Резюме [1]
На момент оценки крупные промышленные объекты специального назначения могут продолжать текущее использование в качестве наиболее эффективного или они могут быть пригодны только для альтернативного использования. Сопоставимость продаж напрямую связана с этим решением. Продажи нежизнеспособных промышленных объектов относятся к объектам, доступным только для альтернативного использования, но такие продажи несопоставимы со стоимостью жизнеспособного действующих промышленных объектов. Часто на конкретном субрынке продаж жизнеспособных объектов мало или их вообще нет, что сводит на нет любое возможное рациональное использование подхода сравнения продаж.
***
Большая часть улучшенной недвижимости (жилые дома, апартаменты, объекты торгового и офисного назначения) остается полезной по своему первоначальному назначению и в течение всего срока службы. Однако на момент оценки промышленная недвижимость специального или одноцелевого назначения может больше не подходить для своего первоначального использования. Когда промышленные объекты, построенные для специального или единственного использования, становятся старыми и функционально устаревшими, они должны продаваться, исходя из альтернативного наиболее эффективного использования. Сопоставимость продаж напрямую связана с этой оценкой. Продажи нежизнеспособных промышленных объектов относятся к объектам только для альтернативного использования, однако, такие продажи несопоставимы со стоимостью жизнеспособного действующего промышленного объекта.
Некоторые относительно новые заводы стали избыточными из-за технического прогресса. Когда электронные калькуляторы заменили своих механических предшественников, а ПК и текстовые процессоры сделали электрические пишущие машинки практически устаревшими, первоначальное использование их заводов-изготовителей прекратилось. Кроме того, многие предприятия устарели из-за внешних факторов, таких как иностранная конкуренция, как в случае с предприятиями по производству текстиля.
Иногда устаревают только части предприятий специального назначения. Например, когда Chrysler приобрела (у American Motors) недавно построенный завод по сборке автомобилей Volkswagen в Стерлинг-Хайтс, штат Мичиган, в 1983 году, компания полностью реконструировала покрасочный цех, чтобы привести его в соответствие с современными технологиями на заводах по штамповке металла, новые технологические прессы заменили некоторые обычные прессы. Такие заводы приспособились к меняющимся технологиям, адаптировав иное назначение зданий.
Специализированные объекты, которые жизнеспособны, функционируют и приносят прибыль, существенно отличаются от старых, нежизнеспособных или функционально устаревших промышленных предприятий.
Наиболее эффективное использование жизнеспособных промышленных объектов — это текущее использование, в то время как нежизнеспособные объекты должны искать альтернативную функцию. Разница в наиболее эффективном использовании для двух типов специализированных объектов требует разъяснения использования подхода сравнения продаж для таких объектов недвижимости.
Часто на субрынке жизнеспособных объектов мало или вообще нет сопоставимых продаж, что сводит на нет любое возможное рациональное использование подхода сравнения продаж. Однако подход, основанный на сравнении продаж, имеет широкую применимость и является убедительным при наличии достаточного количества данных. Основополагающим для этого подхода является принцип замещения — презумпция того, что благоразумный покупатель заплатит за объект недвижимости не больше, чем стоимость приобретения столь же желательного объекта-замены с аналогичной полезностью, способного выполнять те же функции, что и объект оценки.
Уникальный характер многих производственных объектов может ограничить количество одинаково желательных объектов-замен для покупки или аренды. Альтернативы, доступные покупателю / пользователю, включают строительство, покупку или сдачу в аренду.
В то время как строительство является вариантом для крупного собственника / арендатора жизнеспособного промышленного объекта, аренда или покупка существующего объекта для него обычно не являются таковыми.
| Относительный размер жизнеспособного промышленного объекта | ||
| крупный | малый | |
| Покупка | маловероятна | вероятно |
| Аренда | ||
| Строительство | вероятно | маловероятно |
Сопоставимое наиболее эффективное использование
Классификация промышленной недвижимости включает объекты общего назначения, специального назначения и одноцелевого использования.
Промышленные объекты общего назначения не содержат специальных функций или их количество ограничено, и в зданиях может разместиться широкий круг пользователей. Объекты промышленного назначения общего назначения не требуют особого рассмотрения при применении подхода сравнения продаж, поскольку на их субрынке они будут иметь одинаковое применение с промышленными объектами общего назначения.
Промышленные объекты специального назначения служат особой цели, хотя они могут быть переоборудованы для альтернативного использования. Вообще говоря, объект специального назначения, который остается пригодным для своего использования по первоначальному назначению, имеет наибольшую стоимость. Функции специального назначения часто повышают стоимость, если первоначальное использование остается жизнеспособным, хотя они могут и не повышать рыночную стоимость при альтернативном использовании.
Одноцелевые промышленные объекты, такие как завод по производству бетонных смесей или нефтеперерабатывающий завод, существуют для единственной цели. Если наиболее эффективным использованием на момент оценки объекта одноцелевого назначения является продолжение его эксплуатации, сопоставимые продажи, если таковые имеются, должны быть аналогичными объектами.
Жизнеспособные промышленные объекты специального и одноцелевого назначения могут быть оценены либо в соответствии с их наиболее эффективным использованием, либо для альтернативного использования.
Некоторые кредитные учреждения, не желающие рисковать долгосрочной жизнеспособностью, могут захотеть провести оценку при «наихудшем сценарии» (наихудшую стоимость) даже для жизнеспособного объекта. Наихудший сценарий для промышленных объектов одноцелевого назначения предполагает расчет стоимости земли с поправкой на затраты на снос. В случае объектов специального назначения наихудшая стоимость (worst case value) определяется при сравнении с продажами множества различных промышленных объектов альтернативного назначения.
Определение наиболее эффективного использования, наиболее подходящего для жизнеспособного промышленного объекта, особенно важно при оценке адвалорных налогов. Более низкая альтернативная стоимость пользования жизнеспособного промышленного объекта заставляет владельцев недвижимости выбирать этот тип оценки. Поскольку налоговые органы считают, что целью оценки рыночной стоимости является истинное наиболее эффективное использование, они выбирают фактическое наиболее эффективное использование — текущее использование.
Усложняющим вопросом является тот факт, что жизнеспособные, прибыльные производственные объекты редко продаются, поскольку владельцы обычно удерживают их до тех пор, пока они не станут убыточными. Но когда они действительно их продают, продажа обычно представляет собой продажу всего предприятия, включая машины, оборудование, патенты и другие нематериальные активы. Распределение активов в таких случаях становится чрезвычайно затруднительным. Суды одобряют сравнительный подход к продажам, но отсутствие реальных продаж жизнеспособных промышленных объектов часто сводит на нет потенциальное использование этого подхода для жизнеспособных промышленных объектов специального и одноцелевого назначения.
Поскольку вся промышленная недвижимость (если только она не освобождена от налогообложения) требует периодической оценки для целей адвалорного налогообложения, метод оценки с использованием подхода сравнения продаж имеет важное значение.
В дополнение к рыночным сделкам причины для оценки крупных промышленных объектов включают слияния, ипотечные кредиты и другие финансовые цели; однако, поскольку для всех объектов обычно требуется стоимость для определения налога на имущество, это часто является целью таких оценок.
Нежизнеспособные объекты
Крупные промышленные объекты специального назначения, которые больше не используются по назначению, становятся нежизнеспособными. Их наиболее эффективное использование не обязательно является альтернативным. Инвесторы приобретают многие из этих объектов с намерением развития для использования с несколькими арендаторами — часто для складирования и дистрибуции.
Сопоставимые продажи других крупных объектов «альтернативного использования» могут сравниваться с нежизнеспособными объектов после корректировки этих продаж на местоположение и физические и экономические различия. Доходный подход, основанный на сдаче в аренду нескольким арендаторам, может быть справедлив в некоторых из этих сравнений.
Объекты альтернативного назначения обычно продаются на открытом рынке инвесторам и спекулянтам по более низкой цене, чем жизнеспособные, функциональные, действующие промышленные объекты. Различия между продажами этих двух типов недвижимости включают
- значительные физические различия,
- необычайные корректировки, необходимые для сравнения продаж,
- проблемы с аспектом продаж на открытом рынке.
Многие промышленные «сопоставимые» продажи на самом деле несопоставимы с крупными, жизнеспособными промышленными объектами. Шесть аспектов продаж таких объектов иллюстрируют несопоставимость нежизнеспособных и крупных, жизнеспособных промышленных объектов.
Продажа промышленных объектов альтернативного использования
Продажи «от использования к использованию» («use-to-use» sales) происходят, когда продаются крупные, жизнеспособные работающие промышленные объекты, и покупатель продолжает то же самое использование. Мотивы покупателя «от использования к использованию» отличаются от мотивов покупателей, покупающих объекты для альтернативного использования.
Например, владелец пивоварни говорит: «Никто не стал бы покупать мою прибыльную пивоварню для производства пива или эля, поэтому в будущем недвижимость будет использоваться под склад». Это утверждение противоречит очевидному спросу на пивоварение на рынке и истории прибыльной деятельности. За исключением законов или (ошибочной) судебной практики по вопросам налогообложения имущества, требующих режима альтернативного использования, наиболее выгодным и целесообразным использованием жизнеспособных промышленных объектов специального назначения является то использование, для которого они были построены, если не доказано иное.
Теория о том, что начисление налогов на имущество жизнеспособных объектов должно основываться на альтернативном использовании, вытекает из
- представления о том, что для такой недвижимости существует ограниченный рынок и
- ошибочного представления о том, что оценка при наиболее эффективном использовании даёт «стоимость — в — использовании», а не рыночную стоимости.
Субрынок продажи альтернативного использования.
Крупные нежизнеспособные промышленные объекты должны продаваться для альтернативного использования и не идут ни в какое сравнение с жизнеспособными действующими объектами. Аспекты спроса и предложения на заброшенных промышленных объектах для альтернативного использования отличаются от аспектов жизнеспособных действующих промышленных объектов, поэтому они работают на разных субрынках.
Мотивация инвесторов.
Мотивы инвестора / покупателей промышленных объектов альтернативного использования отличаются от мотивов покупателя жизнеспособных объектов, продолжающих текущее жизнеспособное использование. Часто крупные нежизнеспособные производственные объекты продаются инвестору, который впоследствии делит помещения для сдачи в аренду нескольким арендаторам и распродает некоторые участки из первоначального объекта. Очевидно, что покупатель промышленного объекта такого типа заплатит значительно меньше, чем пользователь/арендатор за жизнеспособный промышленный объект. Многие физические характеристики торгового оборудования и специального навесного оборудования, которые были функционально полезны при предыдущей эксплуатации объекта, больше не влияют на стоимость меньшего, альтернативного использования.
Например, Уолт Роббинс Инкорпорейтед [2] приобрела старый завод тяжелого оборудования в Гудзоне, штат Огайо, у General Motors в 1989 году. Покупатель (и последующие владельцы) распродали часть имущества и сдали в аренду другие. Участок перед домом был распродан или превращен в элитную торговую точку.
Мотивация покупателя для альтернативного использования.
Иногда крупные промышленные объекты продают или сдают в аренду для целей, отличных от первоначального дизайна и использования. Например, автосборочный завод Volkswagen в Нью-Стэнтоне, штат Пенсильвания, был арендован Sony в 1990 году для производства телевизионных кинескопов. [3]
Чтобы приспособить этот завод к новому использованию, Sony потратила миллионы на удаление многих физических атрибутов, необходимых для автоматической сборки. Кроме того, большая часть тяжелого стального каркаса и базовой конструкции превзошла потребности Sony. В этом случае многие аспекты заброшенного завода «с оборванной проводкой» не повысили стоимость при альтернативном использовании, но я бы добавил стоимость, если бы дальнейшее использование жизнеспособного завода по сборке автомобилей было его наиболее эффективным использованием. «Похожие» продажи должны обладать общими физическими характеристиками и соответствовать по содержанию и функциям.
Спекулянты.
Иногда спекулянты приобретают нежизнеспособные объекты для альтернативного назначения, уничтожают машины и оборудование и либо распродают весь объект застройщикам, либо разделяют объект и распродают земельные участки для различных целей. Спекулянты получают прибыль от перепродажи частей объекта разным покупателям и будут платить значительно меньше, чем владелец / арендатор, который планирует использовать объект по его первоначальному назначению. По вышеуказанным причинам продажа объектов недвижимости, которые больше не пригодны для их первоначального использования и доступны только для альтернативного использования, не идет ни в какое сравнение с объектами недвижимости, которые все еще пригодны для продолжения первоначального использования. Конечно, если продолжение текущего использования (состояния) больше не является наиболее эффеективным использованием объекта недвижимости, то объекты «с подвешенной проволокой», приобретенные для альтернативного использования, могут быть сопоставимы.
Продажи промышленных объектов иного назначения.
Вопрос не в том, все ли крупные заводы являются промышленными объектами, а в том, имеют ли физические заводы такое же функциональное назначение, как и объект недвижимости. Вопрос не в том, может ли завод альтернативного использования перейти на использование объекта недвижимости; а скорее в том, осуществимо ли такое преобразование и практично ли оно. Только путем добавления затрат на переоборудование к базовой цене продажи завода альтернативного использования можно определить такую целесообразность. В большинстве случаев продажи альтернативного использования недостаточно сопоставимы и не могут быть реально адаптированы к функциям, выполняемым крупным, жизнеспособным предприятием-объектом.
Другой тип предприятия
Крупные заводы-производители редко что-то продают. Когда это происходит, как продаваемое предприятие, так и предприятия по альтернативному использованию могут быть несопоставимы, если физические объекты не могут обеспечить такое же наиболее эффективное использование, как объект недвижимости; например, завод по штамповке и изготовлению автомобильной продукции с мощными полами, тяжелым стальным каркасом, очень высокими потолками, цокольным этажом пресса, а также ямы и эти установки не могут ни выполнять те же функции, ни быть реально преобразованы в химический завод. Следовательно, продажа такого непохожего завода-изготовителя не может считаться сопоставимой.
Преобразование неосуществимо.
Возможно, физически невозможно преобразовать проданный объект для того же использования, что и объект, подлежащий продаже. Если объект будет продан, то объект станет столь же желательной заменой объекта после его переоборудования для использования в тех же целях, что и объект недвижимости. Предполагаемые затраты модернизации объекта продажи, добавленные к базовой цене продажи проданного объекта, отражают принцип замещения. Если проданный объект не может быть реально модифицирован для обеспечения той же полезности, что и объект оценки, то такая продажа не сопоставима с объектом оценки.
Физически / функционально разные объекты
Даже в очень широкой рыночной зоне объекты недвижимости редко обладают теми же атрибутами, что и уникальный объект недвижимости, и редко продаются на открытом рынке. Очень разные объекты, используемые для целей, отличных от рассматриваемого, часто не квалифицируются как сопоставимые.
Различные физические / функциональные применения.
Физические аспекты крупного, жизнеспособного производственного объекта были спроектированы и построены [или переоборудованы] для выполнения определенных функций, связанных с целями операции. Большинство крупных жизнеспособных, действующих производственных предприятий состоят из физических атрибутов, таких как размер, характер и детали конструкции, оцениваемое оборудование и планировка. Функции, выполняемые на предприятии (т.е. производство, складирование, исследования), и процентное соотношение каждой функции специфичны для конкретного предприятия. При продаже разнородных промышленных объектов учитывайте основные физические и функциональные различия и соответствующим образом корректируйте их; иногда существенные различия исключают объект продажи из рассмотрения как сопоставимый.
Возраст и состояние.
Эти существенные факторы должны быть приняты во внимание. Если покупатель крупного сопоставимого объекта должен потратить значительные деньги на новую крышу, новый наружный сайдинг, ремонт системы полива и так далее, но рассматриваемый объект в этом ремонте не нуждается, тогда продажа требует корректировки с учетом возраста и состояния.
Размер.
Продажи объектов, слишком маленьких, чтобы их можно было использовать для выполнения тех же функций, что и объект оценки, не являются истинно сопоставимыми. Определять стоимость жизнеспособного объекта путем сравнения его с продажей другого жизнеспособного, но вдвое меньшего по размеру объекта недвижимости, вероятно, непрактично. Любая продажа менее чем на 25% от размера объекта оценки, вероятно, не будет иметь отношения к делу.
Доступные приспособления.
Если оценка для целей оценки включает в себя оцениваемое оборудование, сравнение объекта продажи с объектом, подлежащим оценке, требует корректировки с учетом различий в оборудовании. Это не всегда простой вопрос, учитывая ассортимент приспособлений, необходимых для функционирования любого объекта.
Движимое имущество и нематериальные активы.
Некоторые продажи крупных промышленных предприятий включают в себя лвижимое имущество, такое как движимое оборудование, офисная мебель, патенты, контракты, оборотные денежные средства, дебиторскую задолженность, акции и облигации. Если это так, то общая цена продаваемого имущества должна быть распределена таким образом, чтобы отражать стоимость нематериальных активов.
Вклад земли в стоимость
Если вклад в стоимость земли объекта продажи составляет либо
- больше или меньше улучшений на квадратный фут, чем в объекте недвижимости, или
- более или менее процента от общей цены,
то это может серьезно затруднить сопоставимость продажи.
Например, из-за высокой стоимости свободных земель во Фримонте, Калифорния, вклад автосборочного завода General Motors в совместное предприятие NUMMI в 1984 году не может легко сравниться с недвижимостью на Среднем Западе, где стоимость земли составляет гораздо меньший процент от общей цены [4].
Иногда часть земли объекта, предназначенного для продажи, перестраивается под крупную торговую сеть.
Так было с заводом тяжелого оборудования, приобретенным Walt Robbins Incorporated [5] в Гудзоне, штат Огайо. Передняя часть здания была спроектирована для розничной торговли и многоэкранного кинокомплекса.
В течение ряда лет, начиная с 1984 года, компания Howard Research and Development Co. [6] (Rouse interests) приобрела завод по производству электроприборов General Electric в Колумбии, штат Мэриленд, в ходе серии продаж.
Большие участки земли, приобретенные в результате продажи, были предназначены скорее для розничной торговли, чем для промышленного использования.
Эти примеры иллюстрируют, что, хотя физические и функциональные различия относительны, значительные различия в функциях, возрасте, состоянии, размере, оцениваемом оборудовании, личном имуществе и нематериальных активах, а также в стоимости земли могут сделать продаваемую недвижимость несущественной по отношению к стоимости жизнеспособного промышленного предприятия.
Продажи, требующие значительных корректировок
Различные физические аспекты предприятий тесно связаны со степенью корректировки, необходимой для того, чтобы сделать объект продажи сопоставимым. Очевидно, что если физические характеристики сильно различаются, оценщик должен внести существенные корректировки. Кроме того, другие атрибуты продаваемой недвижимости могут потребовать значительных корректировок, такие как местоположение, условия труда, близость к высшим учебным заведениям, наличие квалифицированных работников и многие другие. Проданные объекты недвижимости, требующие большого количества очень высоких корректировок в долларах в целом, в долларах за квадратный фут или в общем проценте, должны быть подвергнуты сомнению относительно их сопоставимости.
Цена сопоставимой продажи может быть скорректирована на общей основе или, используя метод разбивки анализа продаж, на основе остаточной стоимости квадратного фута. В первом случае общая цена делится на общую площадь брутто-этажа в квадратных футах. В последнем случае цена продажи распределяется либо на
1) стоимость земли и стоимость улучшений, либо на
2) стоимость земли плюс незначительные улучшения на месте и благоустройство участка и остаток, применяемый к основному улучшению (улучшениям),
чтобы получить «распределение цены» на квадратный фут основного улучшения, и затем корректируется с помощью единицы измерения квадратный фут.
Независимо от того, использует ли оценщик общую цену или разбитую остаточную стоимость улучшения, оценщик вносит корректировки в продажу плюс или минус в зависимости от отношения продажи к объекту недвижимости.
Объект продажи, который относится к столь же желательному объекту-заменителю, имеет минимальное количество корректировок и процентный показатель. Однако большое количество корректировок наводит на мысль о том, что продажа, вероятно, ненадежно отражает стоимость объекта недвижимости.
Масштаб корректировок следует измерять не чистой суммой или чистым процентом корректировок, а скорее количеством или процентным соотношением положительных и отрицательных корректировок.
Например, продажа может содержать 95% положительных или плюсовых корректировок и 105% отрицательных корректировок и приводить к -10%, большей или меньшей, чистой корректировке (в зависимости от последовательности и методологии корректировок).
Общая сумма корректировок на самом деле составляет 200%, а не 10%, и указывает на очень высокую степень различия между двумя объектами.
Суды, как правило, подозревают сопоставимые продажи, которые требуют значительных корректировок для определения стоимости объекта недвижимости.
Продажи промышленных предприятий
Иногда промышленные предприятия продаются как часть текущего бизнеса. Чтобы соответствовать федеральным требованиям, стороны должны договориться о распределении активов бизнеса, включая «рыночную стоимость» недвижимости и подлежащее оценке оборудование бизнеса.
При определении цены, относящейся к недвижимому имуществу и движимому имуществу, предприятия оценивают стоимость материальных ценностей на основе соображений, отличных от вклада частей в стоимость. Компании нанимают оценщиков и инструктируют их исходить из того, что объект не будет продолжать эксплуатироваться, и оценивать недвижимость на основе альтернативного использования. Очевидно, что это приводит к снижению цен на недвижимость.
Недвижимость, обесцениваемая продавцом за счет Министерства обороны Соединенных Штатов, вероятно, ограничивает то, что компания-покупатель может обесценить еще больше. Это дает вескую причину распределять активы в виды, которые обесцениваются более быстрыми темпами, чем недвижимость, тем самым снижая налоги на прибыль. И наоборот, покупатели могут захотеть увеличить «итоговую» прибыль от продолжения деятельности, выделяя больше средств на недвижимость. Поскольку слишком много вопросов не позволяют полагаться на распределение, произведенное сторонами, любое распределение цен на недвижимость требует объективного общего анализа текущей деятельности при продаже. Кроме того, изучение всей сделки в целом потребовало бы полного сотрудничества сторон, что обычно недостижимо.
В некоторых сделках может быть задействовано более одного завода, например, продажа оборонных предприятий General Electric корпорации Martin/Marietta Corp. [7] в 1993 году, в которой участвовало более 15 предприятий в пяти штатах.
В 1994 году IBM продала Loral Federal Systems [8] три завода, расположенные в Овего, штат Нью-Йорк, городе Манассас, штат Вирджиния, и городе Гейтерсберг, штат Мэриленд. Это обстоятельство повлекло за собой дополнительную проблему распределения общей цены между различными отдельными заводами.
Сомнительные условия продажи
Многие продажи, которые не считаются сделками на открытом рынке, отклоняются. Основной характер таких сделок ограничит это обсуждение.
Продажа частичных долей участия.
Компания владеет несколькими крупными заводами-изготовителями и продает частичную долю другой компании, сохраняя при этом часть завода, например, продажа завода General Motors во Фримонте, Калифорния, в 1984 году NUMMI [9], совместному предприятию Toyota и GM. Несмотря на то, что GM продала 100% завода NUMMI, GM сохранила половину доли в NUMMI. На цену завода во Фримонте в качестве вклада в совместное предприятие разумно могло повлиять желание заключить сделку или какая-либо причина, не связанная с недвижимостью.
Когда General Electric продала свой оборонный бизнес Мартину Мариетте [10] в 1993 году, она сохранила деловые интересы и остаточный интерес в размере 27% акций нового предприятия.
Аренда.
Когда такая компания, как Sony, арендует завод, такой как завод Volkswagen в Нью-Стэнтоне, штат Пенсильвания, арендная плата может быть капитализирована в стоимость; однако такая арендная плата или опционы покупки в рамках аренды могут ненадежно указывать стоимость. В этом случае фактическая арендная плата, указанная в договоре аренды, была суммой, необходимой для амортизации существующего залога по облигациям промышленного дохода на недвижимость, а не суммой, основанной на возврате стоимости, и вариантом была номинальная сумма ипотеки.
У General Motors есть бремя или арендная ставка, которую она взимает с различных заводов и операций. Они также вызывают подозрения в качестве средства оценки, поскольку включают такие статьи, как накладные расходы по стране, операции и реклама — статьи, превышающие доход от материальных активов. Договоры аренды крупных промышленных предприятий, свидетельствующие о рыночной стоимости таких предприятий, обычно не рассматриваются инвесторами в качестве инвестиций в недвижимость. Договоры аренды отличаются от сделок с обратной арендой тем, что последние являются инструментами финансирования, а не сделками на открытом рынке.
Возвратная и частичная аренда.
Обратная аренда происходит, когда компания продает завод инвесторам, которые затем возвращают имущество в аренду продавцу. Сумма арендной платы напрямую связана с ценой, уплаченной в ходе сделки. Например, покупатель может получить чистую арендную плату в размере 10% либо от 120 миллионов долларов, либо от 90 миллионов долларов, в зависимости от желаемого «финансирования». Продавец (арендатор) обычно достаточно силен, чтобы гарантировать оплату, независимо от суммы продажной цены. Как правило, у продавца есть некоторая возможность «выкупить обратно» недвижимость в конце срока аренды. Такие финансовые сделки не заслуживают статуса продаж на открытом рынке.
Частичная обратная аренда происходит, когда завод продается инвесторам или спекулянтам, и продавец сохраняет за собой право владения частью имущества на условиях аренды. Такая частичная обратная аренда может повлиять на цену продажи покупателю. При возврате имущества в аренду на значительную сумму денег или на длительный срок условия аренды будут влиять на цену имущества. Краткосрочная аренда с поэтапным отказом сама по себе не повредит добросовестной сделке, хотя продажа инвесторам дисквалифицирует продажу как имеющую отношение к стоимости жизнеспособного, действующего предприятия.
Продажи субсидируются государственными структурами.
Местные органы власти и правительства штатов поощряют занятость в промышленности и субсидируют отрасли как в связи с новыми заводами, так и с использованием старых заводов, особенно тех, которые ранее получали финансирование по облигациям промышленного дохода. Таким образом, государственные учреждения, особенно агентства промышленного развития, будут продавать или сдавать в аренду существующую недвижимость по субсидируемым ставкам. Такие продажи или аренда не являются добросовестными сделками на открытом рынке. Финансирование по облигациям промышленного дохода (IRB) не субсидируется, за исключением выгодных процентов, которые могут быть добросовестными продажами. Денежные пожертвования в связи с финансированием IRB или другими субсидиями дисквалифицируют их как продажу на открытом рынке.
Предложения.
Многие юрисдикции не считают цену предложений, размещенных на рынке, допустимым доказательством стоимости из-за возможных манипуляций. Это старый трюк обрабатывающей промышленности — предлагать недвижимость для продажи на рынке, но не продавать конкурентам. Иногда крупные корпорации заявляют об отсутствии ограничений, но не будут указывать цену или выставлять недвижимость на открытый рынок и сохранят за собой право отклонять все предложения, особенно предложения конкурентов. Следовательно, оценщик должен выяснить, соответствует ли цена предложения установленным условиям, и убедиться, что предложение не имеет ограничений по использованию.
Продажа запрещена.
Хотя это и необычно, оценщики иногда сообщают о продажах, основанных на соглашениях о покупке/продаже или опционах; однако эти продажи никогда не материализуются по той или иной причине. Сделки на открытом рынке, отражаемые как «продажи», на самом деле должны быть продажами, а не соглашениями, опционами или арендой.
Заключение
Подход сравнения продаж применим ко всем типам объектов недвижимости, когда достаточно недавних и надежных сделок указывают на структуру стоимости или тенденции на рынке. Однако недостаток добросовестных рыночных сделок препятствует использованию подхода сравнения продаж.
Подход сравнения продаж редко применяется к жизнеспособным объектам недвижимости специального и одноцелевого назначения, поскольку на данном рынке, даже географически широком, было продано мало или вообще не было продано подобных объектов. Кроме того, различия очень затрудняют корректировку.
Для использования данных о продаже или аренде крупного жизнеспособного промышленного предприятия, предназначенного для конкретного промышленного применения, связанного с объектом недвижимости, объекты продажи или аренды должны иметь одинаковое наиболее эффективное использование с объектом оценки. Если объект недвижимости специального назначения остается жизнеспособным, его следует оценивать на основе его текущего использования – наиболее эффективного использования.
Промышленные объекты одноцелевого назначения, такие как заводы по производству бетонных смесей, нефтеперерабатывающие заводы и некоторые химические заводы, если они физически и экономически функциональны, также должны оцениваться на основе их текущего использования. Если они нежизнеспособны и могут быть конвертированы для альтернативного использования, их стоимость равна стоимости земли, скорректированной на чистые затраты на снос.
Базовые экономические принципы подхода сравнения продаж требуют определения наиболее эффективного и наиболее вероятного использования в конкретных условиях, а не только применительно к промышленным объектам. Прежде чем выбрать подходящие сопоставимые объекты, оценщик должен определить наиболее эффективное использование промышленной недвижимости специального и одноцелевого назначения. Никакой другой метод не может определить релевантность каждой продажи.
Литературв
Derbes, M. J., Jr. «Accrued Depreciation Redefined and Reordered.» The Appraisal Journal (April 1998).
Derbes, M. J., Jr. and M. J. Derbes, III. «Liquidation Price and Semi-Forced Sellers,» The Appraisal Journal (January 2001).
Derbes, M. J., Jr. «Market Value for Special-Purpose Industrial Properties: Using the Cost Approach.» Journal of Multi-State Taxation, Warren, Gorham & Lamont (July/August 1997).
Derbes, M. J., Jr. «Value-in-Use verses Use Value.» Real Estate Perspectives of the American Society of Appraisers (Fall 1994).
Ellsworth, R. K. «Estimating Depreciation for Infrequently Transacted Assets.» The Appraisal Journal (January 2000).
[1] Derbes M.J., Jr. (2002), Non-Comparable industrial sales, Appraisal Journal, Jan 1, 2002, https://www.thefreelibrary.com/Non-Comparable+industrial+sales.+(Features).-a082886198 ; Макс Дж. Дербс-младший (Max J. Derbes, Jr.), MAI, SREA — президент Max J. Derbes Appraisers & Real Estate Consultants, Inc. в Метайри, Новый Орлеан, Луизиана Практикующий оценщик более 50 лет, он преподавал курс оценки промышленной недвижимости в Appraisal Institute в течение 26 лет и является автором многочисленных статей для Appraisal Journal, первая из которых была опубликована в журнале 49 лет назад, в апреле 1953 года.
[2] Property 5405 Darrow Road, Hudson, Summit County, Ohio, осмотрена автором вскоре после продажи.
[3] Срок действия договора аренды и покупки начался 17.05.91 и был подтвержден автором в Управлении промышленного развития Пенсильвании в Нью-Стэнтоне, округ Уэстморленд, Пенсильвания. Договор аренды зарегистрирован в книге 2983:467.
[4] Продажа зарегистрирована в округе Аламеда, Калифорния, номер документа 84-033526-527-528-529. Информация, полученная автором от должностных лиц NUMMI во время экскурсии по объекту.
[5] См. ссылку No. 2
[6] Продажи подтверждены автором у официальных лиц Rouse. Физический тур был проведен автором по части проданных земель и превращен в элитную розничную торговлю.
[7] Продажи в 1993 году 15 отдельных объектов недвижимости в Нью-Йорке, Нью-Джерси, Пенсильвании, Вермонте и Флориде. Об этом сообщила компания American Appraisal Associates, которая проводила оценку некоторых из этих заводов, в своих показаниях в суде. Доля, удерживаемая General Electric, отражалась в 10-тысячных и финансовых отчетах GE за 1993-1995 годы.
[8] IBM продала компанию Loral Federal Systems Co. в марте 1994 года, зарегистрированную в округе Тиога, штат Нью-Йорк, в Liber 553: 288. Впоследствии корпорация Loral была продана корпорации Lockheed Martin в апреле 1996 года. Все три завода были проинспектированы автором. Информация о продажах на всех трех заводах была проверена федеральными системами Loral в ходе судебного разбирательства по налогу на имущество с участием завода в Нью-Йорке.
[9] См. ссылку No. 6
[10] Ibid.