Введение
Метод рыночной экстракции является одним из всего двух релевантных методов определения прибыли предпринимателя для оценки затратным подходом [1].
При рыночной экстракции относительной (в относительных единицах от затрат на строительство здания) прибыли предпринимателя используется формула, непосредственно получаемая из базовой формулы затратного подхода [2]
РСеон = РСзу.нэи + Затр. + ППабс, (1)
где
РС – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и расположенного на нём здания, в абсолютных единицах, рублях;
РСзу.нэи – рыночная стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании как вакантного (свободного), в абсолютных единицах, рублях;
Затр – совокупные затраты на строительство здания, соответствующего наиболее эффективному использованию земельного участка как вакантного (свободного) [3] , в абсолютных единицах, рублях.
ППабс – прибыль предпринимателя в абсолютных единицах, рублях
Однако, в практике оценки, как правило используется прибыль предпринимателя в относительных единицах затрат.
Для получения формулы для прибыли предпринимателя в относительных единицах затрат умножаем и дели ППабс на величину затрат (Затр), т.е. на 1,00:
РСеон = РСзу.нэи + Затр + ППабс х Затр : Затр, (2)
Далее во втором и третьем слагаемых выносим Затр за скобки:
РСеон = РСзу.нэи + Затр х (1,00 + ППабс : Затр), (3)
Далее получаем формулу (1), в которой прибыль предпринимателя выражена в относительных единица затрат:
РСеон = РСзу.нэи + Затр х (1,00 + ППотн.затр), (4)
где
ППотн.ед. – прибыль предпринимателя в относительных единицах затрат.
Формула (4) однозначно указывает на то, что прибыль предпринимателя – это величина, строго относящаяся только к затратам на строительство и никакого отношения к затратам на приобретение земельного участка не имеющая, что не удивительно, поскольку рыночная стоимость земельного участка – всегда рыночная стоимость земельного участка при его наиболее эффективном использовании как вакантного (свободного) и не увеличивающаяся в процессе строительства на нём здания, соответствующего этому наиболее эффективному использованию.
Далее, путём очевидных преобразований получаем формулу, используемую при рыночной экстракции прибыли предпринимателя [4]:
Отметим, что никакой возможности получить из формулы (1) формулу для прибыли предпринимателя, как доходности на весь вложенный капитал – сумму РСзу.нэи + Затр. – не существует. Поэтому понимание прибыли предпринимателя, как доходности на весь вложенный капитал, является ложным и неприемлемым в практике оценки.
В случае, если расчёт по формуле (5) даёт отрицательную величину, т.е. если
говорят о внешнем (локационном или экономическом) обесценении которое делает новое строительство заведомо экономически бессмысленным.
Методология исследования
Определение относительной (в относительных единицах от затрат на строительство здания) прибыли предпринимателя для строительства жилых многоквартирных домов массового спроса осуществлялось по методике, изложенной в [5], по данным Союза инженеров – сметчиков на апрель 2023 г. [6].
Для определения прибыли предпринимателя требуются три значения
- полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса, руб./кв.м. общей площади квартир, включая НДС – Затр. в формуле (1);
- средний рыночный показатель предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса – РС в формуле (1);
- средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок, как доля от полной себестоимости строительства.
В расчёте учитывается разница в обложении налогом на добавленную стоимость при строительстве и продаже квартир – если полная себестоимость строительства включает в себя НДС на все элементы затрат, кроме земли (такое разъяснение было получено от Президента Союза инженеров – сметчиков П.В. Горячкина в частной переписке), то средний показатель предложения на первичном рынке квартир НДС в себе не содержит.
Процесс определения прибыли предпринимателя проводится в три этапа и подробно описан в таблице ниже на примере Московской области.
| 1. Определение удельных затрат на землю | |
| Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса [7], руб./кв.м. общей площади квартир, включая НДС | 108 275 |
| умножить | |
| Доля земли, отн. ед [8] | 0,125 |
| равно | |
| Удельные затраты на землю, руб./кв.м. общей площади квартир | 13 534 |
| 2. Определение удельных затрат строительства (все затраты, кроме земли), не включающих НДС | |
| Полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса, руб./кв.м. общей площади квартир, включая НДС | 108 275 |
| минус | |
| Удельные затраты на землю, руб./кв.м. общей площади квартир | 13 534 |
| равно | |
| Удельные затраты на строительство, руб./кв.м. общей площади квартир, включая НДС | 94 741 |
| умножить | |
| Корректировка на НДС, отн. ед | 0,833 |
| равно | |
| Удельные затраты на строительство, руб./кв.м. общей площади квартир, не включая НДС | 78 951 |
| 3. Определение прибыли предпринимателя | |
| Средний рыночный показатель предложений на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса | 142 930 |
| умножить | |
| Корректировка на торг, отн. ед. | 0,95 |
| равно | |
| Средний рыночный показатель сделок на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир домов массового спроса, руб./кв.м., не включая НДС | 135 784 |
| минус | |
| Удельные затраты на землю, руб./кв.м. общей площади квартир, не включая НДС | 13 534 |
| равно | |
| Средний рыночный показатель предложения домов массового спроса без земельной составляющей, руб./кв.м. общей площади квартир домов массового спроса | 122 250 |
| разделить | |
| Удельные затраты на строительство, руб./кв.м. общей площади квартир, не включая НДС | 78 951 |
| равно | |
| Коэффициент прибыли предпринимателя, отн. ед. за срок строительства | 1,55 |
| Прибыль предпринимателя, отн. ед. за срок строительства | 0,55 |
Полученный результат относятся к полному сроку реализации строительного проекта и, хотя их можно применять в расчётах (например, методом остатка) напрямую, аналитический интерес представляют годовые значения величины прибыли предпринимателя.
Из нашего опыта оценки земельных участков для строительства массового жилья изветно, что типичные многоквартирные жилые дома имеют площадь квартир 5 000 – 10 000 кв.м., а типичный срок строительства таких жилых домов составляет 2,00 – 3,00 года.
В таблице ниже приведены общие сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений разной площади, определённые Минстроем РФ [9].
| Общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений | ||
| месяцев | лет | |
| Объекты площадью до 1 500 м2 | 15 | 1,25 |
| Объекты площадью от 1 500 м до 5 000 м2 | 29 | 2,42 |
| Объекты площадью от 5 000 м до 10 000 м2 | 33 | 2,75 |
| Объекты площадью от 10 000 м до 20 000 м2 | 44 | 3,67 |
Соответственно, для Московской области прибыль предпринимателя при сроке реализации строительного проекта 2,75 года составит 0,20 отн. ед. в год или 20% годовых.
Необходимо отметить, что изменение срока реализации строительного, хотя и изменит значения прибыли предпринимателя / внешнего обесценения, но качественного влияния на результаты и выводы, представленные ниже, не окажет.
[1] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15-th Edition, Appraisal Institute, Chicago, IL, Chapter 29. The Cost Approach. Вторым релевантным методом является метод опроса девелоперов. Характерно, что никакие аналитические методы определения прибыли предпринимателя, а тем более методы опроса лиц, непосредственно в реализации строительных проектов не участвующих, вроде оценщиков, банкиров и пр., в «каноническом» понимании профессиональной оценки не используются и даже не упоминаются.
[2] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15-th Edition – цит. соч.
[3] Под совокупными затратами на строительство здания здесь и далее понимаются все затраты на реализацию строительного проекта, кроме затрат на приобретение прав на землю.
[4] Appraisal Institute (2020), The Appraisal of Real Estate, 15-th Edition – цит. соч., Peebles J. (2012), Market Extraction Method is not yet obsolete, Canadian Property Valuation Magazine, Vol. 56, Book 4, https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/2012Book-4Market-Extraction-Method.pdf , Ray M.K, Sherwood D.J. (2022), Extracting Depreciation In The Cost Approach, Part 1, Right of Way magazine, Jan / Febr 2022, https://www.rightofwaymagazine-digital.org/rightofway/library/item/january_february2022/3980185/ , Part 2, Right of Way magazine, Mar/Apr 2022, https://www.rightofwaymagazine-digital.org/rightofway/library/item/march_april2022/3994322/ и др
[5] Слуцкий А.А. (2022), Прибыль предпринимателя при строительстве жилья, Теория, методология и практика оценки, 22.01.2022, http://tmpo.su/sluckij-a-a-pribyl-predprinimatelya-pri-stroitelstve-zhilya/ , Слуцкий А.А. (2022), Метод предполагаемого использования, «танцы с бубнами» и метод остатка, Теория, методология и практика оценки, 19.12.2022, https://tmpo.su/sluckij-a-a-metod-predpolagaemogo-ispolzovaniya-tancy-s-bubnami-i-metod-ostatka/
[6] Союз инженеров – сметчиков (2023), Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на апрель 2023 года, http://ancb.ru/files/ck/1681139270_1004_Spravka_o_stoimosti_zhilya.pdf
[7] Все затраты на реализацию строительного проекта, включая затраты на приобретение прав на землю.
[8] Средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%. В расчёте принято значение, равное середине указанного интервала.
[9] Минстрой РФ (2020), Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Приказ от 15 мая 2020 года N 264/пр, https://docs.cntd.ru/document/565068752