Джеффри Харрис, Оценщик рассматривает несколько вариантов, чтобы определить наиболее эффективное использование ангара для дирижаблей [1]
Единственный в стране стальной ангар для дирижаблей, оставшийся со времен Второй мировой войны, находится недалеко от Элизабет-Сити, штат Северная Каролина. Когда меня наняли для оценки этого объекта в 2014 году, я думал, что буду работать над зданием другого типа — банк не знал, чем он обладает, и неправильно выставил цену на проект. Поработав с ними, чтобы разобраться в путанице, я был взволнован и немного нервничал из-за того, что работаю над таким необычным и историческим объектом.
Район, окружающий ангар, возник как центр судоходства из-за своего расположения вдоль канала Унылое болото и близости к реке Паскуотанк и проливу Албемарл, сначала служивший торговым городом, а затем превратившийся в промышленный. В этом районе также находится одна из крупнейших баз береговой охраны страны, именно поэтому в этой части штата существует ангар для дирижаблей.
Второй законопроект об ассигнованиях на покрытие дефицита бюджета на 1941 год одобрил строительство восьми объектов по всей стране для размещения до 48 дирижаблей, которые будут осуществлять противолодочное патрулирование у берегов страны. Строительство стального ангара на военно-морской авиабазе Уиксвилл было завершено в 1942 году.
Вскоре после этого на территории был возведен второй ангар. Но из-за дефицита стали в то время этот ангар был построен из дерева. На самом деле это было одно из крупнейших деревянных зданий в мире, пока в 1995 году его не уничтожил пожар.
Авиабаза была выведена из эксплуатации в 1957 году, а в 1964 году штат выкупил участок площадью 115 акров и продал его как промышленный парк. На протяжении многих лет он служил множеству различных целей, в том числе и в качестве производственного объекта.
Когда я лично увидел это здание, я был в восторге. Я знал, что он будет огромным, но его размеры действительно впечатляют. Здание массивное, размером 960 на 328 футов и высотой 190 футов, а его стальная конструкция позволяет ему изгибаться на несколько дюймов, чтобы противостоять силе ветра.
Недвижимость зонирована для промышленного использования, а общая площадь, пригодная для сдачи в аренду, составляет 317 500 квадратных футов. Примерно 6 процентов здания кондиционировано, что означает, что оно одновременно отапливается и охлаждается.
Сооружение может вместить летательный аппарат длиной до 150 футов и шесть полностью надутых аэростатов (дирижабль или воздушный шар) длиной до 252 футов.
Наиболее эффективное использование было важнейшим компонентом моего анализа участка как вакантного.
Мои исследования в первую очередь были сосредоточены на возможности жилой или промышленной застройки. Жилая застройка потребовала бы изменения зонирования, а район еще не оправился от финансового кризиса 2008 года, поэтому я решил, что жилая застройка не является жизнеспособным вариантом. Недвижимость находится в районе с низким трафиком, поэтому я также исключил использование в торговых целях и офисах. Поэтому я определил, что его наиболее эффективным использованием является промышленное развитие.
Сложным компонентом было наиболее эффективное использование улучшенного участка. К счастью, мне удалось связаться с оценщиками Valbridge Property Advisors по всей территории Соединенных Штатов и воспользоваться их коллективным опытом оценки ангаров. Я также связался с несколькими компаниями, которые эксплуатируют ангары, чтобы определить, существует ли рынок для покупки или аренды ангаров такого размера. Его там не было. Что касается сноса, я решил, что затраты на снос здания будут слишком значительными.
Я знал, что это здание когда-то использовалось производителем корпусной мебели, поэтому моим следующим шагом было определить, во что обойдется переоборудование ангара в функциональное промышленное помещение. Переоборудование в первую очередь включало бы установку разбрызгивателей и подвесного потолка для создания практичного и полезного офисного пространства. Я завершил расчет затрат, используя затраты замещения промышленного здания класса S, и вычел затраты преобразования как функциональное устаревание.
Я разработал подходы к продажам и доходам, используя для сравнения промышленное здание класса S с 30-футовыми прозрачными потолками. Исследование рынка показало, что все, что имело высоту потолков более 30 футов на этом рынке, было очень подходящим. И снова я сделал вычет на функциональное устаревание.
В конечном счете, оценка рыночной стоимости в значительной степени основывалась на затратном подходе, но подходы к продажам и доходам были относительно схожими. Углубленное исследование рынка также сыграло чрезвычайно важную роль в определении наиболее эффективного использования, которое, будучи усовершенствованным, включало в себя преобразование ангара для дирижаблей в функциональное промышленное здание.
Это было интересное задание — и непростое, — которое мне действительно понравилось.
[1] Harris J.S. (2017), Air ways: an appraiser floats several options to determine highest and best use for a dirigible hangar, Valuation Magazine, Jan 1, 2017, https://www.thefreelibrary.com/Air+ways%3a+an+appraiser+floats+several+options+to+determine+highest…-a0491258129