Амортизированные затраты замещения – предел в суждении оценщика

Эта статья является приквелом к технической статье, которая будет выпущена TEGoVA на тему амортизированных затрат замещения (Depreciated Replacement Cost, DRC).
Метод DRC, или база оценки, используется оценщиками уже очень много лет. Опрос среди членов TEGoVA в различных странах ЕС показывает, что в некоторых юрисдикциях он используется гораздо чаще, чем в других, причем некоторые предполагают, что использование этого метода минимально, а другие-очень распространено.
Эффективность использования DRC для измерения стоимости диктуется умением применять методологию, причем суждение, на каждом этапе требуемое от оценщика, критически влияет на результат оценки с очень большой потенциальной процентной маржей.
По сути, эта методология использовалась оценщиками в качестве метода последней инстанции.
Основная причина этого может быть обобщена концепцией, что стоимость не обязательно равна затратам, а это в первую очередь оценка на основе затрат. Несколько лет назад оценка DRC была повышена до “рыночной стоимости” как специалистами по оценке, так и бухгалтерами. Однако, DRC все еще представляет собой непростое описание, поскольку оценка обычно не проверяется никакими рыночными сделками.
Теория заключается в том, что между аналогичными специализированными пользователями недвижимость может быть передана по показателю DRC и, следовательно, может существовать “рыночная стоимость”. Примером этого может служить здание, принадлежащее государственному органу, которое может быть передано другому государственному органу. Лично я считаю, что это оправдание является довольно слабым показателем рыночной стоимости.
Однако в более поздние времена и, конечно же, непосредственно после финансового кризиса 2008/09 года для многих видов недвижимости во многих странах существовало мало или вообще не существовало рынка сделок, в то время как сопоставимые показатели, на которых базировалась бы рыночная стоимость, исторически определялись исходя из сделок. Поэтому, при необходимости проведения стоимостной оценки в таких условиях, DRC был принят в ряде стран в качестве единственного метода, доступного для получения этой цифры.
До финансового кризиса основное использование DRC для большинства оценщиков было в основном ограничено специализированными объектами недвижимости, необычными видами использования или местами, где сделки редко, если вообще когда-либо происходили. После финансового кризиса использование DRC стало более распространенным для объектов недвижимости, которые исторически могли оцениваться по сопоставимым сделкам. Необходимость проведения стоимостной оценки была обусловлена финансовыми положениями, включая МСФО (13), кредитными учреждениями и инвесторами, которые нуждаются в постоянной оценке имущественных активов.
Исторически сложилось так, что руководство при использовании DRC состояло в том, что директор компании — пользователя должен был подписать декларацию о том, что текущее использование является жизнеспособным и будет продолжаться в обозримом будущем.
Подтверждение текущей жизнеспособности использования было крайне важно для обоснования оценки стоимости в рамках DRC. После финансового кризиса этот метод был усовершенствован некоторыми странами в отсутствие какого-либо подобия рынка. Греция — это один из примеров, когда DRC была принята, чтобы фактически обеспечить непрерывную стоимость. Со временем, как показывает рыночный опыт, этот подход был одновременно надежным и точным, хотя и с оглядкой назад.
Это свидетельствует о том, что при правильном применении данный метод может оказаться более надежным, чем считают некоторые оценщики. Однако это также подчеркивает, что оценщик нуждается в большом количестве информации о компании, подлежащей оценке, и, в случае бизнеса, должен понимать, как этот бизнес работает на своем рынке или как он мог бы работать, если бы управлялся более осмотрительно. Акцент был перенесен с пользователей-директоров компаний или органов государственного сектора-на оценщика, который должен выносить суждение о текущей жизнеспособности. Это набор навыков, которые оценщики должны были или должны будут приобрести.
Проблемы с этим методом с точки зрения переменных, которые входят в состав оценки, не изменились. Например, будет ли современная структура замещения существенно отличаться по размеру, стоимости обеспечения и площади размещения? Как отразить амортизацию? Техническое, функциональное и экономическое устаревание? Как оценить стоимость земли для использования, для которого нет существенных рыночных доказательств? Какой период строительства (если таковой имеется) следует предполагать? В зависимости от риска, каковы процентные затраты, затраты резервирования?
Например, если вы следуете взгляду бухгалтера на амортизацию, скажем, на 1% или 2% в год, то через 50 или 100 лет, “стоимость” будет равна нулю. Разве это реально, если структуры гораздо более старые, чем эта, имеют положительную стоимость.
В отсутствие подходящей методологии оценки для некоторых исторических зданий был использован подход DRC. Недавний судебный процесс в Великобритании по налогу на имущество вынес решение о том, что такой подход не имеет места при оценке стоимости исторического здания.
Итак, если нет рынка, нет прибыли, а DRC не подходит – куда же теперь? В документе, который будет издан, будут рассмотрены эти вопросы и множество других, которые бросают вызов оценщикам в использовании этого подхода, и, как мы надеемся, предупредят оценщиков о потенциальных подводных камнях при оценке некоторых составных частей оценки.
Было продемонстрировано, что, хотя затраты не является косвенным показателем стоимости, в отсутствие чего-либо другого она может быть использована для получения достоверной оценки стоимости. Моя собственная точка зрения заключается в том, что этот метод все еще должен использоваться только там, где нет возможности измерить или протестировать рынок, и не должен использоваться в предпочтении к рыночным сделкам.
Оценщики должны быть опытными в понимании сущности, на которую они смотрят, чтобы судить о том, что будет представлять собой объект оценки. Он или она также должны быть осторожны с принятием радикально отличающихся структур к тому, что оценивается, а, возможно, и в альтернативных местах, потому что по мере того, как это становится все более удаленным от реальности кирпичей и раствора на земле, риск оценки, связанный с этой субъективностью, значительно возрастает.
Не для слабонервных, не для быстрой работы и не подходит для автоматизированных моделей. В этой связи оценщики, обладающие соответствующим опытом, должны иметь возможность получать соответствующую компенсацию за свои навыки, время и усилия по принятию DRC.

Messenger Roger (2018), Depreciated replacement cost – the ultimate in valuer judgement. European Valuer, October 2018 / Issue No. 13, https://www.tegova.org/data/bin/a5bb2511d0683a_European_Valuer_(13)_October_2018.pdf
Roger Messenger — Вице — президент TEGoVA