Честно говоря, не понял про разницу философий.

Про разницу между рыночной и инвестиционной стоимостью и так все в курсе. Про разницу между оценкой и консалтингом тоже.

А то, что банк не может посчитать сумму кредита и платит за это оценщику … «Не верю!!!»

Но почитать не вредно.

********************************

Как вы относитесь к концепции оценки, которую мы называем «стоимость» и/или «рыночная стоимость»? Рассматриваете ли вы эту концепцию как реальную вещь, которую можно найти на рынке? Другими словами, является ли эта концепция объективной реальностью, которую можно оценить или вывести с относительной уверенностью из реальных данных и фактов? Или это понятие является чисто ментальным названием или ярлыком?.. для числового результата, который мы выводим из нашего субъективного сознания? Как должна восприниматься эта концепция нашей профессией в современном мире? Именно об этом и пойдет речь в этой статье. Это вопрос философии и природы реальности в том виде, в каком мы ее воспринимаем. И этот вопрос влияет на то, как мы разрабатываем наши отчеты и представляем наши выводы нашим клиентам.

 

 

Существуют две широкие философии стоимости, которые можно выделить в ходе любой серьезной дискуссии с практикующими консультантами/оценщиками. В целях упрощения мы можем классифицировать эти две философии как объективную (внешнюю) и субъективную (внутреннюю).

Концепция стоимости, которой придерживается конкретный консультант/оценщик, будет влиять на тип полученной стоимости, а также на данные, проанализированные и включенные в отчет, подготовленный для клиента.

Те, кто придерживается объективной концепции стоимости, верят, что стоимость может быть измерена, оценена или вычислена на основе фактических данных на рынке. Оценщик/консультант запросит доказательства продаж, затрат и /или доходов/ расходов, чтобы оценить рыночную стоимость объекта недвижимости. Это заключение о стоимости затем представляется клиенту (который нанял оценщика) в виде балльной оценки или диапазона цифр.

Затем клиент (предположим, кредитор) будет использовать это заключение о стоимости в качестве основы для принятия решения о размере кредита, который будет профинансирован на эту недвижимость.

Клиент/кредитор часто ссылается на этот вопрос как на решение о величине кредита.

Чтобы определить рыночную стоимость приносящей доход недвижимости, консультант/оценщик часто использует методологию, такую как модель DCF (дисконтированный денежный поток), методология группы инвестиций или методология прямой капитализации.

Для тех, кто придерживается объективной концепции стоимости, целью и функцией каждого задания обычно является оценка какого-либо аспекта стоимости, обычно рыночной стоимости. Предполагается, что рыночная стоимость — это объективная реальность, которая «существует» на рынке для оценки, расчета или измерения. Стоимость в соответствии с этой философией можно было бы определить как «реальность, которая определяется на основе конкретных данных (называемых фактами), которые доступны каждому, кто ищет эти доказательства».

Примером объективного мышления может служить следующий предполагаемый диалог между клиентом и оценщиком:

 

Клиент: Нам нужно знать стоимость нашего офисного здания на Маркет-стрит, чтобы мы могли получить максимальный ипотечный кредит в нашем банке. Не могли бы вы сообщить нам текущую рыночную стоимость? Наш кредитор утверждает, что мы можем получить 80-процентный кредит после того, как эта величина будет объективно установлена.

Оценщик: Нет проблем! У нас есть несколько сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, которые недавно были проданы в этом районе, поэтому мы будем использовать эти объективные данные для оценки рыночной стоимости вашей недвижимости. Мы также накопили множество данных о доходах и расходах … из фактических операционных отчетов … которые помогут установить объективную экономическую стоимость. Таким образом, используя подход сравнения продаж и доходный подход, мы можем оценить рыночную стоимость для вашего кредитора.

Клиент: Можем ли мы также использовать ваш отчет и оценку стоимости для определения цены продажи недвижимости, если это необходимо?

Оценщик: Да, это было бы уместно. Определение рыночной стоимости, используемое большинством оценщиков, также может быть указано как наиболее вероятная цена продажи вашей недвижимости, учитывая осведомленность покупателей / продавцов и т.д. И поскольку оценка стоимости объективно получена на основе данных рынка, она действительна для различных функций и видов использования.

Клиент: Пожалуйста, подготовьте свой отчет как можно скорее, чтобы мы могли начать процесс получения первого ипотечного кредита. Позже мы можем принять решение продать эту недвижимость за ту стоимость, которую вы оценили.

 

Приведенный выше диалог является типичным общением, с которым автор сталкивается при общении с клиентами, желающими заложить или продать свою существующую недвижимость. Этот диалог основан на философии, согласно которой стоимость или рыночная стоимость могут быть объективно определены на основе рыночных данных, полученных от других участников рынка. В рамках этой философии предполагается, что стоимость — это нечто существующее и, следовательно, может быть определена экспертами, которые могут должным образом анализировать и обрабатывать эти данные.

Другая философия стоимости обычно называется субъективной (внутренней) концепцией стоимости. Те, кто придерживается этой философии, верят, что стоимость определяется субъективными предположениями отдельных людей на рынке. Затем она определяется количественно в валюте страны (доллары для большинства транзакций в США). Стоимость рассматривается не как нечто «существующее вовне», как утверждает Объективная школа, а как производное от человеческих психических процессов (которые являются субъективными и личностными).

Следовательно, данный объект может иметь множество различных производных стоимостей. Каждое полученное значение будет варьироваться в зависимости от принятых субъективных допущений, лежащих в основе.

В соответствии с этой философией стоимость можно было бы определить как результат, основанный на допущениях. Стоимость не существует «где-то снаружи», чтобы ее можно было обнаружить или определить; это просто ментальное понятие, используемое в качестве названия для обозначения результата, получаемого конкретными людьми или лицами, принимающими решения. Человеческие существа и их ментальные допущения были бы центральными для вывода любого стоимостного заключения. И точка зрения человека может существенно повлиять на получаемую стоимость.

Клиенты, которые привлекают консультантов/оценщиков в соответствии с этой концепцией стоимости, признают, что любое заключение о стоимости является действительным только в том случае, если все лежащие в его основе допущения поняты и приняты. Таким образом, стоимость рассматривается как потенциальный денежный результат с учетом принятых конкретных допущений. И процесс написания отчета должен быть сосредоточен на проблеме клиента, его перспективах и вопросах принятия решений (например, сумма кредита, сроки и условия для оцениваемого имущества, если отчет готовится для кредитора/клиента). Если отчет готовится для продавца/клиента, то необходимо проанализировать и обработать другой набор вопросов и предположений. Кроме того, точка зрения продавца может сильно отличаться от точки зрения кредитора, что приводит к совершенно новому набору основополагающих допущений.

Одно из ключевых различий в двух философиях стоимости заключается в том, что Объективная школа предполагает, что стоимость существует как реальная вещь, и поэтому все клиенты могли бы использовать эту стоимость, если бы им был нужен этот результат. Субъективная школа придерживалась бы мнения, что стоимость является производным результатом ментального мышления человека и, следовательно, уникальна для каждого клиента и выводится каждым консультантом/оценщиком однозначно на основе конкретных допущений.

Лежащие в основе допущения будут иметь центральное значение для любого полученного стоимостного заключения. И изменение точки зрения, с которой принимаются допущения, также может существенно изменить результат.

Кредитор может рассматривать допущения (скажем, предположения о доходах/расходах) совершенно иначе, чем продавец и т.д.

Другим подходом, который может помочь объяснить эту разницу в понимании стоимости, была бы концепция внешней и внутренней реальностей.

Внешними реалиями для консультанта/оценщика будут оцениваемое здание и участок (например, офисное здание в пригороде). Здание, все приспособления и движимое имущество внутри этого здания, а также участок будут рассматриваться как физические вещи, существующие в пространстве и времени.

Таким образом, можно назвать эти реальности внешними (они существуют). Однако стоимость этого здания и участка находится в сознании людей (скажем, консультанта/оценщика и/или клиента/лица, принимающего решения). Стоимость будет рассматриваться как нефизическая/внутренняя концепция, которая не имеет внешней реальности.

Таким образом, стоимость при таком мышлении была бы субъективной и личной для человека, производящего вывод. Стоимость не рассматривалась бы как нечто существующее или что может быть обнаружено (объективно). С философской точки зрения стоимость рассматривалась бы как ментальная концепция, выведенная с определенной точки зрения и затем выраженная в виде предварительного результата или заключения.

Итак, каково значение этих принципов для практики консультирования/оценки на рынке? Я утверждаю, что это имеет существенное значение. Если стоимость (предположим, рыночная стоимость) «не поддается определению», то фокус и функция конкретного задания меняются.

Вместо оценки уникальной рыночной стоимости объекта недвижимости мы бы сосредоточились на конкретных решениях, которые волнуют нашего клиента (предположим, кредитора).

Например, если кредитор / клиент звонит нам и запрашивает отчет о конкретном объекте недвижимости (предположим, предлагаемом офисном здании), нам нужно будет задать совершенно новый набор вопросов, чтобы добраться до сути проблемы. Оценка будет рассматриваться исключительно как «инструмент», помогающий клиенту в принятии решений. Ниже приведен гипотетический диалог между кредитором/клиентом и консультантом/оценщиком в конкретной проблемной ситуации. Имейте в виду, что каждое задание между клиентом и консультантом/оценщиком будет включать в себя различный набор вопросов и проблем при принятии решений. Таким образом, диалог с клиентом становится первостепенным в этом процессе.

И разработка объема работ будет осуществляться только после того, как проблема и вопросы принятия решений будут полностью поняты.

Предположение: Давайте предположим, что застройщик / заемщик подал заявку на получение ипотечного кредита в размере 8 миллионов долларов на предлагаемое офисное здание площадью 100 000 кв.футов. Типичный диалог между клиентом и консультантом/оценщиком может быть следующим:

 

Клиент: Это кредитор xyz, который звонит в связи с вашей заинтересованностью в консультационном/оценочном задании по проекту в вашем регионе. Мы получили заявку на получение кредита в размере 8 миллионов долларов на строительство предлагаемого офисного здания.

Консультант/оценщик: Можем ли мы задать вам несколько вопросов об этом задании? Где можно узнать все подробности об этом проекте? Каковы будут условия этого кредита? Кто будет читать этот отчет и принимать решения на его основе? И какие вопросы и проблеммы вас беспокоят?

Клиент: Вы можете получить всю информацию об этом проекте у девелоперов в их офисе. Текущие условия по этому виду кредита составляют 6 процентов с 30-летней амортизацией. Как правило, мы требуем, чтобы коэффициент покрытия долга по данному типу недвижимости составлял 1,25. Целью отчета является принятие решения о максимальной поддерживаемой сумме кредита, которую мы можем профинансировать после завершения строительства и сдачи в аренду. Наше правление обеспокоено качеством этого проекта, предлагаемой структурой арендной платы, условиями аренды и оговорками, маркетинговым временем, необходимым для сдачи в аренду, чистым операционным доходом (NOI), который будет приносить эта недвижимость после достижения стабильной заполняемости, и конкуренцией в этой общей области рынка. Мы планируем профинансировать кредит после завершения строительства и заселения.

Консультант/оценщик: Нужно ли вам заключение о стоимости для этого задания или вы предпочли бы определить свою собственную инвестиционную стоимость после определения максимального поддерживаемого кредита для этого проекта? Поскольку передача права собственности, связанная с этой заявкой на получение кредита, не предусмотрена, я полагаю, вам не нужно мнение о рыночной стоимости? Правильно ли это?

Клиент: Да, меня беспокоит максимальный поддерживаемый кредит для этого проекта в долгосрочной перспективе. Наш Совет директоров рассмотрит ваш отчет и предположения и примет решение о максимальной сумме кредита для финансирования. Как только мы определим стабилизированный NOI для этого объекта недвижимости, мы затем разделим эту сумму на коэффициент покрытия долга 1,25, чтобы получить годовую сумму обслуживания долга, которую будет поддерживать этот объект недвижимости. Затем мы делим эту сумму на годовую ставку по ипотеке, чтобы получить максимально приемлемый кредит. Затем мы капитализируем денежный поток по ставке дивидендов в размере 10% от собственного капитала, чтобы определить стоимость позиции в собственном капитале. Добавление максимальной поддерживаемой суммы кредита и собственного капитала приводит к увеличению нашей инвестиционной стоимости для целей кредитования. Вы также можете сделать свой вывод об инвестиционной стоимости, если хотите, используя допущения, которые сочтете уместными. Поскольку рыночная стоимость предполагает передачу права собственности (что в данной ситуации не имеет отношения к делу), нам не нужно ваше мнение о рыночной стоимости (наиболее вероятной цене продажи). Наше намерение состоит в том, чтобы обременить кредитом существующую недвижимость заемщикам. И наше желание состоит в том, чтобы выделить разумную сумму кредита, учитывая риски, связанные с этой недвижимостью. Ваша оценка NOI будет иметь решающее значение в этом процессе. Если в будущем произойдет обращение взыскания на имущество, то мы запросим мнение о наиболее вероятной цене продажи (рыночной стоимости) на тот момент. Но на данный момент это не проблема и не наша забота.

Консультант/оценщик: В соответствии с Едиными стандартами практики профессиональной оценки (USPAP), мы можем назвать это задание отчетом об оценке/консультировании. Основная цель этого отчета — предоставить вам и вашему Совету директоров (предполагаемым пользователям) соответствующую информацию и данные, чтобы вы могли принимать решения по данной предлагаемой кредитной сделке. Это проблема, о которой идет речь, и объем моей работы будет отражать эту проблемную ситуацию. Я с нетерпением жду вашего письма о приеме на работу, после чего я сообщу вам объем моей работы и предполагаемую дату представления моего отчета. Пожалуйста, держите меня в курсе любых изменений или новых условий, о которых вы могли бы договориться с застройщиком / заемщиками. Мы можем получить разные цифры и выводы в зависимости от принятых нами допущений и сценариев, которые кажутся подходящими.

Клиент: Мы с нетерпением ждем вашего отчета. Пожалуйста, держите нас в курсе ваших успехов.

 

Приведенный выше диалог иллюстрирует динамику отношений между типичным клиентом и консультантом/оценщиком в конкретной проблемной ситуации. Как вы можете заметить, основное внимание в диалоге уделяется вопросам принятия решений клиентом, а не рыночной стоимости этой недвижимости. Определение рыночной стоимости этого объекта недвижимости не рассматривается как объективная реальность и, следовательно, не является сутью проблемы, подлежащей оценке.

Суть проблемы в данной ситуации заключается в сумме кредита, которая будет финансироваться за счет этого имущества в будущем. Таким образом, диалог предполагал субъективную концепцию стоимости, которая будет получена после определения консультантом/оценщиком максимальной суммы кредита. И этот результат был бы действителен только для данного конкретного клиента, следовательно, субъективен. В заключение можно было бы сказать, что в соответствии с субъективной (внутренней) концепцией стоимости консультант/оценщик смотрит на проблему с другим мышлением. Такое мышление предполагает, что стоимость субъективна и является строго внутренней реальностью. Это приводит к другому набору вопросов, на которые необходимо ответить, и другому отчету для клиента.

Типичный отчет, который был бы подготовлен в соответствии с объективным представлением о стоимости, игнорировал бы вопросы кредитора, связанные с принятием решений, и переходил непосредственно к процессу оценки уникальной рыночной стоимости этого имущества. Этот отчет будет включать в себя все виды данных, которые могут не иметь отношения к рассматриваемой конкретной проблеме. И точка зрения клиента не будет рассматриваться в качестве основного фокуса.

Кроме того, определение стоимости, скорее всего, будет соответствовать определению рыночной стоимости, используемому большинством оценщиков, которое предполагает передачу права собственности в качестве центрального принципа в определении.

Также предполагались бы гипотетические покупатели и продавцы. Вопросы принятия решений клиентом/кредитором будут проигнорированы как несущественные, поскольку целью оценки будет определение уникальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Значение, которое, как предполагается, существует на рынке и которое затем может быть представлено клиенту в виде точечной оценки или диапазона.

Следовательно, философия консультанта/оценщика оказывает существенное влияние на тип формируемого отчета.

Является ли понятие стоимости объективной (внешней) реальностью или это понятие субъективной (внутренней) реальности, которая варьируется от клиента к клиенту, от оценщика к оценщику и от задания к заданию?

Каждая стоимостная философия привела бы к составлению отчета, который мог бы существенно отличаться по форме представления и информации.

Какая философия более реалистична в современном мире? Я бы посоветовал придерживаться следующих восьми принципов (выраженных в виде вопросов) перед написанием любого отчета для клиента.

Эти принципы предполагают, что все стоимостные заключения выводятся из внутренних ментальных процессов консультанта/оценщика.

1. В чем заключается рассматриваемая проблема?
2. Чью точку зрения следует принять?
3. Какие суждения и вопросы необходимо изучить?
4. Какие предположения кажутся подходящими для данной проблемной ситуации?
5. Какая предпосылка вытекает из вышеуказанных шагов?
6. Какой процесс вывода кажется подходящим для этого задания?
7. Какой вывод следует из этого процесса?
8. Какие альтернативные сценарии и допущения можно было бы принять в этой ситуации?

Если бы вся вышеприведенная информация была более серьезно рассмотрена консультантами / оценщиками на местах, то я бы поспорил, что отчеты, которые мы готовим, были бы более содержательными и актуальными для всех клиентов, которые обращаются к нам. Кроме того, доверие общественности к нашей профессии существенно повысилось бы, поскольку наши отчеты имели бы значение для принятия решений клиентом. Я бы также предположил, что внутренняя (субъективная) концепция стоимости более реалистична в современном мире. Как консультанты/оценщики, мы имеем дело как с внешними реалиями (физическим имуществом), так и с внутренними допущениями, которые определяют сумму нашего кредита и наше заключение о стоимости.

Некоторые источники информации, используемые этим автором, включают следующие веб-сайты: www.criticalthinking.org, www.realdata.com, and www.workingre.com.

Философы, которые поддерживали субъективную концепцию стоимости, включают Людвига фон Мизеса, Австрийскую школу экономики, Сократа, Платона и Декарта. Источниками объективной концепции стоимости являются большинство существующих оценочных организаций, таких как Институт оценки, Общество оценщиков недвижимости и Фонд оценки.

Текущие тенденции в профессии оценщика/консультанта предполагают, что в ближайшем будущем будет разработано новое правило объема работ, которое, как правило, будет поддерживать более субъективную концепцию стоимости или, по крайней мере, заключение о стоимости, структурированное после определения конкретной проблемы и вопросов принятия решений.

 

Don B. Swenson, MAI, Consultant/Appraiser

Оригинал: Swenson D.B. (2005), Two Philosophies of Value, Journal of the ASFMRA, https://higherlogicdownload.s3.amazonaws.com/ASFMRA/aeb240ec-5d8f-447f-80ff-3c90f13db621/UploadedImages/Journal/225.pdf