Нередко какой-нибудь оценщик недвижимости пытается оценить ресторан, автозаправочную станцию, автомойку или даже кегельбан без анализа доходов от бизнеса [1].

Аргументы в поддержку их позиции обычно звучат примерно так: «Оценивается только недвижимость, поэтому было бы излишним или даже неправильным анализировать существующий бизнес».

На первый взгляд, это может показаться правдоподобным аргументом, поскольку учет дохода от этого бизнеса действительно может потенциально внести элемент стоимости бизнеса в уравнение. Однако, копнув немного глубже, можно увидеть слабость этого аргумента.

Вот 4 основные проблемы, связанные с этим рассуждением:

 

1. Заключение о рыночной ставке арендной платы становится менее надежным без анализа доходов бизнеса, который жизненно важен для обоснования приемлемой арендной платы при существующих или прогнозируемых доходах бизнеса.

 

Игнорирование способности конкретного объекта недвижимости приносить доход резко увеличивает вероятность оценки арендной ставки, которая является либо неприемлемо высокой, либо искусственно заниженной для бизнеса в этом месте, подрывая доверие к традиционному подходу к оценке дохода.

Хотя наиболее важным является ожидаемый доход в будущем, большинство оценщиков согласятся с тем, что обзор финансовых данных за прошлые периоды с целью анализа тенденций и достигнутых уровней дохода может значительно улучшить будущие прогнозы для большинства типов недвижимости, приносящих доход.

Это верно и актуально также для проблем, связанных с недвижимостью.

Слишком высокая арендная ставка может существенно подорвать жизнеспособность бизнеса, обременяя его слишком большими накладными расходами. Это также приводит к завышению стоимости недвижимости и увеличивает вероятность дефолта, если оценка проводится в целях кредитования. Напротив, слишком низкая оценка арендной ставки приводит к недооценке недвижимости.

Полагаться только на сопоставимые показатели аренды часто ненадежно, поскольку при этом не учитываются реалии бизнеса, которому необходимо поддерживать эту арендную ставку. Арендные ставки, которые могут и будут выплачиваться арендаторами розничной торговли и бизнеса, сильно коррелируют с денежным потоком от этих предприятий. В большинстве случаев арендные ставки в местах с более низкой производительностью снижаются. Местоположения, способствующие увеличению доходов бизнеса, обеспечивают более высокую арендную плату. А в остальном хорошие торговые точки, на которые влияет избыточное предложение конкурирующих объектов недвижимости, могут пострадать от временного внешнего устаревания. В результате арендные ставки могут сильно варьироваться даже при одном и том же типе использования.

 

2. Затратный подход сталкивается с серьезной проблемой количественной оценки обесценения.

 

Это включает в себя не только физический износ стареющих зданий, но и функциональное устаревание и экономическое устаревание.

Объекты специального назначения, как правило, представляют собой специализированные сооружения и могут быть более подвержены функциональному устареванию, чем простые офисные, складские или торговые здания. Кроме того, если на рынке наблюдается переизбыток предложения определенного типа недвижимости, вполне вероятно, что существующие объекты этого типа демонстрируют внешнее устаревание из-за рыночных условий.

По вышеуказанным причинам использование метода «Возраст — срок службы» для оценки обесценения просто ненадежно для учета всех элементов обесценения.

Аналогичным образом, метод экстракции, как правило, имеет ограниченную полезность для точного определения общего обесценения оцениваемого актива, если на сопоставимые продажи не влияют аналогичные внешние факторы.

Напротив, разработка технико-экономического обоснования арендной платы, основанного на анализе доходов бизнеса, может обеспечить разумную основу для измерения общего обесценения.

 

3. Подход к продажам этих типов недвижимости сопряжен с присущими ему трудностями:

 

1. Анализ продаж других действующих предприятий в рамках подхода к продажам обычно приводит к показателю стоимости действующего предприятия. Однако решение проблемы распределения все еще остается нерешенным.

 

Предполагая, что продажи действительно сопоставимы, указание стоимости может быть полезным, особенно если его можно согласовать с независимо разработанными данными и анализом, основанным на других подходах.

Например, согласование должным образом выполненного подхода к продажам для оценки непрерывности деятельности с затратным подходом, который не включает какую-либо нематериальную стоимость бизнеса, может дать представление о компоненте нематериальной стоимости. Кроме того, согласование результатов, приведенных выше, с анализом исторической и прогнозируемой истории эксплуатации объекта существенно повысило бы надежность заключения.

 

1. Продажи недействующей недвижимости потенциально могут иметь преимущество, отражая только стоимость недвижимости, однако их следует анализировать с осторожностью, поскольку они чаще отражают: неблагоприятные ситуации, случаи, когда наиболее выгодное использование — реконструкция или иное.

Подход к сравнению продаж должен использоваться с большой осторожностью. Это также требует больших усилий при проверке деталей транзакции из-за сложности типа недвижимости и связанной с этим сложности структур и деталей транзакции.

Сочетание недвижимости, которая, как правило, отражает более низкий уровень риска, в сочетании с нематериальной стоимостью бизнеса, которая представляет собой значительно более высокий уровень риска и, как правило, гораздо более сложна в финансировании, приводит к уровню сложности, которого не существует для традиционных типов недвижимости.

Кроме того, налоговые соображения, связанные с каждым компонентом стоимости внутри предприятия, часто приводят к тому, что решения о сделках принимаются исходя из налоговых соображений, а не из справедливой рыночной стоимости.

 

4. И последнее, но, безусловно, не менее важное — это распространенная практика полагаться на распределение стоимостей в подходе к продажам.

 

Часто, но не в каждой сделке, зарегистрированный акт будет отражать стоимость компонента недвижимости в соответствии с фактическим распределением покупной цены завершенной сделки. Кроме того, CoStar часто указывает, что их заявленные значения представляют собой распределенные значения только для недвижимости, хотя часто возникает сомнение в том, есть ли какая-либо фактическая поддержка этому.

Ради этой статьи давайте на мгновение сделаем предположение, что все распределения точно и достоверно отражают только стоимость недвижимости. Кроме того, давайте скажем, что эти распределения аккуратно и надежно исключают любые ценности, связанные с осязаемой личной собственностью или нематериальной ценностью бизнеса. (Да, это ОЧЕНЬ важное предположение — и не очень разумно считать его правильным в качестве общей практики.) Очевидно, что при таком предположении общий анализ значительно упрощается.

Исходя из такой предпосылки, оценщик может применить знакомый и традиционный подход к сравнению продаж, обычно основанный на физических характеристиках объекта недвижимости. При таком предположении результирующее значение стоимости будет представлять только компонент недвижимости.

Привлекательность такого подхода на первый взгляд очевидна. К сожалению, реальность гораздо сложнее.

 

1. Насколько надежны эти распределения?

 

Значения, сообщаемые CoStar, не стандартизированы и часто даже не определены полностью.

Эти значения могут отражать вознаграждение, зафиксированное в договоре купли-продажи, или в некоторых случаях может быть заявленной брокером ценой продажи.

В то время как в других случаях это может представлять собой распределенную стоимость недвижимости, в еще одной ситуации это может включать недвижимость вместе с финансовыми и нематериальными стоимостями бизнеса.

Или указанная стоимость может включать некоторую комбинацию недвижимости и только FF&E, или недвижимость и бизнес, но где FF&E оплачивались отдельно, начиная с первого сценария.

Предположим на мгновение, что распределение было произведено в рамках сделки и что сумма, указанная в акте, представляет собой только распределенную стоимость недвижимости. В этой ситуации заявленная цена продажи будет представлять собой только ‘чистую’ стоимость недвижимости, верно? Нам не пришлось бы беспокоиться о ценности бизнеса, FF & E или о чем-либо еще.

Однако в приведенном выше сценарии скрыты некоторые тревожные предположения. Первое и самое главное — кто определил распределение?

Оценщики должны понимать, что распределение покупной цены имеет налоговые последствия как для покупателя, так и для продавца. Кроме того, нередко возникает несоответствие между наиболее выгодными распределениями для целей налогообложения между каждой из сторон.

Например, продавец обычно предпочитает более высокое распределение в пользу гудвилла и стоимости действующего предприятия, поскольку этот актив выигрывает от долгосрочного режима прироста капитала, а также может снизить налог на передачу недвижимости. И наоборот, для некоторых покупателей более высокие затраты на недвижимость будут выгодны с точки зрения получения финансирования. Для других покупателей, менее озабоченных финансированием, более высокие отчисления в бизнес могут быть выгодными, поскольку они могут амортизироваться в течение 15 лет вместо 39 лет.

Важно отметить, что и покупателю, и продавцу необходимо будет последовательно выполнять распределение между классами активов в сделке в своих отчетах в Налоговое управление США для целей налогообложения прибыли. В результате этих соображений окончательное распределение является предметом переговоров между двумя сторонами. Таким образом, формальная оценка, разработанная профессионалами, основной целью которых является обеспечение точного и непредвзятого распределения стоимостей, часто не проводится тщательно. Вместо этого окончательное распределение часто определяется налоговыми соображениями. Это также обусловлено относительными переговорными позициями и способностями сторон, а не экономическими реалиями.

 

1. Идя еще дальше — кто определял, сколько стоила недвижимость при распределении?

 

Хотя бухгалтеры часто хорошо разбираются в финансовых вопросах, они редко являются оценщиками недвижимости. У них нет лицензии, обучения или опыта для надежной и точной оценки компонента недвижимости.

В дополнение к вопросу о мотивации покупателя и продавца, которые часто влияют на результаты распределения, даже если покупатель и продавец стремились распределить как можно ближе к фактической рыночной стоимости каждого компонента, насколько это возможно, насколько вероятно, что в процессе распределения был задействован профессиональный оценщик недвижимости с соответствующей подготовкой. А если это не так, то кто определял стоимость недвижимости?

Наконец, поскольку распределение средств не является предметом публичной отчетности, возможность получения критически важных сведений по каждой транзакции, как правило, снижает объем общего набора данных. Потому что, на самом деле, нередко стороны сделки никогда не обсуждают распределение средств до закрытия.

Нередко либо покупатель, либо продавец сосредотачивают переговоры на общей цене продажи. И также нередко менее опытные адвокаты берут общую совокупную цену продажи и записывают эту сумму в акте.

 

ИТОГ

 

Вопросы, связанные с функционированием объектов недвижимости, представляют собой уникальные проблемы и соображения в области оценки. Следует учитывать, что это коммерческие предприятия, ориентированные на недвижимость, где недвижимость, как правило, представляет собой самый крупный актив, но которые обычно включают в себя сочетание личной движимого имущества наряду с компонентом коммерческого предприятия. Стоимость каждого из них должна рассматриваться как часть взаимосвязанного целого.

Стоимость недвижимости для этих объектов зависит от ее вклада в развитие предприятия. Таким образом, предпосылка оценки явно учитывает стоимость использования, в отличие от предпосылки стоимости обмена, которая чаще ассоциируется с объектами общего назначения.

Однако эта стоимость не является субъективной.

Максимальная стоимость использования — это стоимость замены за вычетом физического износа, в то время как минимальная стоимость — это то, сколько стоила бы недвижимость, если бы бизнес закрылся и недвижимость была доступна либо для перепланировки, либо для изменения местоположения улучшений для альтернативного использования.

Самое главное, что при оценке этих объектов недвижимости крайне важно учитывать коммерческое предприятие. В то время как физические активы представляют собой составляющую всего предприятия, покупатели и продавцы, как правило, сосредотачиваются в первую очередь на экономике бизнеса, включая объемы бизнеса.

Реальная опасность применения строго традиционных методов оценки объектов специального назначения заключается в том, что это, как правило, отвлекает внимание от экономических аспектов предприятия и вместо этого в первую очередь учитывает физические элементы. Это противоречит тому, как рынок реагирует на эти свойства, что делает их по своей сути менее надежными.

Покупатели и продавцы этих предприятий в первую очередь ориентируются на экономические соображения. Поэтому они фокусируются на спросе на местном рынке, имеющем отношение к их бизнесу. Они уделяют пристальное внимание местной демографии, особенно в зоне первичной торговли, окружающей объект недвижимости. Они также анализируют местные факторы спроса и учитывают местоположение и относительную конкурентоспособность объекта по отношению к этим факторам спроса и местной демографии.

Они также учитывают аспект спроса в уравнении. Какова общая текущая конкуренция, а также какие-либо планируемые дополнения к рынку. А также местоположение, видимость и доступ к объекту по сравнению с этим соревнованием.

Эти проблемы с местоположением отражают тот факт, что эти предприятия зависят от местоположения. Плохие локации часто не могут быть преодолены просто благодаря превосходным управленческим или маркетинговым навыкам. А места, которые временно перенасыщаются слишком высокой конкуренцией, как правило, подвергаются гораздо большему воздействию, чем другие, более традиционные типы недвижимости.

Улучшения физического состояния зданий, безусловно, важны, поскольку в них осуществляется деятельность и они играют важную роль в удовлетворении спроса. Однако сумма, которую покупатели или арендаторы готовы заплатить за то, чтобы занять помещение, в большей степени коррелирует с вкладом объекта в общую стоимость предприятия. Таким образом, объемы бизнеса представляют собой ключевой показатель для измерения того, сколько можно заплатить за помещение.

По всем этим причинам анализ исторических доходов от бизнеса, наряду с тщательным рассмотрением бизнес-реалий объекта недвижимости, как компонента непрерывной деятельности в сфере недвижимости, имеет решающее значение для получения достоверного заключения о стоимости. Хотя физические характеристики объекта недвижимости, безусловно, имеют значение, они, как правило, второстепенны по отношению к бизнесу в целом.

[1] Jones B. (2019), You are Only Appraising the Real Estate? 4 Reasons Why This Commonly Used Statement in the Appraisal of Special Purpose Properties is Often Misleading, RMS Blog, August 7, 2019, https://www.rmscommercialgroup.com/blog.php#