КОНСУЛЬТАТИВНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33 (AO-33). Анализ дисконтированных денежных потоков

Применение: недвижимость

 

Анализ дисконтированных денежных потоков (DCF) является общепринятым аналитическим инструментом и методом оценки в рамках доходного подхода к стоимости. Анализ DCF обычно используется для определения потенциала получения прибыли или возврата инвестиций, поскольку он зависит от анализа неопределенных будущих событий, он уязвим для неправильного использования или неправильного применения. Какие шаги может предпринять оценщик для соблюдения USPAP при завершении анализа DCF?

 

Предыстория:

Анализ DCF может быть использован при оценке различных типов активов. Методы DCF могут быть применены при оценке или анализе приносящих доход активов различных типов, предполагаемого строительства, застройки земельных участков, застройки или конверсии кондоминиумов, реабилитационном девелопменте.

Анализ DCF стал обязательным требованием многих клиентов и других предполагаемых пользователей оценки недвижимости. Эти пользователи оценочных услуг выступают за включение DCF анализа как инструмента моделирования при прогнозировании ожиданий денежного потока и доходности, требований к капиталу, рефинансирования, возможностей и сроков будущего распоряжения имуществом. Анализ DCF рассматривается как один из лучших методов тиражирования шагов, предпринятых для достижения многих решений инвестора о покупке/продаже/удержании, и часто является частью осуществления due diligence при оценке актива.

Методология DCF основана на принципе предвосхищения (principle of anticipation) — то есть стоимость создается предвосхищением будущих преимуществ. Анализ DCF отражает инвестиционные критерии и требует от оценщика принятия рациональных и обоснованных решений и предположения. Анализ DCF может быть использован для оценки инвестиционной стоимости и рыночной стоимости, а также для других целей, такие как тесты чувствительности.

Анализ DCF является инструментом, доступным оценщику, и часто применяется при разработке оценочных заключений совместно с одним или несколькими другими подходами. Однако при определенных обстоятельствах он может быть наиболее надежным методом решения проблемы оценки.

Это консультативное заключение фокусируется на критериях надлежащего анализа DCF и не подразумевает, что DCF анализ является или обязательно должен быть единственным используемым методом.

Правило компетентности конкретно гласит, что компетентность может применяться к аналитическому методу. Правило компетентности конкретно гласит, что компетентность может применяться к аналитическому методу. Анализ дисконтированных денежных потоков сложен и требует специального образования и опыта для достижения компетентности в его применении. Кроме того, из-за сложности и потенциальной возможности неправильного использования технологии она также требует высокой степени осторожности и осмотрительности.

РЕКОМЕНДАЦИИ АSB ПО ДАННОМУ ВОПРОСУ:

Чтобы избежать неправильного использования или недопонимания при использовании анализа DCF в оценочном задании для выработки мнения о рыночной стоимости, оценщик несет ответственность за обеспечение того, чтобы входные данные соответствовали рыночным фактическим данным и преобладающим рыночным отношениям.

Оценочные задания, требующие от оценщика использования допущений, не основанных на рыночных данных, или использования допущений, предоставленных клиентом, отражают не рыночную, а скорее инвестиционную стоимость.

Анализ DCF при оценке рыночной стоимости, наряду с имеющимися фактическими данными, предназначен для отражения ожиданий и восприятия участников рынка. О них следует судить по обоснованности прогнозов, которая существовала на момент их составления, а не по тому, реализуются ли конкретные пункты прогнозов позднее.

Отчет об оценке, включающий результаты анализа DCF, должен четко излагать и точно раскрывать допущения, на которых основан анализ (в соответствии с правилом 2-1 стандартов), и должен содержать соответствующие данные, используемые в анализе.

Правило 1-1 стандартов гласит, что оценщик не должен совершать существенной ошибки или упущения, которые существенно влияют на оценку. Правило 1-1 стандартов гласит, что оценщик не должен оказывать оценочные услуги небрежно, например, совершать ряд ошибок, которые, хотя и индивидуально, могут быть незначительными, в совокупности повлияет на достоверность этих результатов. Эти правила являются значимыми для анализа DCF из-за потенциального усугубляющего эффекта ошибок во входных данных, нереалистичных допущений или возможных ошибок программирования.

Компьютерные распечатки, показывающие результаты анализа DCF, могут быть получены с помощью легкодоступных средств, таких как собственная электронная таблица оценщика, коммерчески доступный шаблон электронной таблицы или специализированное программное обеспечение DCF.

Независимо от выбранного метода оценщик несет ответственность за весь анализ, включая контроль входных данных, расчеты и результирующий выход. При использовании коммерческого программного обеспечения DCF оценщик должен указать название и версию программного обеспечения и предоставить краткое описание любых допущений и / или методологии, уникальных для этого программного обеспечения, если таковые имеются.

Правило 1-4 стандартов требует, чтобы прогнозы предполагаемой будущей арендной платы и/или потенциального дохода и расходов основывались на достаточно четких и надлежащих доказательствах.

DCF учитывает и отражает те статьи и факторы, которые влияют на доходы, расходы и конечную доходность актива, и представляет собой прогноз событий, которые будут считаться вероятными в рамках конкретного рынка.

Например, в оценке многоквартирного дома анализ арендой платы рассматривает договорную и рыночную арендную плату, конкретные эскалации, операционные расходы, сквозные резервы, рыночные или специфические концессии, капитальные затраты и любые другие измеримые конкретные применимые резервы. Предположения о темпах роста или снижения выручки основываются на анализе факторов спроса и предложения, а также других экономических условий и тенденций в пределах рыночной области субъекта.

Темпы изменения расходов должны отражать как общие тенденции расходов, так и конкретные тенденции по значимым статьям расходов.

Ставки дисконтирования, применяемые к денежным потокам, и для оценки реверсии должны основываться на данных и информации на рынках недвижимости

и капитала. Опросы мнения инвесторов и индексов доходности также полезны в процессе выбора ставки, но только тогда, когда тип и рынок оцениваемого актива согласуются с типом и рынком актива, обычно приобретаемого инвесторами, опрошенными в ходе опроса.

Основными соображениями, используемыми при выборе ставок, являются риск, инфляция и реальная норма доходности.

При использовании ставок реверсивной капитализации они должны отражать ожидания инвесторов с учетом типа актива, физических характеристик, возраста и состояния, прогнозов движения денежных средств и связанных с ними факторов. Прогноз или период прогноза является переменной величиной и должен основываться на тех же факторах, которые используют типичные участники рынка.

Результаты анализа DCF должны быть проверены на наличие ошибок и обоснованность. Из-за усугубляющих эффектов в прогнозе доходов и расходов, даже незначительные ошибки входных данных могут быть увеличены и могут привести к необоснованным результатам. Например, хорошая практика заключается в том, чтобы проверить, изменяются ли денежные потоки с разумной скоростью, и сравнить ставку капитализации реверсии с предполагаемой начлаьной ставкой капитализации, чтобы увидеть, является ли связь между этими ставками разумной.

Стандарт 2 требует, чтобы оценщик сообщал каждый анализ, мнение и заключение таким образом, чтобы это не вводило в заблуждение. Оценки с использованием метода DCF в подходе капитализации дохода могут содержать компьютеризированные данные и прогнозы детализированного будущего денежного потока подкрепляются исчерпывающими распечатками, которые могут ввести в заблуждение. Кажущаяся точность компьютерных прогнозов может придать видимость определенности прогнозам, которые на самом деле изменяются в широком диапазоне.

При анализе DCF все допущения (темпы роста, темпы снижения, арендные ставки,

ставки дисконтирования, условия финансирования, тенденции расходов, ставки капитализации и т. д.), которые непосредственно влияют на вывод, должны быть четко и точно раскрыты в отчете об оценке.

Резюме:

• Использование анализа DCF требует специальных знаний и опыта. Его применение требует высокой степени усердия.
• Анализ DCF является инструментом, доступным оценщику, и часто применяется при разработке оценочных суждений совместно с одним или несколькими другими подходами.
• В обязанности оценщика входит обеспечение соответствия исходных данных рыночным фактам и преобладающим рыночным установкам. Оценщик также несет ответственность результат.
• Анализ DCF при оценке рыночной стоимости должен подкрепляться рыночными данными, а допущения должны быть как рыночными, так и специфичными для недвижимости.
• Оценочные задания, требующие от оценщика использования допущений, не основанных на рыночных данных или допущениях, предоставленных клиентом, представляют собой не рыночную, а скорее инвестиционную стоимость.
• При использовании коммерческого программного обеспечения DCF оценщик должен указать название и версию программного обеспечения и предоставить краткое описание любых допущений и / или методологии, уникальных для этого программного обеспечения, если таковые имеются.
• DCF учитывает и отражает те статьи и факторы, которые влияют на доходы, расходы и конечную доходность актива, и представляет собой прогноз событий, которые будут считаться вероятными на конкретном рынке.
• Результаты анализа DCF должны быть проверены и проверены на наличие ошибок и обоснованность.