Введение
Ранее, в [1], [2] были сформулированы принципы анализа рынка в рамках концепции доказательственной оценки и приведён практический приме.
Однако, результаты анализа рынка в целом ряде случаев позволяют получать информацию не только для обоснованного выбора объектов – аналогов, но в качестве «побочного продукта» значения количественных корректировок, которые можно использовать в дальнейших оценках в качестве вторичной рыночной информации.
Ранее этот вопрос был рассмотрен нами в [3] на примере определения корректировки на выход земельного участка коммерческого назначения на автомагистраль.
Анализ рынка аренды производственно — складской недвижимости в гор. Калуга
Анализ объявлений о сдаче в аренду помещений производственно – складского назначения в гор. Калуга, размещённых в сети Интернет (сайты www.avito.ru, kvartelia.ru, onrealt.ru и kaluga.cian.ru) выявил более 30 предложений, показанных в Таблице 1. ниже.
Таблица 1. Предложения о сдаче в аренду помещений производственно – складского назначения в гор. Калуга
| Площадь, кв.м. | Запрашиваемая годовая арендная плата, руб/год | Запрашиваемая ставка аренды, руб./кв.м./год | ||
| неотапливаемые | ||||
| 1 | Московская улица, 310 | 200 | 240 000 | 1 200 |
| 2 | Московская улица, 310 | 300 | 240 000 | 800 |
| 3 | Грабцевское шоссе, 43с20 | 300 | 300 000 | 1 000 |
| 4 | Литвиновская ул., 2Б | 350 | 420 000 | 1 200 |
| 5 | Московская ул., 289 | 500 | 600 000 | 1 200 |
| 6 | Секиотовский переулок, 8, | 620 | 516 000 | 832 |
| 7 | Литвиновская ул., 2Б | 800 | 640 000 | 800 |
| 8 | Московская улица, 302 | 1 244 | 1 200 000 | 965 |
| 9 | Азаровская улица, 18 | 1 500 | 1 800 000 | 1 200 |
| 10 | Дальняя ул. | 1 649 | 2 100 000 | 1 273 |
| 11 | Московская ул., 302 | 3 364 | 4 036 800 | 1 200 |
| отапливаемые, нижний ценовой кластер *) | ||||
| 11 | д. Мстихино, территория Промзона Мстихино-1, 4 | 100 | 180 000 | 1 800 |
| 12 | ул. Карла Либкнехта, 29с8 | 137 | 328 800 | 2 400 |
| 13 | ул. Никитина, 139 | 435 | 960 000 | 2 207 |
| 14 | Складская ул., 4 | 638 | 1 148 400 | 1 800 |
| 15 | Хрустальная улица | 647 | 960 000 | 1 484 |
| 16 | мкр. Северный, Светлая ул., 4 | 761 | 1 800 000 | 2 365 |
| 17 | Грабцевский пр., 15 | 1 150 | 2 070 000 | 1 800 |
| 18 | Азаровская ул., 18 | 2 000 | 4 080 000 | 2 040 |
| 19 | ул. Болдина, 20 | 2 000 | 4 800 000 | 2 400 |
| 20 | ул.Азаровская 18. | 6 000 | 10 800 000 | 1 800 |
| отапливаемые, верхний ценовой кластер **) | ||||
| 21 | ул. Турбостроителей, 30 | 100 | 462 000 | 4 620 |
| 22 | ул. Труда, 33 | 194 | 600 000 | 3 093 |
| 23 | ул. Прончищева, 36 | 250 | 750 000 | 3 000 |
| 24 | Дальняя ул. | 283 | 1 020 000 | 3 604 |
| 25 | Московская ул., 289 | 450 | 1 800 000 | 4 000 |
| 26 | Московская ул., 326 | 576 | 2 419 200 | 4 200 |
| 27 | Азаровская ул., 40Б | 580 | 2 784 000 | 4 800 |
| 28 | ул. Фридриха Энгельса, 163с1 | 860 | 2 476 800 | 2 880 |
| 29 | Грабцевское ш., 73 | 1 430 | 5 160 000 | 3 608 |
| 30 | г.о. Калуга, с. Росва, Советская ул., 9Б | 2 000 | 5 520 000 | 2 760 |
| 31 | ул. Прончищева, 3 | 2 200 | 7 920 000 | 3 600 |
| 32 | Театральная ул., 9 | 8 300 | 29 880 000 | 3 600 |
*) Имеются предложения об аренде отапливаемых помещений по ставкам, равным ставкам неотапливаемых помещений, которые здесь не приводятся
**) Показаны не все предложения
Как показано на Рис. 1. ниже, предложения резко разделяются на три ценовых кластера с непересекающимися интервалами запрашиваемых ставок аренды.
При этом два верхних ценовых кластера образуют объекты, имеющие отопление, а нижний – объекты без отопления.
Наиболее вероятные значения запрашиваемых ставок аренды, определённые согласованием методом наименьших квадратов – показаны на уравнениях аппроксимирующих линейных трендов – для неотапливаемых и отапливаемых помещений различаются сильно и очень сильно.
[1] Слуцкий А.А. (2022), Доказательственная оценка. Принципы анализа рынка, Теория, методология и практика оценки, 06.03.2022, http://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-ocenka-principy-analiza-rynka/
[2] Слуцкий А.А. Доказательственная оценка. Пример анализа рынка офисных объектов в гор. Калининград, Теория, методология и практика оценки, 07.03.2022, http://tmpo.su/sluckij-a-a-dokazatelstvennaya-ocenka-primer-analiza-rynka-ofisnyx-obektov-v-gor-kaliningrad/
[3] Слуцкий А. А., Слуцкая И.А. (2020), Определение факторов, существенно и не существенно влияющих на рыночную стоимости в процессе оценки (на примере оценки земельного участка коммерческого назначения, выходящего на автомагистраль), Теория, методология и практика оценки, 31.03.2020, http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-opredelenie-faktorov-sushhestvenno-i-ne-sushhestvenno-vliyayushhix-na-rynochnuyu-stoimost-v-processe-ocenki-na-primere-ocenki-zemelnogo-uchastka-kommercheskogo-naznachen/
Скачать полностью Анализ рынка и Корректировки на Наличие Отопления и Физическое Состояние