Арлен К. Миллз, Основные элементы сравнения – транзакционные корректировки

Александр Слуцкий

Арлен К. Миллз, Основные элементы сравнения – транзакционные корректировки

Элементами сравнения являются характеристики объектов недвижимости и сделок, которые помогают объяснить различия в ценах продаж. В оценке элементы сравнения являются частью процесса исследования и применения корректировок.

В этой статье [1] рассматриваются транзакционные элементы сравнения и корректировки, а также рассматриваются передаваемые права на недвижимость, финансирование, условия продажи, расходы, произведенные после покупки, и изменения рыночных условий.

Обсуждение фактического расчета суммы индивидуальной корректировки цен не представлено, однако включены комментарии, касающиеся общения между оценщиком и сторонами сделки купли-продажи жилья.

***

Изучайте, сравнивайте, собирайте факты!

Иван Петрович Павлов (1849 — 1936)

Элементы сравнения

В течение многих лет оценщики рассматривали сравнительный анализ как одну из основ процесса оценки жилья и основу подхода к сравнению продаж. Это обеспечивает прямую ориентацию на рынок, поскольку предпосылка основана на предположении, что изучение предыдущего поведения рынка позволит составить мнение о том, что будут делать будущие покупатели и продавцы в аналогичных ситуациях.

Некоторое раннее представление об этой концепции содержится в первом издании The Appraisal of Real Estate, опубликованном в 1951 году American Institute of Real Estate Appraisers (ныне Appraisal Institute). В нем говорится:

В подходе рыночных данных оценщик ставит себя на место покупателя и сравнивает те объекты, которые вместе с объектом оценки составляют рынок для данного типа и класса недвижимости. [2]

Сегодня сравнительный анализ — это общий термин, используемый для описания процесса, в ходе которого для определения стоимости к сопоставимым продажам применяются количественные и качественные аналитические методы. Это основная предпосылка, на которой основывается оценка жилой недвижимости.

Приведённая цитата из раннего издания The Appraisal of Real Estate породили сентенцию, которую годами цитировали преподаватели оценки:

Оценщики идут по стопам потенциального покупателя.

Логика этого утверждения получила широкое признание, поскольку она подтверждается теорией замещения, которая исходит из того, что никто не будет платить за данный объект недвижимости больше, чем цена приобретения столь же желательного объекта — замены. [3]

В других ранних работах подчеркивается, что рыночная стоимость рассматривается с точки зрения обычно информированного покупателя, который действует рационально и осмотрительно, основываясь на имеющейся информации. Ключевым соображением здесь является то, что объекты сопоставимых продаж являются конкурентоспособными по сравнению с объектом оценки в глазах потенциальных покупателей.

Изучение взаимодействия потенциальных покупателей на данном рынке иллюстрирует движущую силу фактора конкуренции при выборе недвижимости и принятии ценовых решений. Для целей оценки объекты, выбранные для сравнения, должны быть схожими по как можно большему количеству стоимостных характеристик. В идеальной ситуации объекты продажи будут напрямую конкурировать с объектом недвижимости в той же области рынка. В ходе этого процесса сопоставимые объекты анализируются в свете любых различий, и их цены продаж корректируются с учетом характеристик объекта оценки.

Характеристики объектов недвижимости и сделок, которые приводят к изменению цен и требуют корректировки, являются элементами сравнения. Элементы относятся к конкретным деталям приобретения недвижимости (элементы транзакции) и к характеристикам недвижимости, которые создают разницу в ценах (элементы собственности).

Корректировки на различия в элементах сравнения могут быть применены к общей цене недвижимости, к цене за единицу или к комбинации того и другого, если используемые цены за единицу последовательно применяются к сопоставимым объектам недвижимости.

Корректировки применяются к ценам проданных сопоставимых объектов, а иногда и к запрашиваемым ценам конкурирующих предложений.

Применительно к общей цене продажи выбор того, использовать ли корректировки в долларах или процентах, часто является вопросом удобства. Например, процентные корректировки используются для учёта изменений рынка, а денежные для учёта затрат на ремонт.

Специалисты по оценке обычно придают большее значение точности и придают больший вес тем ценам продаж, которые требуют наименьшей совокупной корректировки. Рыночные данные указывают на то, что количество и величина валовых и чистых корректировок будут определять относительную точность вывода о стоимости.

Элементы сравнения включают как характеристики сделок покупки, так и конкретные атрибуты стоимости, которые объясняют разницу в ценах.

Оценщики определяют элементы сравнения с помощью маркетинговых исследований и подкрепляют эти выводы рыночными данными.

Элементы сравнения дают представление о том, как были установлены цены на сопоставимые объекты недвижимости и каким образом эти объекты похожи, а также не похожи на объект оценки.

Для согласования различий в стоимости между объектом и сопоставимыми объектами могут быть использованы корректирующие коэффициенты.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать при сравнительном анализе продаж улучшенных объектов недвижимости.

  1. передаваемые права на недвижимое имущество
  2. условия финансирования
  3. условия продажи
  4. расходы, которые необходимо осуществить сразу после покупки
  5. рыночные условия
  6. местоположение
  7. физические характеристики
  8. экономические характеристики
  9. юридические характеристики
  10. компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью [4]

Эти характеристики могут быть сгруппированы в две категории корректирующих коэффициентов:

  • корректировки транзакций, транзакционные корректировки
  • корректировки элементов объектов, объектные корректировки.

Корректировки транзакций учитывают переданные права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, расходы, произведенные после покупки, и изменения рыночных условий.

Корректировки элементов объектов учитывают местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, юридические характеристики и компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Вопросы, рассматриваемые в этой статье, касаются анализа и использования транзакционных элементов сравнения. В этой статье также предлагаются комментарии и высказываются замечания, касающиеся общения между оценщиком и сторонами сделки купли-продажи.

Обсуждение, касающееся элементов сравнения объектов или процесса расчета суммы корректировок, не включено в данную статью.

Корректировки транзакций

Транзакционные элементы сравнения обычно применяются в определенной последовательности, начиная со сравнения передаваемых прав собственности, за которым следует анализ соответствующих механизмов финансирования.

Следующий элемент рассматривает условия продажи и критерии подтверждения сделки «на расстоянии вытянутой руки».

Затем рассматриваются расходы, произведенные после покупки, и, наконец, рассматривается корректировка цен с учетом изменений рыночных условий.

Этот порядок корректировок предлагается в учебниках Appraisal Institute. [5]

Корректировки элементов объектов обычно применяются после корректировок транзакций. В Uniform Residential Appraisal Report пространство предоставляется для условий продаж или концессий финансирования, даты продажи или владения leasehold или fee simple, но не имеется места для других транзакционных элементов сравнения. [6]

Информация об условиях продажи и расходах, которые требуется произвести сразу после покупки, может быть представлена в открытых пространствах в сетке корректировок или отчёта формы резюме, а также в описательном приложении или в таблице.

Как правило, это относится к разделу «Подход сравнения продаж» формы отчетов AI Reports form, Summary Appraisal Report—Residential, где элементы транзакций, перечисленные в таблице, касаются финансирования, концессий и даты контракта. [7]

В Summary Appraisal Report есть три пустых места и большое поле для комментариев, где в описательной форме можно обсудить информацию, касающуюся условий продажи и послепродажных расходов.

The Random House College Dictionary определяет термин «корректирование» как «процесс приведения в надлежащее состояние или положение», в то время как «корректировка» — это «изменение или концессия в цене или других условиях». [8]

В соответствии с этим Appraisal Institute определяет корректировки как «математические изменения, внесенные в рыночные данные для облегчения сравнения или понимания» [9].

Профессия оценщика признает использование количественных и качественных корректировок, корректировок в долларах и процентах, а также валовых и чистых корректировок.

Как упоминалось ранее, корректировки могут быть применены к суммам в долларах или к сравнительным единицам измерения, таким как цена за квадратный фут или за комнату.

Количественные корректировки — это математически полученные результаты расчетов в долларах или процентах, которые применяются в сторону увеличения или уменьшения к ценам продажи сопоставимых объектов недвижимости.

Качественные методы используют относительный анализ и логику для интерпретации рынка и согласования выводов о стоимости.

После того как информация о продажах собрана и подтверждена, ее анализ можно организовать различными способами.

Одним из удобных и часто используемых методов является размещение анализа в таблице рыночных данных.

Каждое важное различие между сопоставимыми объектами и объектом оценки, которое может повлиять на стоимость недвижимости, считается элементом сравнения.

Каждому элементу сравнения, который, как установлено, влияет на цены продажи на рынке, присваивается строка в таблице.

Затем общие цены на сопоставимые объекты недвижимости или цены за единицу сопоставимых объектов недвижимости корректируются для отражения величины этих различий.

Использование сетки — это способ для оценщиков моделировать типичные действия покупателей и анализировать данные о продажах для количественной оценки влияния определенных характеристик на стоимость. Сетки также являются хорошим способом четко и эффективно донести логику оценщика до читателей отчета об оценке.

Использование корректировок цены продажи при сопоставлении объектов недвижимости хорошо зарекомендовало себя и широко используется специалистами — оценщиками.

Вопрос заключается в том, когда и как используется эта практика участниками рынка? Задача оценщика состоит в том, чтобы понять, при каких обстоятельствах различные элементы сравнения могут быть приняты во внимание потенциальным покупателем. Когда известна мотивация покупателя, можно рассмотреть вопрос о типе и размере корректировки.

Передаваемые Права на Недвижимое Имущество

Одним из первых шагов в процессе оценки является определение объекта недвижимости, подлежащего оценке. The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) предусматривают, что при разработке оценки недвижимости оценщик должен определить и сообщить об интересе к недвижимости, подлежащей оценке. [10]

Это важный вопрос, поскольку формирование мнения о рыночной стоимости включает в себя не только идентификацию и оценку различных прав и интересов, но также анализ ограничений этих прав и влияния этих ограничений на стоимость.

Некоторые ограничения на владение и пользование, такие как сервитуты на коммунальные услуги, являются публичными, в то время как другие, такие как ограничения на право собственности, являются частными.

Поскольку ограничения на владение являются правами, которые не принадлежат владельцу недвижимости и оказывают прямое влияние на стоимость недвижимости, они должны учитываться при любом сравнительном анализе, связанном с выбором и корректировкой сопоставимых цен продажи.

Объект недвижимости, подлежащий оценке, определяется в самом начале оценки.

Для жилой недвижимости это, как правило, fee simple.

Если задание на оценку заключается в оценке объекта с необремененными правами, оценщик обязан понять, совпадает ли юридические права каждого сопоставимого объекта продажи с правами, подлежащим оценке, или нет. Если права собственности на объект сравнения не совпадают с правами собственности объекта оценки, следует внести корректировки, чтобы компенсировать различия.

Потеря прав собственности и, следовательно, потеря стоимости могут быть вызваны существующими обременениями, такими как аренда, негативные сервитуты, посягательства, ограничения на действия, оговорки и лицензии.

Отрицательный сервитут может запретить владельцу участка жилой застройки или дома для одной семьи полностью реализовать потенциал недвижимости.

Типы сервитутов включают линии распределения электроэнергии, канализационные и ливневые сети, а также авиационные сервитуты, которые ограничивают использование воздушного пространства за счет ограничения типа и высоты здания.

В контексте передаваемых прав собственности вызывает озабоченность степень, в которой сервитут отрицательно влияет на использование объекта сравнения. Сервитуты в передней, задней или боковой части, как правило, оказывают менее серьезное влияние на стоимость, чем в более центральной зоне застройки участка.

Посягательства и ограничения на действия являются часто встречающимися препятствиями. Такие обременения могут повлиять на полезность объекта, выбранного для целей сравнения, и заслуживают корректировки в отношении передаваемых прав собственности.

Посягательство происходит, когда часть улучшения выходит за границы участка земли его владельца. Посягательства могут снизить стоимость, использование или пользование недвижимостью, на которую было совершено вторжение. Посягательство может быть дополнением к зоне крыльца, расширением подъездной дорожки или строительством забора, стены, палубы или створчатого окна.

Ограничения на сделки — это частные соглашения, которые влияют на использование земли; следовательно, они могут повлиять на стоимость. Они создаются, когда владелец недвижимости включает ограничение в акт о передаче имущества, которое становится обязательным для всех будущих получателей субсидий. Ограничения на действия включают ограничительные соглашения, требующие или запрещающие определенное использование недвижимости, ограничения на разделение, устав кондоминиума.

Дополнительные проблемы с правами собственности возникают при наличии долгосрочной аренды земли, пожизненного владения, сервитута по сохранению фасада или предыдущего соглашения о передаче прав на застройку.

Такие обременения могут ограничить будущее использование и текущую стоимость проданного имущественного интереса. Независимо от ситуации, продажа может быть использована для целей сравнения только в том случае, если могут быть внесены разумные и обоснованные рыночные корректировки для учета различий в правах собственности между сопоставимым объектом и объектом оценки. Расчеты соответствующих корректировок, отражающих различия в правах собственности, могут быть трудными для разработки и обоснования. Поэтому предпочтительно, чтобы сопоставимые объекты имели те же права собственности, что и права собственности на объект оценки, чтобы не было необходимости в корректировке.

Имея это в виду, полезно рассмотреть следующий пример.

Аллен, оценщик, корректирует цену продажи дома, расположенного на участке площадью один акр с фасадом на 150 футов.

Существует сервитут доступа шириной 20 футов, проходящий по длине (глубине) участка вдоль 290-футовой линии участка по периметру. Сервитут заасфальтирован и дает право на проживание на отдельном участке, расположенном за объектом сопоставимой продажи.

Записи о праве собственности показывают, что сервитут был предоставлен бессрочно.

Поскольку участок больше, чем соседние участки собственности, Аллен не сделал корректировки на 15%-ную потерю пригодной для использования площади земли, созданную сервитутом. Однако он компенсировал движение пешеходов и транспортных средств по подъездной дорожке с сервитутом. Аллен произвел процентную корректировку в сторону увеличения на основе сравнения с ценами продажи домов, расположенных на более оживленных жилых улицах, и на основе обсуждений со сторонами сделки.

В этом сценарии должны ли быть какие-либо опасения по поводу методологии и процедуры корректировки Аллена? Должен ли Аллен знать, кто платит за содержание зоны сервитута и каковы расходы на техническое обслуживание?

При изучении этой ситуации выясняется, что Аллен занизил цену продажи.

Собеседование в местном департаменте землеустройства подтвердило бы, что владельцы объекта сравнительной продажи несут юридическую ответственность за безопасность и техническое обслуживание зоны сервитута на подъездной дороге.

Затраты на компенсацию дополнительного риска, а также расходы на налоги и обслуживание сервитута должны быть рассчитаны и добавлены к сумме корректировки.

Однако, в этом случае было бы чрезвычайно сложно обеспечить разумную (надежную) корректировку на этот дополнительный риск.

Условия финансирования

Много было написано о нетипичных механизмах финансирования, расчетах эквивалента денежных средств, концессиях, выплачиваемых продавцом, и других видах нерыночной финансовой деятельности.

Это связано с тем, что условия финансирования могут оказывать прямое влияние на цены, уплачиваемые за жилье. Продавцы могут предлагать покупателям специальные стимулы в виде креативных финансовых инструментов для повышения конкурентоспособности и стоимости своей недвижимости.

Специальные условия финансирования могут включать расходы, выплачиваемые продавцом, продажи в рассрочку, льготы по ипотеке, комплексные кредиты и др.

При таком типе соглашений может потребоваться скорректировать цену продаваемой недвижимости, прежде чем ее можно будет использовать в качестве показателя рыночной стоимости. Для того чтобы корректировка финансирования была оправдана, как продавец, так и покупатель должны были учитывать нерыночные условия при согласовании цены продажи. В противном случае никаких корректировок фактически согласовано не было и вносить их не следует.

Существует несколько методов, которые можно использовать для учёта влияния необычного финансирования на цену продажи недвижимости.

Два таких метода включают анализ парных данных и математические вычисления с использованием процедуры дисконтирования.

В первом методе оценщик исследует цены продажи сопоставимых жилых объектов, которые были проданы с нерыночным финансированием, чтобы определить, требуется ли корректировка для отражения типичных условий рыночной стоимости. Затем имущество, переданное на нерыночных условиях, сравнивается с имуществом, которое было продано с рыночным финансированием, чтобы определить, следует ли вносить корректировку в денежном эквиваленте и/или какова должна быть сумма корректировки (обычно в процентах).

Подтверждение намерений покупателей и продавцов может быть наиболее эффективным способом проверки необходимости корректировки.

Интервью с оценщиками и покупателями подтверждают, что большинство покупателей жилой недвижимости не используют математические расчеты денежного эквивалента при принятии решения о цене.

Когда анализ наборов парных данных используется для получения корректировки на финансирование, расчеты корректировок на нетипичные условия финансирования и на нетипичные условия продажи объединяются.

Пример эффекта концессии на продажу, предоставленной владельцем, обсуждается в следующем разделе условий продажи.

Условия продажи

Определение рыночной стоимости, используемое в большинстве оценок, предусматривает, что при совершении передачи имущества имеют место типичные мотивы как покупателя, так и продавца.

Корректировки на условия продажи используется для учета разницы в цене продажи в тех случаях, когда покупатель или продавец находились под определенным давлением для завершения сделки. Такие условия договора купли-продажи могут оказать существенное влияние на цену покупки.

Продажа, в которой участники мотивированы не обычно, не считается сделкой «на расстоянии вытянутой руки».

Концепция «на расстоянии вытянутой руки» широко использовалась, широко интерпретировалась и иногда переопределялась.

В шестом издании Black’s Law Dictionary говорится, что сделка «на расстоянии вытянутой руки» — это сделка, в которой несвязанные стороны действуют в своих собственных интересах.

Сделку «на расстоянии вытянутой руки» описывается также, как

… добросовестная сделка в ходе обычной коммерческой деятельности сторон с независимыми интересами [11].

The Dictionary of Real Estate Appraisal, шестое издание, описывает сделку «на расстоянии вытянутой руки» как

… сделку между несвязанными сторонами, каждая из которых действует в своих собственных интересах.

Чтобы уточнить, что представляет собой «сделка на расстоянии вытянутой руки», в восьмом The Dictionary of Real Estate Terms приводится следующий пример:

Сделки между следующими сторонами в большинстве случаев НЕ будут рассматриваться, как сделки «на расстоянии вытянутой руки»:

  • муж и жена
  • отец и сын
  • корпорация и одна из ее дочерних компаний [12]

Время от времени возникают ситуации, когда трудно понять, что является, а что нет продажей «на расстоянии вытянутой руки», ориентированной на рынок. Например, в каких из следующих обстоятельств было бы целесообразно рассмотреть возможность корректировки условий продажи:

  • когда Сэм продаёт свой дом своему шурину Биллу?
  • когда Сэм и Билл нанимают оценщика, чтобы помочь согласовать условия сделок?
  • когда Сэм выставляет недвижимость на продажу, а затем Билл покупает ее на 10% дороже запрашиваемой цены?

Прямая продажа Сэмом его шурину Биллу, очевидно, потребовала бы исследования. Если проверка покажет, что условия не ориентированы на рынок, продажа, скорее всего, не будет использоваться для целей сравнения. В этих обстоятельствах обеспечить надежную корректировку цен было бы затруднительно.

Во втором вопросе способность договориться о цене продажи по рыночной стоимости значительно повышается, когда независимый (беспристрастный) специалист по недвижимости консультирует с обе стороны. Эта транзакция может предоставить некоторую достоверную информацию при надлежащем исследовании и проверке.

Множество вопросов возникнет и в ситуации, когда Сэм выставит недвижимость на продажу, а Билл купит ее дороже запрашиваемой цены. Первоначальная проблема заключалась бы в том, что Сэм предоставлял покупателю уступку, такие как оплаченные продавцом расходы на переоформление права, движимое имущество или иные выгодные финансовые соглашения.

Ответы на эти вопросы будут получены в результате бесед с продавцом, покупателем и теми специалистами, которые участвуют в различных сценариях покупки. Из бесед с этими участниками можно было бы выяснить, требуется ли корректировка цены, размер корректировки, если таковая требуется, или необходимость исключения продажи из сравнительного анализа.

Стимулы.

В некоторых случаях оценщик распознает участника рынка как того, у кого есть личный основной стимул купить конкретный объект недвижимости — в данном случае идентифицированный дом на одну семью. При попытке использовать этот тип покупки в качестве сопоставимой продажи может потребоваться анализ и исследование, чтобы понять, почему сделка не соответствует характеристикам типичной покупки, ориентированной на рынок.

Следующий пример иллюстрирует, как личные желания покупателя могут повлиять на надежность сопоставимой продажи, имеющей значение в других отношениях.

Покупательница Бетти хотела приобрести дом рядом со своей дочерью и тремя внуками после смерти мужа. Бетти быстро нашла удобный дом с двумя спальнями и большим задним двором. Дом расположен на тихой улице в двух кварталах от дома ее дочери, и он уже некоторое время продавался на рынке. Бетти заплатила полную запрашиваемую цену, плюс бонус за раннее заселение и оплатила затраты строительства ограждения по периметру. Во время интервью с местным оценщиком она сообщила, что она не привлекала кредит и не заказывала оценку, и она была очень довольна своим новым местом жительства: «Дети все время навещают нас!» В этой ситуации было бы трудно рассчитать рыночную корректировку цены продажи.

Концессии.

Другая ситуация с условиями сделки, которая может потребовать корректировки условий продажи, связана с концессией. Рассмотрим перевод тренера по гольфу и теннису в известный университет среднего Запада. Университет оплачивает расходы на переезд и временное проживание. Продавец оплачивает членство покупателя в местном загородном клубе и оставляет новый гольф-кар в гараже. При использовании этой сделки в качестве сопоставимой продажи оценщик произвел корректировку стоимости на стоимость тележки для гольфа и членства в загородном клубе в долларовом эквиваленте.

Если кредитор задастся вопросом, является ли это правильной корректировкой цены, предоставит ли собеседование с тренером и / или его торговым агентом достаточную информацию для анализа условий продажи?

В этом случае может оказаться, что корректировка оценщика была недостаточной, чтобы полностью отразить объем задействованного стимула покупателя. Вполне вероятно, что определенные социальные соображения и оплата расходов на переезд и проживание послужили дополнительной мотивацией для покупки. Существует неопределенность относительно того, как услуги, уступки и денежные выгоды, предоставляемые вне фактической сделки купли-продажи, могут быть количественно оценены и учтены в качестве стимула к покупке дома. Кроме того, сомнительно, решит ли разговор с покупателями и продавцами эти проблемы.

Экспозиция на рынке

Рыночная экспозиция является еще одним важным фактором, учитываемым при анализе условий продажи. Для того, чтобы считаться сделкой на открытом рынке, недвижимость должна получить адекватную рыночную оценку таким образом, чтобы это соответствовало определению рыночной стоимости.

Количество дней, проведенных на рынке, становится достоверным показателем покупательского спроса, когда дом продается должным образом и по разумной цене. Когда недвижимость продается быстрее, чем обычно требуется для продажи, возможно, продавец действовал под давлением или покупатель был необычно мотивирован.

Какими бы ни были обстоятельства, сделка может оказаться менее надежной для использования в качестве сопоставимой продажи.

Опрос участников сделки может дать представление о величине корректировки или о том, действительно ли необходима корректировка. В ситуации, когда продавец находится в затруднительном положении, может потребоваться корректировка продажной цены в сторону увеличения, чтобы отразить стоимость, которую продавец не смог вернуть, приняв предложение по цене ниже рыночной. В случае покупателя с необычной мотивацией может потребоваться корректировка в сторону уменьшения, чтобы учесть любую сумму, уплаченную сверх рыночной стоимости. Анализ обстоятельств, связанных с установлением цены, указанной в листинге, может быть полезен при разработке условий корректировки продажи в этом случае.

Расходы, которые необходимо произвести сразу после покупки

Корректировки расходов, которые необходимо произвести сразу после покупки, подтверждают, что в процессе переговоров о продаже покупатели учитывают любые расходы, которые необходимо произвести после покупки, чтобы сохранить стоимость недвижимости. Эти расходы влияют на цену, которую покупатель готов заплатить, и могут быть выявлены путем изучения данных о сделке купли-продажи.

Например, покупатели знают, что стоимость домов, особенно старых, может снизиться из-за того, что некоторые компоненты здания нуждаются в ремонте.

Эти объекты, подверженные физическому износу (отложенное техническое обслуживание), могут потребовать немедленного внимания. Покупатель, узнав об этой ситуации, будет учитывать затраты на устранение недостатков при принятии решения о стоимости товара. Покупатель сделает скидку на сумму, необходимую для ремонта или замены товара, и эти затраты будут учтены как покупателем, так и продавцом при согласовании цены продажи. Если оцениваемое имущество требует затрат после покупки, чтобы полностью реализовать свою полезность, сумма корректировки будет добавлена к цене покупки тех сопоставимых объектов недвижимости, которые продаются без аналогичных затрат. Это считается корректировкой сделки, поскольку отражает те позиции, которые покупатель рассматривал бы как часть цены на момент продажи. Однако любое условие, которое не было известно покупателю во время переговоров о продаже, не учитывалось бы в качестве стоимостного показателя, и поэтому при сопоставимой сделке с недвижимостью не было бы произведено корректировки в сторону увеличения расходов на послепродажное обслуживание.

Рассмотрим пример, когда покупатели ознакомились с двумя заявлениями о раскрытии информации, двумя отчетами об осмотре дома и корреспонденцией из окружного департамента строительства. В отчетах указывалось, что требуется ремонт крыши, деревянного пола и лестницы, а также что требуется замена треснувшей плитки на кухне. Также сообщалось о том, что элементы в подвальном помещении для хранения представляли потенциальную опасность пожара. (Обратите внимание, что существует требование Fannie Mae, согласно которому, когда речь идет о здоровье и безопасности, все ремонтные работы должны быть завершены и сертифицированы, прежде чем можно будет оформить ипотеку.) После некоторого обсуждения покупатели и продавцы согласились на сумму 21 000 долларов. Кроме того, несмотря на то, что ванные комнаты были практичными и функциональными в существующем состоянии, покупатели хотели, чтобы комнаты были отремонтированы и оснащены новой современной сантехникой стоимостью 7500 долларов. Сразу после закрытия покупатели выполнили ремонт и модернизацию. Окончательная стоимость составила 30 000 долларов. Какие соображения следует учитывать при разработке надлежащей корректировки для этой продажи?

Четырнадцатое издание The Appraisal of Real Estate посвящено правильному расчету суммы корректировок расходов, произведенных сразу после покупки. В нем говорится:

Соответствующая цифра — это не фактические затраты, которые были понесены, а затраты, которые ожидались как покупателем, так и продавцом [13].

Таким образом, расходы в размере 7 500 долларов на обновление ванной комнаты и общие расходы в размере 30 000 долларов не были включены, поскольку они не были обязательными и не были частью соглашения между покупателем и продавцом. Соответствующая корректировка составила бы 21 000 долларов США, поскольку это сумма, ранее согласованная сторонами сделки. Это стоимость лечения, которая была взаимно признана и согласована как необходимая для поддержания безопасности и стоимости имущества.

Следующий сценарий может дать дополнительную информацию о корректировке расходов.

Рассмотрим процесс переговоров, в ходе которого для покупки дома семьей Бахер устанавливается цена продажи в размере 400 000 долларов. Однако миссис Бахер заявляет, что не переедет, пока «не будет предоставлено достаточное количество места для хранения вещей».

Поэтому мистер Бахер решает огородить боковую веранду и переоборудовать ее в большую гардеробную, предполагаемая стоимость которой составит 15 000 долларов. В интервью с Бахерами оценщик узнает, что фактические затраты переоборудования составили 22 000 долларов. Затем оценщик приходит к выводу, что указанная стоимость (скорректированная цена) для этого объекта сравнения составляет 415 000 долларов, поскольку ожидаемая покупателями стоимость в размере 15 000 долларов вычитается из цены объекта, если в этом не было необходимости.

Была ли проведена надлежащая процедура?

Нет, корректировка оценщиком в сумме 15 000 долларов США была произведена неправильно. Корректировка расходов после покупки является прямым результатом того, что покупатель и продавец признают недостаток имущества, который необходимо устранить. В договоре купли-продажи покупная цена указана с учетом стоимости ремонта или замены, согласованной сторонами сделки. В случае покупки у Бахеров этого не было. Одностороннее решение покупателя произвести ремонт в помещении не повлияло на цену продажи. Следовательно, при покупке не следовало вносить никаких изменений в цену продажи.

С учетом корректировок на отсроченное техническое обслуживание становится очевидным, что правильное применение зависит от того, насколько покупатель и продавец осведомлены о тех элементах, которые требуют немедленного внимания для сохранения максимальной полезности. Если бы продавец не был обязан сообщать об отсроченном техническом обслуживании, покупатель не знал бы о необходимости немедленных расходов, и цена продажи не была бы скорректирована. Опять же, оценщику крайне необходимо провести собеседование с покупателем, чтобы понять основания для любой скидки при продаже и причины, по которым потребовались какие-либо расходы после продажи.

Рыночные условия

Общепризнано, что корректировка для учета изменений рыночных условий измеряется величиной изменений, произошедших между датой передачи сопоставимого имущества и датой оценки объекта недвижимости. Хотя предпосылки достаточно просты, процедура может потребовать некоторого тщательного анализа.

Необходимо провести предварительное исследование, поскольку с самого начала необходимо определить область исследования. Будет ли это местный район, определенный регион или место, где дома аналогичного типа конкурируют с объектом исследования?

Кроме того, возникает вопрос о том, как измерять время, которое включает в себя дату продажи сопоставимого объекта и дату оценки оцениваемого объекта недвижимости. Это требует принятия решения относительно использования даты заключения контракта, даты регистрации или каких-либо других временных рамок.

Рыночные условия, как правило, меняются со временем. Оценка проводится по состоянию на определенное время. Сравнительные продажи, которые проводились в рыночных условиях, отличных от тех, которые применялись к объекту недвижимости на дату оценки, требуют корректировки для учета различий, влияющих на стоимость. Корректировка для учета рыночных условий производится, если стоимость недвижимости увеличилась или уменьшилась в период между датой продажи объекта сравнения и датой оценки рассматриваемого объекта.

Наилучшие показатели изменений на рынке можно получить, сравнив цены на любые объекты недвижимости, которые были проданы и перепроданы повторно.

Чем больше объекты недвижимости похожи на объект, тем более релевантной будет оценка изменений.

Корректировка для учета изменений рыночных условий обычно измеряется в процентах от предыдущих цен. Хотя изменения носят непрерывный характер, они, как правило, измеряются и указываются через определенные промежутки времени.

Если физические характеристики объекта недвижимости остаются неизменными, анализ двух или более продаж одного и того же объекта за определенный период покажет процент изменения цены. Это позволяет оценщику измерить разницу в продажных ценах на одну и ту же или схожую недвижимость с течением времени, чтобы определить скорость изменения, которая может быть использована в качестве основы для корректировки подхода к сравнению продаж.

По мнению многих специалистов-оценщиков, наиболее надежным методом измерения изменений на рынке является анализ продаж и перепродаж одного и того же объекта недвижимости (при наличии таких данных). Это включает в себя сравнение текущей цены продажи жилья с суммой, за которую оно было продано в определенный момент времени в прошлом — при предыдущей продаже.

Эта процедура может быть эффективной, но только при определенных условиях.

Важно, чтобы обе сделки купли-продажи были честными и соответствовали определению «рыночная стоимость», и чтобы в объекте недвижимости не было существенных физических или функциональных изменений, которые могли бы увеличить или уменьшить стоимость.

Другими словами, единственным фактором, влияющим на цену продажи, должно являться изменение рыночных условий.

Расчет степени изменения цен в рыночных условиях требует понимания состояния объекта недвижимости в двух отдельных случаях, а также мотивации и перспектив тех, кто участвует в обеих сделках. Поэтому было бы необходимо связаться и опросить покупателей и продавцов, чтобы убедиться, что измеряемые данные учитывают только изменения на рынке.

Когда наблюдается рыночная тенденция и сообщается о ней, она обычно основывается на определенной временной последовательности в определенном районе исследования. Местом проведения исследования может быть район, на котором проводится исследование, или субрынок этого района, или район, где аналогичные объекты конкурируют с оцениваемым жильем. Обычно считается, что район — это область однородного землепользования, в то время как местоположение, где объекты недвижимости конкурируют с объектом, называется рыночной зоной.

Важность такого определения очевидна в приложении Fannie Mae «Рыночные условия» к отчету об оценке. Заявленная цель дополнения к рыночным условиям — предоставить клиенту

… четкое и безошибочное представление о рыночных тенденциях и условиях, преобладающих в рассматриваемом регионе. [14]

Она также предназначена для того, чтобы предоставить оценщику «структурированный формат для представления данных и упрощения определения текущих рыночных тенденций и условий».

Инструкции к форме предусматривают, что данные о продажах и листинге должны относиться к объектам недвижимости, которые конкурируют с объектом оценки, как указано в разделе отчета об оценке, посвященном соседству. Если тенденции в районе рынка не отражают общих тенденций в районе, в отчете должен быть описательный комментарий, объясняющий различия в районе.

(Приложения могут также описывать различия между тенденциями, измеряемыми на ежемесячной, а не на ежеквартальной основе.)

Для обеспечения последовательности и точности анализа рыночной конъюнктуры необходимо, чтобы изучаемый район был правильно определен, а его физические границы очерчены и описаны.

Некоторые предпочитают использовать карты для наблюдения за тенденциями рынка и выбора сопоставимых объектов недвижимости для продажи.

Существенные различия между районом, рыночной зоной и субрынками, расположенными в каждой из них, иногда могут быть упущены из виду.

Существует мнение, что рыночная зона — это место, где недвижимость эффективно конкурирует с объектом недвижимости в сознании вероятных потенциальных покупателей.

Рыночная зона жилой застройки часто включает в себя большую часть рассматриваемого района. Однако иногда в рыночную зону может входить только часть района, или рыночная зона может выходить за пределы района.

Дополнительные проблемы с идентификацией возникают из-за деятельности субрынков, которые представляют собой сегменты жилья карманного типа, где недвижимость продается по более высоким или более низким ценам, чем в более крупных районах.

Ситуация с перекрывающимися и взаимодействующими местоположениями была постоянной проблемой для оценщиков при подготовке анализа рыночной конъюнктуры. В результате многим пользователям требуются повествовательные описания, четко очерченные границы и карты с указанием точных параметров исследуемой территории, на которых основываются выводы о тенденциях на рынке.

Другие вопросы связаны со сроками. Оценщики признают, что переговоры о покупке недвижимости могут вестись за месяцы или более до закрытия сделки. Покупатель и продавец заключают соглашение на дату заключения договора, но договор вступает в силу только после его закрытия, и в промежуточный период в соглашение могут быть внесены изменения. Может потребоваться корректировка для учета изменений рыночных условий в период между датой подписания контракта и датой закрытия или датой оценки. Это примеры ситуаций, которые усложняют принятие решений о том, какие показатели «прошедшего времени» следует использовать и когда целесообразно вносить коррективы в первоначальную цену покупки.

Сообщество брокеров недвижимости сообщает, что период между «обсуждением» и закрытием сделки значительно увеличился. Устранение непредвиденных обстоятельств, требования к размещению, процедуры комплексной проверки и необходимость в условиях финансирования продолжают увеличивать сроки закрытия. Считается, что программы андеррайтинга ипотечных кредитов также способствуют замедлению процедур оформления сделок купли-продажи.

Другой аспект анализа рыночных условий связан с необходимостью определения двух дат — даты продажи и даты оценки. Идея заключается в том, чтобы определить промежуток времени, прошедший между этими двумя периодами. Правила Fannie Mae требуют, чтобы кредитор обеспечил предоставление оценщику копии полного ратифицированного договора купли-продажи и всех дополнений к нему в отношении имущества, подлежащего оценке. Если в договор вносятся изменения, кредитор должен предоставить все обновленные контракты, чтобы гарантировать, что оценщику была предоставлена возможность рассмотреть любые изменения и оценить их возможное влияние на стоимость. Похоже, что Fannie Mae указывает, что в качестве даты передачи следует использовать дату заключения контракта или внесенных в него изменений, поскольку это часто относится к «согласию сторон». Однако в разделе Руководства по продажам Fannie Mae, касающемся корректировки даты продажи и времени, говорится,

При заполнении форм отчета об оценке Fannie Mae оценщик должен указать дату заключения договора купли-продажи и дату расчета или закрытия сделки. [15]

Эта процедура позволяет количественно оценить промежуток времени между заключением контракта и датой его закрытия и проследить за любыми изменениями рыночных условий. Это также влияет на сравнительный анализ стоимости, поэтому Fannie Mae требует, чтобы

Рассматриваемые сопоставимые продажи были проанализированы, чтобы определить, произошли ли какие-либо изменения в рыночных условиях с момента заключения контракта на сопоставимые продажи до даты оценки. Этот анализ позволит определить, является ли корректировка времени оправданной. [16]

Во многих случаях дата продажи недвижимости, используемой при передаче имущества без предоставления кредита, основана на дате закрытия сделки, а не на дате контракта. Это дата расчета или дата регистрации, которая устанавливается через некоторое время после того, как произошло окончательное решение. В распечатках онлайн-сервисов, предоставляющих услуги по размещению нескольких объектов недвижимости, может быть указана дата объявления, ожидаемая дата продажи, дата закрытия и итоговые дни на рынке сравнительной недвижимости. Эта информация дает эффективное представление об изменениях рыночных условий, а также служит альтернативой при выборе даты продажи.

Еще одним фактором, учитываемым при анализе ценовых тенденций, является определение даты оценки объекта недвижимости.

Большинство оценщиков признают концепцию «даты вступления оценки в силу», которая в текущих оценочных заданиях является датой последней основной проверки объекта недвижимости.

В четырнадцатом издании The Appraisal of Real Estate определенно говорится:

Дату заключения о стоимости (т.е. дату вступления в силу) не следует путать с датой подписания отчета об оценке или сопроводительного письма. Дата вступления оценки в силу относится к моменту времени, на который актуальны анализы и выводы, а не к дате подготовки отчета и его отправки клиенту. [17]

Систематизация данных о продажах и перепродажах в виде таблицы или графика является эффективным способом определения закономерностей изменений на рынке. Надежность этого вида анализа зависит от количества изученных транзакций; при наличии достаточного количества данных цены, проанализированные в таблицах или графиках, могут продемонстрировать заметные тенденции в рыночной активности. Если данные о продажах для сравнения недоступны, другие признаки изменения рыночных условий могут включать изменения объема продаж, соотношения отпускных цен, а также времени экспозиции и маркетинга. Корректировка рыночных условий иногда называется временной корректировкой.

(Например, «рассчитывалась корректировка времени в сторону увеличения на один процент в месяц»).

Хотя корректировка с учетом изменения рыночных условий зависит от времени, она не вызвана самим течением времени. Необходимость в такой корректировке возникает не с течением времени, а скорее из-за изменения рыночных цен или рыночных тенденций, которые представляют собой изменение цен, уплаченных за определенный и измеренный период.

Оценщик и стороны сделки

Важность эффективного взаимодействия между оценщиком и сторонами сделки купли-продажи трудно переоценить. Процедуры проведения сделки, рассмотренные ранее, иллюстрируют необходимость такого взаимодействия. В каждом из приведенных в качестве примера сценариев основанием для корректировки цены продажи была информация, переданная оценщику от нового владельца сопоставимого имущества.

Например, потребовалось личное собеседование с бабушкой Бетти, чтобы подтвердить, что она была нетипичным покупателем и что условия продажи и уплаченная в результате цена не соответствовали существующим рыночным условиям. Оценщик предварительно проверил данные о сделке, такие как цена продажи, условия финансирования и дата продажи. Таким образом, подтверждаемая информация касалась личной мотивации покупателя и ее желания приобрести подходящее жилье в точно определенном месте рядом с ее семьей. Это часть процедуры верификации-подтверждения, при которой заявления о фактах подтверждаются и обосновываются сторонами, участвующими в сделке.

В последние годы отношения между оценщиком и сторонами конкретной сделки купли-продажи были достаточно подробно изучены. В одном из курсов Appraisal Institute, посвященном жилой недвижимости смешанного назначения, были определены три взаимосвязанных термина, относящихся к информации, используемой оценщиками: [18]

  • Подтвержденная информация, то есть информация, которую оценщик уже знал или о которой подозревал до того, как связался со стороной сделки.
  • Полученная информация, то есть информация, о которой оценщик не знал или о которой не подозревал до того, как связался со стороной сделки.
  • Информация, полученная непосредственно, то есть информация, поступающая от стороны сделки к оценщику.

Процесс верификации-подтверждения позволяет оценщикам проверить условия продажи и предоставляет возможность получить точную и потенциально новую информацию.

Еще одна интересная проблема, связанная с обоснованностью данных о сделках, указана в четвертом издании Appraising Residential Properties, в котором содержится предупреждение о том, что

… оценщики должны осознавать, что эти участники рынка не являются незаинтересованными сторонами. При необходимости информация, предоставленная заинтересованными сторонами, может быть подтверждена из других источников. Утверждения о фактах могут быть проверены агентами по недвижимости, агентами по заключению сделок, кредитными учреждениями, управляющими недвижимостью и юристами, участвующими в продаже. [19]

В то же время Единые стандарты оценки при федеральных приобретениях земель требуют, чтобы оценщик общался непосредственно со стороной сделки для проверки данных, использованных в задании на оценку. [20]

Сегодня в большинстве регионов страны оценщики жилой недвижимости склонны связываться с покупателем или продавцом или их торговыми агентами, чтобы понять мотивы, стоящие за передачей недвижимости. Эта позиция отражена в четырнадцатом издании The Appraisal of Real Estate, в котором говорится:

Оценщики должны сверять информацию со стороной сделки, чтобы убедиться в ее точности и получить представление о мотивации, стоящей за каждой сделкой. Важно мнение покупателя и продавца о том, что именно было приобретено на момент продажи. [21]

Важность общения между оценщиком и покупателем недвижимости невозможно переоценить или упустить из виду, поскольку это дает возможность «пройти по стопам потенциального покупателя».

Заключение

Элементами сравнения в подходе сопоставления продаж являются характеристики объектов недвижимости и сделок, которые помогают объяснить различия в ценах, уплаченных за недвижимость.

Элементы сравнения могут быть классифицированы как корректировки транзакций или корректировки объектов.

Корректировки транзакций — права на недвижимое имущество, условия финансирования, условия продажи, расходы после покупки и рыночная конъюнктура — обычно применяются в порядке, указанном в этой статье.

Корректировки объектов, как правило, применяются после корректировок транзакций и в произвольном порядке.

Данные о транзакциях, используемые для любых корректировок, не учитывают физические аспекты или условия на участке, связанные с сопоставимыми объектами недвижимости. Вместо этого данные о сделках касаются типа прав собственности, передаваемых покупателю, и учитывают влияние нерыночного финансирования на рыночную привлекательность и стоимость объекта сравнения.

Другие корректировки, связанные с транзакциями, касаются мотивов и взаимоотношений сторон сделки, типа и стоимости улучшений, произведенных после покупки, а также изменений в рыночных условиях, которые могли произойти между моментом продажи объекта сравнения и датой вступления в силу оценки объекта недвижимости.

Когда транзакционные элементы сравнения должным образом изучены и применены, они обеспечивают эффективную и ориентированную на рынок поддержку для последующего применения корректировок в отношении местоположения, физического состояния, функциональной полезности, экономических характеристик и компонентов, не связанных с недвижимостью. Когда данные о транзакциях хорошо задокументированы и подтверждены, они позволяют определить взаимосвязь (разницу) между заявленной ценой продажи и рыночной стоимостью.

[1] Mills A.C. (2016), Residential elements of comparison—transactional adjustments, Appraisal Journal, Sep 22, https://www.thefreelibrary.com/Residential+elements+of+comparison—transactional+adjustments.-a0477340183. Арлен К. Миллс (Arlen C. Mills), MAI, SRA, более 40 лет преподает в области оценки недвижимости. На сегодняшний день он написал четыре аудиторных курса, два онлайн-курса и три руководства для Appraisal Institute; он также разработал критерии сертификации инструкторов USPAP для Appraisal Foundation. У него есть опыт оценки различных типов многоквартирных жилых домов, приносящих доход, в последнее время для дачи свидетельских показаний в судебных процессах. Контакт: acm.millsco@gmail.com

[2] American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1951), 381.

[3] Текущее обсуждение принципа замещения см. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 14th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2013), 30-31.

[4] Ibid., 390.

[5] «Корректировки могут быть применены в других последовательностях, если рынок и анализ данных оценщиком указывают на это.» Ibid., 390-391, 405; Appraisal Institute, Appraising Residential Properties, 4th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2007), 317.

[6] Uniform Residential Appraisal Report, Freddie Mac Form 70, Fannie Mae Form 1004, http://bit.ly/Form1004.

[7] Appraisal Institute, AI Reports Form A1-100, Summary Appraisal Report—Residential (2013).

[8] The Random House College Dictionary, rev. ed. (Random House, 1988), s.v. «adjust,» «adjustment,»

[9] Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 6th ed. (Chicago: Appraisal Institute, 2015), s.v. «adjustments.»

[10] Appraisal Standards Board, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), 2016-2017 (Washington, DC: The Appraisal Foundation, 2016), Standard 2.

[11] Black’s Law Dictionary, 6th ed. (St Paul, MN: West Publishing Company, 1991), s.v. «arm’s-length transaction.»

[12] Jack P. Friedman, Jack C. Harris, and J. Bruce Lindeman, Dictionary of Real Estate Terms, 8th ed. (Hauppauge, NY: Barron’s Real Estate Guides, 2013), s.v. «arm’s length transaction.»

[13] The Appraisal of Real Estate, 14th ed., 412.

[14] См. стр. 1, Market Conditions Addendum of the Appraisal Report, Freddie Mac Form 71, Fannie Mae Form 1004MC (March 2009), http://bit.ly/Form1004MC.

[15] Fannie Mae, Selling Guide: Fannie Mae Single Family (Washington, DC: Fannie Mae, October 24, 2016), 642, http://bit.ly/SellingGuide2016.

[16] Ibid., 641-642.

[17] The Appraisal of Real Estate, 14th ed., 52.

[18] Appraisal Institute, Part 2 in Sales Comparison Valuation of Small, Mixed-Use Properties (Course 620, retired), 23.

[19] Appraising Residential Properties, 4th ed., 316.

[20] Interagency Land Acquisition Conference, Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions (Washington, DC: US Department of Justice, 2000), http://bit.ly/FedLand.

[21] The Appraisal of Real Estate, 14th ed., 385. Аналогичным образом, стандартное правило 1-4 USPAP требует от оценщиков «собирать, проверять и анализировать всю информацию, необходимую для достижения достоверных результатов задания».