ПРАВИЛО ОБЪЕМА РАБОТ 16

 

16. См. консультативное заключение 28 «Объем работ: решение, выполнение и раскрытие информации» и консультативное заключение 29 «Приемлемый объем работы».

 

Для каждой оценки и экспертизы оценки оценщик должен:

1. определить проблему, которую необходимо решить;
2. определить и выполнить объем работ, необходимых для получения достоверных результатов выполнения задания;
3. раскрыть объем работ в отчете.

Оценщик должен правильно определить проблему, подлежащую решению, чтобы определить соответствующий объем работ.

Оценщик должен быть готов продемонстрировать, что объем работ достаточен для получения достоверных результатов задания.

 

Комментарий: объем работ включает, но не ограничивается:

• степень идентификации объекта оценки;
• степень осмотра материального имущества;
• тип и объем исследуемых данных;
• тип и объем анализа, применяемого для получения мнений или выводов.

 

Оценщики обладают широкой гибкостью и значительной ответственностью при определении соответствующего объема работ для проведения оценки или проведения экспертизы оценки.

Достоверные результаты задания требуют подтверждения соответствующими доказательствами и логикой.

Достоверность результатов задания всегда измеряется в контексте предполагаемого использования.

 

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ПРОБЛЕМЫ

 

Оценщик должен собрать и проанализировать информацию о тех элементах задания, которые необходимы для правильного определения проблемы оценки или экспертизы оценки, подлежащей решению.

 

Комментарий: Элементы задания, необходимые для идентификации проблемы, рассматриваются в применимых правилах стандартов (например, SR 1-2, SR 3-2, SR 5-2, SR 7-2 и SR 9-2).

Например, при выполнении оценочного задания определение проблемы, подлежащей решению, требует от оценщика определения следующих элементов задания:

• клиент и любые другие предполагаемые пользователи;
• целевое использование мнений и заключений оценщика;
• тип и определение стоимости;
• дата вступления в силу заключений оценщика;
• предмет задания и его соответствующие характеристики;
• условия назначения.

Эта информация дает оценщику основу для определения типа и объема исследований и анализов, которые должны быть включены в разработку оценки. Аналогичная информация необходима для выявления проблем в оценочных экспертизных заданиях.

 

Для установления большей части информации, требуемой для идентификации проблемы, необходимо общение с клиентом. Однако определение соответствующих характеристик — это суждение, сделанное оценщиком, которое требует компетентности в этом типе задания.

Условия назначения включают допущения, экстраординарные допущения, гипотетические условия, законы и правила, юрисдикционные исключения и другие условия, влияющие на объем работ.

Законы включают в себя Конституцию, законодательные и судебные акты, административные правила и постановления. К нормативным актам относятся правила или приказы, имеющие юридическую силу, изданные административным органом.

 

ОБЪЕМ РАБОТ. ПРИЕМЛЕМОСТЬ.

 

Объем работы должен включать исследования и анализы, необходимые для получения достоверных результатов задания.

 

Комментарий: Объем работ приемлем, когда он соответствует или превышает:

• ожиданиям сторон, которые регулярно являются предполагаемыми пользователями для аналогичных заданий; и
• действиям коллег оценщика, которые были бы осуществлены ими при выполнении того же или аналогичного задания.

 

Определение объема работ — это непрерывный процесс в задании. Информация или условия, обнаруженные в ходе выполнения задания, могут заставить оценщика пересмотреть объем работ.

Оценщик должен быть готов обосновать решение об исключении любого исследования, информации, метода или техники, которые могут показаться релевантными клиенту, другому предполагаемому пользователю или коллегам оценщика.

Оценщик не должен допускать, чтобы условия задания ограничивали объем работ до такой степени, чтобы результаты задания не вызывали доверия в контексте предполагаемого использования.

 

Комментарий: если соответствующая информация недоступна из — за условий назначения, ограничивающих возможности исследования (например, условия, которые накладывают ограничения на осмотр или сбор информации), оценщик должен отказаться от выполнения задания, если он не может:

• изменить условия задания, чтобы расширить объем работы и включить в нее осмотр или сбор информации; или
• использовать экстраординарное предположение о такой информации, если достоверные результаты задания все еще могут быть получены.

 

Оценщик не должен допускать, чтобы предполагаемое использование задания или цели клиента приводили к необъективности результатов задания.

 

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО РАСКРЫТИЮ ИНФОРМАЦИИ

 

Отчет должен содержать достаточную информацию, позволяющую клиенту и другим предполагаемым пользователям понять объем выполненной работы. Раскрытая информация должна соответствовать предполагаемому использованию результатов задания.

 

Комментарий: Надлежащее раскрытие информации требуется, поскольку клиенты и другие предполагаемые пользователи полагаются на результаты назначения. Достаточная информация включает раскрытие информации о проведенных исследованиях и анализах, а также может включать раскрытие информации о не проведенных исследованиях и анализах.

 

Оценщик обладает широкой гибкостью и значительной ответственностью в отношении уровня детализации и способа раскрытия информации об объеме работ в отчете об оценке или отчете об оценке.

Оценщик может, но не обязан, консолидировать раскрытие информации в определенном разделе или разделах отчета или использовать определенную метку, заголовок или подзаголовок. Оценщик может выбрать раскрытие объема работ по мере необходимости на протяжении всего отчета.

 

 

КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28 (АО-28). Объем работы решение, выполнение и раскрытие информации

Применение: недвижимость, личная собственность, нематериальная собственность

 

ВОПРОС:

Правило объема работы гласит:

Для каждой оценки и экспертизы оценки оценщик должен:

1. определить проблему, которую необходимо решить;
2. определить и выполнить объем работ, необходимых для получения достоверных результатов выполнения задания;
3. раскрыть объем работ в отчете.

Каким образом требования правила объема работ включаются в процесс разработки и представления отчета по результатам выполнения задания?

 

РЕКОМЕНДАЦИИ ASB ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

 

Определение Проблемы

Идентификация проблемы — это начальная точка каждого задания. Оценщик должен собрать и проанализировать информация, необходимую для правильного распознавания проблемы оценки, подлежащей решению.

Информация, необходимая для идентификации проблемы представлена в каждом стандарте, который касается процесса разработки задания на оценку или экспертизу оценки.

 

Например, правила стандартов 1-2, 5-2, 7-2 и 9-2 предусматривают элементы, которые должны быть определены и проанализированы для того, чтобы определить проблему, подлежащую решению в оценочном задании.

Эти элементы назначения включают в себя:

• клиента и любых других предполагаемых пользователей;
• предполагаемое использование мнений и заключений оценщика;
• тип и определение стоимости;
• дата вступления в силу мнений и заключений оценщика;
• предмет задания и его соответствующие характеристики;
• условия назначения.

Определение проблемы, подлежащей решению, необходимо для того, чтобы сделать критические суждения при определении соответствующего объема работ. Таким образом, элементы задания, необходимые для идентификации проблемы в оценке или экспертизы оценки также служат ориентиром при определении того, был ли объем выполненной работы надлежащим для обеспечения достоверных результатов задания. 2

 

1. см. определения, элементы назначения
2. см. консультативное заключение 29 «приемлемый объем работы».

 

Кроме того, для соответствия компетентности требуется правильное определение проблемы, подлежащей решению.

Правило Компетентности гласит:

Оценщик, прежде чем дать согласие на выполнение задания, должен определить, что он может выполнить задание грамотно. Компетентность требует

(1) умения правильно определить проблему, которая должна быть решена;

(2) знаний и опыта, необходимых для компетентного выполнения задания; и

(3) признание законов и нормативных актов, применимых к оценщику или к заданию, а также их соблюдение.

Одним из элементов задания, влияющих на объем работы, являются условия задания. 3

 

3. см. определения, условия назначения

 

В каких-то заданиях условия не являются вопросом выбора, например, невозможность осмотреть имущество из-за того, что оно было уничтожено.

В других заданиях условия назначения — это вопрос выбора, например, запрос клиента на проведение настольной оценки оборудования.

 

Определение и выполнение объема работ

USPAP признает, что соответствующий объем работы может существенно отличаться для различных заданий; Правило объема работы обеспечивает гибкость в определении объема работ. Компетенция, необходимая для определения адекватного объема работ в пределах допустимой гибкости, принадлежит оценщику. Поэтому, хотя обычно и разумно для клиента предоставлять оценщику информацию о желаемом объеме работ, ответственность за определение соответствующего объема работ лежит на оценщике.

Гибкость и ответственность связаны в правиле о сфере деятельности, которое оно гласит:

Оценщики обладают широкой гибкостью и значительной ответственностью при определении соответствующего объема работ для проведения оценки или экспертизы оценки.

Эта ответственность описывается в правиле объема работ, которое гласит:

Оценщик должен быть готов продемонстрировать, что объем работ достаточен для получения достоверных результатов.

Клиент, например, может потребовать, чтобы оценщик включил или исключил конкретные проверки, сбор данных или анализ в объеме работ.

Оценщик может согласиться на выполнение задания с этими условиями, если результаты задания будут являться достоверными в контексте предполагаемого использования.

 

Объем работ

Правило рассматривает этот вопрос в разделе приемлемости объема работ:

Оценщик не должен допускать, чтобы условия назначения ограничивали объем работ до такой степени, чтобы результаты назначения не были достоверными в контексте предполагаемого использования.

Оценщик не должен допускать, чтобы предполагаемое использование задания или целей клиента привело к возникновению предвзятых результаты задания.

Определение соответствующего объема работ требует суждения. Это суждение основывается на выявлении оценщиком всех элементов задания и понимании того, что требуется для решения выявленной проблемы.

Во многих заданиях опытные оценщики способны быстро вынести такое суждение о соответствующем объеме работ, поскольку они выполнили много заданий, направленных на решение аналогичной задачи.

В других случаях определение соответствующего объема работ может потребовать дополнительного анализа со стороны оценщика, поскольку решаемая задача имеет некоторые необычные характеристики.

При выполнении некоторых заданий оценщик может начать с запланированного объема работ, но в ходе выполнения задания обнаружит, что запланированный объем работ должен быть изменен для получения достоверных результатов задания.

Правило объема работ признает, что объем фактически выполненных работ может отличаться от объема работ, первоначально запланированных. В частности, оно гласит:

Определение объема работ — это непрерывный процесс в задании. Информация или условия, обнаруженные в ходе выполнения задания, могут заставить оценщика пересмотреть объем работ.

 

Раскрытие объема выполненных работ

Правило объема работ объясняет, что надлежащее раскрытие объема работ:

… требуется, поскольку клиенты и другие предполагаемые пользователи полагаются на результаты задания.

Это правило также гласит, что:

Отчет должен содержать достаточную информацию, чтобы клиент и другие предполагаемые пользователи могли понять объем выполненных работ. Раскрытая информация должна соответствовать предполагаемому использованию результатов задания.

Оценщик должен раскрывать исследования и анализы, которые не были проведены, когда такое раскрытие необходимо для того, чтобы предполагаемые пользователи правильно поняли отчет и не были введены в заблуждение.

Эти требования к раскрытию информации распространяются на объем выполненных работ, а не на объем работ, первоначально запланированных оценщиком.

Оценщик должен раскрыть тип и объем исследований и анализов, которые были фактически проведены в процессе оценки.

Кроме того, информация, необходимая для того, чтобы предполагаемые пользователи могли понять объем работ, может включать раскрытие информации о не выполненных исследованиях и анализах.

Оценщик обладает широкой гибкостью и значительной ответственностью в отношении уровня детализации и способа раскрытия объема работ в отчете об оценке или экспертизы оценки.

Оценщик может, но не обязан, консолидировать раскрытие информации в определенном разделе или разделах отчета или использованием определенной метки, заголовка или подзаголовка. Оценщик может выбрать раскрытие объема работ по мере необходимости на протяжении всего отчета.

 

Иллюстрации:

1. Оценщик недвижимости занимается оценкой рыночной стоимости двенадцатиэтажного жилого дома.

Оценщик изначально решил, что объем работ должен включать в себя осмотр по две квартиры каждого из трех типов (студия, одно — и двухкомнатная). В ходе проведения проверки у управляющего недвижимостью был ключ только для одной из двухкомнатных квартир, поэтому оценщик смог осмотреть только одну из двухкомнатных квартир.

Объем работ, который включает в себя степень осмотра, был затронут в этом задании из-за отсутствия доступа

Если оценщик решит, что у него достаточно информации для получения достоверных результатов задания, то оценщик может завершить оценку на основании проведенного осмотра. Отчет будет включать описание объема выполненных работ с заявлением, что было осмотрено пять единиц квартир.

2. Оценщик личной собственности был нанят для оценки коллекции китайских императорских фарфоровых ваз.

Предполагаемое использование оценки — для судебных разбирательств. Клиент потребовал, чтобы все вазы были осмотрены, поскольку одна из причин иска связана с утверждением, что некоторые из них повреждены.

Оценщик связывается с управляющим имением, чтобы организовать проверку, и узнает, что три вазы находятся на хранении и не могут быть возвращены до истечения установленного судом срока представления экспертных заключений. Эти условия сильно ограничивают объем работы оценщика, делая невозможным получение достаточного количества информации для определения характеристик имущества в соответствии с правилом 7-2(е) стандартов.

В этом случае условия назначения изменили объем работ оценщика. В контексте предполагаемого использования оценщик решает, что нет разумных оснований для принятия экстраординарного предположения о состоянии трех ваз, находящихся на хранении, и о том, что достоверные результаты оценки не могут быть получены без их проверки. В этом случае оценщик сообщает клиенту, что три не инспектированные вазы не могут быть оценены, если условия не могут быть изменены. Затем оценщик изменяет объем работ, чтобы оценить только те вазы, которые доступны для осмотра.

3. Оценщик бизнеса оценивает тесно связанное с недвижимым имуществом и личным имуществом коммерческое предприятие.

В ходе выполнения задания исследования оценщик выясняет, что рынок сбыта продукции компании сокращается, а прогнозы руководства не подтверждаются. Таким образом, оценщик считает, что компания может стоить больше при ликвидации, чем в процессе непрерывной деятельности, что сделает выполнение работы, описанной в правиле 9-3 стандартов, необходимым для достоверных результатов назначения.

Объем работ должен быть изменен в связи с тем, что оценщик узнал в ходе проведения исследования.

4. Потенциальный клиент связывается с оценщиком недвижимости для оценки занятого производственного объекта.

Клиент просит, чтобы оккупантов не беспокоили осмотром имущества. Кроме того, клиент запрашивает при оценке здания следует применять затратный подход. Эти запросы являются условиями назначения и будут являться частью идентификации оценщиком проблемы, подлежащей решению, и определения соответствующего объема работ.

Для выполнения данного задания оценщик обязан:

• определить, что условия задания клиента не ограничивают объем работ до такой степени, что результаты задания будут являться не достоверными в контексте предполагаемого использования;
• осуществить сбор информации о соответствующих характеристиках с помощью иных средств, чем инспекция и / или использование экстраординарных предположений;
• включить затратный подход в объем работ, даже если этот подход не является необходимым для получения достоверного результата; и
• надлежащим образом согласовать применимость или пригодность затратного подхода при выработке стоимостного заключения.

5. Оценщик недвижимости согласился выполнить задание по оценке трехквартирного жилого дома.

Предполагалось, что оценка будет использоваться для ипотечного финансирования. Клиент потребовал, чтобы оценщик не проверял правовой статус (например, соответствие зонированию, строительным нормам, разрешениям на использование) у муниципальных чиновников.

Оценщик отказался от выполнения задания, поскольку пришел к выводу, что условия задания клиента ограничивают объем работ до такой степени, что результаты задания не будут заслуживающими доверия в контексте предполагаемого использования.

Использование экстраординарного предположения о законном использовании имущества не приведет к достоверным результатам уступки в контексте использования ипотечного финансирования.

6. Оценщик недвижимости был привлечен для оценки одноквартирного дома.

На основе выявления оценщиком проблемы оценки был определен соответствующий объем работ, включающий разработку подхода сравнения продаж и затратного подхода. Однако во время проверки оценщик обнаружил, что имущество было не одноквартирным, а трехквартирным.

Основываясь на этой новой информации, оценщик пересмотрел проблему оценки и соответствующий объем работ. Изменение соответствующих характеристик объекта недвижимости существенно изменило соответствующий объем работ; первоначально запланированный объем работ больше не подходил и не давал достоверных результатов назначения. Тип исследуемых данных и тип применяемого анализа менялись, когда тип объекта менялся с одноквартирного на трёхквартирный.

Новая проблема оценки требует пересмотра объема работ. Соответствующий объем работ для новой задачи оценки включает в себя доходный подход, а затратный подход не является необходимым для получения достоверных результатов назначения.

Оценщик должен проконсультироваться с клиентом, так как проблема оценки изменилась.

7. Оценщик недвижимости вступает в контакт с потенциальным клиентом, чтобы оценить одну жилую единицу.

Клиент информирует оценщика о том, что оценщику будет предоставлена проверка имущества, выполненная другими лицами, и что имущество не будет доступно для проверки оценщиком. Это условие назначения, и оценщик должен учитывать его при определении решаемой задачи и определении объема работ.

Для выполнения этого задания оценщик обязан:

• определить, что условие назначения клиента не ограничивает объем работ до такой степени, что результаты назначения являются не достоверными в контексте предполагаемого использования;
• определить из источников, которые оценщик обоснованно считает надежными, релевантные характеристики объекта недвижимости.

Если оценщик не может получить достаточную информацию о соответствующих характеристиках имущества от сторонней инспекции имущества, оценщик должен запросить дополнительную информацию, которая может включать опрос инспектора или сбор данных из других источников.

Если неопределенность сохраняется, но оценщик все еще может получить достоверные результаты назначения, оценщику может потребоваться использовать экстраординарное предположение относительно решения полагаться на информацию, содержащуюся в отчете о проверке третьей стороной.

В противном случае, если оценщик не может собрать достаточную информацию из отчета инспекции третьей стороны и других источников для получения достоверных результатов задания, оценщик должен либо попытаться изменить объем работ, либо отказаться от выполнения задания.

 

 

КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 29 (АО-29). Приемлемый объем работ.

Применение: недвижимость, личная собственность, нематериальная собственность

 

Правило объема работ гласит что объем работ оценщика является приемлемым, когда он соответствует или превышает

• ожиданиям сторон, которые регулярно являются предполагаемыми пользователями для аналогичных заданий; и
• действиям коллег оценщика при выполнении того же или аналогичного задания.

 

1. Что делает задание похожим?
2. Кто является коллегами оценщика?
3. Должен ли приемлемый объем работы удовлетворять обоим критериям?

 

РЕКОМЕНДАЦИИ ASB ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

Аналогичные Задания

Элементы задания определяют и характеризуют проблему, подлежащую решению в заданиях по оценке и экспертизе оценки.

Элементы задания, необходимые для правильного определения проблемы оценки, рассматриваются в правилах стандартов (например, SR 1-2, 3-2, 5-2, 7-2 и 9-2).

Применимость правил стандартов зависит от типа актива (недвижимое имущество, личное имущество или нематериальные активы, включая деловые интересы) и вида задания (оценка или экспертиза оценки).

Задания аналогичны, когда элементы задания, используемые для определения проблемы оценки, сопоставимы.

Элементы задания включают в себя такие вещи, как целевое использование, предполагаемые пользователи, тип и определение стоимости, эффективная дата, соответствующие характеристики объекта недвижимости.

Информация, собранная об элементах задания, используется оценщиком для выявления проблемы, которая должна быть решена, что определяет приемлемый объем работ. Чем больше общность между элементами задания, тем больше сходства между заданиями.

Коллеги оценщика

USPAP определяет коллег оценщика как: «другие оценщики, обладающие опытом и компетенцией в задании аналогичного вида».

Чтобы быть коллегой оценщика по конкретному заданию, человек должен обладать компетенцией, необходимой для проведения оценки и решения проблемы, представленной в этом задании. Это включает в себя знания и опыт, необходимые для того, чтобы:

• правильно определить проблему оценки или анализа оценки, подлежащую решению;
• определить тип и объем исследований и анализов, которые должны быть включены в процесс разработки;
• правильно проводите необходимые исследования и анализы.

Поскольку для выполнения заданий могут потребоваться различные виды знаний и компетентности, можно считать, что для некоторых заданий эксперт-оценщик является равным, а для других нет.

Идентификация коллег оценщика всегда осуществляется в контексте конкретного задания.

В оценочной практике существует три дисциплины (недвижимое имущество, личное имущество и нематериальное имущество, включая деловые интересы), и в рамках этих дисциплин существует множество областей специальных знаний. Оценщик может иметь сфокусированная область знаний и компетенций или широкий спектр знаний и компетенций.

Просто тот же тип или уровень учетных данных не делает человека коллегой оценщика.

Определение того, является ли человек коллегой оценщика, требует изучения опыта этого человека в отношении каждого элемента, определяющих задание. Например, одного только опыта в оценке одного и того же вида имущества недостаточно, чтобы сделать кого-то коллегой оценщика.

Применение

Объем работы приемлем, когда он приводит к достоверным результатам выполнения задания. Правило устанавливает два контрольных показателя для оценки приемлемости объема работы, которые должны быть выполнены.

Правило объема работ гласит что объем работ оценщика является приемлемым, когда он соответствует или превышает

1. ожиданиям сторон, которые регулярно являются предполагаемыми пользователями для аналогичных заданий; и
2. действиям коллег оценщика при выполнении того же или аналогичного задания.

Приемлемый объем работ должен удовлетворять обоим критериям.

Иллюстрации:

1. Оценщик был привлечен для проведения ”только внешней» оценки односемейного жилого дома для получения потенциального кредита на покупку. Другого оценщика попросили оценить односемейную недвижимость в том же комплексе для получения кредита FHA. Поскольку свойства предмета схожи, будут ли задания требовать одинакового объема работы?

Предмет задания и его релевантные характеристики являются лишь одним из нескольких элементов задания, определяющих проблему оценки. Из-за критических различий в предполагаемом использовании оценки, проблема, которая должна быть решена и объем работы, приемлемый для первого задания, не будет приемлемым для второго задания.

Например, оценка, проводимая по кредиту FHA, подлежит дополнительным инспекционным требованиям.

2. Сертифицированный штатом генеральный оценщик оценивает узкоспециализированный промышленный объект и обеспокоен тем, что задание является настолько сложным, что многие оценщики, хорошо осведомленные о промышленной собственности, не были бы квалифицированы, чтобы судить, был ли объем работы подходящим. Кто будет считаться оценщиком – коллегой в этом задании?

Коллегами оценщика для этого задания будут другие оценщики, компетентные выполнить аналогичное задание. Если требуется специальная экспертиза, то другие сертифицированные штатом генеральные оценщики, не имеющие необходимых специальных знаний и знаний, не будут равными оценщику для выполнения этого задания. Выявление оценщиков, обладающих опытом и компетенцией в оценке аналогичных сложных типов собственности или необычных видов предполагаемого использования, может потребовать поиска оценщиков из других географических районов.

3. Оценщик бизнеса привлекается для оценки 25% — ной доли в капитале небольшой частной компании для целей налоговой отчетности. Стандарт стоимости — это справедливая рыночная стоимость, определенная в налоговом законодательстве. Требуется, чтобы второй оценщик, отвечающий определению коллегиального оценщика, был привлечен для рассмотрения работы и определения стоимости интересующего субъекта. Другой оценщик имеет опыт оценки компаний в той же отрасли, но обычно оценивает их для целей продажи, оценивая 100% капитала и никогда не проводил оценку доли миноритарных акционеров для целей налоговой отчетности. Является ли этот другой оценщик коллегой оценщика по этому заданию?

Часть идентификации проблемы для оценки бизнеса включает в себя определение степени, в которой предметный интерес содержит элементы контроля собственности. Часть процесса оценки включает в себя анализ влияния на стоимость, если таковое имеется, степени, в которой оцениваемые проценты содержат элементы контроля собственности.

Лица, соответствующие определению коллег оценщика, должны обладать опытом и компетентностью оценке интересов меньшинства. Кроме того, тот факт, что второй оценщик не проводил оценки для того же самого предполагаемого использования, также может привести к тому, что он или она не будут коллегами в этом задании.

4. Оценщик согласился выполнить задание в течение следующих двух дней. Проводя исследование, оценщик обнаруживает, что основной источник данных для задания, региональная компьютерная база данных не будет доступна в течение трех дней. Каков правильный курс действий?

Если оценщик не в состоянии выполнить исследование, которое могли бы провести коллеги оценщика и предполагаемые пользователи, оценщик должен изменить задание, чтобы иметь время для проведения исследования, или отказаться от выполнения задания.

 

КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 24 (АО-24). Нормальный ход дел

Применение: недвижимость, личная собственность

 

Правила стандартов 1-5 и 7-5 требуют от оценщика анализа определенной информации об объекте недвижимости, если информация предоставляется оценщику в ходе обычной деятельности. Как определить “нормальный ход дел” для данного задания?

Фон:

Анализ, который требуется в правилах стандартов 1-5 и 7-5, способствует определенной степени должной осмотрительности со стороны оценщика. Надлежащая должная осмотрительность повышает доверие общественности к профессии оценщика. Цель состоит в том, чтобы обеспечить, чтобы исследование прошлых продаж и текущих листингов, опционов или договоров купли-продажи объекта недвижимости является достаточным для того, чтобы содействовать общественному доверию, не создавая лишних трудностей на оценщика.

Объём данных, необходимых для выполнения требований Правил 1-5 и 7-5 стандартов, сильно различается. В некоторых ситуациях эти данные доступны из нескольких источников. В других случаях данные о продажах и листинге не всегда легко доступны

«Нормальный ход дел» в значительной степени определяется объемом работ по конкретному заданию.

Различия в предполагаемом использовании, предполагаемых пользователях, типе и определении стоимости или другие факторы могут резко изменить объем работ. Таким образом, “нормальный ход дел” для одного задания может не быть “нормальным ходом дел” для, казалось бы, аналогичного задания.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

Соответствующие ссылки на USPAP и консультативные рекомендации

Следующие ссылки на USPAP применимы при определении “нормального хода дел” в задании

-стандартные правила 1-2 (h) и 7-2 (h);

-стандарты, правила 1-5 и 7-5.

* дополнительные рекомендации см. в консультативном заключении 1, история продаж.

Общие Замечания

«Нормальный ход дел» определяется действиями коллег оценщика и ожиданиями стороны, которые регулярно являются предполагаемыми пользователями для выполнения аналогичных заданий; это не практика какого-либо одного оценщика или какого-либо другого лица или политика оценочной фирмы.

Чтобы полностью понять это понятие, необходимо изучить определения понятий «объем работ» и «оценщик».

“Объем работ” рассматривается в правиле «объем работ», правилах стандартов 1-2 (h) и 7-2 (h) и определяется в USPAP как:

Тип и объем исследований и анализов в рамках задания по оценке или экспертизе оценки.

Исследование истории продаж субъекта является одним из аспектов объема работы. Комментарий к разделу приемлемости объема работ в правиле объема работ гласит:

Объем работ является приемлемым, когда он соответствует или превышает:

• ожидания сторон, которые регулярно являются предполагаемыми пользователями для аналогичных назначений; и
• действия коллег оценщика при выполнении того же или аналогичного задания.

Таким образом, не рабочие привычки отдельного оценщика определяют “нормальный ход дел” в задании. Скорее, это требования стандартных правил, измеряемые по отношению к действиям коллег оценщика и ожиданиям сторон, которые регулярно закзывают выполнения аналогичных заданий.

“Оценщики-коллеги» определяются как:

другие оценщики, обладающие опытом и компетенцией в аналогичном типе задания.

В дополнение к понятию “нормальный ход дел” оценщик обязан выполнить исследование и анализ, соответствующие предполагаемому использованию задания.

Правила стандартов 1-1 (b) и 7-1 (b) гласят:

При разработке … оценки оценщик должен:

не совершать существенные ошибки или упущения, которые существенно влияют на оценку …

В комментариях к этим стандартным правилам, в частности, говорится:

Осмотрительность необходима для выявления и анализа факторов, условий, данных и другой информации, которые могли бы оказать существенное влияние на достоверность результатов выполнения задания.

Иллюстрации:

1. Рецензент отметил, что отчет об оценке недвижимого имущества не содержит анализа продажи объекта недвижимости за шесть месяцев до даты вступления в силу оценки. О продаже было сообщено в местной службе листинга (MLS), которая доступна оценщикам в этом районе и на которую подписано большинство оценщиков района. Когда с ним связались по этому поводу, оценщик заявил, что он не подписывался на MLS, и проверка этого источника данных не входила в его обычный бизнес. Является ли это подходящим ответом?

Ответ: Нет. Тот факт, что индивидуальный оценщик не подписывается на этот источник данных, не оправдывает отсутствие анализа. Поскольку большинство оценщиков на рынке действительно подписываются, и информированные участники рынка будут знать об этом и ожидать такого уровня усердия. Отсутствие у оценщика исследований и анализа не отражает нормального хода дел на этом рынке.

2. Оценщик недвижимости привлекается для оценки имущества, расположенного в сельской местности. Цены продаж — это вопрос публичной записи, но записи не компьютеризированы, а личный анализ публичных записей требует поездки в муниципальное здание и большого количества времени на поиск записей. Местные чиновники не будут предоставлять эту информацию по телефону. Большинство оценщиков в этом районе анализируют данные о продажах, используя информацию, предоставленную местным поставщиком онлайновых данных, и ежеквартальные отчеты о продажах, которые рассылаются по почте в местной юрисдикции. В этой ситуации какие действия необходимы оценщику для выполнения требования к анализу истории продаж объекта?

Ответ: В этом случае нормальным ходом дел является использование информации от местного поставщика данных и ежеквартальных отчетов о продажах. Если поездка в муниципальное здание не отражает типичных действий большинства других оценщиков на этом рынке для данного типа недвижимости или ожиданий клиентов по данному конкретному типу задания, то она не требуется в рамках исследования и анализа в данном задании.

3. Оценщик личного имущества привлекается для оценки картины известного художника для целей налогообложения. Ни наследники, ни душеприказчик не смогли найти документы на покупку картины покойным, хотя картина была куплена менее чем за полгода до того, как была назначена оценка. Однако о продаже широко сообщалось как в газетах, так и в торговых изданиях, поскольку картина была куплена на открытом аукционе и по цене, которая установила новый максимум для работы этого художника. Оценщик использовал продажи других картин того же художника для подтверждения окончательного мнения о ценности, но не о недавней продаже предмета собственности, заявив в отчете, что документация отсутствовала. Соответствует ли это требованиям правила 7-5 стандартов?

Ответ: Нет. Это не соответствовало бы требованиям правила 7-5 стандартов. Компетентные оценщики изобразительного искусства будут исследовать соответствующие разделы газет и торговых журналов и, вероятно, вести файлы или создавать базы данных о значительных сделках. Следовательно, этот оценщик должен был знать по крайней мере подробности продажи были обнародованы в прессе.

4. Во время выполнения оценочного задания оценщик был проинформирован собственником о том, что предметное имущество внесено в перечень продающегося на известном интернет-сайте. Оценщик не проводил никаких дополнительных исследований, и в отчете об оценке указывал только на то, что недвижимость выставлена на продажу. Соответствует ли это требованиям USPAP?

Ответ: Нет. Оценщик должен проанализировать текущий листинг и сообщить о результатах оценки в докладе. Поскольку листинг был размещен в Интернете, где он будет доступен широкой публике, он также будет доступен оценщику в ходе обычной деятельности.