КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 35 (AO-35). Разумное время экспозиции в оценке недвижимости и личной собственности

Применение: недвижимость, личная собственность

 

ВОПРОС:

Понятие времени экспозиции играет важную роль в процессе оценки. Когда разумное время экспозиции является компонентом определения стоимости, оценщики должны разработать мнение о разумном времени экспозиции, связанное мнением о стоимости.

Фон:

Разумное время экспозиции является одним из ряда условий в большинстве определений рыночной стоимости. При определении времени экспозиции всегда предполагается, что оно предшествует дате вступления оценки в силу.

Сответствующие требования USPAP и консультативные рекомендации

* определения, в частности определение времени экспозиции: заключение, основанное на подтверждающих рыночных данных, о периоде времени, в течение которого оцениваемый имущественный интерес был бы предложен на рынке до гипотетического завершения продажи по рыночной стоимости на дату вступления оценки в силу.

* комментарии к Правилам 1-2(С) и 7-2(с) стандартов, в которых говорится: когда разумное время экспозиции является одним из компонентов определения разрабатываемого оценочного заключения, оценщик должен также разработать мнение о разумном времени экспозиции, связанное с этим стоимостным мнением.

* комментарии к Правилам стандартов 2-2 (a) (vi) и 2-2(b) (viii), в которых говорится: если заключение о разумном времени экспозиции было разработано в соответствии с правилом 1-2 (c) стандартов, то это заключение должно быть указано в отчете.

* аналогичные комментарии содержатся в правилах стандартов 8-2(a)(vi) и 8-2(b)(viii).

Как формируется мнение о разумном времени экспозиции? Предполагается ли, что это произошло до или начиная с даты вступления оценки в силу?

РЕКОМЕНДАЦИИ АSB ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

Время экспозиции различно для различных видов недвижимости и при различных рыночных условиях.

Необходимо отметить, что, в целом, понятие разумного экспозиции охватывает не только адекватное, достаточное и разумное время, но и адекватные, достаточные и разумные усилия.

Время экспозиции всегда предполагается наступившим до даты вступления оценки в силу, что обосновывается связанными фактами в процессе оценки: условия спроса и предложения на дату вступления оценки в силу; использование текущей информации о затратах; анализ исторической информации о продажах (проданной после выставления на продажу и после завершения переговоров между продавцом и покупателем); и анализ ожидаемого будущего дохода, прогнозируемого после эффективной даты проведения оценки.

Важность времени экспозиции

Ответ на вопрос “Каково разумное время экспозиции» всегда должен включать в себя ответы на следующие вопросы: “Для какого вида имущества, и в каком диапазоне стоимости», а не представлять собой утверждение об изолированном временном периоде.

Возьмем, к примеру, оценку дома на склоне горы. В этом непосредственном районе такие дома часто продаются за более чем 1 000 000 долларов и в среднем за 120-180 дней. Исследования показывают, что в целом по сообществу обычно имеет среднее время экспозиции от 60 до 90 дней и что стоимость жилья обычно ниже 300 000 долларов.

Оценщик должен быть уверен, что исследование основано на местоположении, ценовых диапазонах и общей привлекательности объекта недвижимости. Невыполнение этого требования может повлиять на способность оценщика давать достоверные результаты.

Анализ времени экспозиции также влияет на выбор аналогов.

Если конкретный объект недвижимости продается быстрее, чем можно было бы ожидать, оценщик должен выяснить, была ли эта недвижимость недооценена или покупатель или продавец были сильно мотивированы.

Обратное верно, когда это заняло гораздо больше времени, чем предполагают рыночные данные.

Очевидные несоответствия, подобные этим, могут также обеспечить жизненно важное понимание изменений на рынке, в районе и привлекательности объекта недвижимости на рынке в целом. Эти продажи могут не отражать условия, необходимые для определения рыночной стоимости.

Неспособность оценщика расследовать эти обстоятельства может повлиять на способность оценщика давать достоверные результаты. Вполне возможно, что эти продажи все еще могут быть использованы с применением соответствующих корректировок. Тем не менее, это определение не может быть сделано без исследования рынка.

Обоснование и метод формирования мнения о разумном времени экспозиции

Заключение о разумном времени экспозиции не является прогнозом даты продажи.

Вместо этого она является неотъемлемой частью анализа, проводимого в ходе выполнения оценочного задания.

Источники, на которые можно положиться, включают один или несколько из следующих:

• статистическая информация о днях на рынке;
• информация, собранная в ходе проверки сопоставимых продаж;
• интервью с участниками рынка;
• информация из служб сбора данных.

Соответствующая информация, полученная в ходе этого процесса, может включать в себя идентификацию типичных покупателей и продавцов для данного типа недвижимости, а также типичные уровни инвестиций собственного капитала и/или условия финансирования.

Мнение о разумном времени экспозиции может быть выражено

• в виде диапазона (например, мнение оценщика о разумном времени воздействия для объекта недвижимости составляет от 90 до 120 дней) или
• определенного числа (например, мнение оценщика о разумном времени экспозиции 63 для объекта недвижимости составляет 6 месяцев).

Разумный период экспозиции — это функция цены, времени и использования, а не изолированное мнение только о времени.

Например, офисное здание, важное произведение искусства, драгоценный камень, технологическое оборудование или самолет могли бы находиться на рынке в течение двух лет по цене 2 000 000 долларов, что информированные участники рынка сочли неразумным. Затем владелец снизил цену до 1 600 000 долларов и начал получать предложения, кульминацией которых стала сделка на 1 400 000 долларов. полгода спустя. Хотя фактическое время экспозиции составляло 2,5 года, разумное время экспозиции в диапазоне стоимости от 1 400 000 до 1 600 000 долл. Ответ на вопрос “Что такое разумное время экспозиции” должен всегда включать в себя ответы на вопрос «Для какого вида имущества в каком диапазоне значений», а не появляться как утверждение только о периоде времени.

Приложения к использованию клиентом оценки

Когда оценка начинается в результате подачи заявки на ипотеку после того, как потенциальный продавец и покупатель вступают в договор купли-продажи, не существует противоречия между презумпцией в процессе оценки, что время экспозиции протекает до даты вступления оценки в силу, и предполагаемым использованием оценки.

Оценщики должны знать, что клиенты и другие предполагаемые пользователи часто путают время экспозиции с временем маркетинга.

Ключевое различие заключается в том, что предполагается, что время экспозиции происходит до даты вступления в силу, а маркетинговое время — после даты вступления в силу. Это заблуждение легко понять, поскольку большинство источников рыночной информации сообщают о историческая информация о днях на рынке как «маркетинговом времени».

Если выработанное оценочное мнение не основано на заданном времени воздействия, то мнение оценщика о разумном времени воздействия не требуется.

Например, многие оценки, заказанные для переезда, оценки активов для обращения взыскания или управления, требуют оценки, основанной на ограниченном маркетинговом периоде, заданном клиентом.

В этих случаях результирующее мнение о стоимости обычно не является рыночной стоимостью.

Могут возникнуть проблемы, когда клиенты пытаются принимать бизнес-решения или учитывать активы, не понимая разницы между разумным временем экспозиции и маркетинговым временем (см. соответствующее консультативное заключение 7, Marketing Time Opinions).

Большинство форм отчетов об оценке жилых объектов имеют поле, в которое оценщик должен ввести свое мнение о маркетинговом времени в данной локации. Однако в большинстве форм отчетов об оценке жилых объектов нет поля, в котором оценщик должен сообщить о разумном времени экспозиции.

В этих случаях оценщик должен дополнить форму в соответствии с USPAP.

Резюме:

• разумное время экспозиции, присущее концепции рыночной стоимости, всегда считается предшествующим дате вступления оценки в силу.
• время экспозиции различно для различных типов недвижимости и при различных рыночных условиях.
• время экспозиции может быть точным периодом времени или диапазоном.
• время экспозиции зависит от характеристик объекта недвижимости и рыночных условий на дату вступления в силу.
• когда клиент указывает период времени, на котором оценщик должен основывать свое мнение о стоимости, и этот период отличается от мнения оценщика о разумном времени экспозиции, окончательное мнение о стоимости не может быть рыночной стоимостью.

 

КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 74 (АО-74). Мнение о времени маркетинга

Применение: недвижимость, личная собственность

 

Единые стандарты профессиональной оценочной практики признают, что некоторые условия назначения требуют от оценщика анализа и представления в отчете мнения о разумном маркетинговом периоде (также называемом маркетинговым временем) для объекта оценки при разработке и представлении заключения о рыночной стоимости недвижимого или движимого имущества.

Как складывается это разумное мнение о маркетинговом периоде и каково отношение этого мнения к сроку экспозиции до даты оценки?

РЕКОМЕНДАЦИИ АСБ ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

Разумное маркетинговое время — это мнение о количестве времени которое может потребоваться для продажи недвижимости или личного имущества по цене, равной рыночной стоимости или по базовой цене в течение периода непосредственно после вступления в силу оценки.

Заинтересованные стороны часто путают время экспозиции и маркетинговое время. Маркетинговое время — это прогноз, который делается вперед от даты вступления оценки в силу. Маркетинговое время отличается от времени экспозиции, которое всегда считается предшествующим дате вступления в силу оценки. 1

 

1 см. консультативное заключение 35, разумное время экспозиции в оценках недвижимости и личной собственности.

 

Обоснование и метод формирования мнения о маркетинговом времени

При разработке мнения о маркетинговом времени используются некоторые из тех же данных, которые анализируются в процессе разработки мнения о разумном времени экспозиции.

Мнение о разумном времени экспозиции, как части процесса оценки, не предназначено для прогнозирования даты купли-продажи. Это неотъемлемая часть анализа, проводимого во время выполнения оценочного задания.

Мнение о времени маркетинга может быть выражено в виде диапазона или числа. Отчет об оценке должен включать краткое изложение проведенного анализа, на котором основано это мнение.

Это мнение может быть основано на одном или нескольких из следующих факторов:

• статистическая информация о днях на рынке,
• информация из служб сбора данных,
• информация, собранная в ходе проверки продаж,
• интервью с участниками рынка, а также
• ожидаемые изменения рыночной конъюнктуры.

Сопутствующая информация, полученная в ходе этого процесса, включает в себя другие рыночные условия, которые могут повлиять на маркетинговое время. Например, идентификация типичных покупателей и продавцов для типа недвижимости или личного имущества, типичные условия инвестиций и / или условия финансирования.

Разумное маркетинговое время — это функция цены, времени, использования и ожидаемого результата.

Рыночные условия, такие как изменение стоимости и доступности средств, не являются изолированным мнением только о времени.

Оценщики не должны просто использовать оценку разумного времени экспозиции в качестве своего прогноза времени маркетинга.

Ключевым отличием анализа маркетингового времени является то, что оценщик должен также исследовать и учитывать ожидаемые изменения рыночной конъюнктуры.

Например, при проведении исследования оценщик наблюдает признаки укрепление на рынке. Признаки могут включать сокращение сроков экспозиции, рост цен, снижение процентных ставок, увеличение отношения цены листинга к цене продажи или сокращение запасов. Улучшающееся рыночное пространство предполагает, что недвижимость может продаваться быстрее, чем в прошлом. Верно и обратное.

Обсуждение маркетингового времени в отчете об оценке

Маркетинговое время наступает после даты вступления в силу заключения о рыночной стоимости.

Заключение о маркетинговом времени связано с процессом оценки, хотя и отдельно от него. Поэтому уместно, чтобы раздел отчета об оценке, в котором обсуждается время маркетинга и его последствия, появился ближе к концу отчета после заключения рыночной стоимости.

Запрос на предоставление разумного маркетингового времени превышает нормальную информацию, необходимую для процесса оценки и должен рассматриваться отдельно от этого процесса.

Оценщику также уместно обсудить влияние соотношения цена / стоимость на маркетинговое время и сопоставить различные потенциальные цены и связанные с ними маркетинговые времена с мнением оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости

Применение условий клиента при оценке

Клиенты, занимающиеся маркетингом недвижимости или личной собственности, которые поручают оценку рыночной стоимости в рамках процесса принятия решений, должны знать, что может быть неуместно предполагать, что стоимость остается стабильной в течение маркетингового периода.

Таким образом, технически неверно для пользователя оценки принимать текущее оценочное мнение, переносить его на конец завершенного маркетингового периода, а затем дисконтировать обратно к настоящему.

Некоторые клиенты пытаются решить свою проблему, заказывая оценщику «120-дневную рыночную стоимость», «шестимесячную рыночную стоимость» или “годичную рыночная стоимость».

Если заключение оценщика о разумном времени экспозиции, сделанное в ходе оценки, не совпадает с предварительным условием, налагаемым клиентом, оценка не обязательно будет представлять собой рыночную стоимость в соответствии с типичным определением этого термина. В таких ситуациях оценщик должен четко различать мнение о рыночной стоимости, допускающее разумное время экспозиции, и любое альтернативное, надлежащим образом определенное мнение (мнения) о стоимости, подлежащее специальному ограничительному условию, вытекающему из навязанного клиентом маркетингового времени.

Независимо от того, определяют ли оценщик и клиент проблему оценки как включающую в себя более одного мнения о стоимости, роли сторон должны быть четко определены. Оценщик предоставляет клиенту подтвержденное мнение об определенной стоимости в надлежащим образом документированном отчете, который включает раздел о разумном маркетинговом времени и любых неотъемлемых последствиях для цены / стоимости.

Окончательное решение по таким вопросам, какая цена запрашивается, когда принять конкретную цену предложения и порядок учета актива в промежуточный период остается за клиентом.

Резюме:

• Оценка маркетингового времени часто является условием назначения, но это не является требованием USPAP.
• Мнение оценщика о маркетинговом времени — это прогноз времени, который начинается с даты вступления в силу оценки.
• Маркетинговое время различно для различных видов недвижимости и при различных рыночных условиях.
• Маркетинговое время может быть выражено как один момент времени или диапазон.
• Ответ на вопрос “каков разумный прогноз маркетингового времени” всегда должен включать в себя ответ на вопрос “для какого вида недвижимости в каком ценовом диапазоне”, а не появляться как утверждение об изолированном периоде времени.
• Когда стоимость определяется маркетинговым временем, которое отличается от разумного времени воздействия субъекта, результирующая стоимость не обязательно будет рыночной.