Текущая ситуация такова, что в настоящее время ставка капитализации для земель сельскохозугодий (далее — сельхоз. земля) в России представляет собой абсолютно непонятную величину, о чём свидетельствует краткий обзор опубликованных данных.
- В [1] рассматривается «срок капитализации рентного дохода», равный 33 годам, что эквивалентно ставке капитализации сельхоз. земли в 3,33% годовых.
- В [2] предлагается, не отвлекаясь на исследования рынка « … при определении стоимости сельхоз. земли целесообразно использовать срок капитализации, равный 50 годам. В этом случае коэффициент капитализации будет составлять 0,02 (1/50)», т.е. 2,00% годовых.
- В [3] при оценке сельхоз. земли в Республике Марий Эл без обоснований принимается ставка капитализации в интервале 15 — 20% годовых.
- Согласно данным [4], полученным «рыночной экстракцией» [5], ставки капитализации сельхоз. земли в Российской Федерации снижаются от 2,50 — 3,50% годовых при сроке аренды 1 год до 0,25 – 1,00% годовых при сроке аренды 50 лет, причём получено, что чем более рискованным является земледелие в регионе, тем меньше ставка капитализации. Эти результаты представляются полностью парадоксальными и противоречащими общим принципам инвестирования.
- В [6] при оценке сельхоз. земли в Рязанской области использована ставка капитализации в 17% годовых, которая в противоречие требованиям законодательства об оценке была получена методом кумулятивного построения без каких бы то ни было обоснований рыночными данными.
Таким образом, имеющиеся в распоряжении данные позволяют определить интервал разнообразных данных о величине ставки капитализации, минимум и максимум в котором различается примерно в сто раз, а именно – от 0,2% годовых до 20% годовых, что и является обоснование утверждения, сделанного в самом начале данной статьи.
Более системный подход применён в [7], где указано, что ставку капитализации при оценке земель, занятых пашней следует определять методом рыночной экстракции или по средней ставке кредита юридическому лицу банков из топ-10.
Соглашаясь, в принципе, с таким подходом, нельзя не отметить, что если второй из предложенных методов является вполне объективным, то относительно рыночной экстракции этого в общем сказать нельзя, подтверждением чего являются парадоксальные результаты, полученные в одной из цитированных работ.
Соответственно, требуется установление более жёстких правил определения ставки капитализации сельхоз. земель. При этом желательно попытаться установить априорное соотношение фактически наблюдаемых ставок капитализации и ставок денежно — кредитного рынка – безрисковой и кредитной.
Поскольку для российского рынка такие данные недоступны, анализировались данные рынка США.
В частности, анализировались исследования аналитиков Federal Reserve Bank of Kansas City по Десятому федеральному резервному округу США (в исследованиях фигурируют метрополии Чикаго, Даллас, Канзас Сити, Миннеаполис, Сент – Луис) [8], [9], в которых приводятся ретроспективные (2008 – 2019 г.г.) данные по
- ставкам капитализации неорошаемых сельхоз земель, определяемые «классически», как отношение усреднённых ставок аренды к удельным ценам продаж земли;
- годовые доходности по 10-ти летним казначейским обязательствам – безрисковые ставки;
- годовые ставки процента по сельскохозяйственным кредитам (оборотные, на покупку сельхоз. активов и смешанные).
Эти данные приведены в Табл. 1 ниже вместе со специально рассчитанными относительными спрэдами ставки капитализации к безрисковой и кредитной ставкам.
Необходимо особо отметить, что климатически регионы, к которым относятся приведённые данные, нельзя отнести к регионам рискового земледелия. Скорее, эти данные относятся к типичным сельскохозяйственным регионам с богатой историей и высокой культурой земледелия.
Таблица 1. Годовые доходности трёх типов активов и спрэды ставки капитализации для сельхоз. земли
| Доходность, % годовых | Относительный спрэд доходности | ||||
| 10-ти летние гос. облигации | Неорошаемая сельхоз. земля | Сельхоз. кредит | Неорошаемая сельхоз. земля / 10-ти летние гос. облигации | Неорошаемая сельхоз. земля / Сельхоз. кредит | |
| 2008 | 3,7% | 5,2% | 7,0% | 1,41 | 0,74 |
| 2009 | 3,3% | 5,4% | 6,8% | 1,64 | 0,79 |
| 2010 | 3,6% | 5,2% | 6,5% | 1,44 | 0,80 |
| 2011 | 3,5% | 5,0% | 6,3% | 1,43 | 0,79 |
| 2012 | 2,2% | 4,8% | 6,2% | 2,18 | 0,77 |
| 2013 | 2,3% | 4,5% | 5,8% | 1,96 | 0,78 |
| 2014 | 3,0% | 3,8% | 5,5% | 1,27 | 0,69 |
| 2015 | 2,5% | 3,7% | 5,5% | 1,48 | 0,67 |
| 2016 | 2,0% | 3,4% | 5,5% | 1,70 | 0,62 |
| 2017 | 2,5% | 3,5% | 5,7% | 1,40 | 0,61 |
| 2018 | 2,6% | 3,5% | 5,8% | 1,35 | 0,60 |
| 2019 | 3,0% | 3,3% | 6,5% | 1,10 | 0,51 |
| Минимум | 2,0% | 3,3% | 5,5% | 1,10 | 0,51 |
| Среднее | 2,9% | 4,3% | 6,1% | 1,53 | 0,70 |
| Медиана | 4,2% | 2,8% | 6,0% | 1,44 | 0,72 |
| Максимум | 3,7% | 5,4% | 7,0% | 2,18 | 0,80 |
Представленные в Табл. 1 данные визуализированы на Рис. 1 и 2.
[1] Быкова Н.Н. (2005), Экономическая оценка пахотных земель, Аграрный вестник Урала, №5(29), https://cyberleninka.ru/article/n/ekonomicheskaya-otsenka-pahotnyh-zemel
[2] Чегодаев В.В. (2007), Обоснование коэффициента капитализации земли, РНЖ «Экономика и управление», №4, https://cyberleninka.ru/article/n/obosnovanie-koeffitsienta-kapitalizatsii-zemli
[3] Гамова Э.М., Ложкина И.Д. (2010), Особенности применения доходного подхода к оценке земель сельскохозяйственного назначения, Имущественные отношения в РФ, №12(111), https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-primeneniya-dohodnogo-podhoda-k-otsenke-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya
[4] Смирнов А.Г. (2014), Ставки капитализации земельных участков сельхозназначения в Российской Федерации, ООО «Оценка и консалтинг» (г. Набережные Челны), 30.12.2014 г., https://consalt.ucoz.com/stavki_kapitalizacii_selkhozzemel.pdf
[5] Неясность методологии, использованной в работе, не позволяет использовать термин без кавычек
[6] Минат В.Н. (2018), Оценка сельскохозяйственных земель доходным подходом, Мичуринский агрономический вестник, №1, https://mich-agrovestnik.ru/files/2023/02/146-152.pdf
[7] Горшенина Г., Медведева О. (2017), Стоимостная оценка земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода, Банковское обозрение, №2 (20)/II пол., http://оценщики-рт.рф/wp-content/uploads/2018/01/Оценка_пашни_доходным_подходом_Статья_БО.pdf
[8] Cowley C., Kauffman N. (2019), The Outlook for Farmland Values amid Higher Interest Rates, kcFED Economic Bulletin, Federal Reserve Bank of Kansas City, 10.04.2019, https://www.kansascityfed.org/documents/421/2019-eb19cowleykauffman0410.pdf
[9] Cowley C., Kreitman T. (2023), Growth in Farmland Values Slows Amid Higher Interest Rates, Federal Reserve Bank of Kansas City, 09.03.2023, https://www.kansascityfed.org/agriculture/agfinance-updates/growth-in-farmland-values-slows-amid-higher-interest-rates/