Статья не новая. Но в ней очень просто развенчиваются попытки навязывания статистического понимания рыночной стоимости: для этого просто не достаточно объектов — аналогов. Причём, не в России, а в Европе и США. О чём, собственно, я и говорю. И с чем, собственно, не согласны только единицы.

Оригинал

«A statistical definition of value»: a critical comment
Appraisal Journal (July 1, 2003)
https://www.thefreelibrary.com/%22A+statistical+definition+of+value%22%3a+a+critical+comment.-a0106942417

 

В своей журнальной статье (октябрь 2002 года) Макса Квммероу выступает против традиционных вербальных определений рыночной стоимости. Вместо этого он выступает за статистическое определение стоимости. Некоторые из вопросов «статистического мышления» относительно определений и оценок, были проанализированы в более ранних работах Каммероу /1/ и Колвелла. /2/. В этих статьях, особенно в статье Каммероу, есть ряд важных моментов, но здесь будет показано, что в своей последней статье 2002 года Каммероу сделал слишком далеко идущие выводы.
Основные аргументы и выводы в статье Каммероу (2000) /3/
1. Наилучшим определением рыночной стоимости является простое определение типа определения Ратклиффа /4/, в котором рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, с учётом того, что недвижимость продается обычным способом. Ничего не следует говорить о знающих акторах, поскольку в оценке мы смотрим на рынок таким, каков он есть. Ничего не нужно говорить о желающих покупателях и продавцах. Мы задаем гипотетический вопрос о том, что произойдет, если недвижимость будет выставлена на рынок и продана обычным способом, то будут встречены только покупатели, которые заинтересованы в покупке.
2. Когда недвижимость продается, наблюдаемая цена является одной из нескольких возможных цен. Существует определенное распределение возможных цен, и важно обсудить, как это распределение выглядит.
a. Является ли оно «пиковым» вокруг определенной цены, как это было бы, если бы существовал большой рынок довольно однородных объектов и на рынке имелось бы значительное число подобных друг другу субъектов?
b. Является ли распределение довольно «плоским», как это могло бы быть, если бы объект был особенным и если бы акторы имели различные предпочтения и навыки ведения переговоров?
Понимание того, что существует такое распределение возможных цен, важно, например, при оценке того, является ли определенная оценка хорошей или плохой, или оправдана ли претензия о небрежности.
Даже если распределение возможных цен имеет важное значение, утверждает Каммероу, «Конечно, для большинства целей, которые приводят к оценке, необходимы конкретные цифры стоимости … Но для большинства клиентов ценность оценки увеличится, если оценщик также сообщит о возможном отклонении цены от этой точечной оценки».
Он обсуждает тип информации, которая может быть использована в качестве «ключей к ненаблюдаемому распределению цен». У него также есть важная дискуссия об ошибках компромиссов, но причин углубляться в эти вопросы здесь нет.
Спорные вопросы Каммероу (2002)
Критика вербальных определений
Каммероу проводит различие между традиционными вербальными определениями и статистическим определением стоимости. Он начинает с того, что говорит: «В течение последних десятилетий суды и профессиональные сообщества боролись за то, чтобы прояснить значение понятия «стоимость», изменив формулировки в определениях стоимости». В ответ он считает, что «настало время оставить словоблудие позади и вместо этого перейти к статистическому определению».
Однако описание альтернатив, данное Каммероу, вводит в заблуждение.
Рассмотрим простую версию стандартного определения: рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, в случае, если недвижимость продается обычным способом.
Далее рассмотрим простую версию моей интерпретации альтернативного определения Каммероу: давать информацию о рыночной стоимости — то же самое, что оценивать параметры возможного распределения цены объекта недвижимости.
Для меня оба эти определения являются вербальными. Они используют слова, чтобы выразить содержание определения. И те и другие формулируют цель при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Вопрос не в том, является ли определение вербальным или нет, а в том, достаточно ли оно точно и полезно.
Должно ли определение фокусироваться на конкретном числе или на распределении возможных цен?
Самое важное различие между любым из традиционных определений рыночной стоимости и определением, предложенным Каммероу, заключается в том, что все традиционные определения сосредоточены на определенном числе. Рыночная стоимость — ожидаемая или наиболее вероятная цена при определенных обстоятельствах. Статистическое определение Каммероу фокусируется на распределении цен.
Но, как он сам утверждает в своей предыдущей статье, существует ряд ситуаций, когда требуются конкретные цифры стоимости, например, в балансовых счетах фирмы или в виде информации, добавленной к балансовому отчету. Еще одна очевидная ситуация — налоговые цели. Определение также должно быть стандартизировано, чтобы выполнить свою роль. Каммероу пишет, что предлагаемое статистическое определение стоимости должно включать: «заявления о допущениях относительно обстоятельств продажи, которые могут повлиять на возможное распределение цен, включая юридические права, оцененные, дату продажи, метод продажи, время на рынке …».
Каммероу, конечно же, прав, говоря, что ожидаемая цена и распределение возможных цен на недвижимость будут зависеть, например, от способа продажи и времени на рынке. Однако стандартное определение предусматривает определенный набор обстоятельств («обычный случай»). Такая стандартизация важна для того, чтобы информация о рыночной стоимости была легко передаваемой и сопоставимой.
Участники рынка могут быть заинтересованы в ожидаемой цене при обстоятельствах, отличных от приведенных в стандартном определении: будет ли ожидаемая цена расти, если я выберу нестандартный метод продаж или подожду дольше, чтобы продать? Но то, что люди могут быть заинтересованы в этом, не является убедительным аргументом против использования стандартизированных допущений при определении рыночной стоимости. Такое определение не говорит о том, что интересна только рыночная стоимость, определенная таким образом.
Тот факт, что дополнительная информация важна в ряде контекстов, также не является убедительным аргументом для изменения определения стоимости, но вполне может быть аргументом для изменения практики оценки. И покупатель, и продавец должны быть разумно заинтересованы не только в наиболее вероятной цене, но и в распределении возможной цены и вероятной цены при определенных нестандартных допущениях.
Являются ли традиционные определения недостаточно точными по сравнению со статистическими определениями?
Стандартные определения относятся к таким понятиям, как ожидаемая цена или вероятная цена. Критика может быть в том, что эти термины могут быть истолкованы по-разному. Относятся ли эти термины к тому, что статистики называют средним, медианой или модой? В статистическом определении стоимости используется один из этих более точных терминов.
Я могу согласиться с тем, что стандартные определения обычно не проясняют этого, но вопрос в том, имеет ли эта неточность значение на практике? В большинстве оценок не хватает информации для более чем приблизительной оценки распределения возможных цен, и в этом случае не хватает информации для оценки какой-либо разницы между средним, медианой и модой. Квммероу также хочет, чтобы оценщик оценил меры асимметрии и эксцесса.
Однако в разделе «Ошибки компромиссов» Квммероу (2000) показывает, что традиционно оценщики фокусируются на небольшом числе объектов, которые наиболее похожи на объект оценки, что может быть рациональным. Но если мы используем только небольшое число сопоставимых величин, то оценить какие-либо детали распределения возможных цен невозможно.
Колвэлл делает еще одно замечание в этом контексте: «Следует признать, что любая цена продажи, включая наиболее вероятную цену продажи, не очень вероятна. Как только это будет принято, привлекательность определения Рэтклифа должна быть значительно уменьшена». /5/
Это неубедительно. Если оценщик утверждает, что наиболее вероятная цена офисного комплекса составляет $15 млн, то это следует понимать так, что цена в диапазоне $14,5 — $15,5 млн более вероятна, чем цена в диапазоне $13,5 — $14,5 млн или $15,5 — $16,5 млн. И хотя вполне может быть достаточно информации, чтобы сказать, что существует высокая вероятность того, что цена будет находиться в диапазоне от 14,5 до 15,5 миллионов долларов, нет ничего плохого в том, что 15 миллионов долларов — это наиболее вероятная цена.
Каммероу приводит следующий аргумент в пользу большей точности статистических определений по сравнению с вербальными определениями: «Вместо того чтобы говорить «хорошо информированные покупатели» и затем задаваться вопросом, что это означает, статистическая оценка просто отсекает выбросы выше или ниже трех стандартных отклонений от среднего … Это обеспечивает ценный и воспроизводимый метод для операционализации концепции «хорошо информированного» или «не вынужденного продавать»».
Предположим, что мы произвели оценку, используя определение типа определения Ратклиффа. Мы оценили наиболее вероятную цену, учитывая особенности реального рынка. Предположим теперь, что кто-то хочет знать вероятную цену собственности в ситуации, когда действующие лица хорошо информированы. Я не думаю, что такой человек был бы удовлетворен, если бы мы просто отсекли выбросы и сказали: «Вот ответ». Это не операционализация понятия «хорошо информированный», а нечто совершенно иное. Существует несколько способов сделать понятие «хорошо информированный» более точным, например, рассмотрев тип информации, собираемой опытными участниками. /6/
Вторая проблема, связанная с идеей Каммероу по этому вопросу, заключается в том, что если мы оцениваем рыночную стоимость из цен небольшого числа аналогичных объектов, то стандартное отклонение не может быть оценено с какой-либо точностью, и поэтому параметры отсечения становятся довольно произвольными.

1. Max Kummerow, «Thinking Statistically About Valuations,» The Appraisal Journal (July 2000): 318-326.
2. Peter F. Colwell, «A Statistically Oriented Definition of Market Value,» The Appraisal Journal (January 1979): 53-59.
3. Аналогичные выводы делаются и в Hans Lind, «The Definition of Market Value. Criteria for Judging Proposed Definitions and an Analysis of Three Controversial Components,» Journal of Property Valuation and Investment 16, no. 2 (1998): 159-175.
4. Richard U. Ratcliff, Valuation for Real Estate Decisions (Santa Cruz, CA: Democrat Press, 1972).
5. Colwell, 59.
6. Более подробно это обсуждается в Lind (1998).