Л. Дин Уилсон, Являются ли отчеты об оценке логическими ошибками?

Александр Слуцкий

Л. Дин Уилсон, Являются ли отчеты об оценке логическими ошибками?

Когда-то было время, когда отчеты об оценке были перегружены данными. Делать выводы о стоимости было намного проще, когда оценщики могли выбирать из десятков сопоставимых объектов. Количественно оценить свой вывод было несложно. Но сегодня это не так. Это время, когда можно найти все меньше и меньше сопоставимых данных, и от оценщиков требуется уточнять свои выводы. Больше, чем когда-либо, оценщикам необходимо понимать базовую логику и критические рассуждения. Им никогда не следует просить читателя совершить «прыжок веры», чтобы прийти к выводу, представленному в отчете [1].

Алан Л. Бланкеншип пишет:

На каком-то уровне вся проза является убеждающим текстом … основой для убеждения читателя в том, что идеи, анализ и выводы обоснованны. [2]

Ключевыми словами в этом заявлении являются «убедительный», «выводы» и «обоснованный».

Заключение — это последний основной раздел дискурса. В логике это суждение — средство убеждения, полученное путем дедукции или умозаключения из посылок аргумента.

Аргументы — это набор утверждений, среди которых одно является заключением, а остальные — посылками.

Заключение в отчете об оценке — это утверждение, которое автор должен продемонстрировать как истинное или обоснованное.

В споре автор пытается что-то доказать.

Профессор Питер А. Фационе пишет:

Аргумент должен раскрывать рассуждения человека на языке, тем самым открывая рассуждения для анализа и оценки. [3]

Это именно то, что должны делать оценщики при написании отчета об оценке.

Например, оценщик может предположить, что для торгового использования угловое расположение стоит больше, чем внутреннее расположение. Исходя из этого предположения, будет применена корректировка. Оценщик может рассудить, что, поскольку угловое расположение подвержено большему трафику, чем внутреннее, следовательно, оно стоит дороже. В этой ситуации автор просто сделал бы то, что он воспринял как логичное утверждение или аргумент, и на первый взгляд утверждение может быть вполне логичным. Однако в то же время оно вполне может оказаться недействительным.

Предлагая свой вывод, автор обычно предполагает, что его предпосылки достаточно очевидны, а его выводы достаточно интуитивны, чтобы его заключение было принято как убедительная демонстрация истины.

Чтобы понять такое использование слова «предположение», помните, что обычная идея предположения — это утверждение, которое принимается как должное в данном контексте обсуждения.

Другими словами, предположения — это утверждения, которые считаются более или менее очевидной правдой и не нуждаются в независимом обосновании и защите в данном контексте обсуждения. [4]

Соответственно, если оценщик заявляет, что торговое угловое местоположение стоит дороже, это должно быть правдой, особенно если он дает читателю представление о том, что угловое расположение более подвержено дорожному трафику. Тем не менее, подобное утверждение на самом деле может быть логической ошибкой.

Логические ошибки — это аргументы, которые настолько слабы, что посылки или причины не подтверждают вывод или их заключение основано на неверных предположениях.

Этот аргумент можно было бы определить как логическую ошибку, известную как ошибка post hoc.

Post hoc — это сокращенная версия латинского post hoc ergo propter hoc («после этого, следовательно, из-за этого»). Post hoc — это неверное предположение о том, что просто потому, что два события происходят вместе, одно является причиной, а другое — следствием. Другими словами, только потому, что одно событие предшествует другому, не означает, что оно затрагивает, воздействует, создает, продуцирует, вызывает или связано с другим. Тот факт, что угловое местоположение подвержено большему объему трафика, не обязательно означает, что оно имеет более высокую стоимость. Что делать, если связь между входом и выходом значительно нарушена?

Если угловое расположение, подверженное большему объему трафика, приводит к более высокой стоимости, то, согласно теории оценки, это должно привести к более высокой избыточной производительности земли.

Не увязая в логическом уравнении, взаимосвязь между объемом трафика и стоимостью земли выглядела бы примерно так:

  • больший объем трафика [—>]
  • [—>] больше покупателей [—>]
  • [—>] больше расходов покупателей [—>]
  • [—>] больше доходов для арендаторов [—>]
  • [—>] выше арендная плата для арендодателя [—>]
  • [—>] более высокая стоимость земли.

ОБЪЕКТИВНОСТЬ

При написании отчета цель оценщика — быть объективным. Объективность в оценке означает логическое изложение идей или посылок, что также означает отсутствие субъективности.

Когда оценщик пишет «по мнению оценщика», или «это убеждение оценщика», или «оценщик чувствует», он соглашается с субъективизмом и, по сути, совершает еще одну логическую ошибку.

Ошибка совершается, когда оценщик использует свое мнение, убеждение или чувство в качестве причины для предположения, что что-то является истинным. Хотя мнение — это убеждение, делает ли это мнение фактом?

Если автор может доказать, что его или ее мнение является фактом, то он или она должны доказать, что это правда. Это заблуждение обычно появляется в отчете, когда оценщик только что написал раздел, содержащий значительное количество данных, например, в конце национального / регионального экономического / демографического анализа, в котором оценщик приходит к выводу.

Типичный вывод оценщика может гласить: «Основываясь на предыдущих данных, по мнению оценщика, …» Или он может гласить: «Основываясь на вышеупомянутом обсуждении и анализе, оценщик считает… .»

На первый взгляд эти аргументы обладают определенным правдоподобием. Неподготовленному читателю посылки оценщика кажутся относящимися к заключению, и именно поэтому эта ошибка совершается с некоторой частотой. Ошибочная логика заключается в отсутствии представленных аргументов.

Если бы была применена правильная логика, она следовала бы логическому шаблону, такому как: посылка 1, посылка 2, заключение.

Другой способ рассмотрения этой мысли — если (или потому что) A, то B; если B, то C; если C, то A.

Другими словами, если рост (A), то процветание (B); если процветание (B), то расходуемый доход (C); если расходуемый доход (C), то рост (A).

Если A верно, то верно и B, а если B верно, то верно и C.

Еще одно заблуждение, которого следует избегать, — это «обращение к большинству». Это заблуждение совершается всякий раз, когда кто-то предполагает, что какой-то факт истинен просто потому, что многие люди принимают его.

Например, оценка, которая ссылается на национальный обзор критериев инвесторов признанного издания для определения подходящей ставки, привлекательной для большинства. Такое утверждение подразумевает, что если в опросе так говорится, то это должно быть правдой. Оценщик апеллировал к субъективному состоянию многих людей, вместо того чтобы соотносить приведенные статистические данные с конкретным оцениваемым имуществом. Ссылаясь на результаты опроса, оценщик использует их в качестве доказательства истинности предложения.

То же самое верно, когда оценщик приходит к выводу, что «все данные, содержащиеся в этом, указывают на …»

Хотя это лучше, авторы должны быть осторожны, чтобы не ввести читателя в заблуждение, намекая, что каждая часть данных содержится в отчете, и даже если бы были другие данные, это тоже указывало бы на тот же вывод.

Другим примером обращения к большинству является фраза «в соответствии с отраслевыми стандартами». Оценщик использует это как доказательство истины, чтобы придать убедительности своему заключению.

Хотя я не часто видел это в реальных отчетах, я слышал заявления «потому что мы всегда делали это таким образом» или «так всегда делалось» во время переговоров в офисе, от свидетелей-экспертов в суде и от студентов в классных ситуациях. Такого рода словоблудие также смешивает обращение к большинству с ошибочным «обращением к авторитету» (argumentum ad verecundiam). Это вполне приемлемо, если соблюдены условия достоверности. Чтобы такой аргумент имел какую-либо логическую силу, должны быть верны два предположения.

Во-первых, лицо или источник, упомянутый в качестве авторитетного, должен быть компетентен говорить по данному вопросу, а во-вторых, должен сообщать честно и объективно, без предвзятости, искажений или обмана.

Не менее важно использовать такой авторитет без предвзятости, искажений или обмана.

Цитирование учебников, статей, прецедентного права или опроса не делает утверждение правдивым. Эксперты часто расходятся во мнениях, и ответственность оценщика заключается в том, чтобы заверить читателей в том, что авторитетные источники верны и применимы к оценке.

«Апелляция к невежеству» (argumentum ad ignorantiam) — еще одно заблуждение. Это утверждает, что утверждение истинно, потому что не было доказано, что оно ложное. Например, это может произойти при оценке, когда автор заявляет: «Из-за того, что арендная плата не снизилась, мы не видим никаких доказательств того, что стоимость уменьшилась». Утверждение о том, что арендная плата не снизилась, может быть правдой, но это не доказывает вывод о том, что стоимость не снизилась. Вакантность может быть значительно выше; следовательно, чистый операционный доход меньше, что, в свою очередь, снижает стоимость при капитализации. Или могли увеличиться ставки капитализации из-за более высокого риска, что привело к снижению стоимости.

Оценщики должны быть заинтересованы не только в том, чтобы прийти к выводу о стоимости, но и в том, чтобы логически привести читателя к тому же выводу. Они не должны быть озабочены данными и методами, используемыми для их интерпретации. Кроме того, в то время, когда доступность данных минимальна, умение писать логически становится все более важным для убеждения читателей в правильности представленных выводов.

Следует уделять больше внимания тому, чтобы квалифицировать наши выводы с помощью логики и критических рассуждений, вместо того чтобы всегда давать количественную оценку нашим выводам на основе недостаточных данных.

ХОРОШИЕ ОБЪЯСНЕНИЯ

Хороший текст предполагает хорошие объяснения. Оценщик должен показать читателям, как он или она пришли к такому выводу. Создать хорошее объяснение не всегда легко.

Профессор Калифорнийского государственного университета Брэдли Х. Дауден [5] предлагает несколько рекомендаций по построению хороших объяснений:

  • Объяснение должно соответствовать фактам, подлежащим объяснению, и не должно противоречить другим фактам. Например, когда автор обсуждает продажу, следует объяснить, почему недвижимость продается по определенной цене — причины должны соответствовать любым представленным фактам. Другими словами, заявление автора о том, что цена продажи должна была быть выше или ниже, не соответствует фактам. Если целью является рыночная стоимость, но, по мнению автора, конкретная продажа не соответствовала рыночной стоимости, то, возможно, продажу не следовало включать в отчет.
  • Хорошие объяснения не являются замкнутыми или неуместными. Хорошее объяснение — это не просто перефразирование того, что объясняется. Например, одних только данных местной палаты или переписи недостаточно. Необходимо определить то, что эти данные означают для объекта оценки. Фактически, любые данные или факт, включенные в отчет об оценке, должны иметь отношение к объекту оценки и цели отчета.
  • Хорошие объяснения объясняют что-то незнакомое в знакомых терминах. Вместо включения технических фраз или формул, с которыми читатель незнаком, оценщики должны написать объяснение в терминах, знакомых читателю. Алгебраические формулы для расчета ставок могут быть совершенно непонятны читателю. Простая аналогия может быть гораздо более значимой.
  • Объяснения, по возможности, должны быть адаптированы к аудитории. Это говорит само за себя. Отчет, который должен быть представлен владельцу недвижимости, может быть составлен совершенно иначе, чем отчет, составленный по делу, связанному с судом.
  • Чем точнее объяснение, тем лучше. Чрезмерная расплывчатость или двусмысленность ослабляет объяснение. Более точное утверждение легче защитить, если оно истинно, и, наоборот, легче опровергнуть, если оно ложно. Следующая выдержка из недавних показаний является прекрасным примером двусмысленности. «Определяющим фактором будет актуальность заявки. Это эквивалент удельной ставки, и выбор эквивалента удельной ставки основан на соответствующем применении, основанном на используемых типах продаж, на том, как рынок определяет или использует единицу сравнения, и каково прямое применение к объекту недвижимости с точки зрения его наиболее эффективного использования.» [6]
  • Везде, где это возможно, объяснения должны быть проверяемыми. Это наиболее применимо при проверке данных о продаже. Использование и раскрытие первичного источника данных о продажах позволяет их проверять или тестировать независимо. Опора на вторичные источники, такие как документированный налог на продажу, может не дать всей правды. Хотя иногда прямая проверка также может оказаться ненадежной, это может быть одним из способов доказать, что что-то является правдой. Первичная информация о продаже может изначально сделать эту продажу недействительной. Например, при первом рассмотрении продажа может не оказаться сделкой «на расстоянии вытянутой руки». Однако это не всегда означает, что она не отражает рыночную цену. Если две связанные стороны договариваются о цене, основанной на независимой непредвзятой оценке рыночной стоимости, то почему эта сделка не должна рассматриваться как показатель рыночной стоимости? Ошибка возникает, когда оценщик предполагает, что, поскольку две стороны связаны, сделка не отражает рыночную стоимость.

ДРУГИЕ ЗАБЛУЖДЕНИЯ

Разновидностей неверных рассуждений может быть множество, и в этой статье никоим образом не перечисляются все ошибки, о которых должны знать оценщики, а только самые распространенные. Другие заблуждения включают следующее:

  • Апеллировать к эмоциям — значит убеждать, вызывая эмоциональный отклик. Это случай, когда оценщик позволяет своему мнению влиять на результат отчета с помощью предположений.
  • Постановка вопроса означает поддержку предложения с использованием аргумента, в котором это предложение является посылкой. Этот тип рассуждений изобилует фразами, известными как «самоочевидные истины». Вот некоторые примеры: «это очевидно», «все знают», «никто не может отрицать» и «естественно». Априорные предположения или широкие обобщения являются другими сигналами этого заблуждения.
  • Ложная альтернатива — это средство исключения соответствующих возможностей без обоснования. Одним из примеров является отсутствие данных о продаже, поскольку их более низкая цена не соответствует другим данным.
  • Непоследовательность — это поддержка предложения, основанного на нерелевантных посылках. Например, при прогнозировании дисконтированных денежных потоков оценщик может попытаться доказать стоимость с помощью нереалистичных предположений о будущих экономических условиях. Отличный пример непоследовательности взят из отчета об оценке, который автор данной статьи недавно просмотрел. Оценщик оценивал неосвоенную землю жилого назначения и указал, что в течение последних трех лет спрос был низким. Он предположил, что отчасти это было связано с переизбытком предложения и трудностями в получении финансирования. Кроме того, он указал, что стоимости достигли дна и растут. Затем он использовал эти предположения для подведения итогов анализа в шестимесячном маркетинговом периоде. Предпосылки оценщика можно охарактеризовать как низкий спрос, переизбыток предложения, трудности с получением финансирования, откуда следует и увеличение стоимости земли. Оценщик меняет направление на полпути, когда он вводит противоположную тенденцию. Его заключение не следует из его предпосылок, и его предпосылки не имеют отношения к заключению. Хотя все предпосылки могут повлиять на маркетинговое время, ни одна из них не обеспечивает специфичности, необходимой для количественной оценки за шесть месяцев.

ЗАБЛУЖДЕНИЯ РЕЦЕНЗЕНТА

Рецензентам-оценщикам также необходимо избегать логических ошибок, которые с наибольшей вероятностью могут возникнуть при рецензировании оценки в следующих формах:

  • Ad hominem заключается в том, чтобы представить заявление или аргумент оценщика слабым, подвергая критике его или ее полномочия.
  • Tu quoque, или «ты другой», является подкатегорией ad hominem и означает опровержение обвинения, показывая, что обвинитель (в данном случае рецензент) виновен в том же самом. Например, оценщик может ответить на критику рецензента словами: «Ну, я видел ваши отчеты, и вы делаете то же самое».
  • «Отравление колодца», другая подкатегория или ad hominem, означает попытку опровергнуть аргумент, показав, что у автора есть иррациональный мотив для его принятия.) Рецензент может сказать: «Я понятия не имею, почему оценщик использовал это сравнение», «почему был применен этот метод» и т.д.

Заключение

Цель оценщиков и составителей отчетов — предоставить клиентам ответы на их вопросы. Чтобы сделать это, оценщик не может просто сложить два и два, сделать умозаключения и сделать выводы. Использование здравой логики и критических рассуждений может повысить доверие, передать знания оценщика и помочь в формулировании фактов, полученных на рынке. Это, в свою очередь, позволяет читателю устанавливать логические связи и приходить к одному и тому же выводу. Кроме того, хорошие объяснения могут помочь «говорить то, что вы имеете в виду, и иметь в виду то, что вы говорите». Двусмысленные и чрезмерно общие пассажи могут привести к ненужным последующим действиям и создать больше бумажной волокиты.

Здравая логика и критическое мышление имеют отношение ко всем дисциплинам. Хотя логика и критические рассуждения требуют гораздо большего, чем представлено здесь, оценщики недвижимости могут значительно улучшить свои навыки написания отчетов, применяя указанные принципы.

[1] Wilson L.D. (1996), Are appraisal reports logical fallacies? Appraisal Journal, Apr 1, 1996, https://www.thefreelibrary.com/Are+appraisal+reports+logical+fallacies%3f-a018367687. Л. Дин Уилсон (L. Deane Wilson) — управляющий партнер Blackwell Group, Грасс-Вэлли, Калифорния. Он получил степень бакалавра в Университете BIOLA, Ла-Мирада, Калифорния, и степень магистра в области этики землепользования в Университете штата Калифорния в Сакраменто. Г-н Уилсон был преподавателем курсов оценки недвижимости в Соединенных Штатах, Европе и Мексике.

[2] Alan L. Blankenship, «Persuasive Style in the Narrative Report» (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1991): 1.

[3] Peter A. Facione, The Students’ Guide to Philosophy (Mountain View, California: Mayfield Publishing Co., 1988): 95.

[4] Ibid., 95.

[5] Bradley H. Dowden, Logical Reasoning (Belmont, California: Wadsworth Publishing Co., 1993): 186-188.

[6] Rim of the World Unified School District v. Gary E. Johnson, Cal.2d 2654 (1994).