Легко упускаемая из виду часть определения наиболее эффективного использования — это фраза из трех слов “разумно вероятное использование” (“reasonably probable use”) [1].
Самое последнее издание The Dictionary of Real Estate Appraisal определяет наиболее эффективное использование как
… разумно вероятное использование имущества, которое приводит к наибольшей стоимости.
Этот стандарт стал распространенным в конце 1970-х и начале 1980-х годов, и его принятие совпало с изменением определений рыночной стоимости с “наибольшей цены“ на ”наиболее вероятную цену». С тех пор эта фраза получила широкое распространение в литературе по оценке недвижимости и прецедентном праве в области принудительных выкупов.
(Полную историю смотрите в «Nichols on Eminent Domain», базовом справочнике юристов по принудительным выкупам.)
При оценке недвижимости на относительно стабильных рынках разумно вероятное использование определить легко. Однако на рынках, которые претерпевают трансформацию, оценка разумно вероятного использования представляет собой уникальную задачу для оценщика, который должен расширить свои исследования и выносить суждения — основанные на рыночных данных — за рамки повседневного задания. Ниже приводится некоторая справочная информация и предлагается возможный протокол для заданий, где разумно вероятный стандарт требует особой тщательности, исследований и суждений.
Контрмера
Стандарт разумной вероятности, при правильном применении, является эффективной контрмерой против оценки, основанной на спекулятивном использовании, которое необоснованно завышает оценку рыночной стоимости.
Например, сенокосное поле, расположенное на окраине города, может быть законно застроено высотной офисной башней или региональным торговым центром с соответственно высокой стоимостью земли, но разумно ли вероятно любое из этих видов использования?
Менее понятным, но не менее важным является то, что стандарт разумной вероятности также является контрмерой против недооценки того же самого сенокоса на основе его текущего или предыдущего использования в качестве сенокосного поля.
Стандарт разумной вероятности в равной степени защищает как от предположений об избыточном оптимизме, так и от предположений об избыточном пессимизме.
Спекуляция сама по себе неплоха; такова сама природа инвестиций в недвижимость. Однако, если оценщик полагается на доказательства разумно вероятного использования, предоставленные участниками рынка, он вообще не спекулирует. Вместо этого оценщик оценивает достоверность и кредитоспособность рыночных показателей.
Обзор определений
Иногда считается, что Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisition (UASFLA или “Желтая книга”) противоречат концепции спекуляции, но на самом деле это не так.
Хотя в текущем издании признается, что
… наиболее эффективным использованием имущества обычно является его существующее использование на дату оценки,
далее говорится, что
… суды описывают это предписание как презумпцию в пользу существующего использования имущества
другие просто рассматривают существующее использование как
… убедительное доказательство наиболее эффективного использования, когда утверждается другое предполагаемое использование
Однако в ”Желтой книге» делается вывод, что
… любое разумно вероятное использование следует рассматривать в той мере, в какой потенциал объекта для такого использования влияет на его рыночную стоимость.
Appraisal Institute определяет наиболее эффективное использование как разумно вероятное и законное использование свободной земли или улучшенного объекта недвижимости, которое физически возможно, надлежащим образом поддерживается, финансово осуществимо и которое приводит к наибольшей стоимости.
На практике согласование определения Appraisal Institute с руководством «Желтой книги» лучше всего достигается путем вдумчивого рассмотрения того, что рынок рекомендует относительно разумно вероятного использования.
Протокол для оценки
Проблемы с применением стандарта разумной вероятности возникают в случае объектов недвижимости, находящихся в процессе перехода.
Примерами могут служить переходные объекты недвижимости, которые находятся непосредственно за пределами существующей границы (например, городской черты или границы роста городов), или объекты недвижимости в развивающихся районах, которые сохранили устаревшее зонирование.
Это включает промышленное зонирование в районе, где окружающее зонирование и застройка (часто редевелопмент) являются коммерческими или смешанного назначения (коммерческими и жилыми помещениями).
Поскольку оценка наиболее эффективного использования, отличающегося от предыдущего или существующего использования объекта недвижимости, возлагается на оценщика, ниже приведены некоторые рекомендации и процедуры для рассмотрения разумно вероятного использования.
Организация четкого и логичного анализа разумно вероятного использования может принести пользу, если сгруппировать проблемы по категориям: физические факторы, юридические факторы и вопросы технико-экономического обоснования.
В обычном порядке анализа наиболее эффективного использования физические и юридические факторы предшествуют анализу осуществимости. Но в случае переходных объектов вопросы осуществимости (изменения спроса и рентабельности альтернативных видов использования) являются движущими факторами, которые приводят к изменениям в разумно вероятном использовании.
Осуществимость
Следует помнить, что осуществимость — это истинный двигатель разумно вероятного использования. Именно мотивация возможной прибыли оказывает давление на рынок, заставляя сменить район или недвижимость с одного вида использования на другой.
Существует целый спектр уровней технико-экономического анализа.
Предполагаемый анализ (inferred analysis), который основывается на экстраполяции тенденций из общих рыночных данных, является более распространенным и часто адекватным на стабильных рынках.
Однако фундаментальный анализ, который количественно оценивает спрос и предложение в свете прогнозируемых и количественных данных о рыночных тенденциях, таких как рост населения, доход домохозяйств и на душу населения, а также другие экономические и демографические факторы, является наиболее убедительным видом анализа осуществимости.
Фундаментальный анализ лучше всего описан в классическом труде Stephen F. Fanning «Market Analysis for Real Estate: Concepts and Application in Valuation and Highest and Best Use».
На стабильных рынках большинство оценщиков полагаются на предполагаемый анализ. Оценщик осматривает окружающие объекты недвижимости и делает вывод о том, что вид использования, доступный для рассматриваемого объекта недвижимости, будет соответствовать видам использования, расположенным поблизости. Однако в районах с переходной экономикой использование окружающей недвижимости находится в процессе устаревания. Таким образом, фундаментальный анализ спроса обеспечит надежную поддержку для разумно вероятного использования
Физические факторы
Разумно вероятное использование должно соответствовать всем критериям физической возможности, включая размер, форму, топографию, наличие инженерных коммуникаций и местоположение.
Если предполагаемое использование потребует коммунальных услуг или других удобств, недоступных в настоящее время на объекте, при оценке необходимо учитывать затраты и осуществимость их предоставления, включая их затраты, продолжительность времени, требуемого для их предоставления, и любые другие препятствия на пути их развития.
Если при оценке или анализе технико-экономического обоснования должен быть сделан вычет, он должен включать твердые затраты, мягкие затраты и соответствующее признание риска при учете задержек.
Правовые факторы
Юридические факторы включают любые юридические требования, которые могут быть препятствиями или возможностями для предполагаемого использования. Однако этот анализ не является строго юридическим критерием. Адвокаты и государственные бюрократы могут придерживаться самых пессимистичных взглядов при анализе юридических вопросов. Однако в переходные времена сильная мотивация к переменам выявляется хорошим фундаментальным анализом рынка.
“Мы всегда так делали” — это несостоятельный аргумент.
При анализе разумно вероятного использования следует также учитывать опыт и свидетельства типичных покупателей в отношении рассматриваемого типа недвижимости и ее использования. Это могут быть девелоперы, брокеры и инвесторы, с которыми следует провести собеседование и чьи наблюдения должны быть скрупулезно расшифрованы, точно зафиксированы и процитированы в отчете об оценке.
Повторяю, покупатели и продавцы — типичные покупатели и типичные продавцы для рассматриваемого типа недвижимости — это те, кто определяет, какое использование является разумно вероятным. По моему опыту, наиболее распространенный сбой в анализе разумно вероятного использования возникает, когда оценщик не в состоянии тщательно рассмотреть вероятность изменений. Оценщик предполагает, что, поскольку изменение еще не произошло, он или она должны относиться к нему так, как будто оно не может произойти. Однако ответственность за проведение обоснованной оценки такой вероятности лежит на оценщике. Источник этого суждения — и исследование, которого оно требует, — является предметом следующего раздела этой статьи.
Наконец, последним шагом в оценке разумно вероятного наиболее эффективного использования является анализ того, какое одно или несколько возможных видов использования, прошедших проверку физической возможности, юридической допустимости и осуществимости, является наиболее выгодным.
В переходных районах это требует фундаментального анализа спроса и предложения.
Кто принимает решение?
Как оценщик оценивает то, что является разумно вероятным, и, что более важно, кто определяет, что является разумно вероятным?
Поскольку осуществимость на меняющемся рынке определяется его участниками — покупателями, продавцами, застройщиками и инвесторами, — именно с ними должен проконсультироваться оценщик. С ними следует провести собеседование (с расшифровкой их интервью), и их опыт, мнения и суждения должны быть включены, рассмотрены и оценены в анализе и выводах оценщика. Такого рода собеседования не всегда проводятся оценщиками в ходе обычной деятельности, но они необходимы для установления разумно вероятного использования объектов недвижимости, находящихся в переходном состоянии.
Поскольку стандарт разумной вероятности часто ассоциируется с вопросами спекуляции, полезно рассмотреть судебное дело, которое одобрительно цитируется в Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisition.
В то время как участники рынка могут спекулировать, оценщики этого делать не могут. Исследователь фактов сам по себе не должен строить догадок о потенциальном конечном использовании или рынках, когда предположение настолько отдаленно или маловероятно, что никто не стал бы вкладывать в него свои деньги.
(Fla. Rock Indus., Inc. v. United States)
Важным моментом здесь является то, что именно участники рынка определяют, что является разумно вероятным. Ответственность оценщика заключается в оценке рыночных данных. Строгое применение продуманного протокола оценки разумно вероятного использования, включая изучение взглядов соответствующих участников рынка, может обеспечить эффективную основу для защиты оценщика от обвинений в неуместных спекуляциях.
Подводя итог
Принудительный выкуп требует особого внимания к стандарту разумной вероятности, поскольку суд лишает владельца собственности некоторых средств защиты, которые присущи свободному и открытому рынку.
- Если владелец недвижимости имеет неоправданно высокую оценку стоимости своей недвижимости, он может предложить ее на рынке, исходя из этого убеждения. Если предложений нет или они неприемлемо низкие, у владельца недвижимости есть три варианта: 1) снизить запрашиваемую цену; 2) отклонить предложение и дождаться более выгодного; или 3) снять его с продажи. Ни в коем случае — за исключением принуждения, которое исключается при оценке рыночной стоимости, — владелец недвижимости не принуждается к продаже
- Что касается спроса, то у типичного покупателя есть аналогичные возможности. Потенциальный покупатель может сделать более низкое предложение, и если продавец откажется, покупатель может: 1) отозвать предложение; или 2) повысить цену предложения. Покупатель ни в коем случае не обязан совершать покупку.
Однако в
случаях с принудительными выкупами действие самокорректирующихся механизмов
рынка приостанавливается. Оценка оценщиком разумно вероятного использования
— и стоимости, соответствующей этому использованию, — является важной
гарантией, доступной владельцу недвижимости, а также служит защитой для лица,
выносящего приговор. Короче говоря, надлежащее соблюдение оценщиком стандарта
разумной вероятности является защитой для всех сторон, участвующих в этих
усилиях по оценке рыночной стоимости для справедливой компенсации.
[1] Greene R.M. (2019), The Reasonably Probable Standard in Highest and Best Use Analysis. Implications for eminent domain, Right of Way Magazine, Mar/Apr, https://static1.squarespace.com/static/583c26196a4963d2568f0585/t/5cacf83c24a69457b2a45592/1554839629526/ROW+mag+march+april+2019.pdf