денежных потоков также используется на рынке, хотя он не так распространен, как два основных метода оценки земли, и поэтому здесь рассматривается лишь вкратце.

1.6 При любой оценке земель под застройку специалисты-практики должны обсудить со своим клиентом параметры оценки, ее использование и любые предположения, которые могут потребоваться. Здесь были рассмотрены схемы застройки с черновыми или утвержденными планами застройки, но в каждом случае существуют различные обстоятельства, которые потребуют расследования, прежде чем приступать к оценке земель под застройку.

1.7 Настоящие руководящие указания следует читать в сочетании со стандартами оценки HKIS, а также международными стандартами оценки.

1.8 Процентные показатели или цифры, упомянутые в настоящем документе, не являются окончательными и могут варьироваться при различных обстоятельствах. Практикующие специалисты должны быть осведомлены об изменениях рыночных условий и обновлениях в государственной политике, практических документах правительства, а также решениях судов, в частности Земельного трибунала. Оценщикам также рекомендуется обратиться за мнением к другим профессионалам, таким как архитекторы, строительные инспекторы и специалисты по количественному учету, поскольку они обладают специальными знаниями для сложных проектов.

1.9 Примеры в приложениях служат исключительно для иллюстрации. Каждый участок земли под застройку следует рассматривать с учетом его собственных характеристик. Оценщики должны учитывать и быть в состоянии обосновать все соответствующие вопросы и допущения для каждого оцениваемого объекта застройки.

1.10 Мы надеемся, что специалисты-практики найдут эти руководящие указания полезными для себя при проведении оценки земель под застройку, когда вопросы должны быть согласованы с инструктирующей стороной или предоставлены ей в распоряжение. Эти указания также могут иметь отношение к получателям таких оценок, включая застройщиков, финансовые учреждения и других лиц, работающих в области девелопмента и оценки.

2.0. Метод рыночного сравнения (Market Comparison Method)

2.1 Сопоставимые участки

2.1.1 Ссылка на продажу земли и, следовательно, применение метода рыночного сравнения считается наилучшим методом оценки земель под застройку, если имеются соответствующие продажи сопоставимых участков. Если объекты непосредственно сопоставимы, они могут служить основному методу оценки. С возобновлением регулярных государственных продаж земли в последние годы стало доступно больше сделок с участками, и их следует использовать там, где это уместно.

2.1.2 Оценщики должны приложить все разумные усилия для сбора, анализа и интерпретации соответствующих сделок на рынке, которые доступны, и, при необходимости, внести коррективы с учетом различий сопоставимых показателей с объектом недвижимости. Анализ транзакций участков с помощью стоимости размещения (Accommodation Value, «AV») широко используется в Гонконге. AV определяется как стоимость земли, деленная на общую площадь зданий, которую разрешено строить на этом участке. Это может быть сделано для очищенного участка («CSV») или участка, требующего очистки.

2.1.3 Сделки с землей с возведенными существующими зданиями потребуют специального анализа. Они могут отражать существующую потребительскую стоимость (existing use value), стоимость редевелопмента (redevelopment value) или стоимость после изменения способа использования (value after a change in use). Если сопоставимая продажа по блокам (en-block sale comparable), по-видимому, отражает стоимость редевелопмента земли, то необходимо оценить и включить в сопоставимый анализ такие вопросы, как время и затраты на получение свободного владения и расчистку участка.

2.1.4 Оценщикам не следует отказываться от метода рыночного сравнения при оценке, за исключением случаев, когда сопоставимые продажи просто отсутствуют. Однако даже при проведении AV-анализа продаж земли обычно полезно также использовать альтернативный второй подход к оценке, чтобы усилить оценку.

2.1.5 Наконец, сопоставимые объекты на разных участках могут отличаться по вопросам, связанным с их приобретением и транзакционными издержками, возможно, включая гербовый сбор, поэтому оценщикам следует изучить такие вопросы и внести соответствующие корректировки.

2.2 Факторы корректировки

2.2.1 Доказательства сопоставимых продаж обычно берутся на дату заключения Договора купли-продажи («ASP») или любого более раннего обязательного предварительного соглашения о купле-продаже («PASP»). Если сделка не была завершена в соответствии с ASP к дате переуступки, то потребуется исследование соответствующих обстоятельств и любой последующей перепродажи имущества, прежде чем её можно будет использовать в качестве рыночного доказательства.

2.2.2 Оценщикам необходимо будет должным образом учитывать рыночные условия в течение соответствующего периода времени для корректировки, особенно в нестабильных рыночных условиях. Было бы более уместно выбрать рыночные данные ближе к дате оценки. Обычно наибольшее значение следует придавать самым последним транзакциям и тем, которые требуют наименьших корректировок.

2.2.3 Что касается сопоставимых сделок после даты оценки, то, помимо Верховного суда [2], Земельный трибунал [3] в Гонконге также подтвердил их использование в ряде случаев. Если после даты оценки произошло непредвиденное существенное изменение настроений рынка, то данные, полученные после даты оценки, могут быть менее надежными.

2.2.4 Оценщики должны соответствующим образом вносить корректировки для учета различных характеристик сопоставимых объектов. Факторы корректировки могут включать местоположение, состояние участка, размер, вид, зонирование, доступность, класс участка и масштаб застройки.

2.2.5 Возможно, потребуется принять во внимание особые ограничения на застройку, налагаемые при предоставлении земельных участков, включая любое максимальное или минимальное количество жилых единиц, или политику «Недвижимость в Гонконге для жителей Гонконга», ограничивающую конечных пользователей.

2.2.6 Аналогичным образом, позитивные обязательства, возлагаемые на грантополучателя на особых условиях по таким вопросам, как стабилизация склона и техническое обслуживание, предоставление транспорта или объектов GIC, могут повлиять на общую стоимость разработки и будущие эксплуатационные расходы, связанные с завершенной разработкой. Оценщики должны делать соответствующие поправки на любые подобные соглашения.

2.2.7 Государственная арендная плата может быть еще одной актуальной проблемой существенных различий, поскольку старые участки при очень длительной аренде несут гораздо меньшие ежегодные расходы, чем современные или перерегистрированные земельные участки. Капитализация арендной платы до чистой приведенной стоимости даст четкое сравнение разницы в соответствующих расходах.

3.0 Метод остатка

3.1 Разумная гипотетическая схема Валовой стоимости девелопмента (Gross Development Value, «GDV»)

3.1.1 Разработка разумной гипотетической схемы девелопмента, которая обеспечивает оптимальную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, имеет важное значение для всех оценок методом остатка. Возможно, потребуется проанализировать несколько схем, прежде чем определить, какая из них обеспечивает наибольшую стоимость земли.

3.1.2 Для оптимальной в оценке схемы должны быть указаны все соответствующие компоненты оценки, включая общую площадь помещений, общие части и пригодные для продажи площади предполагаемых видов использования, а также вспомогательные зоны, приносящие доход, такие как автостоянки и плоские крыши, для определения общей стоимости девелопмента («GDV»).

Средства контроля за девелопментом

3.1.3 Гипотетическая застройка должна быть проанализирована со ссылкой на все соответствующие средства контроля за девелопментом, т.е.:

условия предоставления земли (включая любые последующие изменения в аренде, акты о внесении изменений и письма об отсутствии возражений/отказа);
общий план зонирования (включая утверждения планирования, если таковые имеются);
правила застройки (планирования) Постановления о строительстве, глава 123; и:
все соответствующие руководящие принципы и практические рекомендации, выпущенные Департаментом зданий, Земельным департаментом и департаментом планирования.

Дизайн девелопмента

3.1.4 При формулировании гипотетической застройки ссылка на состав застройки вблизи оцениваемого объекта недвижимости может помочь с точки зрения формы застройки и состава пользователей. Однако последние тенденции девелопмента могут привести к изменениям в близлежащих завершенных проектах. В тех случаях, когда оценщик предлагает форму застройки или состав пользователей, которые значительно отличаются от окружающей застройки, оценщик должен быть уверен в том, что в рассматриваемом населенном пункте будет достаточный спрос на такое предлагаемое жилье и застройку.

Утвержденные генеральные планы застройки

3.1.5 Оценщики могут ссылаться на любые общие планы застройки («GBP») оцениваемого объекта. Однако, если они еще не утверждены, эти планы следует рассматривать со ссылкой на все описанные выше средства контроля девелопмента. Даже в случае одобрения и соблюдения всех мер контроля подтверждение того, что на схему существует спрос и что она представляет собой оптимальную схему для земельного участка, по-прежнему является предварительным условием для принятия плана при оценке методом остатка.

Проекты общих планов застройки

3.1.6 Оценщики могут также ссылаться на любой проект схемы GBP, которые еще не получили одобрения. Однако потребуется дополнительное внимание к ключевым допущениям, принятым Уполномоченным лицом при подготовке GBP, чтобы гарантировать, что предлагаемая схема девелопмента полностью подходит для использования в качестве гипотетической схемы для оценки. Может потребоваться рассмотрение следующих вопросов:

единый масштаб и сочетание, предлагаемые для жилых комплексов;
предоставление вспомогательных помещений (например, клубный дом, автостоянка; торговые площади и т.д.);
обеспечение зеленых зон для жилой застройки, включая любые предполагаемые концессии;
исключения / уступки по общей площади («GFA») со ссылкой на практические рекомендации Департамента строительства, Департамента планирования и Земельного департамента, а также:
предположения относительно классификации участка, площади участка, любого существующего права проезда, обеспечения расширения полосы (полос) обслуживания и возможного частичного выделения для общественного транспорта, среди прочего.

Специальные строительные конструкции

3.1.7 Предлагаемая застройка может включать в себя специальные помещения, сопряженные с техническими трудностями и, как следствие, высокими затратами, такими как строительство нескольких уровней фундамента, формирование площадки, требующее значительных работ по уклону, или проекты с длиннопролетными конструкциями, включая перекрытия. Оценщикам необходимо предпринять разумные шаги, чтобы убедиться в целесообразности продолжения работ, связанных с такими высокими затратами на строительство, и убедиться, что предлагаемая застройка по-прежнему является оптимальной с точки зрения общих затрат и выгод.

3.1.8 В таких особых обстоятельствах может помочь взаимодействие с уполномоченным лицом проекта или специалистом по количественному анализу для анализа затрат с соответствующими подробностями, изложенными в отчете об оценке после принятия источников данных.

3.1.9 Когда оценщик использует или делает существенную ссылку на схему девелопмента, основанную на наборе ожидающих утверждения GBP, разумно указать в отчете об оценке соответствующие предостережения, чтобы читатели отчета об оценке были проинформированы о статусе и принятии схемы девелопмента, а также о ее важность для оценки.

Цель оценки

3.1.10 Для отчетов об оценке, подготовленных для финансирования или для купли-продажи, для которых соответствующая утвержденная схема девелопмента может быть важным фактором для заинтересованных сторон, было бы особенно выгодно, чтобы оценка проводилась на основе утвержденных GBP. Эти преимущества включают в себя

известно, что они соответствуют всем государственным нормативам;
определено время девелопмента,
в целом меньше неопределенности и требуется меньше допущений.

3.2 Оценка валовой стоимости девелопмента

3.2.1 Валовая стоимость девелопмента («GDV») — это оценка общей выручки от продажи всех элементов завершенной застройки, предлагаемой к строительству на оцениваемом участке. Оценщикам необходимо будет получить рыночные данные для обоснования и поддержки различных значений, принятых для приносящих доход элементов застройки, составляющих GDV.

3.2.2 При оценке GDV существуют три основных вопроса оценки:

наиболее подходящий метод оценки;
выбор сопоставимых материалов, а также:
корректирующие коэффициенты, анализ и взвешивание фактических данных.

Методы оценки

3.2.3 Метод рыночного сравнения является основным методом оценки при условии наличия соответствующих рыночных сделок. Там, где это невозможно, может оказаться целесообразным альтернативный подход к оценке, такой как капитализация дохода или анализ дисконтированных денежных потоков.

3.2.4 Метод капитализации дохода был бы уместен при условии наличия как подробных данных об арендной плате, так и данных о доходности. Учитывая чувствительность капитализации дохода, оценщикам необходимо обосновать арендные ставки и принятые ставки капитализации доходности.

Анализ сопоставимых продаж

3.2.5 На рынке недвижимости Гонконга существует практика предварительных продаж, то есть продажи квартир до фактического завершения предлагаемой застройки. Предварительные сделки купли-продажи могут предусматривать различные условия оплаты, включая единовременную выплату, справедливую ипотеку и поэтапные платежи. Доказательства продаж также следует различать между

продажа квартир в новостройках из первых рук застройщиками и
продажа квартир из вторых рук отдельными владельцами, которые приобрели квартиры у застройщиков.

3.2.6 Оценщики должны провести анализ доказательств продажи с учетом их характеристик, сроков завершения работ и результирующей чистой приведенной стоимости отложенной цены.

Рынок продаж из первых рук

3.2.7 Часто существуют различия между ценами, указанными в прейскурантах продаж застройщиков, и фактическими зарегистрированными ценами сделок с объектами недвижимости. Покупателям могут быть предоставлены различные скидки, как указано в прейскуранте, или предлагаемые девелоперами или их агентами, в том числе:

ипотечные кредиты, предлагаемые застройщиками или назначенным залогодержателем;
предложения по уплате гербового сбора, которые могут включать скидки на уплату гербового сбора наличными или временные займы на оплату гербового сбора;
отказ от ответственности по оплате гонораров адвокатов и, возможно, также гербового сбора.

Рынок продаж из вторых рук

3.2.8 Оценщикам, анализирующим данные о продажах на вторичном рынке, необходимо будет внести соответствующие корректировки, чтобы отразить различия между сопоставимыми сделками с жильем в предполагаемом комплексе. Для некоторых сделок могут существовать особые обстоятельства, такие как продажа между связанными сторонами, покупатели с особым интересом, приобретение для перепланировки или покупка владельцами смежных помещений.

Факторы корректировки

3.2.9 Объекты уникальны. Оценщикам необходимо учитывать и применять корректирующие коэффициенты для отражения различий между сопоставимыми сделками в методе рыночного сравнения, чтобы прийти к рациональному выводу об оценке. В Приложении 1 приведен список потенциальных корректирующих коэффициентов для различных классов объектов.

3.2.10 Составить мнение о необходимом масштабе корректировки в связи с изменением рынка в период между датой сопоставимой продажи и датой оценки можно сослаться на опубликованные индексы недвижимости или провести анализ конкретного оцениваемого сектора рынка. Широко распространены индексы недвижимости, публикуемые Департаментом рейтингов и оценки («RVD»), и ведущий индекс Centa-City («CCL Index») от Centaline Property Agency Ltd. Эти индексы применимы только к корректировкам для завершенных объектов и представляют соответствующие корзины объектов недвижимости, которые могут отличаться от оцениваемого объекта. Кроме того, RVD внедрило практику публикации предварительных данных до тех пор, пока не появится дополнительная информация.

Обзор фактических данных и их взвешивание

3.2.11 После сбора и анализа достаточного количества транзакций внедрение системы взвешивания является разумной практикой, при которой наибольшее значение придается непосредственно сопоставимым доказательствам, требующим минимальной корректировки, и игнорируются устаревшие данные.

3.3 Период девелопмента

3.3.1 Период девелопмента («DP«) имеет особое значение при оценке методом остатка, поскольку он существенно влияет на размер финансовых затрат и время использования капитала застройщика, что, в свою очередь, влияет на размер прибыли застройщика.

3.3.2 DP обычно относится ко времени с момента владения участком до выдачи разрешения на занятие («OP») в соответствии с Постановлением о зданиях или сертификата соответствия («C of C») / согласия на уступку в соответствии с земельным грантом, в зависимости от того, что применимо к завершенной застройке.

Подготовительные работы к строительству

3.3.3 Для оценщиков, оценивающих DP, следует рассмотреть следующие вопросы, связанные с подготовкой к строительству, и утверждения, которые могут потребоваться до начала фактических строительных работ, а также временные рамки для каждого из них. Как правило, подготовка к строительству может занять 6 месяцев и более, хотя многие заявки могут обрабатываться государственными ведомствами одновременно. Может потребоваться время для:

того, чтобы любые жильцы, проживающие на объекте, съехали и образовалось вакантное владение;
сноса зданий, стоящих на месте, с учётом сложности сноса, проблем накопления и безопасности;
обследования участка и подготовка необходимых материалов или отчетов об оценке в соответствии с условиями предоставления земли или постановлениями / нормативными актами;
утверждения Департаментом строительства общих планов застройки (включая возможное повторное представление планов);
утверждения проекта, положения о расположении и высоте в рамках государственной аренды;
получения согласия в соответствии с любыми условиями утверждения плана или предоставления земельного участка, такими как:
- предложение об удалении деревьев;
- генеральный план ландшафта;
- оценка воздействия дренажа;
- оценка воздействия сточных вод;
- оценка воздействия шума;
- оценка воздействия на дорожное движение;
- любые дополнительные требования или выполнение условий государственной аренды и/или постановлений, таких как оценка воздействия на окружающую среду, археологические исследования и предложения по смягчению последствий, заявка S.16 / Генеральный план планировки и т.д.

Крупные комплексные проекты

3.3.4 Увеличение срока застройки может быть вызвано сложностью архитектурного проекта / здания, наличием нескольких подвальных уровней, масштабом застройки, размером участка, а также доступностью или ограничениями на доступ к участку. На график также могут повлиять внешние факторы, включая топографию, окружающую среду, состояние почвы / подпластов и/или состояние соседних зданий.

Консультация специалиста

3.3.5 В целом, оценщикам рекомендуется проконсультироваться с девелоперами, их менеджерами по строительству / менеджером проекта или архитектурной командой объекта для получения консультации специалиста, особенно для крупных комплексных проектов.

Прецедентные проекты

3.3.6 Если консультация специалиста недоступна, ссылка на время, необходимое для других аналогичных проектов, даст график, основанный на фактических данных рынка. В Департаменте строительства можно получить информацию о сроках получения разрешений на застройку и выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Это может дать полезное представление о временных рамках для различных событий.

Примеры периодов девелопмента

3.3.7 В Приложении 2 приведены три примера графиков для проектов различной сложности.

Пример 1 — Простая 22-этажная жилая башня над 3-уровневым подиумом, требующая демонтажных работ. Ввод в эксплуатацию через 36 месяцев + 4 месяца подготовки = 40 месяцев общего периода девелопмента.
Пример 2 — Свободная застройка участка из 3 жилых блоков с оговоркой DDH в предоставлении земельного участка. OP через 55 месяцев; C of C выдан через 63 месяца.
Пример 3 — Крупный комплекс из 12 блоков, в 2 этапа. Обработано несколько предварительных согласований на строительство. Завершение фазы 1 примерно через 66 месяцев; Фаза 2 — через 78 месяцев.

Пояснительные записки оценщика

3.3.8 Пояснения по оценке DP должны быть изложены в примечаниях, сопровождающих оценку, для уточнения всех источников данных и обоснования принятого периода разработки.

3.4 Затраты на строительство

3.4.1 Затраты на строительство при любой оценке земель под застройку методом остатка должны основываться на оценках, сделанных квалифицированными специалистами, если таковые имеются. Если доступна подробная и актуальная оценка соответствующим специалистом («QS») или контракт на строительство только что был выставлен на тендер, эти цифры могут быть наиболее надежными.

3.4.2 Однако при использовании предоставленных данных следует соблюдать осторожность. Источники таких данных следует изучить до их принятия, поскольку иногда могут потребоваться корректировки с учетом таких факторов, как:

коэффициент пересчета между общей площадью помещения и площадью застройки;
масштаб предлагаемой застройки;
высота здания;
ограничения на доступ к участку;
особые условия на стройплощадке, например, значительные земляные работы и боковая опора, поселение, пещеры и т.д.

Использование публикаций данных о затратах

3.4.3 В тех случаях, когда такая оценка QS или тендерные данные отсутствуют, можно сослаться на данные о затратах строительства, подготовленные фирмами, проводящими количественную съемку.

3.4.4 HKIS опубликовал предварительный расчет стоимости строительства для объектов частного сектора в Гонконге (издание 2013 года), чтобы облегчить оценку стоимости строительства с использованием опубликованной информации о затратах строительства.

Возможные дополнительные затраты

3.4.5 Выше не были рассмотрены следующие два пункта:

«Предварительные расходы» — Обычно в эту статью включаются расходы на управление объектом и надзор за ним, офисы на объекте, транспорт, уборку, связь, геодезические работы и расходы на технический персонал, а также расходы на охрану здоровья и безопасность. Поскольку эти затраты связаны с процессом девелопмента, они уже должны быть включены в общие затраты строительства. Тем не менее, следует внимательно отнестись к рассмотрению задействованных компонентов, а также к тому, покрывает ли общие затраты строительства все необходимые работы для конкретного объекта, или же необходимо включить какие-либо специальные дополнения для конкретной оценки методом остатка. Необходимо определить применимость ‘предварительных расходов» после рассмотрения всех факторов в каждом сценарии.
«Непредвиденные расходы» иногда включаются в бюджет строительства для покрытия расходов, связанных с непредвиденными факторами, связанными со строительством. Поскольку этот фактор отражает оценку риска, связанного со строительными работами, его обычно не следует добавлять к хорошо оцененным затратам строительства, если только особые обстоятельства не делают это включение оправданным.

3.5 Маркетинговые расходы

3.5.1 Маркетинговые расходы — это затраты, которые должны быть вычтены из валовой выручки от продаж завершенного проекта при оценке методом остатка. Обычно они включают агентские гонорары, судебные издержки, расходы на рекламу и промоушен. Они также могут распространяться на проектирование и строительство выставочных домов или квартир, дни открытых дверей и связанную с ними рекламную кампанию по продажам и т.д. Они могут различаться по масштабу для различных типов проектов и могут меняться с течением времени в зависимости от меняющихся настроений рынка.

Агентские сборы

3.5.2 Агентские сборы, выплачиваемые агентам по недвижимости при продаже завершенного строительства, могут быть значительными. Они включают комиссию, выплачиваемую агенту по недвижимости, непосредственно связанную с каждой сделкой, обычно составляющую процент от цены сделки, или комиссию, выплачиваемую компаниям-агентствам недвижимости за услуги по всему проекту продажи. Комиссия может быть основана на процентах от общей цены сделки или на единовременной выплате за заранее установленный срок действия контракта и спектр услуг.

3.5.3 Перед проведением оценки методом остатка было бы целесообразно установить ставки агентского вознаграждения в зависимости от масштаба и типа рассматриваемой недвижимости, поскольку сборы существенно различаются для разных типов недвижимости и масштабов продаж. Бонусы или другие поощрительные выплаты становятся все более распространенными.

Скидки на комиссионные

3.5.4 Агентские компании иногда предоставляют скидки из части агентских сборов, чтобы привлечь покупателей новых жилых помещений. Агентские сборы, выплачиваемые застройщиками агентам по недвижимости в процентах от продажных цен, растут, и последние данные свидетельствуют о диапазоне от 2,5% до 4% для жилых проектов, часть которых может быть возвращена покупателям.

Прочие расходы

3.5.5 Судебные издержки будут понесены в связи с подачей заявления на предварительную продажу квартир, подготовкой акта о взаимном соглашении и подготовкой соглашений о купле-продаже.

3.5.6 Прочие расходы на рекламу и продвижение маркетинговой кампании, соответствующей масштабу и типу задействованной недвижимости, в настоящее время увеличиваются после принятия Постановления о продаже жилой недвижимости (из первых рук), которое вступило в силу в апреле 2013 года. Примеры таких расходов включают:

Архитектурные и профессиональные услуги по подготовке чрезвычайно подробных рекламных брошюр;
Проектирование и строительство выставочных залов;
Расходы на аренду, охрану и управленческий персонал офиса продаж и возможной выставочной квартиры за пределами объекта, плюс:
Расходы на рекламу в средствах массовой информации, включая создание веб-сайта и управление им, рекламу в газетах, наружную рекламу и социальные сети и т.д.

Диапазон затрат

3.5.7 Анализ рынка показал, что в начале 2015 года расходы на маркетинг, за исключением 2,5 — 4% агентских сборов за жилые проекты из первых рук, составляли еще от 3% до 5% от выручки от продаж. Для менее масштабных проектов процент затрат на маркетинг может быть еще выше. Таким образом, общие затраты на маркетинг значительны; в совокупности они составляют от 5,5% до 9% выручки от продаж, в зависимости от проекта и требуемого маркетинга. В примерах в Приложении 3 используется величина в 6% на маркетинговые и связанные с проектом судебные издержки, как и в примере DCF в приложении 4. Однако со временем они будут меняться, и оценщикам рекомендуется проверять преобладающие рыночные ставки.

3.6 Прибыль девелопера

3.6.1 Обычным подходом к оценке прибыли девелопера является определенный процент от первоначальных затрат, покрывающий:

Затраты на строительство;
Профессиональные гонорары;
Финансовые затраты; и
Стоимость земли.

Прибыль девелопера также может быть выражена в процентах от общих затрат девелопмента. Если используется оценка методом дисконтированных денежных потоков, ожидаемая норма прибыли представляет собой элемент прибыли девелопера.

3.6.2 Некоторые застройщики в Гонконге рассматривают финансовые затраты как часть прибыли девелопера в своей методологии оценки методом остатка. Обоснование заключается в том, что девелопмент приносит отдачу от вложенного капитала.

3.6.3 Однако многие современные проекты девелопмента становятся все более сложными, и период девелопмента может быть продлен, возможно, значительно, по вопросам, которые могут включать:

Раздел 16 приложения для планирования;
Оценка воздействия на дорожное движение;
Оценка воздействия дренажа;
Оценка воздействия сточных вод;
Оценка воздействия шума;
Оценка воздействия на окружающую среду;
Консультации по ландшафтному дизайну; и
Планирование / реализация «Зеленых функций» BEAM.

В таких случаях девелоперы будут ограничены в финансировании приобретения земли на значительно более длительный период, чем чистый график строительства.

3.6.4 Прибыль девелопера должна отражать:

Характер девелопмента и связанные с ним риски. К ним относятся маркетинговые риски при продаже и сдаче в аренду, риски трудностей со строительством и перерасхода средств, а также задержки с получением соответствующих разрешений на застройку.
Конкуренция и рыночный спрос на данный тип схемы застройки, а также:
Продолжительность девелопмента, поскольку увеличение периода девелопментаприведет к увеличению необходимой отдачи от затрат и капитала.

3.6.5 Простые проекты, отвечающие высокому рыночному спросу, будут способствовать снижению риска и, следовательно, ожидаемой нормы прибыли.

3.6.6 Более масштабная и продолжительная комплексная застройка сопряжена с более высоким риском, как указано в пункте 3.3.1 выше, поэтому может оказаться целесообразным использовать более высокую норму доходности при оценке земель под такую застройку. Аналогичным образом, проекты, требующие многократных согласований с различными органами власти, также потребуют более длительных сроков девелопмента и сопряжены с более высокими рисками.

3.6.7 Ставки прибыли застройщика в размере от 15% до 20% были приняты в недавних решениях Земельного суда. Однако, прежде чем применять такую шкалу прибыли, оценщикам необходимо учитывать рыночную ситуацию и оцениваемое имущество при определении соответствующей нормы прибыли. Условия на стройплощадке и стадия выполнения любых работ на стройплощадке являются факторами, которые, возможно, необходимо учитывать.

3.7 Финансовые расходы

Банковское финансирование

3.7.1 Исторически считалось, что расходы на финансирование являются исключительно местным и понятным вопросом, связанным с основной ставкой в Гонконге («HKPR»). В связи с большей интернационализацией и конкурентоспособностью банковского сектора Гонконга в последние годы произошло снижение предполагаемых финансовых расходов до уровня HKPR или ниже.

3.7.2 Учитывая большое разнообразие застройщиков, их истории, послужной список и стоимость чистых активов, финансовые учреждения все чаще предлагают различные ставки финансовых сборов различным сторонам, отражающие риски и деловые отношения. Мелкомасштабные проекты, которые, вероятно, будут осуществляться более мелкими и менее капитализированными застройщиками, привлекут более высокие финансовые затраты, чем у крупных застройщиков с успешным опытом завершения аналогичных проектов.

3.7.3 Теперь такое финансирование может учитываться со ссылкой на

основные ставки для соответствующих банков;
Предлагаемый межбанковский курс в Гонконге («HIBOR»);
Предлагаемая Лондонская межбанковская ставка («LIBOR»).

Другое финансирование

3.7.4 Другие формы финансирования, помимо банковской ипотеки, становятся все более распространенными:

Крупнейшие застройщики получили синдицированные кредиты различных типов; некоторые по фиксированным, а другие по плавающим ставкам. Мелкие и средние застройщики могут счесть этот вид финансирования неподходящим и иногда испытывать трудности с получением синдицированных кредитов.
Облигации, выпущенные крупными застройщиками или корпорациями, обеспечивают потенциально более гибкое и долгосрочное финансирование, чем исторически предоставляли банки.

Переменные затраты

3.7.5 Продолжительность и сложность проекта также будут влиять на финансовые расходы, поскольку более длительные проекты, особенно требующие многократных процедур утверждения правительством, могут значительно удлинить период девелопмента и связанные с ним риски. Поскольку может потребоваться более высокая ставка соотношения риска и доходности, это приведет к увеличению стоимости капитала.

3.7.6 В целом, финансовые расходы следует тщательно оценивать с учетом:

Масштаб проекта и, следовательно, количество девелоперов, которые могут за него взяться;
Объем и определенность сроков выполнения работ;
Риск и рыночная конъюнктура на момент организации финансирования; и
Соотношение кредита с более низкими ставками к стоимости.

3.7.7 Рыночные ставки существенно различаются на любую конкретную дату оценки, и принятие ориентированных на рынок достижимых ставок финансирования, основанных на HKPR или ниже, или для крупных проектов, ориентированных на HIBOR или LIBOR-ориентированное финансирование, обеспечит значительно большую точность результирующей остаточной оценки. В примерах оценки методом остатка, приведенных в Приложении 3, использовалась ставка в размере 4%, что ниже действующей ставки HKPR.

3.8 Профессиональные гонорары

3.8.1 Исторически сложилось широко распространенное предположение, что все профессиональные гонорары, необходимые для завершения проекта, которые охватывают

гонорары архитектора;
гонорары инженеров-строителей; и
гонорары геодезистов

могут составлять шесть процентов (6%) от стоимости строительства. При найме отдельного менеджера проекта взимались бы дополнительные сборы.

3.8.2 Более поздние проекты становятся все более сложными и могут потребовать дополнительного участия специалистов, особенно на стадии подготовки к строительству.

Эти дополнительные консультанты могут включать:

консультанты по планированию подачи заявки/утверждения по разделу 16;
консультанты по дорожному движению;
консультанты по межеванию недвижимости для получения разрешения на предоставление земельного участка;
консультанты по гражданскому строительству;
инженер-геотехник;
инженер по обслуживанию зданий;
дизайнеры интерьеров;
консультанты по ландшафтному дизайну;
специалисты по лучам (там, где требуются экологические льготы);
консультанты по охране окружающей среды.

3.8.3 Для более крупных, сложных или высококачественных проектов может потребоваться еще большая команда консультантов для:

консультанты по проектированию фасадов;
проектировщики высот;
консультанты по освещению;
консультанты по вывескам и:
консультанты по акустике.

3.8.4 Следовательно, профессиональные гонорары при оценке методом остатка должны определяться, исходя из:

масштаба и сложность проекта;
потенциальной необходимости получения предварительных разрешений на строительство;
любых особых условий в рамках земельного гранта;
тип и качество проекта, подходящие для участка, и
отделки, мест общего пользования, ландшафтного дизайна и, следовательно, возможного привлечения множества вспомогательных консультантов, необходимых для реализации качественной современной застройки.

3.8.5 Для таких сложных девелоперских проектов может взиматься более высокая профессиональная плата. Оценщики могут обратиться за советом к своим клиентам или консультантам по затратам, особенно в тех случаях, когда с консультантами заключены контракты.

3.9 Гербовые сборы

3.9.1 Существуют различные виды гербовых сборов при продаже и покупке недвижимости в Гонконге, включая Адвалорный гербовый сбор, Специальный гербовый сбор, двойной гербовый сбор и гербовый сбор покупателя. Обычная рыночная практика заключается в том, что покупатель несет ответственность за уплату адвалорного гербового сбора, и следует отметить, что налоговые обязательства будут нести стороны, участвующие в сделке.

3.9.2 Девелперам следует учитывать эти обязательства по уплате гербового сбора при оценке покупной цены земли под застройку. Стоит отметить, что в Постановлении о гербовом сборе предусмотрены положения о возврате двойного гербового сбора и гербового сбора покупателя, где это применимо, для объектов недвижимости, приобретенных с целью застройки.

3.9.3 Следует отметить, что некоторые практики рынка явно не учитывают гербовый сбор в своих оценках методом остатка. Там, где практики предпочитают не разрешать гербовый сбор в явном виде, тогда в модели оценки методом остатка следует использовать более высокую прибыль девелопера, чтобы отразить соответствующие обязательства по гербовому сбору.

3.9.4 Согласно Постановлению о гербовом сборе, сделки с землей, в которых участвует правительство САР Гонконг, не облагаются гербовым сбором. Таким образом, государственные продажи земли, будь то аукционы или тендеры, обмен землей или изменение условий аренды, не облагаются гербовым сбором. Оценщики должны быть осведомлены о таком различном режиме взимания гербового сбора при государственных сделках с землей и сделках с землей на частном рынке при проведении сопоставимого анализа.

4.0 Дисконтированный денежный поток

4.1 Дисконтированный денежный поток

4.1.1 В качестве альтернативы методу остатка оценки оценщики могут провести оценку земли с использованием модели дисконтированного денежного потока (DCF).

4.1.2 Модели DCF, принятые на рынке, существенно различаются с точки зрения оценки и финансовых допущений, и, следовательно, результаты оценки могут существенно отличаться. Они очень чувствительны к изменениям принятых ставок дисконтирования. Анализ DCF чаще используется для оценки инвестиционной недвижимости и не так распространен, как метод рыночного сравнения и остаточный метод оценки земли.

4.1.3 Для оценки земель под застройку модель DCF должна соответствовать основному принципу оценки методом остатка путем оценки потенциальной выручки от продажи предлагаемой застройки и вычета всех необходимых затрат на застройку плюс требуемой прибыли для определения стоимости участка.

4.1.4 Модель DCF может рассчитываться на ежемесячной, ежеквартальной или ежегодной основе, в зависимости от характера и программы девелопмента объекта. Выручка от продаж и затраты на девелопмент должны быть отражены в модели DCF в соответствии с их соответствующими схемами движения денежных средств в течение всего периода девелопмента, и полученный таким образом чистый денежный поток необходимо дисконтировать по ставке дисконтирования, чтобы получить чистую приведенную стоимость. Скорректировав чистую приведенную стоимость для учета требуемой прибыли, мы получим стоимость земли для объекта застройки.

4.1.5 Подробный формат и ключевые допущения модели DCF могут существенно различаться в связи с различиями в различных факторах, таких как характер девелопмента, цель оценки и требования клиента, согласованные с оценщиком. Пример оценки земли с помощью DCF приведен в Приложении 4, которое в основном соответствует параметрам, принятым в примерах оценки методом остатка в Приложении 3 для перекрестной ссылки.

4.2 План затрат девелопмента

4.2.1 При определении денежного потока для покрытия затрат на девелопмент можно сослаться на любой план затрат, предоставленный профессиональным оценщиком количественных показателей. Однако оценщики должны проявлять должную осторожность в отношении обоснованности любого предоставленного плана затрат и его соответствия другим допущениям, принятым при оценке, таким как качество здания и период застройки.

4.3 Ставка дисконтирования

4.3.1 В модели DCF чистые денежные потоки будут дисконтированы по ставке дисконтирования для получения чистой приведенной стоимости объекта застройки. Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, такие как стоимость финансирования, рентабельность инвестиций или доходность от риска, равная, по крайней мере, стоимости капитала.

4.3.2 Расчеты DCF зависят от принятых ставок дисконтирования. Различные полученные чистые приведенные стоимости могут представлять различные элементы стоимости для владельца или любых потенциальных покупателей участка застройки. Если принятая ставка дисконтирования представляет собой требуемую внутреннюю норму доходности, результирующая чистая приведенная стоимость должна отражать рыночную стоимость объекта застройки. Если применяется другая ставка, то для получения рыночной стоимости потребуется необходимая корректировка чистой приведенной стоимости. Например, в примере DCF в Приложении 4 используется ставка дисконтирования, основанная на стоимости финансирования, которая не отражает прибыль от девелопмента, требуемую на рынке. Следовательно, результирующая чистая приведенная стоимость нуждается в корректировке, чтобы прибыль от застройки соответствовала рыночной стоимости земельного участка.

5.0 Заключение

5.1 Как видно из предыдущих разделов, для оценки земель под застройку требуются рыночные данные не только от сопоставимых продаж земли, но и для оценки методом остатка из множества других источников. Глубина сбора доказательств и их анализ принесут дивиденды оценщикам, которые представят свои расчеты с полным набором подтверждающих доказательств в формате, понятном не только коллегам-оценщикам, но и другим профессионалам, судам и, самое главное, клиентам.

5.2 В отчете об оценке необходимо выделить:

Используемая методология оценки;
Проанализированные фактические данные и принятые цифры;
Источники всей информации, в том числе полученной от других специалистов,
Предположения , сделанные по ключевым вопросам, таким как:

какова оптимальная схема девелопмента и почему;
сроки строительства и затраты;
понесенные издержки — сборы, накладные расходы и налоги;
сложность и риск, применимые к схеме, и, следовательно, принятая норма прибыли.

5.3 Согласовав с клиентом ключевые вопросы во время получения инструкций, в частности, какую соответствующую документацию или планы он может предоставить для потенциального использования оценщиком, в сочетании с четким пониманием процесса девелопмента, оценщики должны иметь все возможности для подготовки и представления своим клиентам подробных, хорошо обоснованных расчетов, которые точно отражают не только оцениваемое имущество, но и множество рыночных факторов, преобладающих на дату оценки.

5.4 Как традиционная оценка методом остатка, так и DCF приведены в приложениях, и в обоих этих примерах оценивается рыночная стоимость одного и того же земельного участка. Такие различные подходы и расчеты, основанные на одних и тех же рыночных данных, дают наиболее схожие значения. Хотя DCF, возможно, применяется не часто, его замена анализом сопоставимых продаж земли должна легко дополнить тщательно завершенную оценку земли методом остатка. Стоимость земли под застройку в Гонконге исключительно высока по мировым стандартам, и оценщики должны предоставить все подтверждающие доказательства при проведении таких крупных оценок, которые могут иметь серьезные последствия для вовлеченных сторон.

Приложение 1. Потенциальные корректирующие коэффициенты для сопоставимых помещений

Для жилых помещений	Для офисов
• Местоположение • Размер • Уровень пола • Макет • Запас прочности • Ориентация и виды • Освещение и вентиляция • Шум и уединение • Внутреннее состояние, качество креплений и фурнитуры • Предоставление лифтов • Соотношение парковочных мест для автомобилей • Масштаб развития • Коммунальные помещения, такие как клуб, тренажерный зал, бассейн и т.д. • Вспомогательные помещения, например крыша, плоская крыша и доступ к таким частным крышам.	• Местоположение и доступ • Архитектурный дизайн вестибюля и экстерьера: престиж • Размер и эффективность напольной плиты • Уровень пола • Качество и состояние агрегата • Виды • Запас прочности • Обеспечение подъема • Соотношение парковочных мест для автомобилей • Установки магистральных ИТ-систем • Внутренняя отделка — потолки, центральный кондиционер, освещение и т.д. • Туалетные комнаты / Представительские туалеты
Для торговых помещений	Для отелей
• Местоположение / Торговый потенциал • Фасад и обратный фасад • Размер • Макет • Глубина • Запас прочности • Видимость и доступ (этапы) • Вывески • Подсобные помещения, например, мансарда, двор, плоская крыша • Структура торговли	• Местоположение и доступ • Размеры комнат и их оснащение • Количество комнат • Уровень заполняемости • Размер задней части дома • Дополнительные удобства для гостей — F&B; тренажерный зал • Виды • Единый торговый центр • REVPAR — доход за каждый доступный номер • Соглашение об управлении
Для индустриальных объектов	Для парковки транспортных средств
• Местоположение и доступ • Размер • Уровень пола • Расчистите пространство над головой и сетку колонн • Положения для подъема • Конструктивные особенности здания (контейнер / подъемник) • Нагрузка на пол • Парковка для грузовиков и приподнятые погрузочные площадки с прямым доступом на лифте	• Местоположение и доступ (т.е. спрос на парковку варьируется в зависимости от местоположения, например, остров Гонконг или Северная Каролина) • Соотношение парковочных мест для транспортных средств • Ограничения пользователя / покупателя при аренде земли • Масштаб / планировка / Расположение / Простота доступа • Доступ для автотранспорта — Автомобильный подъемник / пандус для автомобиля • Высота потолка — отслеживание транспортного средства

[1] HKIS (2016), Guidance Notes on Valuation of Development Land, The Hong Kong Institute of Surveyors, Date of endorsement by HKIS General Council: 22 September 2016, https://www.hkis.org.hk/ufiles/hkis-agm2016annexb2.pdf

[2] High Court Case: Zhuang PP Holdings Ltd v Lam How Mun Peter and others, HCA 1589/2003

[3] Lands Tribunal cases:

Good Faith Properties Limited and Others v Cibean Development Company Limited, LDCS 42000/2011
Cheer Capital Limited v Unibase Investment Limited and Others, LDCS 5000 & 6000/2013
Eltron Development Limited v Director of Lands, LDLR 4 of 2013