Введение
В /1/ мы продемонстрировали возможности модифицированного метода выделения (ММВ) и обобщённого модифицированного метода выделения (ОММВ) для цели анализа локального рынка в сегменте, к которому принадлежит объект оценки, на примере коттеджа в коттеджном посёлке Премиум класса в Московской обл.
В /2/ мы привели ещё два примера – коттедж в коттеджном посёлке класса ДеЛюкс в Московской обл. и дом в отдалённом селе Ставропольского края — использования ММВ и ОММВ для анализа локального рынка, что позволяет обеспечить максимальную обоснованность и доказательность процесса выбора объектов – аналогов.
Ниже мы демонстрируем возможности метода для решения задачи анализа рынка на примере крупного и активного рынка производственно – складской недвижимости Санкт – Петербурга. Анализ был произведён нами в конце первого полугодия 2019 года.
Информация, доступная для анализа
В ходе тщательного анализа объявлений о продаже единых объектов производственно – складской недвижимости в Санкт – Петербурге было отобрано 40 объектов. Анализировались объявления со сроком размещения до полугода назад от даты сбора информации.
Ограничений по классам качества улучшений не накладывалось. Не рассматривались объекты относительно малых (менее 400 кв.м.) площадей улучшений. Ограничений по площади сверху не накладывалось.
Сбор информации осуществлялся «вручную» в течение одного полного рабочего дня (т.е. период времени, уделённый сбору информации, являлся вполне разумным).
С учётом того, что к концу этого срока число повторов объявлений с одними и теми же объектами стало очень высоким, а выявление новых объектов практически прекратилось, можно обоснованно утверждать, что число обнаруженных объектов как минимум превышает половину общего объёма предложения на рынке в сегменте производственно – складских ЕОН на дату исследования, а как максимум — близко к общему объёму предложений.
Характеристики обнаруженных единых объектов производственно – складской недвижимости приведены в Табл. 1. «Очистка» цен предложений на продажу от НДС не производилась, т.е. анализировались те цены, которые указаны непосредственно в объявлениях . Вследствие этого получаемые далее значения удельных цен предложения на продажу улучшений могут быть несколько завышены (очень маловероятно, что более чем на 10%), в то время как получаемые далее значения удельных цен предложения на продажу земельных участков являются вполне объективными.