Почему регрессионный анализ не является лучшей практикой оценки?

Недвижимость характеризуется высоким уровнем неоднородности. Нет двух одинаковых объектов недвижимости, и даже если они очень похожи, они вряд ли будут предметом продажи в одно и то же время. Недвижимость имеет как объективные характеристики (использование, местоположение, площадь этажа, уровень пола, год постройки и т.д.), а также субъективные (качество окружающей среды, стандарт и т. д.), которые по-разному оцениваются покупателями и продавцами в зависимости от их потребностей, таких как их финансовое положение, семейное положение, возраст и эстетические соображения. Кроме того, покупатели и продавцы недвижимости совершают множество когнитивных ошибок в процессе согласования условий продажи, что обусловлено их знаниями, личностными особенностями и другими факторами, относящимися к сделке. Оценщик, оценивая рыночную стоимость объекта недвижимости, должен делать объективные выводы, основанные на ограниченных и несовершенных рыночных данных.
Объект недвижимости имеет множество определяющих характеристик, которые по-разному влияют на решения сторон сделки. Вопрос заключается в том, как оценщик должен диагностировать эти характеристики и их влияние на согласованную цену сделки.

Методы регрессии
По-видимому, такая параметрическая модель, как регрессия, которая стремится оценить отношения между переменными, в частности отношения между зависимой переменной (стоимость/цена объекта) и одной или несколькими независимыми переменными (характеристики объекта), лучше всего диагностирует эти отношения при определении значения зависимой переменной при изменении одной из независимых переменных.

… (пример см. в оригинале)

Сторонники моделей линейной регрессии будут исходить из того, что цены сделок и выявленные характеристики объекта недвижимости находятся в линейной зависимости. Однако многомерная регрессионная модель имеет ряд недостатков, включая неявные предположения о том, что все характеристики объекта, влияющие на цены сделок, были определены и что они являются независимыми, что прошлые отношения и явления будут повторяться в будущем, что все не анализуемые переменные являются стабильными и что отношения, основанные на глобальном наборе данных, применимы к небольшому подмножеству сделок, составляющих прямую основу для оценки.
Некоторые оценщики пытаются использовать регрессионные модели для целей оценки, но часто на практике такие оценки на самом деле не основаны на регрессионной модели, а регрессионная модель используется для обоснования интуиции оценщика. Адаптируя различные регрессионные модели, используя метод проб и ошибок, а также отбрасывая некоторые данные о транзакциях или изменяя анализируемые характеристики, оценщики могут получить модель, которая даст заранее определенный результат. Такой подход не заслуживает ни доверия, ни высокого качества и может рассматриваться как манипуляция.

Наилучшая практика

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью сравнительного подхода оценщик стремится определить цену, по которой потенциальный рациональный и хорошо информированный покупатель и продавец должны совершить сделку с объектом недвижимости на определенную дату. Оценщик не ищет модель зависимости цены по отношению к характеристикам имущества, а устанавливает, по каким ценам продаются на данном рынке объекты недвижимости с такими же или сходными характеристиками. Оценщик обычно учитывает такие факторы, как законный интерес к собственности, ее местоположение, непосредственное окружение, наличие услуг, доступность, размер, тип здания, его возраст, тип конструкции и внутренняя отделка.
Далее оценщик выбирает и анализирует сопоставимые сделки, обычно фокусируясь на конкретном сегменте рынка, где имеется репрезентативный набор данных о сопоставимых сделках, имеющих те же характеристики, что и оцениваемое имущество.
Обычно только несколько таких сделок оказываются пригодными для прямого сравнения, и этот выбор требует большого опыта и знания рынка. После просмотра объекта недвижимости во время посещения объекта (что невозможно или экономически оправдано в случае сотен сделок, требуемых параметрическими моделями) оценщик сравнивает каждый из выбранных сопоставимых объектов по очереди с объектом недвижимости, внося коррективы в сопоставимые цены для отражения различий с объектом недвижимости. Весь этот процесс во многом основан на опыте оценщика, его профессиональном опыте и интуиции. Такой сравнительный подход к оценке может применяться как на зрелых, так и на развивающихся рынках, где данные о сделках являются скудными.
В этих условиях автоматические статистические методы бесполезны, в то время как компетентный специалист может эффективно оценить рассматриваемый объект.

Оригинал: Majewska Barbara (2017), Why regression analysis is not best valuation practice. European Valuer July 2017 / Issue No.8, https://www.tegova.org/data/bin/a5964842dcf67d_European_Valuer_(8)_July_2017.pdf